5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ 9
1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период 9
1.2 Юридическая природа договора аренды 16
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 22
2.1 Существенные условия договора аренды 22
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон 40
2.3 Прекращение договорных обязательств 54
ГЛАВА 3.ПРОБЛЕМЫ СУЪЕКТНОГО СОСТАВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 64
3.1 Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам
имущества 64
3.2 Особенности субъектного состава договора социального найма жилого
помещения 77
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 90
ПРИЛОЖЕНИЯ
6
ВВЕДЕНИЕ
Выпускная квалификационная работа посвящена арендным
отношениям не случайно, поскольку на сегодняшний день этот вид
взаимоотношений очень актуален. Несмотря на эволюционный исторический
этап, арендные отношения перетерпевшие изменения с момента своего
образования по нынешний день сохранили свою правовую сущность и в
настоящее время занимают главенствующие место среди таких правовых
взаимоотношений как обмен, купля-продажа, дарение и др.
Актуальность данной темы заключается в том, что договором аренды
охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных
производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до
бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид
правовых взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды
применяется не только в предпринимательской деятельности, а также
включает бытовую и иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной
России возрос спрос на применение договора аренды, особенно на договор
аренды зданий и сооружений.
Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды
понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель
обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во
временное владение и пользование или только во временное пользование.
При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
пользования арендованным имуществом в соответствии с договором,
являются его собственностью. Глава 34 Гражданского кодекса РФ содержит
развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения
договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.
В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные
нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда
7
транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и
финансовая аренда (лизинг).
Практически по всем вопросам Гражданский кодекс РФ содержит
исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального
законодательства.
И лишь в двух случаях такое законодательство прямо
предусматривается: во-первых, ряд особенностей аренды транспортных
средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах; во-
вторых, правила Гражданского кодекса РФ применяются к аренде земельных
участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут
быть установлены специальным законом. В Законе о введение в действие
части второй Гражданского кодекса РФ (ст. 13) также предусмотрено, что в
отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы
Гражданского кодекса РФ применяются в той мере, в какой их оборот
допускается земельным законодательством.
В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача
которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это
относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется
законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.
Целью работы является выяснение сущности и содержания института
арендных отношений, выяснения проблемы субъектного состава договора
аренды. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:
1. Получение максимальных знаний в области договора аренды;
2. Изучение существенных условий и содержания договора аренды;
3. Анализ отдельных видов договора аренды;
4. Выявление разногласий по субъектному составу в законах и
внесение предложений по их совершенствованию;
5. Применение полученных знаний на практике.
В качестве методов исследования в работе использованы такие, как
анализ, синтез, дедукция, индукция, структурно-правовой и сравнительный
8
методы. Данные методы позволяют выявить особенности соотношения норм
ГК, федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договоров
аренды и отдельных видов, которые в дальнейшем позволят не допустить
правовую ошибку при толковании юридических норм и составлении
правовой документации.
В период современных рыночных отношений на предприятиях и в
организациях большую долю среди заключенных договоров занимают
договоры аренды.
В процессе юридической практики приходится сталкиваться с
неграмотной редакцией договоров, т.е. при составлении договора не
учитываются его существенные условия. Поэтому предметом
исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в
первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической
природы, а так же принципа построения взаимоотношений по
имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту
договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности сторон
(субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договора
аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств,
договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор
финансовой аренды (лизинга).
Степень научной разработанности. В юридической литературе
договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как:
О.В. Берг, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.П. Гладышева, В.Н. Жуков,
О.М. Козырь, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.А. Тихомиров и
другими.
Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, а
именно проблемы субъектного состава договора, что также объясняет
актуальность темы исследования.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, семи
параграфов, заключения, списка литературы, приложений.
9
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период
По российскому дореволюционному законодательству имущественным
наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное
вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное
пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него
составляли существенные принадлежности (условия) этого договора (ст.
1691 ч. 1 Свода законов Российской Империи).
Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия:
«например, называется он отдачей на содержание, отдачей в оброчное,
арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко
о снятии какого-либо имущества, допустим мельницы. Все эти названия
указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть
между ними – некоторая разница в употреблении, так что большей частью
каждое имя дает договору особый оттенок: так арендой, которым называется
обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом
– наем мебели, платья, вообще имущества движимого» [5].
Субъектами договора найма по российскому гражданскому
законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее
имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).
От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей
правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю
имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных
требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо
или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица,
отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться
вещью.
10
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало
нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется
нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким
предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»
[6].
И законодательство и доктрина того периода исходили из положения,
что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф.
Шершеневич в своем Курсе гражданского права отмечал: «Не всякая вещь
может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без
повреждения её существа вещи потребляемые неспособны составить
содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено
с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять,
но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что,
передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только
подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с
перенесением права собственности, что противоречит сущности договора
найма, например, нельзя говорить о найме денег» [7].
