25
Сре-ди все-х условий всякого договора- не-обходимо выде-лить те-
условия, которые- соста-вляют видообра-зующие- призна-ки соотве-тствующе-го
договорного обяза-те-льства- и поэтому включа-ются за-конода-те-ле-м в
самоопреде-ле-ние- того или иного договора-. Та-кие- условия, бе-сспорно,
являются суще-стве-нными условиями договора-, ибо, на-зыва-я их,
законодатель те-м са-мым да-е-т понять, что ука-за-нные- условия не-обходимы,
как минимум, для да-нного вида- договорного обяза-те-льства-.
Принима-я во внима-ние- ле-га-льное- опре-де-ле-ние- договора- а-ре-нды, а-
именно: по договору а-ре-нды а-ре-ндода-те-ль обязуе-тся пре-доста-вить
арендатору имуще-ство за- пла-ту во вре-ме-нное- вла-де-ние- и пользова-ние- или во
вре-ме-нное- пользова-ние-, можно сде-ла-ть вывод о том, что условия о сроке-
аренды и об а-ре-ндной пла-те-, бе-зусловно, относятся к суще-стве-нным
условиям договора- а-ре-нды. Другое- де-ло, что Гра-жда-нский коде-кс РФ
включа-е-т в се-бя диспозитивные- нормы, позволяющие- опре-де-лить да-нные-
условия договора- на- тот случа-й, когда- в те-ксте- договора- не- име-е-тся
соответствующих пунктов, одна-ко да-нное- обстояте-льство отнюдь не-
означает, что условия о сроке- а-ре-нды и а-ре-ндной пла-те- не- являются
существе-нными условиями всякого договора- а-ре-нды.
В Гра-жда-нском Коде-ксе- п. 1 ст. 432 ука-за-но суще-стве-нное- условие-
хара-кте-рное- для все-х гра-жда-нско-пра-вовых договоров. Ре-чь иде-т о пре-дме-те-
договора-. При этом сле- дуе-т учитыва-ть, что пре-дме-т ра-ссма-трива-е-тся не-
только в юридиче-ском а-спе-кте- в соотве-тствии с юридиче-ской
терминологией, но и приобре-та-е-т другое- зна-че-ние- , та-к ка- к выте-ка-е-т из
обязате-льств. По мне-нию «Договор, пре-дста-вляе-т собой де-йствия (или
бездействие-), которые- должна- сове-ршить обяза-нна-я сторона- или,
соответстве-нно, возде-ржа-ться от их сове-рше- ния» [23].
Пре-дме- т договора- являе-тся суще-стве-нным условие-м договора- а-ре-нды.
В договоре- а-ре-нды должны быть ука-за-ны да-нные-, позволяющие-
определенно уста-новить имуще-ство, подле- жа-ще-е- пе-ре-да-че- а-ре-нда-тору в
каче-стве- объе-кта- а-ре-нды. При отсутствии этих да-нных в договоре- условие- об
26
объе-кте-, подле-жа-ще-м пе-ре-да-че- в а-ре-нду, счита-е-тся не- согла-сова-нным
сторона-ми, а- соотве-тствующий договор не- счита-е-тся за-ключе-нным.
Е-сли а-ре-ндода-те-ль не- пре-доста-вил а-ре-нда-тору сда-нное- вна-е-м
имущество в ука-за-нный в договоре- а-ре-нды срок, а- в случа-е-, когда- в договоре-
та-кой срок не- ука-за-н, в ра-зумный срок, а-ре-нда-тор впра-ве- истре-бова-ть от
него это имуще-ство в соотве-тствии со ста-тье-й 398 на-стояще-го Коде-кса- и
потре-бова-ть возме-ще-ния убытков, причине-нных за-де-ржкой исполне-ния,
либо потре-бова-ть ра-сторже-ния договора- и возме-ще-ния убытков,
причиненных е-го не-исполне-ние-м.
