4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ .................. 8
1.1 Понятие и правовая природа договора аренды .............................................. 8
1.2 Стороны договора аренды .............................................................................. 23
1.3 Срок и форма договора аренды ..................................................................... 29
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ
ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЕЕ
РЕАЛИЗАЦИИ ...................................................................................................... 41
2.1 Субъектный состав договора аренды лесного участка ............................... 41
2.2 Особенности субъектного состава договора аренды транспортных
средств .................................................................................................................... 45
2.3 Специфические особенности субъектов договора финансовой аренды ... 59
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СУБЪЕКТНОМ СОСТАВЕ ОТДЕЛЬНЫХ
ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ........................................................................... 75
3.1 Проблемы применения законодательства о субъектном составе отдельных
видов договора аренды ......................................................................................... 75
3.2. Предложения по совершенствованию гражданско-правовых норм о
субъектном составе арендных правоотношений ............................................... 87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 92
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ..................................................................................... 97
ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................................... 108
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. На сегодняшний день договор аренды в
правоприменительной практике занял одно из первых мест. Среди его
разновидностей договора аренды преобладает договор аренды недвижимого
имущества, которые в большинстве случаев используется предприятиями,
фирмами, производителями для аренды.
Анализируя проблемы в правоприменительной практике можно
сделать выводы, что они возникают при исполнении обязательств по
договору аренды. В первую очередь, это связано с законодательной базой,
которая является не доскональной и имеет множество коллизий. Кроме того,
возникают проблемы при защите прав и интересов арендатора во время
изменения, расторжения договора аренды. Таким образом, данная тема
исследования является актуальной в настоящее время.
Изучая юридическую доктрину по данной тематике следует выделить
таких ученых как Т. Д. Алексеев, ВГ. Вишняков, В. Д. Газман, О. С. Иоффе,
Н. М. Коршунов, А. Г. Калпин, М. И. Лещенко, О. Н. Мозговый, ВБ.
Пугинский, И. А. Решетник, Ю. К. Толстый и другие. Но данными учеными
не были рассмотрены проблемы, которые касаются правового регулирования
договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и
благосостояния.
Правовой институт договора аренды является одним из древних и
популярных в гражданском праве. Аренда дополняет другие средства и
способы экономического развития. Анализируя правовое регулирование
договора аренды, которое закреплено в главе 34 Гражданского кодекса
Российской Федерации можно сказать, что комплекс норм, действие которых
распространяется на все виды аренды является общим, но кроме этого
существуют и специальные нормы, которые применяются к таким видам
аренды, как: аренда транспортных средств, аренда зданий, аренда
предприятий, лизинг и т. д. Отличие данных договоров аренды проявляется в
6
определении их предмета, сферы деятельности. В настоящее время
существует проблема правового регулирования предмета договора аренды.
Поэтому нужно более жестко обозначит границы формулировки объекта
договора аренды, а так же четко урегулировать круг объектов, которые
являются наиболее популярными во время заключения договора аренды.
Цель исследования – исследовать теоретические положения о
субъектном составе договора аренды, выявить проблемы субъектного состава
договора аренды и отдельных его видов.
Задачи исследования:
- рассмотреть понятие и правовую природу договора аренды;
- изучить стороны договора аренды;
- рассмотреть срок и форму договора аренды;
- изучить субъектный состав договора аренды лесного участка;
- выявить особенности субъектного состава договора аренды
транспортных средств;
- рассмотреть специфические особенности субъектов договора
финансовой аренды;
- выявить проблемы применения законодательства о субъектном
составе отдельных видов договора аренды;
- разработать предложения по совершенствованию гражданско-
правовых норм о субъектном составе арендных правоотношений.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в
связи с использованием участниками гражданского оборота имущества для
удовлетворения своих потребностей в гражданских правоотношениях по
договору аренды.
Предмет исследования – правовые нормы, регламентирующие
гражданские правоотношения по использованию чужого имущества в своих
интересах участниками гражданского оборота - субъектами договора аренды.
Организация, результаты деятельности которой использованы в ВКР в
качестве объекта следования – материалы судебной практики мировых судов,
7
городских и районных судов, судов субъектов РФ, Верховного Суда РФ,
постановления Пленумов Верховного Суда РФ.
Методическую основу
которых
исследования составили метод сравнительного
правоведения, метод обращения к другим наукам (институциональной
экономике и экономической теории права, как одному из ее направлений), а
также ряд других методов, содержание которых подробнее представлено в
диссертационном исследовании.
Структура работы состоит из введения, основной части, заключения и
списка литературы.
Во введении рассмотрена актуальность темы исследования, выделены
цель и задачи исследования.
В первой главе дана характеристика теоретическим аспектам договора
аренды.
Во второй главе проводится анализ субъективной стороны различных
видов договоров аренды и практические аспекты ее реализации.
