5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..6
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
АРЕНДЫ…………………………………………………………………………….10
1.1. Понятие и признаки аренды в Российской Федерации. Предмет и
существенные условия договора аренды……………………………………10
1.2. Процедуры заключения договора аренды и государственной регистрации
прав…………………………………………………………………………….24
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ………………………………………………………………………...….35
2.1. Правовой статус арендодателя в различных видах договора аренды……35
2.2. Правовой статус арендатора в различных видах договора аренды………...60
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ НОРМ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СУБЪЕКТНОМ СОСТАВЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В
ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ…………………………..……………….71
3.1. Актуальные проблемы субъектов правоотношений в договоре аренды…..71
3.2.Предложения по совершенствованию законодательной регламентации
гражданско-правового регулирования аренды……………………………..…… 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..92
ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………...……………..98
6
ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день на территории Российской Федерации, по данным
Федеральной налоговой службы, зарегистрировано 5 924 681
1
юридических лиц
и индивидуальных предпринимателей, занимающихся различными видами
хозяйственной деятельности. В Приложении 1 можно увидеть, что
хозяйственные субъекты включают в себя микропредприятия, малые
предприятия и средние предприятия.
Рыночная экономика характеризуется многообразием форм
собственности, свободным предпринимательством, рыночным
ценообразованием, на который влияют спрос и предложение, ограниченным
вмешательством государства и конкуренцией.
Предприятия конкурируют друг с другом, пытаясь оказаться на позициях
лидера, выпуская более качественные товары, работы, услуги, предоставляя
хорошие условия труда и др. Основная цель всех субъектов хозяйственной
деятельности - это получение большей прибыли для дальнейшего развития.
Одними из факторов, влияющих на получение прибыли является качество товара
и цена. Чем качественнее товар и ниже цена, тем больше на него спрос, а
соответственно выше продажи. Значит каждое предприятие должно
минимизировать свои затраты, для этого предприниматели взаимодействуют
друг с другом, договариваясь о поставке продукции, услуг, аренде, и др.
Соответственно обе стороны испытывают определенные риски, поэтому между
субъектами заключаются договоры, в которых письменно обговариваются все
условия взаимодействия, обеспечивая стабильную гарантию сохранности своего
имущества и интересов.
Разновидностей договоров очень много, но одним из самых важных
является договор аренды.
Арендные отношения в хозяйственном обороте занимают значительное
место. Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской
1
Федеральная налоговая служба. https://ofd.nalog.ru/statistics.html?level=2&fo&ssrf
7
деятельности, вне зависимости от формы ее организации, требует значительного
стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат.
Сами условия функционирования большинства предприятий, ужесточающаяся
конкуренция требуют новых вложений в обновление производства, укрепление
его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных
вложений создает барьеры входу на рынок и не позволяет на нем закрепиться
многим предприятиям, особенно средним и малым.
В этих условиях для преодоления указанных препятствий являются такие
специфические механизмы привлечения ресурсов, как аренда.
Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет
собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в
хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных
единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход
посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право
собственности на них.
Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она
способствует становлению новых форм собственности, а с другой - непременно
ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических
отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной
собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее
в общую совместную или долевую. Возможность и необходимость широкого
распространения аренды при многоукладной экономике изначально заложена в
самом многообразии видов собственности и форм организации
предпринимательства.
Мировая практика свидетельствует о том, что на каждом историческом
этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные
отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного
потенциала
1
.
1
Захарова М.А. Арендные отношения в современной экономике России: Дис. канд. экон. наук:
08.00.01 Кострома, 2017, с. 63. РГБ ОД, 61:06-8/3976
8
В настоящее время в правоприменительной практике многие проблемы
появляются при выполнении обязательств по договору аренды. Это, в первую
очередь, связано с пробелами законодательного регламентирования
существенных условий договора аренды. Появляются также некоторые
трудности и при использовании правил об аренде, в том числе аренде зданий,
сооружений и предприятий.
Гражданское законодательство классифицирует стороны договора
аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две
стороны – арендодатель и арендатор. Аренда в своих проявлениях разнообразна
и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между
собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму
договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей.
Государство и муниципальные образования также оценили преимущества,
которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество,
арендодатель получает определенный источник дохода.
Все это определяет актуальность настоящего исследования.
Объектом исследования является правовой статус субъектов договора
аренды.
Предметом исследования – различные виды договоров аренды.