Втора-я группа- суще-стве-нных условий включа-е-т в се-бя условия,
необходимые- для договоров да-нного вида-. Не-обходимо отме-тить, что ра-не-е-
де-йствова-вше-е- за-конода-те-льство выводило не-обходимость соотве-тствующих
условий из ха-ра-кте-ра- са-мого договорного пра-воотноше-ния, не-за-висимо от
того, что ука-за-но в за-коне-, то е-сть призна-ва-ло не-обходимость да-нного
условия для да-нного вида- договоров в ка-че-стве- са-мостояте-льного источника-
опре-де-ле-ния суще-стве-нных условий договора-. Иными слова-ми, на-ряду с
суще-стве-нными условиями договора- , которые- были призна-ны та-ковыми по
суду, тра- диционно выде-лялись в ка-че-стве- са-мостояте-льных суще-стве-нные-
условия договора-, которые- хотя и не- призна-ны та-ковыми по за-кону, но
необходимы для договоров да-нного вида-. Исходя из буква-льного прочте-ния
нормы, соде-ржа-ще-йся в п. 1 ст. 432 ГК, те-пе-рь к суще-стве-нным относятся
только те- условия, которые- на-зва-ны в за-коне- или ином пра-вовом а-кте- либо
ка-к суще-стве-нные-, либо ка-к не-обходимые- для договоров да-нного вида-[24].
Одна-ко отме-че-нное- изме-не-ние- в подходе- за-конода-те-ля к
существенным условиям договора- по призна-ку их не-обходимости для
договоров да-нного вида- не- вле-че-т се-рье-зных изме-не-ний в пра-ктике-
применения соотве-тствующих за-коноположе-ний. В са-мом де-ле-, е-сли ре-чь
иде-т о договора-х пре-дусмотре-нных Гра-жда-нским коде-ксом РФ и другими
закона-ми, то за- ра-мки норм, ре-гулирующих соотве-тствующий вид
договорных обяза-те-льств, вряд ли це-ле-сообра-зно иска-ть не-кие- иные- условия,
27
которые- являются не-обходимыми для да-нного вида- договора-. Боле-е- того,
допуще-ние- возможности их поиска- приве-ло бы к опа-сности суде-бного
произвола- и в це-лом к не-ста-бильности договорных отноше-ний. Что же-
касается договоров, не- пре-дусмотре-нных за-коном, то круг не-обходимых для
них суще-стве-нных условий може-т опре-де-ляться на- основе- норм,
регулирующих сходные- договорные- обяза-те-льства- и приме-няе-мых в этом
случа-е- по а-на-логии за- кона-.
К тре-тье-й группе- суще-стве-нных условий относятся условия договора-,
которые- на-зва-ны в за-коне- или иных пра- вовых а-кта-х ка-к суще-стве-нные- для
договоров да-нного вида-. На-приме-р, в соотве-тствии с п. 4 ст. 15
Федерального за-кона- от 29 октября 1998 г. «О лизинге-»[25] договор лизинга-
долже-н соде-ржа-ть сле-дующие- суще-стве-нные- положе-ния: точное- описа-ние-
пре-дме-та- лизинга-; объе-м пе-ре-да-ва-е-мых пра-в собстве-нности; на-име- нова-ние-
ме-ста- и ука-за-ние- порядка- пе-ре-да-чи пре-дме-та- лизинга-; ука-за-ние- срока-
действия договора- лизинга-; порядок ба-ла-нсового уче-та- пре-дме-та- лизинга-;
пере-че-нь дополните-льных услуг, пре-доста-вле-нных лизингода-те-ле-м на-
основа-нии договора- компле-ксного лизинга-; ука-за-ние- обще-й суммы договора-
лизинга- и ра-зме-ра- возна-гра-жде-ния лизингода-те-ля; порядок ра-сче-тов;
определе-ние- обяза-нности лизингода-те-ля или лизингополуча- те-ля за-стра-хова-
ть пре-дме-т лизинга- от связа-нных с договором лизинга- рисков, е-сли иное- не-
пре-дусмотре-но договором.
И, на-коне-ц, че-тве-ртую группу суще-стве-нных условий договора-
составляют все- те- условия, относите-льно которых по за-явле-нию одной из
сторон должно быть достигнуто согла-ше-ние-.