В третьей главе выявлены проблемы применения гражданского
законодательства о субъектном составе отдельных видов договора аренды.
Теоретической и методологической базой данной работы послужили
труды российских и зарубежных авторов в области права.
Теоретическая и практическая значимость исследования - выявить
проблемы субъективной стороны договора аренды, возможность применения
результатов исследования в правотворческой и правоприменительной
деятельности, в том числе, при рассмотрении судами дел об аренде
отдельных видов имущества. Возможность использования результатов
исследования в научно-исследовательской работе и в преподавательской
деятельности.
8
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ
1.1 Понятие и правовая природа договора аренды
Легальное определение договора аренды содержится в п. 1 ст. 606
Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым договором аренды
(имущественного найма) признается такой договор, по которому
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование.
Из текста приведенной нормы следует, что понятия «аренда» и
«имущественный наем» используются как синонимы, так как при всякой
аренде осуществляется наем соответствующего имущества. Употребление в
законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других -
«имущественный наем» связано как с различиями отдельных видов таких
договоров, так и со сформировавшейся практикой их наименования в
определенных областях
1
.
Разграничение аренды и найма проводится только в отношении жилых
помещений. Когда жилое помещение предоставляется гражданину для про-
живания, стороны заключают договор найма жилого помещения,
являющийся самостоятельным видом договора, регламентированным
нормами главы 35 ГК РФ. Однако в ситуации, когда жилое помещение
сдается юридическим лицам (при условии использования для проживания
граждан, как правило, - работников юридического лица), отношения между
сторонами будут регулироваться правилами о договоре аренды.
Указанное определение позволяет выделить основные черты данного
договора, определяющие его специфику в системе гражданско-правовых
обязательств. Во-первых, это представление арендодателем арендатору
индивидуально определенного имущества; во-вторых, имущество
1
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2009. С. 112.
9
предоставляется во временное владение и пользование или во временное
пользование; в-третьих, имущество предоставляется за плату.
Итак, главная цель договора аренды - передача имущества во времен-
ное пользование. Вместе с тем, в п. 1 ст. 606 ГК установлено, что имущество
предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование»
или «во временное пользование». Однако цель договора остается
неизменной, поскольку любой арендатор, даже не владеющий имуществом,
будет являться его пользователем.
Права арендатора дают возможность не только владеть и пользоваться
арендованным имуществом, но и в установленных случаях и в определенном
объеме распоряжаться им, предоставляя ему возможность хозяйственного
господства над полученной по договору вещью. Эти права следуют за арен-
дованной вещью, оставаясь неизменными при смене собственника-арендо-
дателя, и защищаются от притязаний третьих лиц как права законного вла-
дельца, что позволяет некоторым исследователям делать вывод о вещно
правовой природе данных прав. По их мнению, на срок договора у
арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с
одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в
отношении имущества
2
.
С приведенным мнением нельзя согласиться по следующим причинам.
Основанием возникновения прав арендатора всегда является договор с соб-
ственником имущества, а их содержание, в том числе и возможность распо-
ряжения полученным имуществом, определяется только условиями этого до-
говора. Как справедливо отмечает Е.А. Суханов, «объем прав арендатора вся-
кий раз может быть различным (например, включая или, наоборот, исключая
для него возможности распоряжения арендованным имуществом), и потому
их невозможно заранее точно определить»
3
. Такая ситуация неприемлема для
Гаджиев Г.А., Пепеляев С.Г. Предприниматель - налогоплательщик - государство. Правовые позиции
Конституционного Суда Российской Федерации: Учебное пособие. М., 1998. С. 115; Рыбалов А.О. Владение
арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. № 2. С. 164.
3
Гражданское право: учебник. В 4-х томах. Том 2. Вещное право. Наследственное право. Исключительные
права. Личные неимущественные права. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 78.
10
ограниченных вещных прав: их характер, содержание устанавливаются непо-
средственно законом, а не договором, и их возникновение возможно помимо
воли собственника. Поэтому права арендатора носят обязательственно
правовой, а не вещно-правовой характер.
Вместе с тем, в юридической литературе высказывается и
«промежуточная» позиция, согласно которой правоотношения, возникающие
на основе договора аренды, имеют черты как обязательственных, так и
вещных. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего,
применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с
которыми он взаимодействует в имущественном обороте
4
. Действительно,
зачастую сложно однозначно определить правовую природу
правоотношения: является ли оно вещным с элементами обязательственного,
либо, напротив, обязательственным с определенными чертами вещного.
М.М. Агарков по этому поводу писал, что «различие абсолютных и от-
носительных правоотношений является различием именно правоотношений,
а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоот-
ношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт
имущественного найма охватывает как вещные правомочия (право арендато-
ра на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные
(право наймодателя на арендную плату)»
5
.
