74
судебной практике, что сталкивает нас к английскому законодательству), а
именно законодательно четко и конкретно установить однозначные правила
регулирования законодательства в данном правоотношении, в другом случае
нас вряд ли ждет привлечение больших инвестиций и в связи с этим
обновление основных средств.
75
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СУБЪЕКТНОМ СОСТАВЕ
ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.1 Проблемы применения законодательства о субъектном составе
отдельных видов договора аренды
Первая правовая проблема, на которую мы бы хотели обратить
внимание разграничение договора аренды (фрахтования на время)
транспортного средства и договора фрахтования (чартера).
Рассмотрим характерные различия договора о воздушном чартере и о
аренде транспортных средств:
«1. Предметом договора аренды (фрахтования на время) транспортного
средства, является предоставление определенного имущества (транспортного
средства) во временное владение и пользование арендатора. Предметом дого-
вора фрахтования (чартера), является доставка пассажиров, грузов, почты и
багажа в пункт назначения.»
«2. По договору чартера передается не транспортное средство, а пасса-
жирские места, либо места для перевозки грузов;»
3. По договору фрахтования (чартера) в отличие от договора аренды
(фрахтования на время) транспортного средства фрахтовщик не оказывает
фрахтователю никаких услуг по управлению транспортным средством и его
технической эксплуатации. Управление транспортным и его техническая экс-
плуатация составляют элементы существа обязательства перевозчика по до-
ставке пассажиров, грузов, багажа в пункт назначения.
74
«Предметом договора аренды транспортных средств является
транспортное средство и его передача во владение и пользование арендатора,
а по договору фрахтования (чартера) предметом является доставка
пассажиров, грузов и багажа в пункт назначения.»
Еще одним важным практическим вопросом является, что в
российском праве должен существовать договор проката легкового
74
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. - Указ. соч.
76
автомобиля или договор аренды.
Для ответа на этот вопрос обратим внимание на то, что исторически
аренда легковых автомобилей всегда относилась к прокату.
5960
Договор проката может заключать предприниматель с лицами, исполь-
зующее транспортное средство для потребительских целей.
75
76
77
«Получив автомобиль напрокат, абонент владеет и пользуется им в
течение определенного срока вне всякого контроля со стороны прокатной
органи- зации
78
.»
Однако современное законодательство считает по другому потому что
легковые автомобили относятся к транспортным средствам, а договор аренды
предусматривает аренду транспортных средств. Значит создана либо
правовая коллизия, не позволяющая сторонам заключать договор проката
легкового автомобиля, так как договор аренды транспортных средств
урегулирован в гражданском законодательстве, либо внести изменения в
гражданское законодательство, а именно в договор проката легковых
автомобилей позволяющее сторонам заключать подобные договора.
Не менее интересен вопрос разграничения договора фрахтования и
договора аренды воздушного судна. .
В отличие от договора аренды транспортных средств договор
перевозки груза нужен только для доставки груза, а аренда направлена на
эксплуатацию транспорта.
79
Следовательно, у арендатора больше прав на использование
транспортного средства, чем у фрахтователя.
75
Цит. по см.: п. п. 97 - 99 Устава автомобильного транспорта РСФСР; Иоффе О.С.
Обязательственное право. М., 1975. С. 307 - 322; Советское гражданское право / Отв. ред. О.А.
Красавчикова. М., 1968. Т. 2. С. 109, 111.
76
Ем В.С. - Указ. соч.
77
См.: Ем В.С. -Указ. соч.
78
Быковская Е.А. Договор аренды транспортных средств: теория и практика применения //
Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения: Гуманитарные
исследования. 2017. № 2 С.60
79
См.: Горяева Ирина Николаевна Сравнительная характеристика договора аренды, договора
фрахтования и договора лизинга воздушных судов // Российское право: Образование. Практика.
Наука. 2015. №5 (89). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnitelnaya-harakteristika-dogovora-
arendy-dogovora-frahtovaniya-i-dogovora- lizinga-vozdushnyh-sudov (дата обращения: 14.04.2018).