На- пра-ктике- можно встре-тить та-кие- случа- и, при которых к
существенным условиям могут относиться не- все- условия договора-, которые-
при за-ключе-нии договора- соде-ржа- лись в офе-рте- или а-кце-пте-. Ра-ссмотрим
случа-й из суде-бной пра-ктики. А-ре-ндода-те-ль обра-тился в а-рбитра-жный суд с
иском к а-ре-нда-тору о взыска-нии за-долже-нности по а-ре-ндной пла-те-,
28
стоимости за-тра-т по уборке- те-рритории, приле-га-юще-й к а-ре-ндуе-мому
зданию, а- та-кже- не-устойки за- просрочку пла-те-жа-.
Возра-жа-я против за-явле-нного иска-, отве-тчик сосла-лся на- то, что
требова-ния истца- относятся к пе-риоду до за-ключе-ния договора- а-ре-нды, в
связи, с че-м не- подле- жа-т удовле-творе-нию.
Принима-я ре-ше-ние-, суд руководствова-лся пунктом 3 ста-тьи 425 ГК
РФ, согла-сно которому стороны впра-ве- уста-новить, что условия
заключенного ими договора- приме-няются к их отноше-ниям, возникшим до
за-ключе-ния договора-.
Ме-жду истцом и отве-тчиком был за-ключе-н договор а-ре-нды зда-ния,
согла-сно которому а-ре-нда-тор обяза-лся е- же-ме-сячно вносить а-ре-ндную пла- ту,
а- та-кже- возме-ща-ть а-ре-ндода-те-лю ра-сходы по уборке- те-рритории,
прилегающе-й к а-ре-ндуе-мому зда-нию. За- просрочку пла- те-жа- пре-дусмотре-на-
не-устойка-.
Да-нное- зда-ние- было пе-ре-да-но отве-тчику по а-кту прие-ма- – пе-ре-да-чи до
за-ключе-ния договора- а-ре-нды и фа-ктиче-ски использова-лось им в те-че-ние-
этого вре-ме-ни.
В договоре- стороны уста-новили, что е-го условия ра-спростра-няются на-
отноше-ния, возникшие- с да-ты подписа-ния ими а-кта- прие-ма- – пе-ре-да-чи
здания.
Учитыва-я изложе-нное-, суд пе-рвой инста-нции призна-л иск
подлежащим удовле-творе-нию в полном объе-ме-.
Суд а-пе-лляционной инста-нции ре-ше-ние- в ча-сти взыска-ния договорной
не-устойки отме-нил, а- в ча-сти взыска-ния а-ре-ндной пла-ты и ра-сходов по
уборке- те-рритории за- пе-риод фа-ктиче- ского использова-ния отве-тчиком
здания оста-вил бе-з изме-не-ния. При этом суд исходил из сле-дующе-го.
В соотве-тствии с пунктом 1 ста-тьи 425 ГК РФ договор вступа-е-т в силу
и ста-новится обяза-те-льным для сторон с моме-нта- е-го за-ключе-ния.
Достиже-ние- сторона-ми согла-ше-ния о приме-не-нии к их отноше-ниям,
сложившимся до за-ключе-ния договора-, условий об обяза-нности а-ре-нда-тора-
29
по вне-се-нию а-ре-ндной пла-ты и возме-ще-нию а-ре-ндода-те-лю ра-сходов по
уборке- приле-га-юще-й к а-ре-ндуе-мому зда-нию те-рритории свиде- те-льствуе-т
только о согла-сии а- ре-нда-тора- опла-тить фа-ктиче-ское- использова-ние- им
здания и ра-сходы, поне-се-нные- а-ре-ндода-те-ле-м в этот пе-риод на- условиях,
предусмотре-нных договором а-ре-нды, и не- озна-ча-е-т, что не-посре-дстве-нна-я
обяза-нность по их исполне-нию возникла- у отве-тчика- ра-не-е- за-ключе-ния
самого договора-.
В связи с этим у суда- пе-рвой инста-нции не- име- лось основа-ний
признава-ть, что отве-тчиком на-руше-ны договорные- обяза-те-льства- в пе-риод,
когда- ме-жду сторона-ми име-ли ме-сто лишь фа-ктиче-ские- отноше-ния, и
удовлетворять иск о взыска-нии договорной не-устойки за- пе-риод,
предшествова-вший за-ключе-нию договора-[26].
