24
(ст. 608 ГК). В то же время для отдельных видов аренды ГК установлены
ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, в договоре бытового
проката арендодателем может быть лишь лицо, занимающееся
предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 626 ГК).
В первую очередь, сдавать в аренду имущество имеет право его соб-
ственник, поскольку заключение договора аренды является одним из спосо-
бов распоряжения имуществом, а право распоряжения, как известно, являет-
ся одним из трех основных элементов содержания права собственности (ст.
209 ГК).
При этом анализ судебной практики свидетельствует о том, что лицо,
передавшее имущество в аренду, считается надлежащим арендодателем,
поэтому не обязано доказывать свое право собственности в спорах,
связанных с нарушением арендатором своих обязанностей по договору
аренды. Иными словами, действует презумпция принадлежности права
собственности на сданное в аренду имущество арендодателю, смысл которой
заключается в том, что лицо считается надлежащим арендодателем, если не
доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.
Указанная правовая позиция отражена во многих судебных актах
21
.
Пленум ВАС РФ по данному вопросу указал, что «доводы арендатора,
пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользова-
ние объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное иму-
щество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор
аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во
внимание»
22
.
Действительным является также договор аренды, заключенный арендо-
дателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще
21
См., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.09.2013 по делу № А75-2791/2012,
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2011 по делу № А02-187/2011 [Электронный
ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
22
П. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»// Вестник
ВАС РФ. 2012. № 1.
25
не возникло
23
. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендода-
тель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности
на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и,
следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2
ст. 223 ГК РФ.
Также арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении ве-
щи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изгото-
вить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не
возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи
арендатору. В этом случае арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки,
причиненные нарушением договора.
Кроме собственника имущества, в качестве арендодателей могут
выступать лица, уполномоченные законом или собственником сдавать
имущество в аренду. Так, право сдачи в аренду объектов публичной
собственности определяется в зависимости от того, находятся ли эти объекты
в хозяйственном ведении (у государственных, муниципальных предприятий)
или в оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений), либо
принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Российской
Федерации, муниципальному образованию.
Если в аренду передается имущество, которое является
государственной собственностью или собственностью муниципальных
образований, на которое государственные и муниципальные предприятия и
учреждения не имеют ограниченных вещных прав, т.е. составляющее казну
соответствующего публично-правового образования, то участие в арендных
обязательствах Российской Федерации, ее субъектов как собственников
государственного имущества будет осуществляться через органы
государственной власти, а муниципальных образований - через органы
местного самоуправления. Компетенция данных органов устанавливается
актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК). Например, полномочия
23
Там же, п. 10.
26
собственника в отношении государственного имущества осуществляет
Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,
находящееся в ведении Министерства экономического развития РФ
24
.
Полномочия собственника в отношении имущества г. Барнаула осуществляет
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула
25
.
К лицам, уполномоченным быть арендодателями в силу закона, могут
быть отнесены субъекты ограниченных вещных прав: права хозяйственного
ведения и оперативного управления.
Особенности сдачи в аренду имущества, закрепленного на праве хозяй-
ственного ведения за государственными и муниципальными унитарными
предприятиями, установлены ст. ст. 294-295 ГК РФ, а также ст. 18 Закона «О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях». По смыслу
данных норм, указанные предприятия самостоятельно вправе сдавать в
аренду движимое имущество, а недвижимость сдают в аренду с согласия
собственника.
Казенные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного
управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое,
так и недвижимое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК, ст.
19 закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).
В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ частные учреждения, обладающие
правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни
при каких условиях не могут быть арендодателями имущества,
закрепленного за ними собственником. Что касается государственных или
муниципальных учреждений, то возможность сдачи ими в аренду
закрепленного на праве оперативного управления имущества зависит от вида
этого учреждения. Так, в соответствии с п. 3 ст. 298 ГК РФ бюджетное
24
Постановление Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 г. № 432 « О Федеральном
агентстве по управлению государственным имуществом». Официальный сайт Федерального агентства по
управлению государственным имуществом [Электронный ресурс] URL: http://www.rosim.ru (дата обращения
29.11.2019).
25
Положение о Комитете по управлению муниципальной собственностью города Барнаула
от 26 декабря 2008 г. № 28.Официальный сайт Комитета по управлению муниципальной собственностью
города Барнаула [Электронный ресурс] URL:http://kums-
barnaul.ru/index.php (дата обращения 25.11.2019).
27
учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо
ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или
приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему
собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым
имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве
оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться
самостоятельно, если иное не установлено законом. Казенное учреждение не
вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без
согласия собственника имущества (п. 4 ст. 298 ГК РФ). Автономные
учреждения могут выступать арендодателями недвижимого и особо ценного
движимого имущества с согласия собственника, а остальным закрепленным
за такими учреждениями имуществом они вправе распоряжаться
самостоятельно (п. 2 ст. 298 ГК РФ). Собрание законодательства РФ.2002. №
48. Ст. 4746.
Следует отметить, что особенности порядка заключения договоров
аренды в отношении государственного и муниципального имущества
определены ст. 17 закона «О защите конкуренции»
24
, в соответствии с
которой, заключение таких договоров может быть осуществлено только по
результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих
договоров. Порядок проведения конкурсов и аукционов установлен
федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров,
работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
25
.
В § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ нет отдельной нормы, опреде-
ляющей, кто может выступать на стороне арендатора. Исходя из этого, арен-
датором по договору аренды, по общему правилу, могут выступать любые
физические и юридические лица с обязательным соблюдением правил об их
дееспособности и правоспособности.
Для некоторых видов аренды ГК установлены специальные
требования, предъявляемые к арендатору. Так, арендатором жилых
помещений может выступать лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК); при
28
аренде предприятия - предприниматель (п. 1 ст. 656 ГК), по договору проката
- лицо, пользующееся имуществом в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК).
Устойчивый характер арендных отношений обеспечивает правило о со-
хранении действия договора аренды при изменении его сторон (ст. 617 ГК).
В соответствии с ним, перемена в лице арендодателя, произошедшая вслед-
ствие перехода права собственности или иного вещного права на сданное в
аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды. Кроме того, новый собственник, либо
иной законный владелец не имеет права истребовать сданное в аренду иму-
щество до истечения срока действия договора, равно как и права изменить
его условия, мотивируя это переменой на стороне арендодателя.
При этом вне зависимости от переоформления договора аренды, преж-
ний собственник теряет, а новый приобретает право на получение доходов от
переданного в аренду имущества. Также переход права собственности на
сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не обязательно вле-
чет внесение изменений в условия договора аренды, который был заключен
между прежним собственником и арендатором. Однако это правило не рас-
пространяется на внесение в договор изменений в части сведений об арендо-
дателе, поэтому новый собственник вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК
предъявить иск об изменении договора аренды в части, касающейся данных
об арендодателе (п. 24 Обзора)
26
. Такой подход основан на том, что в силу ст.
608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник арендован-
ного имущества, в связи с чем, при его смене для прежнего арендодателя до-
говор прекращается.
Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора, если
такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего не-
движимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся
срок. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено зако-
26
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
29
ном или соглашением сторон. В случае, когда законом или соглашением не
предусмотрено иное, арендодатель вправе отказать такому наследнику во
вступлении в договор лишь тогда, когда заключение договора явилось след-
ствием обладания арендатором определенными личными качествами. К при-
меру, если арендатором нежилого помещения в здании художественной сту-
дии являлся скульптор (художник, хореограф), который в качестве арендной
платы вел в студии учебные занятия, которые не в состоянии проводить его
наследник
27
.
1.3 Срок и форма договора аренды
Смыслом договора аренды выступает передача имущества во
временное пользование, поэтому большое практическое значение имеет
определение такого условия, как срок договора аренды.
Общие правила относительно срока договора аренды содержатся в ст.
610 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ конкретный срок действия договора
аренды устанавливается в договоре. В п. 2 ст. 610 ГК РФ указано, что если
срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на
неопределенный срок.
Нормы данной статьи позволяют сделать вывод о том, что срок не
относится к существенным условиям договора, поскольку исходя из смысла
ст. 432 ГК РФ, отсутствие в договоре существенных условий влечет
признание его незаключенным. Данный подход является наиболее
распространенным
28
, однако разделяется не всеми исследователями.
Так, М.И.Брагинский, В.В. Витрянский толкуют понятие
«существенные условия договора» расширительно и относят к ним те
условия, необходимость согласования которых следует из анализа легального
определения договора. Поэтому, учитывая временный характер владения и
27
Гражданское право: учебник. Часть 2. / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2007. С. 321.
28
См., например: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. / Отв.
ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 190; Гражданское право: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.
Ч. II. М., 2008. С. 156.
30
пользования имуществом, передаваемым по договору аренды, срок, по их
мнению, является существенным условием для данного договора. Наличие
же диспозитивной нормы (ст. 610 ГК РФ), касающейся правил определения
срока, не меняет природы этого условия. Ученые обосновывают свою
позицию тем, что «исследование существенных условий договора
предполагает анализ договора - правоотношения, содержание которого
отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора»
29
.
Аналогичного мнения придерживается И.А. Зенин
30
.
Однако в ст. 432 ГК РФ прямо говорится, что при заключении договора
должно быть достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его суще-
ственным условиям. Исходя из этого, определение существенных условий
имеет первоочередное значение не столько для договора-правоотношения,
сколько для договора - документа, состоящего из определенных пунктов.
При этом отсутствие в тексте договора аренды условия о сроке не влечет
признания его незаключенным, поскольку действует диспозитивная норма,
закрепленная в ст. 610 ГК РФ о том, что договор будет считаться
заключенным на неопределенный срок. Из этого следует, что условие о сроке
не относится к числу существенных.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора на неопределен-
ный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в односто-
роннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую
сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. При этом
законом или договором может быть установлен иной срок для
предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на
неопределенный срок. Так, арендатор по договору проката обязан
предупредить об отказе от договора в письменной форме не менее чем за 10
дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Ст. 610 ГК РФ не устанавливает отличий между понятиями «срок дей-
29
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества.
4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 442.
30
Зенин И.А. Гражданское право. Учебник. М.: Юрайт, 2010. С. 233.
31
ствия договора аренды» и «срок аренды». В то же время указанные сроки мо-
гут не совпадать по времени. Например, если имущество передается аренда-
тору через несколько дней после заключения договора. В этом случае срок
действия договора начинает течь с момента его подписания, а срок аренды - с
момента передачи имущества.
При этом важно понимать, что поскольку договор аренды является кон-
сенсуальным, момент его заключения определяется законом (ст. 432 ГК - до-
стижение соглашения по всем существенным условиям в требуемой законом
форме). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают дей-
ствовать условия договора. Следовательно, стороны вправе определить по
своему усмотрению лишь начало срока аренды (то есть срок передачи иму-
щества, если он не совпадает с моментом заключения) и окончание срока до-
говора. А.С.Емельянов справедливо подчеркивает, что начало срока действия
договора в самом договоре стороны определять не вправе, потому что датой
его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет
указанная сторонами в договоре дата
31
.
Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
32
: какие-либо
иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не
влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным,
поскольку момент заключения договора определяется в соответствии с
общими положениями ГК РФ.
Для отдельных разновидностей аренды ГК РФ и иными законами могут
устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, в соответ-
31
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости //Недвижимость.
Строительство. Право. 2008. № 4. С. 16.
32
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
[Электронный ресурс] URL: http: arbitr.ru (дата обращения 29.11.2019).
32
ствии со ст. 627 ГК срок договора проката не может превышать один год.
Предельные сроки пользования установлены для некоторых природных объ-
ектов. К примеру, срок предоставления в пользование водных объектов по
договору водопользования не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодек-
са РФ
33
).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполняв-
ший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими
лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не
предусмотрено договором аренды.
Анализ законодательства, юридической литературы и примеров судеб-
ной практики позволяет выделить ряд условий, при которых арендатор имеет
возможность реализовать преимущественное право на заключение договора
аренды на новый срок.
Во-первых, преимущественное право действует только в отношении
имущества, которое было предметом прежнего договора аренды.
Во-вторых, преимущественное право на заключение договора аренды
принадлежит лишь арендатору как стороне соответствующего соглашения.
Субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного
договора, чем договор аренды (например, договор безвозмездного пользова-
ния) или вообще без законных оснований ни при каких условиях не является
обладателем преимущественного права
34
.
В-третьих, указанное право признается только за арендатором, который
должным образом исполнял свои обязанности по ранее действовавшему до-
говору. Л. Кузнецова справедливо отмечает, что данное право принадлежит
лишь добросовестному арендатору
35
. При этом следует руководствоваться п.
5 ст. 10 ГК РФ, согласно которому, добросовестность участников граждан-
ских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Другими
33
Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2006.
№ 23. Ст. 2381.
34
См., напр.: п. 34 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января
2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
35
Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. № 2. С. 16.
33
словами, в случае возникновения спора между участниками анализируемых
правоотношений, бремя доказывания недобросовестности арендатора
должно возлагаться на арендодателя.
В-четвертых, арендатор должен быть согласен на заключение договора
«при прочих равных условиях», т.е. на таких же условиях, которые предлага-
ются всем другим лицам, желающим заключить договор. Это означает, что
арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения нового договора
на прежних условиях, а арендодатель не связан условиями прежнего догово-
ра. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды
имущества, либо более не сдавать имущество в аренду.
И наконец, арендатор обязан в письменной форме уведомить арендода-
теля о намерении заключить договор в срок, указанный в договоре, а при от-
сутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора.
Как указывает Г. Шапкина, понятие «разумный срок» следует толковать как
время, которое необходимо, чтобы заключить договор на последующий
период
36
.
Если арендодатель допустил нарушение преимущественного права
арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое
выразилось в отказе от его заключения, но в течение года со дня истечения
срока договора аренды он заключил договор с иным лицом, арендатор вправе
потребовать в судебном порядке по своему выбору перевода на себя прав и
обязанностей арендатора по заключенному с другим лицом договору и
взыскания убытков, вызванных отказом арендодателя от заключения
договора, либо только возмещения убытков (абзац. 3 п. 1 ст. 621 ГК).
При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного
права арендатора могут быть применены судом, только если между
арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной
практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении
с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение
36
Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. 2003. Приложение № 7. С. 21.