77
Третьим серьёзным отличием договора аренды транспортных средств
от договора фрахтования является, что предметом воздушного чартера может
быть любое воздушное судно, обладающее необходимым количеством мест,
а предметом договора аренды может быть только индивидуально -
определенная вещь.
80
Следовательно, транспортное средство должно быть индивидуально
определено если это договор аренды, а если договор фрахтования то нет,
можно использовать любое транспортное средство с определенным
количеством мест.
Нами были разработаны критерии разграничения предмета договора
аренды транспортных средств и договора фрахтования (чартера).
«Предметом договора аренды транспортных средств является
транспортное средство, а предметом договора фрахтования (чартера)
является вместимость транспортного средства, при этом это транспортное
средство не является индивидуально-определённым. Кроме этого, договор
фрахтования (чартера) осуществляется без оказания услуг по управлению
транспортного средства и технического состояния транспортного средства.»
Отличается договор аренды транспортных средств от договора проката
тем, что по договору проката исполнителем является индивидуальный пред-
приниматель или организация, а заказчиком может быть только лицо, по-
лучающие услуги в потребительских или иных целях. По договору аренды
транспортных средств ограничений по субъектному составу нет. Различие за-
ключается в отсутствии перехода правового титула, по договору фрахтования
воздушного судна переходит вместимость транспортного средства без
перехода права на индивидуально-определенную вещь.
Договор фрахтования нужен только для перевозки груза, а аренды для
эксплуатации.
Современное законодательство считает по-другому потому что
легковые автомобили относятся к транспортным средствам, а договор аренды
80
См. Рублевский М.И. - Указ. соч. С.96
78
предусматривает аренду транспортных средств. Значит создана либо
правовая коллизия, не позволяющая сторонам заключать договор проката
легкового автомобиля, так как договор аренды транспортных средств
урегулирован в гражданском законодательстве, либо внести изменения в
гражданское законодательство, а именно в договор проката легковых
автомобилей позволяющее сторонам заключать подобные договора.
Многие субъекты гражданско-правовых отношений для осуществления
своей деятельности используют недвижимое имущество на основе заключе-
ния договора аренды. Именно данный вид договора является одним из наи-
более востребованных в гражданском праве, но и имеющих много спорных
вопросов и постоянно являющихся предметом споров в судах, как общей
юрисдикции, так и арбитражных судов.
Достаточно большая доля имущества, находящегося в государственной
и муниципальной собственности, используется юридическими лицами,
индивидуальными предпринимателями на основе договора аренды. На
сегодняшний день по договору аренды из государственной собственности
Чувашской Республики передано различным лицам более 70 объектов
капитального строительства и более 4670 сооружений. В 2017 г. в бюджет
Чувашской Республики от аренды имущества и земельных участков,
находящихся в государственной собственности данного субъекта Российской
Федерации, поступило более 90 млн. руб.
Размер задолженности по арендным платежам за использование
государственного имущества и земельных участков, находящихся в
собственности Чувашской Республики, на 1 июля 2016 г. составлял 135,1
млн. руб.
81
.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) дает сле-
дующее понятие договора аренды зданий и сооружений: «По договору арен-
ды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное
81
Задолженность по арендной плате за имущество и земельные участки, находящиеся в государственной
собственности Чувашской Республики на 01.07.2016 [Электронный ресурс] // Госкомимущество Чувашии:
офиц. сайт. URL: http://gov.cap.ru/SiteMap.aspx?id=2276559&gov_id=10 (дата обращения: 29.11.2019).
79
владение и пользование или во временное пользование арендатору здание
или сооружение» (ст. 650)
82
. Понятия «здание», «сооружение» содержатся не
в ГК РФ, а в другом нормативном правовом акте - Федеральном законе от 30
декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и
сооружений» (п. 6, п. 23 ст. 2)
83
. При этом эти объекты характеризуются
признаками недвижимого имущества, определенными п. 1 ст. 130 ГК РФ, -
«прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного
ущерба их назначению». Согласно положению п. 10 ст. 1
Градостроительного кодекса Российской Федерации
84
здания, строения
относятся к объектам капитального строительства. Следует отметить, что
понятие «капитальность объекта» - это технический признак, поэтому в
спорных ситуациях возможность признать тот или иной объект зданием или
сооружением определяется в зависимости от его технических
характеристик
85
.