В этом случа-е-, отноше-ния, которые- возникли до за-ключе-ния договора-
соде-ржа-ли суще-стве-нные- условия о пре-дме-те- договора- по поводу пе-ре-да-чи
имуще-ства- и е- го опла-ты, которые- по свое-му суще-ству не- были отне-се-ны к
суще-стве-нным условиям, поскольку не- был подписа-н а-кт прие-ма--пе-ре-да-чи,
свиде-те-льствующим о фа-ктиче-ском пе-ре-ходе- пра-ва- на- пользова-ние-
имуществом, подтве-ржда-ющим это пра-во, не-смотря на- использова-ние-
здание- и выполне-ние- иных обяза-те-льств, пре-дусмотре-нных за-коном.
Соответстве-нно можно сде-ла-ть вывод, что а-ре-ндода-те-ль на-пра-вил
предложение- (офе-рту) за-ключить договор на- а-ре-нду зда-ния, а-ре-нда-тор
принял да-нное- пре-дложе-ние-, да-в согла-сие- (а-кце-пту) на- выполне-ние-
обязательств по а-ре-ндной пла-те- и возме-ще-нию ра-сходов по уборке-
территории приле-га-юще-й к а-ре-ндова-нному зда-нию. Согла-сно Гра-жда-нскому
Коде-ксу опре-де-ле-ние- суще-стве-нных условий договора-, относятся условия
все- те- условия, относите-льно которых по за-явле-нию одной из сторон должно
быть достигнуто согла-ше-ние-. В да-нном случа-е- по этим условиям: по
арендной пла-те-, и возме-ще-нию ра-сходов по уборке- те-рритории
прилегающей к а-ре-ндова-нному зда-нию было достигнуто согла-ше-ние-, отсюда-
сле-дуе-т, что они являются суще-стве-нными. После- за-ключе-ния договора-
30
аренды зда-ния, условия которые- соде-ржа-лись в офе-рте- и а-кце-пте- пе-ре-ста-ли
являться та-ковыми, поскольку согла-ше-ние- сторон о том, что условия
договора- а-ре-нды приме-няются к их фа-ктиче-ски сложившимся до е-го
заключе-ния отноше-ниям, не- озна-ча-е-т, что не-посре-дстве-нна-я обяза-нность
сторон по исполне-нию условий договора- а-ре-нды возникла- ра-не-е- за-ключе-ния
договора-.
Отме-че-нные- позиции относите-льно суще-стве-нности условий договора-,
пре-дла- га-е-мых одной из сторон, могут быть дополне-ны и ра-ссужде-ниями
боле-е- форма-льного толка-, относящимися скоре-е- к порядку за-ключе-ния
договора-, не-же-ли к е- го суще-стве-нным условиям. Сле-дова-те-льно, е-сли
сторона-, на-пра-вивша-я офе-рту с дополните-льным условие-м, получив а-кце-пт
на- иных условиях, приступа-е-т к исполне-нию договора-, это буде-т озна-ча-ть.
Что в договоре- отсутствуе-т ука- за-нное- дополните-льное- условие- и ни одна- из
сторон не- пре-дла-га-ла- включить это условие- в договор, поскольку
первоначальна-я офе-рта- утра-тила- силу и не- може-т быть принята- во внима-ние-.
Е-сли же- дополните-льное- условие- было пре-дложе-но а-кце-пта-нтом и
первона-ча-льный офе-ре-нт, получив та-кой а-кце-пт на- иных условиях,
приступил к исполне-нию договора-, сле-дуе-т призна-ть, что ме-жду сторона-ми
за-ключе-н договор, включа-ющий в се-бя это дополните-льное- условие-.
В этом случа-е-, е-сли одна- из сторон за-явит о не-обходимости достигнуть
согла-ше-ния по пре-дложе-нному этой стороной дополните-льному условию, а-
за-те-м приме-т а-кце-пт на- иных условиях, это буде-т озна-ча-ть, что она- отозва-ла-
свое- за-явле-ние-.
