14
использованию конструктивного элемента здания как арендных оставлен без
внимания.
При этом ни действующее законодательство, ни разъяснения высших
судебных инстанций не определяют понятие «часть вещи». Представляется,
что конструктивный элемент здания (стена, крыша) отличается от части
этого здания (например, конкретного помещения) порядком пользования.
Размещение на стене или крыше здания каких-либо конструкций не мо-
жет рассматриваться как использование вещи по назначению. Однако
пользование - понятие более широкое. Как справедливо отмечал М.М.
Агарков, «пользованием является употребление вещи для достижения тех
или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а
также для извлечения доходов»
12
. Гражданское законодательство также не
ограничивает право пользования лишь использованием по назначению,
устанавливая в ст. 615 ГК обязанность арендатора пользоваться имуществом
в соответствии с условиями договора аренды. Поэтому размещение на
конструктивном элементе здания рекламных конструкций, иных объектов
является специфическим способом извлечения из вещи полезных свойств.
Поэтому нет никаких препятствий рассматривать конструктивный эле-
мент здания как часть вещи, которую стороны договора должны
индивидуализировать, таким образом, который фактически позволяет
определить ее границы (например, путем указания на место этой части на
чертеже здания). Следовательно, обязательства по возмездному
использованию конструктивного элемента здания являются по своей сути
арендными, опосредующими передачу части вещи во временное
пользование, без передачи правомочия владения. Нормы о договоре аренды
должны применяться для регулирования подобных договоров напрямую, а не
по аналогии закона.
Необходимость индивидуализации объекта аренды установлена п. 3 ст.
12
Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 1947.
№ 11. С. 41.
15
607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее пе-
редаче арендатору. В противном случае условие об объекте аренды признает-
ся несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.
В то же время никаких общих правил, содержащих перечень конкретных
данных, которые необходимо указать в отношении определенных объектов
аренды, законодательно не закреплено, что порождает различные подходы
судов к разрешению соответствующих споров.
Так, например, по вопросу о достаточности для согласования условия
об объекте аренды указания в договоре на адрес здания, где расположено
передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения,
существуют противоположные позиции судов. ФАС Уральского округа по
делу № А47-1541/06 определил, что «...Довод заявителя кассационной
жалобы о незаключенности договора аренды от 01.07.2005 № 24 ввиду того,
что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора,
является необоснованным. В договоре аренды указаны адрес и площадь
помещения, передаваемого в аренду: часть площади торгового зала, равная
95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20.»
13
. В
похожем случае ФАС Волго-Вятского округа по делу № А43-4982/2009
установил, что «содержащееся в договоре описание арендованного
имущества не позволяет определенно установить, какие конкретно
помещения из состава домовладения Предпринимателя подлежат передаче в
пользование арендатору, так как указание на общую площадь помещений,
составляющую 175,3 квадратного метра, при общей площади здания 702
квадратных метра (площадь первого этажа составляет 610,3 квадратного
метра, второго этажа - 91,7 квадратного метра) недостаточно для
индивидуализации предмета обязательства»
14
.
13
Постановление ФАС Уральского округа от 16.11. 2006 по делу № А47-1541/06 [Электронный ресурс].
Доступ из справ, - правовой системы «Консультант Плюс».
14
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу № А43-4982/2009 [Электронный
ресурс]. Доступ из справ, - правовой системы «Консультант Плюс».
16
Отдельно следует остановиться на характеристике правовых послед-
ствий несогласованности сторонами договора аренды условия о предмете.
Как было указано выше, п. 3 ст. 607 ГК РФ в качестве такого последствия
устанавливает незаключенность договора. В судебной практике
неоднократно возникал вопрос о том, возможно ли признать незаключенным
фактически исполнявшийся сторонами договор аренды в отсутствие должной
индивидуализации объекта аренды. Некоторые суды придерживались
формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то
реальное исполнение не может являться основанием для признания договора
заключенным. В данном случае судами признавалось пользование
имуществом без правовых оснований и право арендодателя взыскать плату за
пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора
(ст. 1102 ГК РФ)
15
.
Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 года определил, что
если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным
образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь
была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обя-
занности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсут-
ствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связан-
ному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на
его незаключенность или недействительность
16
.
В последующем данная позиция была воспринята законодателем, и ст.
432 ГК РФ - «Основные положения о заключении договора» дополнена
пунктом 3, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное
или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая
действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаклю-
15
Определение ВАС РФ от 25.05.11 № ВАС-1132/11; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
08.02.10 по делу № А31-3798/2009 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
16
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник
ВАС РФ. 2012. № 1
17
ченным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятель-
ств будет противоречить принципу добросовестности
17
.
Указанная законодательная новелла представляется своевременной и
обоснованной. Действительно, вопрос о незаключенности договора ввиду
несогласования условия о его предмете может возникнуть лишь до его
фактического исполнения, поскольку, как было указано выше, именно
предмет в первую очередь определяет порядок последующего исполнения
договора, а его неопределенность может повлечь невозможность реализации
сторонами своих прав и обязанностей. Фактическое исполнение договора
означает, что сторонам понятен его предмет, и последующее требование
одной из сторон о признании такого договора незаключенным предъявляется,
как правило, с целью избежать ответственности за ненадлежащее исполнение
договора, и, по сути, является злоупотреблением правом.