По данному договору может быть предусмотрена передача здания или
сооружения, а также права на ту часть земельного участка, которая занята
объектом недвижимости и необходима для ее использования. Как отмечает
А.А. Козодубов, использование здания или сооружения невозможно «без
права пользования земельным участком, который под ним находится и непо-
средственно примыкает к нему»
86
. «Право арендатора на земельный участок
зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собст-
82
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г . № 14- ФЗ (ред. от 29.07.2018
г.) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.- прав. системы «КонсультантПлюс» (дата обращения:
29.11.2019).
83
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: Фед. закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (ред.
от 02.07.2013 г.) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.- прав. системы «КонсультантПлюс» (дата
обращения: 29.11.2019).
84
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.)
[Электронный ресурс]. Доступ из справ.-прав. системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.11.2019).
85
По делу о признании права собственности на базу отдыха: Постановление Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 27.04.2009 г. № 15АП-1986/2009 по делу № А32-14696/2008- 41/263 [Электронный
ресурс] // Гарант.Ру: информ.-прав. портал. URL: http://base.garant.ru/ 52842355/#friends (дата обращения:
29.11.2019).
86
Козодубов А.А. Предоставление земельных участков в целях строительства жилья экономического класса
и наемных домов // Экологическое право. 2017. № 3. С. 19-22.
80
венности, аренды и т.д.)»
87
.
ГК РФ не содержит специальных норм об аренде помещений. Судебная
практика исходит из того, что поскольку помещение как объект гражданских
прав является неотъемлемой частью здания или сооружения, то действие
норм ГК РФ об этих объектах распространяются и на помещения
88
. Следует
отметить, что предметом договора аренды могут быть только нежилые по-
мещения. В отношении жилых помещений - предмета договора аренды, где
одна из сторон - юридическое лицо - применяются условия, связанные с ис-
пользованием таких помещений только для проживания граждан.
Известно, что сторонами по договору аренды зданий и сооружений яв-
ляются арендодатель и арендатор. Арендодатель - лицо, которое обязуется
передать имущество во временное владение и пользование арендатору за
арендную плату. В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем является
собственник либо также лица, уполномоченные законом или собственником
сдавать имущество в аренду. Так, в республике государственную услугу «Пе-
редает имущество, находящееся в государственной собственности
Чувашской Республики, в аренду» от имени субъекта Российской Федерации
осуществляет Министерство юстиции и имущественных отношений, а
именно отдел доходов от управления, аренды и контроля за использованием
государственного имущества, действующий на основании Положения о
Министерстве юстиции и имущественных отношений Чувашской
Республики, утвержденного постановлением Кабинета министров Чувашской
Республики от 13 октября 2016 г. № 422, а также Положения об отделе
доходов от управления, аренды и контроля за использованием
государственного имущества Министерства юстиции и имущественных
отношений Чувашской Республики, утвержденного Приказом Министерства
юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 12 октября
87
Кондратьев В.А. Правовая природа договора о представлении торгового места на розничном рынке //
Актуальные проблемы российского права. 2018. № 2(87). С. 27-34.
88
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25 12.2013) [Электронный
ресурс] // Гарант.Ру: информ.-прав. портал. URL: http://base.garant.ru/70106590 (дата обращения: 29.11.2019).
81
2016 г.
В качестве арендатора выступает лицо, которое временно владеет и
пользуется переданным ему имуществом и платит за него арендную плату.
Так, государственное имущество Чувашской Республики по договору аренды
в основном передается юридическим лицам.
В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. №
135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении
государственного или муниципального имущества «может быть осуще-
ствлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на пра-
во заключения этих договоров»
89
. Так, за последние 5 лет на право заключе-
ния договора аренды имущества, находящегося в государственной собствен-
ности Чувашской Республики, было проведено 29 торгов, из которых состоя-
лось 37 аукционов, не состоялось 63 в связи с отсутствием заявок.