Та-ким обра-зом, эта- группа- суще-стве-нных условий договора- име-е-т
правовое- зна-че-ние- лишь на- ста-дии за-ключе-ния договора-, ка-ковое- полностью
утра-чива-е-тся с моме-нта-, когда- договор счита-е-тся за-ключе-нным.
В за-конода-те-льных а-кта-х, де-йствова-вших в России не-посре-дстве-нно до
принятия нового Гра-жда-нского коде-кса-, срок договора- а-ре-нды та- кже- ра-ссма-
трива-лся в ка-че-стве- суще-стве-нного условия договора-. При отсутствии в
31
договоре- а-ре-нды условия о сроке- е-го де-йствия договор счита-лся не-
заключенным.
Гра-жда-нский коде-кс РФ пре-дусма-трива-е-т, что договор а-ре-нды за-
ключа-е-тся на- срок, опре-де-ле-нный договором, одна-ко допуска-е-т за-ключе-ние-
договора- и бе-з ука-за-ний в не-м срока- а-ре-нды имуще-ства-. В этом случа-е-
договор а-ре-нды буде-т счита-ться за- ключе-нным на- не-опре-де-ле-нный срок.
Правовые- после-дствия оформле-ния договора- бе-з ука-за-ния срока- а-ре-нды
заключа-ются в том, что ка-жда-я из сторон та-кого договора- получа-е-т пра-во
отка-за-ться от не-го в любое- вре-мя в односторонне-м порядке- при условии
предупре-жде-ния об этом другой стороны за- один ме-сяц, а- при а-ре-нде-
недвижимости – за- три ме-сяца-.
За-коном могут быть пре-дусмотре-ны пре-де-льные- сроки договора- в
отноше-нии отде-льных видов а-ре-нды или а-ре-нды отде-льных видов имуще-
ства-. В этом случа- е-, не-за- висимо от того, ука-за-ли ли стороны ка-кой-либо срок
а-ре-нды в договоре-. По исте-че-нии уста-новле-нного за-коном пре-де-льного
срока- договор а-ре-нды буде-т счита-ться пре-кра-ще-нным. На-приме-р, Сызра-нска-
я дума- Са-ма- рской обла-сти выне-сла- поста-новле-ние- о срока-х для объе-ктов
недвижимого имуще-ства- из поста-новле-ния ст. 6 «Договор а-ре-нды може-т
быть за-ключе-н на- любой срок, опре-де-ле-нный сторона-ми. Пре-де-льный срок
аре-нды огра-ничива-е-тся 49 года-ми, е-сли иное- не- пре-дусмотре-но
законодательством Российской Фе-де-ра-ции. Для объе-ктов не-движимого
имуще-ства- договор, за-ключе-нный срок от 1 года- до 3-х ле-т являе-тся
краткосрочным, от 3-х до 10-сре-дне-срочным, свыше- 10 и до 49 ле-т -
долгосрочным» [27].
Особое- внима-ние- сле-дуе-т уде-лить вопросу о пра-ве- а-ре-нда-тора- на-
возобновле-ние- а-ре-ндных отноше-ний. Согла-сно гра-жда-нскому
законодательству стороны са-ми опре-де-ляют вре-ме-нной а-спе-кт
правоотношений, исключа-я случа-и уста-новле-ние- сроков за-конода-те-льством.
При оконча-нии договорных обяза-те-льств, е- сли стороны не- име-ют пре-те-нзий
по отноше-нию друг к другу, то договор счита-е-тся продле-нным на- тот же-
32
срок и на- те-х же- условиях, ка-кие- были пре-дусмотре-ны ра-не-е- договором.
Аренда-тору, на-дле-жа-щим обра-зом исполнявше-му свои обяза-нности, при
прочих ра-вных условиях было пре-доста-вле-но пре-имуще-стве-нное- пе-ре-д
другими лица-ми пра-во на- возобновле-ние- договора- а-ре-нды.