При этом стоит отметить, что ст. 432 ГК РФ является общей нормой,
относящейся ко всем договорным обязательствам, если иное не установлено
специальными нормами о конкретном договоре. А ст. 607 ГК РФ и представ-
ляет собой такую специальную норму. Как известно, при конкуренции общей
и специальной нормы, применяется последняя. Поэтому во избежание разно-
чтений в понимании законодательных положений, с учетом приведенной по-
зиции ВАС РФ, а также с целью не допустить недобросовестного поведения
сторон договора, целесообразно в п. 3 ст. 607 ГК РФ внести уточнения, свя-
занные с установлением запрета признания фактически исполнявшегося до-
говора аренды незаключенным.
Действующее гражданское законодательство дает возможность
участникам арендных отношений всесторонне оговорить условия аренды,
тем самым обеспечить защиту своих прав. В то же время заинтересованным
лицам не следует забывать о том, что для отдельных видов договоров
предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным
17
Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.
18
(например, императивная норма о государственной регистрации договора
аренды предприятия независимо от срока).
Для эффективного использования аренды как правовой конструкции
следует внимательно изучить и учесть при применении проблемные аспекты
не только теоретического, но и практического характера. К сожалению,
следует констатировать рост количества судебных дел, связанных с
регулированием договоров аренды. И здесь важно обладать достаточными
знаниями и инструментарием для эффективного решения возникшей
конфликтной ситуации.
Аренда сама по себе универсальна и таит в себе много возможностей.
Наиболее привлекательными (насколько применим данный термин в
нынешних условиях) представляются:
- договор аренды нежилого помещения (офис, производственное
помещение и др.),
- договор финансовой аренды (лизинга) в случаях, когда имеет место
необходимость получения во временное пользование определенного
имущества (выбор предмета и продавца - за арендатором
(лизингополучателем)) с перспективой приобретения этого имущества в
будущем. В частности, лизинговые отношения широко распространены в
перевозках общественным транспортом (перевозчики активно
«приобретают» автобусы через модель лизинга).
Договор аренды является основной формой передачи имущества в
возмездное пользование для реализации различных целевых установок. Это,
к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, что
чрезвычайно актуально в настоящее время, и передача имущества в лизинг, и
прокат бытовой техники.
Как правильно отмечает В.А. Белов, аренда является возвратным
обязательством, где признак возвратности проявляется в позитивной форме,
поскольку стороны изначально при заключении одноименного договора
предполагают, что объект аренды переходит к арендатору на возвратной
19
основе. При этом аренде как возвратному обязательству присуще
собственные отличительные черты, которые могут проявляться в
следующем:
1) возвращение объекта аренды может происходить с учетом
нормального износа или с неотделимыми улучшениями, дающими право
арендатору претендовать на соответствующую компенсацию со стороны
арендодателя, в случаях предусмотренных договором;
2) форма реализации признака возвратности может быть
переквалифицирована с позитивной на негативную, в случае если арендатор
осуществляет выкуп объекта аренда; т.е. когда арендные отношения
преобразуются в отношения, возникающие из договора купли-продажи
18
.
Статья 606 ГК РФ
19
однозначно указывает на две модели аренды:
1 модель: имущество предоставляется в пользование (например,
передача в аренду стола («рабочего места») в офисе). Такая модель
востребована, например, у частнопрактикующих юристов и адвокатов,
которым зачастую требуется лишь стол, два стула - один для себя, другой -
для клиента.
2 модель: имущество быть предоставлено во владение и пользование
(например, передача в аренду всего офиса).
Правовая квалификация договор аренды выглядит следующим
образом: договор является вещным (в пользование может передаваться
только вещь или часть вещи), возмездным (возмездность направлена на
удовлетворение интереса арендатора по получению выгоды),
консенсуальным (сторонам договора необходимо достигнуть соглашения по
его существенным условиям), взаимным (удовлетворение интереса одной
стороны сопряжено с удовлетворением интереса другой, т.е. носит
18
Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация
кандидата юридических наук: 12.00.03 / Место защиты: Российский
государственный университет правосудия], 2016. 231 с. // Электронный ресурс. Режим доступа:
http://www.rgup.ru/?mod=pages&id=4940 (дата обращения 29.11.2019.)
19
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 29.04.2018) /
СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410
20
встречный характер).
Важно отметить, что кажущаяся простота аренды как правовой
конструкции таит в себе немало подводных камней, с которыми порой. Если
не разбираться в этих нюансах, сложно будет проводить градацию аренды со
смежными договорными конструкциями.