Целью исследования - является проведение комплексного анализа
субъектного состава договора аренды
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1. исследовать понятие и признаки аренды в Российской Федерации;
2. проанализировать предмет и существенные условия договора аренды;
3. установить процедуру заключения договора аренды и процедуру
государственной регистрации прав арендатора;
4. проанализировать правовой статус арендодателя в различных видах
договора аренды;
5. проанализировать правовой статус арендатора в различных видах аренды;
9
6. выработать предложения по совершенствованию законодательной
регламентации гражданско-правового регулирования аренды.
При написании выпускной квалификационной работы были
использованы такие методы исследования, как диалектический, комплексный,
историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-
логический и др.
Методологической базой являются труды таких авторов, как Васильева
Е.Н., Козырь О.М., Абдурахманов Р.Р., Высоцкая Е.В., Паздерова В.Ю.
Практическая значимость работы определяется внесением предложений
по совершенствованию гражданского законодательства; разработанные
рекомендации будут направлены на совершенствование правоприменительной
практики и могут оказать помощь в договорной работе.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка
использованной литературы, заключения и приложений. В первой главе
рассматриваются теоретические основы института договора аренды, его
особенности, признаки, процедуры заключения и регистрации. Во второй главе
излагаются особенности каждого вида договора, правовой статус субъектов –
арендодателя и арендатора. В третьей главе проанализирована законодательная
база правоотношений различных договоров, выявлены проблемы и предложены
рекомендации по ее совершенствованию. В заключении сформулированы
основные выводы по теме выпускной квалификационной работе. В приложениях
приведены статистические данные и примеры образцов различных договоров
аренды.
10
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
АРЕНДЫ
1.1. Понятие и признаки аренды в Российской Федерации. Предмет и
существенные условия договора аренды
Договор аренды или договор имущественного найма известен еще со
времен римского права. Причиной возникновения договорных арендных
отношений является желание хозяйствующих субъектов рационально
использовать имущество.
Предприниматель может временно использовать чужое имущество, пока
не появятся достаточные ресурсы для приобретения его в собственность или
временно его использовать, пока данное имущество им необходимо.
От договора аренды получают выгоду обе стороны, арендатор экономит
собственные денежные средства, не приобретая имущество в кредит, а
арендодатель получает доход от сдачи своего имущества в пользование другим
лицам.
Римское право выделяет три различных вида найма, представленные на
рисунке 1.
Рисунок 1. Виды найма
Предком договора аренды, использующегося в наши дни, является наем
вещей. В дореволюционном и советском периодах законодательно были
изложены положения об имущественном найме как договоре. Соответственно
которым, арендодатель обязан был передать арендатору свою вещь во временное
пользование за определенное вознаграждение.
11
В законодательстве СССР договор имущественного найма
рассматривался как самостоятельный договор, положения которого
Гражданским кодексом
1
.
В Российской Федерации в настоящее время используется
многоуровневая законодательная база. Основным, регулирующим арендные
отношения документом, является Гражданский кодексРоссийской Федерации, а
именно глава 34. Аренда. Другими регулирующими документами являются
Федеральные законы, транспортные уставы и кодексы, являются:
2
▪ Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
▪ Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде
(лизинге)»;
▪ транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
▪ ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3,
регулирующего аренду земельных участков;
▪ Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду
лесных участков;
▪ Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
▪ Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».
Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель
обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное
владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.
В Гражданском кодексе определены субъекты правоотношений, которые
называются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Обеими сторонами могут являться все юридические лица,
индивидуальные предприниматели, дееспособные физические лица и
государство (которое выступает через свои органы).
1
Баянов С.В. Гражданское право РФ. Учебник для бакалавров // ЭЖ-Юрист. 2018. № 1-2. с.
14
2
Козырь О.М. Аренда. В кн. Гражданский кодекс РФ (ч.2). Текст, комментарии. М.: МЦФЭР,
2017. – 330 с.
12
Арендодатели – это лица, которые являются собственниками имущества,
либо лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права
хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества
без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.
Арендатором, как уже говорилось выше, может быть любое лицо, но в
некоторых арендных отношениях состав субъектов может быть четко указан в
законе.
Например, на основании статьи 656 и 665 Гражданского кодекса РФ,
заключать договор аренды предприятий или договор лизинга могут только
предприниматели. На основании статьи 626 Гражданского кодекса РФ
арендодателем по договору проката может выступать только предприниматель,
тогда как арендатором может являться любое лицо
1
.