Да-нные- за-коноположе-ния а-ктивно приме-нялись в а-рбитра-жно-суде-
бной пра-ктике- в це-лях за-щиты пра-в и за- конных инте-ре-сов добросове-стных
аре-нда-торов, в че-м можно убе-диться, озна-комившись с одним из
разъяснений Высше-го А-рбитра-жного Суда- Российской Фе-де-ра-ции.
Действующим за- конода-те-льством не- за-пре-ще-но прове-де-ние- конкурса- на-
право за-ключа-ть договор а-ре-нды не-жилого поме-ще-ния до исте-че-ния срока-
де-йствия ра-не-е- за-ключе-нного а-ре-ндного договора-. Одна-ко при прове-де-нии
аре-ндода-те-ле-м та-кого конкурса- в условиях е- го прове-де-ния должно быть
указа-но, что новый договор може-т быть за-ключе-н только после- исте-че-ния
срока- де-йствия пе-рвона-ча-льного договора-. Е-сли же- на- конкурс выста-вле-но
имуще-ство, обре-ме-не-нное- соотве-тствующими обяза-те-льства-ми, но бе-з этой
оговорки, а-ре-нда-тор впра-ве- пре-дъявить в суд тре-бова-ние- о призна-нии
конкурса- не-де-йствите- льным.
При прове-де-нии конкурса- а-ре-ндода-те-ль долже-н поста-вить в
известность е-го уча-стников о том, что а-ре-нда-тор, име-ющий с а-ре-ндода-те-ле-м
договор, обла-да-е-т пре-имуще- стве-нным пе-ре-д другими лица-ми пра-вом на- е-го
возобновле-ние-.
Поскольку согла-сно пункту 3 ста-тьи 86 Основ гра-жда-нского
законодате-льства- а-ре-нда-тор, на-дле-жа-щим обра-зом исполнявший свои
обязанности, по исте-че-нии срока- договора- име-е-т при прочих ра- вных
условиях преимуществе-нное- пе-ре-д другими лица-ми пра-во на- возобновле-ние-
договора-, он впра-ве- потре-бова-ть от а-ре-ндода-те-ля возобновить с ним договор
на- условиях, на- которых договор мог быть за-ключе-н с побе-дите-ле-м
конкурса, не-за-висимо от того, являлся ли а-ре-нда-тор уча-стником конкурса-
или не- являлся.
33
Е-сли с побе-дите-ле-м конкурса- договор а-ре-нды е-ще- не- за-ключе-н, а-
арендода-те-ль уклоняе-тся от за-ключе-ния договора- с пре-жним а-ре-нда-тором,
после-дний впра-ве- обра- титься в а-рбитра-жный суд с иском об обяза-нности
арендода-те-ля за-ключить с ним договор а-ре-нды на- условиях, пре-дложе-нных
побе-дите-ле-м конкурса-. При дока-за-нности тре-бова-ний а-ре-нда- тора- они
подлежа-т удовле-творе-нию.
В случа-е-, когда- с побе-дите-ле-м конкурса- уже- за-ключе-н договор а-ренды,
пре-жний а-ре-нда-тор може-т пре-дъявить к а-ре-ндода-те-лю соотве-тствующий иск
о возобновле-нии с ним договора- а-ре-нды. При этом в ка-че-стве- тре-тье-го лица-
привле-ка-е-тся побе-дите- ль конкурса-, с которым за-ключе-н договор. При
подтве-ржде-нии тре-бова-ний пре-жне-го а-ре-нда- тора- суд производит за- ме-ну
аренда-тора-, за-ключивше-го договор а-ре-нды, ука-зыва-я об этом в ре-ше-нии[28].
Да-нные- ра-зъясне-ния не- утра-тили свое-го зна-че-ния и в на-стояще-е- вре-мя.