Первое, что напрашивается, это договор безвозмездного пользования
имуществом (ссуды). Также имеет место передача имущества во временное
пользование (по аналогии со 1-й моделью аренды), правда, без встречного
имущественного удовлетворения. Кто прибегает к такой
«благотворительности»? Те, кто заинтересован в деятельности
соответствующего субъекта. Например, образовательные учреждения, имеют
соответствующее имущество как на вещном праве (отношение статики), так
и на основании договора ссуды (отношение динамики). В отличие от ссуды,
передача имущества в пользование имеет целью обеспечить «получателю»
условия для осуществления последним заявленной учредителем или иным
уполномоченным лицом деятельности. В свою очередь, отличие от ссуды,
аренда направлена на извлечение прибыли для арендодателя и для
удовлетворения в полезных свойствах необходимой вещи для арендатора.
Одним словом, по целевому предназначению аренда и ссуда - это «разно
полярные» договорные модели.
Представляется целесообразным раскрыть вопрос о соотношении
договора аренды с договором перевозки и договором возмездного оказания
услуг.
Исполнение договора перевозки производится с использованием
транспортных средств (железнодорожный, морской, речной, воздушный,
автотранспорт), что делает договор перевозки похожим на договор аренды
транспортного средства с экипажем. Однако, несмотря на сходство,
указанные договоры существенно различаются. По договору аренды
транспортное средство предоставляется отвечающему за его сохранность
арендатору, а при перевозке, напротив, используются транспортные средства
21
перевозчика, за которые грузоотправитель ответственности не несет
20
.
Другими словами, в первом случае арендатора интересует само транспортное
средство, включая возможности управления, во втором случае заказчика
интересует только вместимость (тоннаж) транспортного средства.
Различие между договором аренды и договором возмездного оказания
заключается в том, что приоритетным в договоре возмездного оказания услуг
является не факт пользования вещью, как в договоре аренды, а деятельность
с использованием имущества. Да и ожидания полезного эффекта здесь
разнятся. Если при возмездном оказании услуг заказчик находится в режиме
ожидания «полезности» от исполнителя, то при аренде арендатор должен
рассчитывать только на себя.
В то же следует заметить, что, несмотря на различные предметы
договора аренды, и возмездного оказания услуг, некоторые виды договоров
носят смешанный характер, и при решении вопроса к какому виду договоров
они относятся, необходим более детальный анализ не только предмета
договора, но и конечной цели его заключения (целевой установки).
Бесспорным является то, что участники арендных отношений должны
строить свои взаимоотношения на основе взаимного уважения,
добросовестности и разумности. Ведь достижение заявляемых участниками
целевых установок (цель арендодателя - получение прибыли; цель
арендатора - извлечение полезных свойств арендуемого имущества)
возможно лишь при условии соблюдения сторонами принятых на себя
обязательств. Более того, достижение сторонами положительного для себя
результата (достижение конечной цели) может стать залогом дальнейшего
успешного сотрудничества.
Договор аренды считается заключенным с момента достижения
сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами,
момент вступления договора в силу не связывается с передачей
20
Анищенко А. Каршеринг или аренда авто? // Практический бухгалтерский учет. — 2017. — № 12. — С.
76—90.
22
арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду
имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и
вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Этот нюанс
имеет важное значение в том плане, что уже после подписания договора для
сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за
неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в том числе
за не передачу имущества в пользование или неуплату арендных платежей. В
то же время соглашение, по которому будут осуществляться только арендные
платежи, а имущество в пользование так передано и не будет, не исключено,
что может быть переквалифицировано в другой вид договора или признана
недействительной.
Договор аренды платный, но если одной из сторон договора является
физическое лицо, и в договоре не зафиксирована стоимость аренды и не
определена сумма ежемесячных платежей, то данная сумма будет
определяться с учетом потребительских характеристик. Если договор между
двумя объектами хозяйствования, то отсутствие размера оплаты аренды
может привести к признанию такого договора не действительным.
Договор аренды срочный, то есть имущество передается в аренду на
определенный срок. В том случаи, если срок в договоре не определен, то
стороны вправе разорвать его в любое время, только предупредить
письменно другую сторону заранее (договор аренды недвижимости - 3
месяца).
Таким образом, на наш взгляд, основная идея, заложенная в
законодательном регулировании отношений аренды, заключается в
следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании
прекратить договорные отношения в связи с истечением, установленного в
договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества
должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости
переоформления отношений. Это значительно упрощает задачу сторонам
такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела,
23
когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что
в случае аренды земли особенно важно.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды —
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всем его
принадлежностями и документами. Имущество, сданное в аренду, должно
быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его
отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности
арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное
имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные
вследствие несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же
арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к
исполнению договора аренды, он может поступить другим образом: заявить
требования о расторжении договора и о возмещении ущерба.
Инновации в договоре аренды:
1) необходимо ст. 657 Гражданского кодекса РФ внести изменения по
поводу солидарной ответственности арендодателя и арендатора;
2) указать в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, что в случаи перевода
долгов по коммунальным платежам на арендатора, то это существенное
условие такого договора.
Подводя итоги можно сказать, что необходимо совершенствовать
положения действующего законодательства Российской Федерации, которые
касаются регулирования правовых отношений в рамках договора аренды.
1.2 Стороны договора аренды
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое
лицо (включая иностранное), являющееся собственником, либо лицом,
уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду