84
сооружения, законодательством не установлен. Следовательно, стороны
вправе по своему усмотрению определить его самостоятельно
(краткосрочный или долгосрочный договор). Например, анализ содержания
договоров аренды зданий, сооружений, находящихся в собственности
Чувашской Республики, позволяет выделить, что чаще всего договоры
заключены на срок от 3 до 5 лет.
Договор аренды здания или сооружения должен также
предусматривать размер арендной платы. Арендная плата может быть
установлена в различных формах: денежной, натуральной, путем
предоставления арендатором определенных услуг и др. Если арендная плата
установлена в не денежной форме, договор является смешанным. Согласно п.
3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной
платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год. Могут быть предусмотрены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В целях урегулирования арендных отношений в последние годы осуще-
ствлен переход к рыночной оценке размера годовой арендной платы за поль-
зование имуществом, а также в целях обеспечения публичности, открытости
и прозрачности свободные от застройки земельные участки предоставляются
в аренду исключительно на торгах
98
. Если рассматривать вопрос арендной
платы за пользование государственным имуществом Чувашской Республики,
то она определяется в соответствии с постановлением Кабинета министров
Чувашской Республики от 15 декабря 2011 г. № 580 «О порядке определения
размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в госу-
дарственной собственности Чувашской Республики»
99
. При этом арендные
98
Доклад о выполнении подпрограммы «Управление государственным имуществом Чувашской
Республики» в 2017 году // Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики:
офиц. сайт. URL: http://www.minust.cap.ru (дата обращения: 29.11.2019).
99
О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в
государственной собственности Чувашской Республики: постановление Кабинета министров ЧР от
15.12.2011 г. № 580 [Электронный ресурс] // Портал органов власти Чувашской Республики: офиц. сайт.
URL: http://www.cap.ru (дата обращения: 29.11.2019).
85
платежи за пользование зданиями и сооружениями, находящимися в собст-
венности Чувашской Республики, необходимо оплачивать до 10 числа теку-
щего месяца. При невыполнении договорных условий в части своевременно-
го перечисления арендной платы за каждый день просрочки в оплате аренда-
торы уплачивают пеню из расчета 0,1 % от суммы недоимки.
Минюстом Чувашии проводится работа по взысканию в судебном
порядке задолженности по арендным платежам за использование
республиканского имущества. С начала 2017 г. по решению судов по иску
Минюста Чувашии с арендаторов государственного имущества взыскано 44
724 036,59 руб., в том числе неустойка в размере 15 743 896,46 руб.
На основании выданных судами исполнительных листов в
соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве»
100
Минюст Чувашии обращается с заявлениями о взыскании задолженности по
арендным платежам в Управление Федеральной службы судебных приставов
РФ по Чувашской Республике. Так, в ходе исполнения требований
исполнительных документов судебными приставами наложены аресты на
расчетные счета и имущество ИП Синявского В.Н.
В целях изучения эффективности аренды имущества, находящегося в
собственности Чувашской Республики, постоянно функционируют две ко-
миссии: комиссия по контролю за своевременным поступлением арендной
платы за имущество и земельные участки, находящиеся в собственности Чу-
вашской Республики; комиссия по мониторингу задолженности по арендной
плате за имущество и земельные участки, находящиеся в распоряжении орга-
нов местного самоуправления Чувашской Республики, и ее ликвидации.
Согласно отчету о работе Арбитражного суда Чувашской Республики
за 2017 г. было рассмотрено 563 дела о неисполнении или ненадлежащем ис-
полнении обязательств по договорам аренды. Причиной таких споров являет-
ся неточность некоторых норм законодательства об аренде и самой важной
100
Об исполнительном производстве: Фед. закон от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.)
[Электронный ресурс]. Доступ из справ,- прав, системы «Консультант Плюс» (дата обращения: 29.11.2019).
86
причиной остается несвоевременное внесение арендных платежей.
На практике достаточно часто возникают споры, связанные с государ-
ственной регистрацией договоров аренды объектов недвижимости. Хотелось
бы выделить договор, заключенный на срок менее года. У арендатора суще-
ствует риск того, что по окончании срока действия договора, заключенного
на 11 месяцев, арендодатель может отказаться от заключения договора на
новый срок, несмотря на то, что в законе преимущественное право на заклю-
чение договора аренды на новый срок у добросовестного арендатора. Но не
всегда данное право работает на практике.
Также стоит отметить, что краткосрочные договоры аренды, как
правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади,
ориентировочно до 200 м
2
, по причине, что довольно часто бывают случаи,
когда компания - арендатор только начинает свою деятельность,
соответственно, имеет небольшой штат сотрудников, определенные
ограничения по бюджету. При таких условиях компания ищет себе офис в
аренду площадью 50-100 м
2
. По прошествии определенного количества
времени она либо укрепляется на рынке и расширяет штат сотрудников,
либо, наоборот, сворачивает свою деятельность. В обоих случаях компания
освобождает офис, потому что ищет помещение большей площадью, либо
закрывается. Арендатор, надеясь на стабильное финансовое положение, в
течение 11 месяцев может потерять данную выгоду.
Во избежание изложенного предлагаем предусмотреть пункт в ГК РФ с
возложением выплаты неустойки стороной, изъявившей желание расторгнуть
договор, раньше 11 месяца.
Таким образом, основной проблемой аренды объектов недвижимости,
находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, явля-
ется несвоевременное внесение арендных платежей, а также отсутствие точ-
ного определения на уровне законодательства отделимых и неотделимых
улучшений, регистрация договора только свыше одного года, что может при-
вести к потери стабильного финансового состояния арендодателя, так как
87
договор аренды, может быть, расторгнут в любое время.
3.2. Предложения по совершенствованию гражданско-правовых норм о
субъектном составе арендных правоотношений
Рассмотрим некоторые интересные пути развития федерального
законодательства, которые помогут преодолеть правовые трудности.
«Первое, недостаточно полно определен предмет договора. Предметом
рассматриваемого договора выступает транспортное средство. Понятие
транспортных средств является чрезвычайно широким и содержится в
транспортных уставах и кодексах
101
.»
Это также связано с том, что гражданский кодекс под транспортными
средствами понимает чрезвычайно большое количество видов и типов транс-
портного средства.
102
«Следовательно нами обнаружена следующая правовая проблема какие
транспортные средства являются объектом договора аренды транспортных
средств. Нами дано определение транспортного средства, выявлено, что
транспортное средство это устройство, предназначенное для перевозки по
дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем
103
.»
«Транспортными средствами являются автомобили, мотоциклы,
воздушные суда, морские суда и иная техника, а гужевой транспорт
транспортным средством не является, однако исторически гужевой
транспорт относился к транспортным средством и являлся объектом аренды
транспортных средства.»
В связи с развитием техники необходимость арендовать кареты и
телеги пропала, единственным видом аренды транспортного средства,
которое можно считать действующим является договор проката
транспортных средств в виде кареты, или повозки, так как они используются,
например, в экскурсионных поездках.
101
Быковская Е.А. - Указ.соч. С.58
102
Там же С.59
103
Федеральный закон от 10.12.1995 N 196-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «О безопасности
дорожного движения» // СПС Консультант плюс
88
Другим видом транспорта, который на настоящий момент не является
объектом аренды, но в перспективе им может стать - это космические
объекты.
«Во-первых, действующее гражданское законодательство оперирует
лишь категорией «космические объекты», т.е. объекты, находящиеся в
космическом пространстве, на Луне или других небесных телах либо
предназначенные для их исследования или использования в гражданских
целях; причем космические объекты отграничиваются от транспортных
средств
104
.»
Во-вторых, космическая деятельность (в том числе пилотируемые
космические полеты) находится в исключительном ведении Российской
Федерации и регламентируется специальным законодательством (подп. «и»
ст. 71 Конституции РФ от 12 декабря 1993 г.,
105
106
107
ст. ст. 2 и 5 Закона РФ
от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности»).
Таким образом на настоящий момент законодательство не допускает
заключение договоров арены транспортных средств, которые являются
космическими объектами, но несомненно, с развитием космической техники
и увеличением числа полетов в космос данный вопрос будет разрешен
положительно.
Еще одним видом транспортных средств является транспортные
средства выполняющие функции сельскохозяйственной деятельности, однако
постановка вопроса о том должны ли данные транспортные средства быть
предметом договора аренды или нет не совсем верна. Более верным было бы
выяснить какие виды транспортных средств могут быть предметом договора
аренды транспортных средств или иным предметом.
«Поэтому становиться понятным, что объект являясь транспортным
средством не всегда относиться к предмету договора аренды транспортных
104
Ем В.С. - Указ. соч.
105
Цит. по СЗ РФ. 2009. N 4. Ст. 445.
106
Цит. по Российская газета. 1993. 6 октября.
107
Там же
89
средств, а значит в законодательстве должно быть четко указаны критерии
разграничения объекта транспортных средств и транспортного средства.»
Например, особенности транспортного средства:
1) управляемое техническое устройство;
2) космические объекты не относятся к транспортным средствам для
целей договора аренды транспортных средств;
3) является источником повышенной опасности.
Если организация пользуется автомобилем, а по окончании рабочего
дня ставит автомобиль в гараж арендодателю, то арендатор только
пользуется автомобилем. В случае, если автомобиль ставиться в гараж
арендатору, значит арендатор пользуется и владеет транспортным средством.
По мнению Игнатовой Ю.Н. в статью 632 ГК РФ можно внести
следующее изменение: «арендодатель предоставляет арендатору
транспортное средство за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование и оказывает своими силами услуги по управлению
им и по его технической эксплуатации»
108
.
Если в законодательство будет внесено данное изменение это будет
способствовать сокращению признания договоров аренды незаключенными
по надуманным основаниям, например, когда арендатор только пользовался
транспортным средством, а не владел им.
Принцип свободы договорных взаимоотношений позволяет сторонам
предусматривать тот набор услуг, которые стороны считают необходимым в
данной конкретной ситуации.
«В связи с этим ст. 632 ГК РФ предлагаем изложить в следующей
редакции: по договору аренды (фрахтования на время) транспортного
средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими
108
Игнатова Юлия Николаевна. Договор аренды транспортных средств с предоставлением
услуг по управлению и технической эксплуатации: диссертация ... кандидата юридических наук:
12.00.03 / Игнатова Юлия Никола- евна;[Место защиты: Саратовская государственная
юридическая академия].- Саратов, 2014.- .С.30
90
силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации или
только услуги по управлению или услуги по технической эксплуатации в
зависимости от соглашения сторон
109
.»
Вывод по главе 3.
Такая правовая конструкция наиболее удобная для сторон, потому что
позволяет им устанавливать договорные отношения и самостоятельно прини-
мать решения какие именно услуги по управлению и технической
эксплуатации будут оказываться, а какие-то услуги не будут оказываться.
Я считаю, что стороны могут в этом вопросе пойти ещё дальше, и
указать в законе, что стороны должны указать, что они понимают под
услугами по управлению и технической эксплуатации.
Например, кто ответственен за управлением морским судном, кто
входит в состав экипажа, кто следит за функционированием приборов.
Особенности транспортного средства:
1) управляемое техническое устройство;
2) космические объекты не относятся к транспортным средствам для
целей договора аренды транспортных средств;
3) является источником повышенной опасности.
При этом наиболее перспективным вопросом является появление
космических объектов, как предмет договора аренды транспортных средств.
Наиболее перспективные предлагаемые изменения в гражданское
законодательство:
1) Стороны могут предусмотреть право арендатора на владение и
пользование, а могут предусмотреть право на использование транспортного
средства;
2) Стороны могут предусмотреть услуги по управлению и (-или) по
технической эксплуатации, при этом они могут указать конкретные
обязанности экипажа по управлению и технической эксплуатации, которые
должны регулироваться договором аренды транспортных средств.
109
Там же С.35
91
Таким образом, в перспективе мы увидим развитие транспортных
средств в космосе, в сельском хозяйстве и в иных случаях, которое увидит
государство.
92
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в результате решения выше стоящих задач, были
получены следующие выводы:
1. Таким образом, на наш взгляд, основная идея, заложенная в
законодательном регулировании отношений аренды, заключается в
следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании
прекратить договорные отношения в связи с истечением, установленного в
договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества
должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости
переоформления отношений. Это значительно упрощает задачу сторонам
такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела,
когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что
в случае аренды земли особенно важно.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды —
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всем его
принадлежностями и документами. Имущество, сданное в аренду, должно
быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его
отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности
арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное
имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные
вследствие несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же
арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к
исполнению договора аренды, он может поступить другим образом: заявить
требования о расторжении договора и о возмещении ущерба.
Инновации в договоре аренды:
1) необходимо ст. 657 Гражданского кодекса РФ внести изменения по
поводу солидарной ответственности арендодателя и арендатора;
2) указать в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, что в случаи перевода
долгов по коммунальным платежам на арендатора, то это существенное
93
условие такого договора.
Подводя итоги можно сказать, что необходимо совершенствовать
положения действующего законодательства Российской Федерации, которые
касаются регулирования правовых отношений в рамках договора аренды.
2. Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора,
если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего
недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на
оставшийся срок. Данное правило является диспозитивным и может быть
изменено законом или соглашением сторон. В случае, когда законом или
соглашением не предусмотрено иное, арендодатель вправе отказать такому
наследнику во вступлении в договор лишь тогда, когда заключение договора
явилось следствием обладания арендатором определенными личными
качествами. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании
художественной студии являлся скульптор (художник, хореограф), который в
качестве арендной платы вел в студии учебные занятия, которые не в
состоянии проводить его наследник.
3. В соответствии с п. 6 анализируемого постановления Пленума ВАС
РФ, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о
прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре
аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
4. Считаем, что в связи с участившимися фактами несоблюдения
условий договора аренды лесного участка, необходимо внести изменения в
ст. 22 Земельного кодекса РФ. Думается, необходимо ввести за-
конодательный запрет на заключение вышеупомянутого договора с ино-
странными юридическими лицами и российскими юридическими лицами с
иностранным участием в силу сложности взыскания средств за причиненный
их действиями ущерб, а также предусмотреть обеспечивающие исполнение