Гра-жда-нский коде-кс РФ сохра-нил за- а-ре-нда-тором, на-дле-жа-щим
образом исполнявшим свои обяза-нности, пре-имуще-стве-нное- пра-во на-
заключе-ние- договора- а-ре-нды на- новый срок. Та-кое- письме-нное- уве- домле-ние-
приобре-та-е-т ре-ша-юще-е- зна-че-ние- в случа-ях, когда- а-ре-ндода-те-ль отка-зыва-е-т
а-ре-нда-тору в за-ключе-нии договора- на- новый срок и вме-сте- с те-м за-ключа-е-т
договор а-ре-нды с иным лицом. В подобной ситуа-ции а-ре-нда-тор получа-е-т
право потре-бова-ть в суде- пе-ре-вода- на- се-бя пра-в и обяза-нносте-й по
заключенному договору а-ре-нды и плюс к этому возме-ще-ния убытков,
причине-нных е-му в связи с отка-зом а-ре-ндода-те-ля в за-ключе-нии договора- на-
новый срок. Е-сли же- к этому моме-нту а-ре-нда-тор утра-тил инте-ре-с к
возобновле-нию а-ре-ндных отноше-ний, он може-т потре-бова-ть от а-рендодателя
только возме-ще-ния убытков.
В случа-ях, когда- по оконча-нии срока- договора- а-ре-нды а- ре-нда-тор
продолжа-е-т пользова-ться имуще-ством, а- а-ре-ндода-те-ль против этого не-
возража-е-т, договор буде-т счита-ться возобновле-нным на- те-х же- условиях на-
не-опре-де-ле-нный срок. Сле-дова-те- льно, ка-жда-я из сторон може- т потре-бова-ть
34
ра-сторже-ния та-кого договора-, пре-дупре-див контра-ге-нта- не- ме-не-е- че-м за- три
ме-сяца-[29].
Договор а-ре-нды на- срок боле-е- года-, а- е- сли хотя бы одной из сторон
договора- являе-тся юридиче-ское- лицо, не-за-висимо от срока-, долже-н быть
заключе-н в письме-нной форме- (в соотве-тствии со ст. 609 п. 1).
Что же- ка-са-е-тся за-ключе-ние- договора- ме-жду гра-жда-на-ми, являе-тся
обяза-те-льна-я письме-нна-я форма- тре-буе-тся только в том случа-е-, когда-
договор за-ключа-е-тся на- срок боле-е- одного года-. Договор а-ре-нды на- сумму
пре-выша-ющий 10 МРОТ долже-н быть за-ключе-н в простой письме-нной
форме- не-за-висимо от е-го срока-. При этом суммой договора- а-ре-нды сле-дуе-т
счита-ть стоимость а-ре-ндова-нного имуще-ства- или ра-зме-р а-ре-ндной пла-ты за-
ве-сь срок а-ре-нды, в за- висимости от того, ка-ка-я ве-личина- из них больше-.
Гражда-нский коде-кс пре-дъявляе-т особые- тре-бова-ния и к форме- договора-
аренды не-движимости. Помимо того, что договор долже-н быть за-ключе-н в
письме-нной форме- , стороны обяза-ны соста- вить один докуме-нт и подписа-ть
его (пункт 1 ста-тья 651). Простого обме-на- письма-ми по поводу а-ре-нды
помеще-ния или зда-ния не-доста-точно.
Кроме- того, е-сли договор а-ре-нды зда-ний (сооруже-ний) за-ключе-н на-
срок не- ме-не-е- года-, то он подле-жит обяза-те-льной госуда-рстве-нной
регистрации и счита-е-тся за-ключе-нным только с моме-нта- вне-се-ния
соответствующе-й за-писи в госуда-рстве-нный ре-е-стр. Для подтве-ржде-ния того
фа-кта-, что в отноше-нии поме-ще-ний долже-н соблюда-ться та-кой же- порядок,
пона-добилось за-се-да-ние- Пре-зидиума- Высше-го А-рбитра-жного Суда- РФ,
который и сообщил о свое-й позиции в Информа-ционном письме- от 1 июня
2000 года- № 53, ре-коме-ндова-в к договора-м а-ре-нды не-жилых поме-ще-ний
приме-няться пра-вила-, пре-дусмотре-нные- для зда-ний. До этого на-логовые-
орга-ны и не-которые- экспе-рты успе-ли объявить, что ре-гистрирова-ть а-ре-нду
поме-ще-ний нужно в любом случа-е-, та-к ка-к в Гра-жда-нском коде-ксе-
минимальный срок, не- тре-бующий ре-гистра-ции, для та-ких договоров не-
установле-н.