Следует учитывать, что по смыслу ст. 608 ГК РФ на момент
заключения договора аренды арендодатель может еще не быть
собственником вещи. Однако он по общему правилу должен обладать правом
собственности на вещь на момент фактической передачи ее арендатору.
Кроме того, судебная практика придерживается правовой позиции, согласно
которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи
вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо
переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение
договора купли-продажи) и право собственности, которого на недвижимое
имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит
положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по
названному основанию
90
.
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если
стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях
89
О защите конкуренции: Фед. закон от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2018 г.) [Электронный ресурс].
Доступ из справ.-прав. системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.11.2019).
90
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013г)
82
существенным является условие о предмете договора. Кроме того, к
существенным относятся условия, которые названы в законе или иных
правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного
вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для того, чтобы условие о предмете договора аренды считалось
согласованным, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст.
607 ГК РФ). Следовательно, договор аренды здания, сооружения также
должен содержать индивидуальные характеристики соответствующего
объекта аренды. Они могут быть определены, в частности, на основании
сведений об объекте недвижимости, содержащихся в ЕГРН и отражаемых в
выписке из этого реестра, с указанием размера арендуемой площади здания
или сооружения, с выделением помещений, машино мест, передаваемых в
аренду, на поэтажном плане или указанием номеров этих помещений,
машино-мест, а также их месторасположения, площади и т.д. (ч. 4 ст. 8, ч. 1
ст. 62 Закона № 218-ФЗ
91
, приложение № 1 к приказу Минэкономразвития
России от 25.12.2015 № 975
92
, приложение № 1 к приказу
Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378
93
, п. 10 Обзора судебной
91
О государственной регистрации недвижимости: Фед. закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018
г.) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-прав. системы «КонсультантПлюс» (дата обращения:
29.11.2019).
92
Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава
содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов,
содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном
виде: приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 г. № 975 (ред. от 29.06.2018 г.) [Электронный
ресурс]. Доступ из справ.-прав. системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.11.2019).
93
Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава
содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов,
содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном
виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре
недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015
г. № 968: приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 г. № 378 (ред. от 29.06.2018 г.). [Электронный
83
практики Второго ААС по разрешению споров, связанных с арендой
недвижимого имущества от 24.06.2008 г.
94
95
96
97
).
В спорной ситуации определить, согласован ли сторонами предмет
Договора аренды здания или сооружения, возможно также по самому факту
принятия арендатором определенного объекта и использования его. Это
соответствует общему для всех видов гражданско-правовых договоров
правилу, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное
или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая
действие договора, не вправе требовать признания этого договора
незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных
обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432
ГК РФ).
Таким образом, стороны не вправе требовать признания
незаключенным договора аренды, в котором отсутствуют индивидуальные
характеристики предмета договора, но во исполнение, которого арендодатель
фактически передал определенное имущество, а арендатор принял его,
фактически использовал и оплачивал такое пользование.
Что касается формы договора аренды здания или сооружения, то она
четко определена ст. 609 ГК РФ. Договор аренды на срок более года, а если
хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от
срока, должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение установ-
ленной формы влечет за собой недействительность договора, кроме того, ес-
ли договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит госу-
дарственной регистрации.
Срок, на какой период будет заключен договор аренды здания или
ресурс]. Доступ из справ.-прав. системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.11.2019).
94
Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с
арендой недвижимого имущества (одобрено на заседании Президиума Второго арбитражного
апелляционного суда 24.06.2008) [Электронный ресурс] // Гарант.Ру: информ.-прав. портал. URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17042613 (дата обращения: 29.11.2019).
95
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013)
; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от
97
декабря 2012 г. № Ф04-4832/12 по делу № А45-10198/2012 [Электронный ресурс] // Га- рант.Ру: информ.-
прав. портал. URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/38032886 (дата обращения: 29.11.2019).