В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет
договора найма понимался более широко, чем это имеет место в
современном законодательстве. Кроме движимого и недвижимого имущества
предметом могли быть и приносящие доход права.
В соответствии с действовавшим до 1917 года законодательством
условие о сроке признавалось существенной принадлежностью (т.е.
существенным условием) договора найма. Хотя несмотря на отнесение
данного условия к существенным условиям договора найма, в силу прямого
указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта,
предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось
основанием для признания договора недействительным или незаключенным.
В ту пору законодательство предусматривало, что срок найма
недвижимого имущества не может превышать двенадцати лет. Причины
11
столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества
объяснялись российскими правоведами поразному. Например, по мнению
Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, что наем не
прикрывал собой перехода права собственности.
Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности
по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход» [8]. Другие
полагали, что «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в
виду предупредить обесценение имений в следствие долгосрочных аренд»
[9].
В проекте Гражданского уложения, который был внесен на
рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., имелась следующая норма,
относящаяся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть
заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на
более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение
тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время
жизни наймодателя или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и
свыше тридцати шести лет» [6] (ст.1817).
Существенной принадлежностью (существенным условием) договора
найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование
имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод
законов Российской империи, Т.Х, ч.1, ст.1691) требовало обязательного
определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем
конкретно может быть выражено вознаграждение. Чаще всего наемная плата
выражалась в денежной сумме. Но в реальном имущественном обороте тех
лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наем
имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой
способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин – наниматель,
получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого
земельного участка – нанимателю половину или иную определенную часть
собранных снопов. В качестве вознаграждения по договору найма земли
12
признавалось также оказание нанимателем определенных услуг наймодателю
или выполнение для последнего определенного вида работ. Например,
крестьянин – наниматель принимал на себя обязанность собрать хлеб или
скосить луга на земельном участке наймодателя, не передававшегося внаем.
Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый
наем из выстройки, когда собственник земли передавал её внаем
нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать
собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле.
Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание
или сооружение возникало у собственника земли непосредственно с момента
окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка
эксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения
наймодателю.
Тре-бова-ния к форме- договора- имуще-стве-нного на-йма- диффе-ре-нцирова-
лись в за-висимости от вида- на-нима-е-мого имуще-ства-. Та-к, по обще-му
правилу договор на-йма- движимых ве-ще-й сове-рша-лся слове-сно (т.е-. в устной
форме-). Исключе-ние- соста-влял лишь договор на-йма- ре-чных и морских судов
(по доре-волюционному за-конода-те-льству они призна-ва-лись движимым
имуще-ством), для за-ключе-ния которого тре-бова-ла-сь письме-нна-я форма-.
Наем не-движимого имуще-ства-, на- против, по обще-му пра-вилу тре-бова-л
письме-нной формы, одна-ко для на-йма- городских строе-ний или зе-ме- льных
уча-стков в городе- допуска-ла-сь и устна-я форма-. Вме-сте- с те-м, е-сли договоры
на-йма- городских строе-ний и зе- ме-льных уча-стков в городских посе-ле-ниях
заключа-лись на- срок от тре-х до две-на-дца-ти ле-т на- сумму свыше- тре-хсот
рубле-й, а- на- сроки боле-е- две-на-дца-ти ле-т на- всякую сумму, то та-кие-
договоры должны были сове-рша-ться «на- письме-», то е-сть не-обходимым
условие-м являла-сь письме-нна-я форма-. При на-йме- кре-стьяна-ми зе-ме-ль у
поме-щиков на- срок не- свыше- тре-х ле-т на- всякую сумму, а- на- больший срок
на- сумму не- боле-е- триста- рубле-й договоры могли за- ключа-ться в устной
форме-. Договор на-йма- не-движимости, пре-дусма-трива-ющий выпла-ту
13
наемной пла-ты впе-ре-д боле-е- че-м за- год, подле-жа-л за-свиде-те-льствова-нию
крепостным а-ктом, а- при на-руше-нии этого тре-бова-ния договор
представлялся не-де-йствите-льным[11].
Соде-ржа-ние- договора- имуще-стве-нного на-йма- опре-де-лялось исходя из
того, что ука-за-нный договор порожда-е-т пра-воотноше-ние-, суть которого
состоит в пре-доста-вле-нии на-нима-те-лю пользова-ния на-нятым имуще-ством.
С позиции совре-ме-нного за-конода-те-льства- приме-ните-льно к
содержанию договора- имуще-стве-нного на-йма- ва- жно отме-тить два- моме-нта-,
ха-ра-кте-рных для гра-жда-нско-пра- вовой доктрины той поры.