Из изложенного можно сделать вывод, что по своей юридической
природе арендные отношения являются обязательственно-правовыми, но
арендатор как законный владелец арендованного имущества в отношении
третьих лиц является носителем вещного права, располагая возможностью
использования вещно-правовых способов защиты от любых необоснованных
притязаний третьих лиц (ст. 305 ГК).
Анализ законодательного определения договора аренды позволяет
выделить его основные признаки: консенсуальность, взаимность,
4
Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. № 2. С. 21.
5
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву// Избранные труды по гражданскому
праву. В 2-х т. Т. I. М., 2002. С. 31.
11
возмездность.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заклю-
ченным с момента достижения соглашения сторонами по всем его суще-
ственным условиям. Момент вступления договора в силу не зависит от фак-
тической передачи имущества арендодателем арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имуще-
ство предоставляется за плату. Судебная практика исходит из того, что со-
глашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения
платы за пользование имуществом не может быть квалифицировано как
договор аренды, поскольку в нем отсутствует предусмотренный ст. 606
Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за
предоставленное во временное владение и пользование имущество. Такое
соглашение квалифицируется как договор безвозмездного пользования
6
.
Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является
встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество во
владение и пользование арендатору. Следовательно, договор аренды у обеих
сторон порождает обязанности, то есть является двусторонне обязывающим
и взаимным.
Существенным условием любого договора является его предмет.
Однако легальное содержание категории «предмет договора» в
законодательстве отсутствует, что способствует возникновению ряда
разночтений в его понимании, и в научном мире, и в сфере право
применения.
Так, анализ вышеприведенного определения договора аренды
позволяет сделать вывод, что его предметом выступает имущество, которое
передается в пользование арендатору. Вместе с тем, в литературе встречается
и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет,
включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче
6
Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 № Ф09-99/06-С6 по делу № А07-10350/05
[Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
12
и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект
второго рода)
7
.
Данное суждение заслуживает поддержки. Договор как юридический
факт, порождающий соответствующее гражданско-правовое обязательство,
имеет своим предметом действия сторон по его исполнению. Однако данные
действия не носят абстрактный характер, а осуществляются по поводу кон-
кретных объектов, перечень которых приведен в ст. 128 ГК РФ. Следова-
тельно, в предмет договора входят и действия сторон, и объект, по поводу ко-
торого они совершаются. Эта позиция находит свое подтверждение и в зако-
нодательстве. Так, например, статья 607 ГК РФ названа «Объекты аренды», к
которым отнесены земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооруже-
ния, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
вещи).
По смыслу закона объекты гражданских прав, не являющиеся вещами,
а также потребляемые вещи и вещи, определенные родовыми признаками, не
могут являться предметом договора аренды. Например, имущественные пра-
ва, деньги, расходные материалы, как правило, не могут быть объектом арен-
ды и предметом соответствующего договора, за исключением случаев, когда
они включены в состав предприятия, как имущественного комплекса.
Особого внимания заслуживает рассмотрение возможности
предоставления в пользование части вещи, а также ее конструктивных
элементов. Так, в судебной практике нередко возникает вопрос, связанный с
юридической квалификацией договоров, связанных с предоставлением
одним лицом другому конструктивного элемента здания для размещения
рекламных объектов. При разрешении таких споров позиция судов сводится
7
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С.
Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. С. 59.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд.,
стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 432.
13
к тому, что элемент здания (например, фасад крыши, часть стены), не может
являться объектом аренды. Передача вещи в аренду всегда влечет временное
отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем,
конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом
недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от
здания. Соответствующие договоры квалифицируются как договоры,
предметом которых является предоставление заинтересованному лицу услуги
в виде возможности на возмездной основе размещать рекламу на
конструктивном элементе здания, принадлежащего его собственнику. Такой
договор не противоречит Гражданскому кодексу РФ, отношения сторон
регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также
условиями самого договора. Данная правовая позиция сформулирована в п. 1
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой»
8
и отражена в актах
судов по конкретным делам
9
.
Позднее, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственни-
ков помещений на общее имущество здания»
10
подобный договор по-
прежнему признавался непоименованным, однако отмечалось, что к нему
применимы по аналогии закона положения о договоре аренды. В Постановле-
нии от 25 января 2013 г. № 13 ВАС РФ определил, что стороны вправе
заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору
предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть
11
. Однако
вопрос о возможности квалификации отношений по возмездному
8
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
9
Определение ВАС РФ от 10.12.2008 № 13750/08; Постановление ФАС Западносибирского округа от
14.10.2008 по делу № Ф04-6348/2008 (13747-А45-11) [Электронный ресурс]. Доступ из справ, - правовой
системы «Консультант Плюс».
10
Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения
споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.
11
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении
дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября
2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4.