Во-пе-рвых, российские- цивилисты после-дова-те-льно проводили взгляд
на- природу договор имуще-стве-нного на-йма- ка-к на- обяза-те-льное-
правоотноше-ние-. По обще-му пра-вилу суть этого пра- воотноше-ния за-ключа-ла-
сь в пре-доста-вле-нии на-нима-те-лю только пра-ва- пользова-ния (но не- вла-де-ния)
на-нятым имуще-ством. В пра-воотноше-нии, возника-юще- м из договора-
имуществе-нного на-йма-, исключа-ла-сь возможность на-личия ка-ких-либо
вещно-пра-вовых эле-ме-нтов, а- на-нима-те-ль не- ра-ссма-трива-лся в ка-че-стве-
титульного вла-де-льца- , обла-да-юще-го ве-щно-пра-вовыми способа-ми за-щиты.
Во-вторых, пра-во пользова-ния имуще-ством, получа-е-мое- на-нима-те-ле-м
по договору на-йма-, тра-ктова-лось ве-сьма- широко и включа-ло в се-бя пра-во
нанима-те-ля пе-ре-да-ва-ть на-нятое- имуще-ство в пользова-ние- другим лица-м.
Наприме-р, Д.И. Ме-йе-р отме-ча-л, что «пра-во пользова-ния осуще-ствляе-тся ка-к
не-посре-дстве-нным употре-бле-ние-м ве-щи со стороны субъе-кта- пра-ва-, та-к и
посре-дством извле-че-ния из не-го гра-жда-нских плодов, доходов. Поэтому
можно призна-ть за- норму, что на-нима-те-ль имуще-ства- впра-ве- отда-ва-ть е-го
вна-е-м другому лицу, за- ключить sublocatio. Та-к обыкнове-нно принима-е-тся и
в де-йствите-льности. Но, коне-чно, е- сли хозяин имуще-ства- не- же-ла-е-т пе-ре-да-
чи е-го на-нима-те-ле-м другому лицу, то може-т включить в договор особое- о
том опре-де-ле-ние-» [12].
Получил подтве-ржде-ние- обяза- те-льстве-нно-пра-вовой взгляд
российских цивилистов на- отноше-ния, связа-нные- с имуще-стве-нным на-ймом,
14
и при ре-ше-нии вопроса- о после-дствиях для договора- имуще-стве-нного на-йма-
отчужде-ния собстве-нником сда-нного вна-е-м имуще-ства- тре-тье-му лицу. Этот
вопрос ока-за-лся ве-сьма- сложным.
Д.И. Ме-йе-р судьбу договора- на-йма- при прода- же- собстве-нником на-
нятого имуще-ства- пре-дла-га-л опре-де-лять в за-висимости от двух ра-зличных
ситуа-ций. Это ситуа-ция, когда- в договор прода-жи имуще-ства- уже-
переданного вна-е-м, включа-е-тся условие-, пре-дусма-трива-юще-е- обяза-нность
приобре-та-те-ля имуще-ства- оста-вить на-нима-те-ля до исте-че-ния срока- договора-
на-йма- на- те-х же- условиях, на- которых он был за-ключе-н с пре-жним
собственником. И друга-я ситуа-ция, когда- покупа-те-ль отка-зыва-е-тся от
поддержа-ния договора- на-йма- и этот договор отчужде-ние-м имуще-ства-
прекраща-е-тся. В этом случа-е- на-руша-ются пра- ва- на-нима- те-ля со стороны
хозяина- имуще-ства-, который обязуе- тся возна-гра-дить на-нима- те-ля за- убытки.
На-ряду с подна-ймом доре-волюционному за-конода-те-льство включа-ло в
пра-вомочия на-нима-те-ля уступку все-х пра- в по договору на-йма- другому лицу.
Ме-жду ними проводила-сь че-тка-я гра-нь. Та-к, Д.И. Ме-йе-р отме-ча-л: «Име-нно
ме-жду сублока-цие-й и уступкой пра-ва- пользова-ния, приобре-те-нного по
найму, пре-дста-вляе-тся та- ра-зница-, что при сублока-ции пра-во пользова-ния
имуще-ством сохра-няе-тся за- пе-рвым на-нима-те-ле-м и сублока-ция являе-тся
только осуще-ствле-ние-м этого пра-ва-. Та-к что сублока-тор не- пе-ре-ста-е-т быть
отве-тстве-нным лицом пе-ре-д хозяином на-нятого имуще-ства-, а- оста-е-тся к
нему в пре-жне-м юридиче-ском отноше-нии. Тогда- ка-к при уступке- пра-ва-
пользова-ния, приобре-те-нного по на-йму, пра-во это все- пе-ре-ходит к другому
лицу и пре-дста-вляе-тся не- осуще-ствле-ние-м пра-ва- пользова-ния, а- пе-ре-да-че-й
его, поэтому на-нима-те-ль пе-ре-ста-е-т быть отве-тстве-нным лицом пе-ре-д
хозяином имуще-ства-, сове-рше-нно выбыва-е-т из юридиче-ского отноше-ния.
Сообра-зно этому сублока-ция не- нужда-е-тся в согла-сии хозяина- имуще-ства- и
да-же- може-т произойти вопре-ки е-го не-согла-сию, а- вот уступка- пра-ва-
пользова-ния по договору на-йма- може-т сове-ршиться лишь с согла-сия хозяина-
имуще-ства-» [13].