Договор аренды имеет ряд особенностей, указанных на рисунке 2:
Рисунок 2. Особенности договора аренды
Итак, особенностями договора аренды являются:
1. По договору имущественного найма наймодатель обязан предоставить
нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или
только во вр
ﮦ
еменное пользование без пер
ﮦ
ехода пр
ﮦ
ава собственности. В
любом вар
ﮦ
ианте ар
ﮦ
ендодатель остается собственником имущества.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)//СПС Консультант Плюс
13
2. Договор
ﮦ
ар
ﮦ
енды всегда имеет ср
ﮦ
ок, по окончанию котор
ﮦ
ого ар
ﮦ
ендатор
ﮦ
возвр
ﮦ
ащает имущество ар
ﮦ
ендодателю.
3. Возмездность договор
ﮦ
а подтвер
ﮦ
ждает то, что обе стор
ﮦ
оны получают выгоду
от заключенного соглашения. На основании статьи 606 Гр
ﮦ
ажданского
кодекса РФ весь доход, созданная пр
ﮦ
одукция являются собственностью
ар
ﮦ
ендатор
ﮦ
а
1
.
Все ли имущество можно сдавать в ар
ﮦ
енду?
Статья 607 Гр
ﮦ
ажданского кодекса РФ указывает, ар
ﮦ
енда каких видов
имущества не допускается или огр
ﮦ
аничивается
2
:
Сдача в ар
ﮦ
енду - элемент гр
ﮦ
ажданского обор
ﮦ
ота, изъятые из обор
ﮦ
ота вещи
сдаваться в ар
ﮦ
енду не могут, а огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
н
ﮦ
ые в обор
ﮦ
оте - сдаются пр
ﮦ
и условии
соблюден
ﮦ
ия устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ий.
Напр
ﮦ
имер
ﮦ
, огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ы:
• сдача и получен
ﮦ
ие в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду ор
ﮦ
ужия возможн
ﮦ
ы только для лиц, котор
ﮦ
ые
имеют соответствующие р
ﮦ
азр
ﮦ
ешен
ﮦ
ия;
• огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ия устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ы в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии имущества, н
ﮦ
аходящегося в
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости;
• сдача в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду земельн
ﮦ
ых участков и др
ﮦ
угих обособлен
ﮦ
н
ﮦ
ых пр
ﮦ
ир
ﮦ
одн
ﮦ
ых
объектов особен
ﮦ
н
ﮦ
а, потому что мн
ﮦ
огие пр
ﮦ
ир
ﮦ
одн
ﮦ
ые р
ﮦ
есур
ﮦ
сы
н
ﮦ
евозобн
ﮦ
овляемы, ун
ﮦ
икальн
ﮦ
ы и огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ы в своем количестве.
Поэтому пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
иваются специальн
ﮦ
ые мер
ﮦ
ы, н
ﮦ
апр
ﮦ
авлен
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
а их
р
ﮦ
ацион
ﮦ
альн
ﮦ
ое использован
ﮦ
ие. В частн
ﮦ
ости, н
ﮦ
а осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии статьи 42 Земельн
ﮦ
ого
кодекса РФ пр
ﮦ
и сдаче в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду земельн
ﮦ
ых участков должн
ﮦ
о соблюдаться их
целевое н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ие.
• ар
ﮦ
ен
ﮦ
да др
ﮦ
угих объектов пр
ﮦ
ир
ﮦ
оды возможн
ﮦ
а только пр
ﮦ
и н
ﮦ
аличии лицен
ﮦ
зии
3
:
1
Васильева Е.Н. Общие положения о договоре. В кн. Комментарий к Гражданскому кодексу
РФ (ч. 2) / Под общ ред. Т.Е. Абавой, А.Ю. Кабалкина. М., Юристъ, 2002. – с.84
2
Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019) //
СПС КонсультантПлюс
3
Иванов А.А. Указание сочинений. - М., Юристъ, 2018 – с.39
14
− Участки н
ﮦ
едр могут пр
ﮦ
едоставляться в пользован
ﮦ
ие н
ﮦ
а осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии
лицен
ﮦ
зий, выдаваемых уполн
ﮦ
омочен
ﮦ
н
ﮦ
ыми государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ыми ор
ﮦ
ган
ﮦ
ами.
− Участки лесн
ﮦ
ого фон
ﮦ
да также пр
ﮦ
едоставляются в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду н
ﮦ
а осн
ﮦ
ове
лицен
ﮦ
зий (статья 34 Лесн
ﮦ
ого кодекса Р
ﮦ
Ф).
1
Имущество, сдача котор
ﮦ
ого в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду н
ﮦ
евозможн
ﮦ
а:
• изъятые из обор
ﮦ
ота земельн
ﮦ
ые участки н
ﮦ
е могут быть пер
ﮦ
едан
ﮦ
ы в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду,
за исключен
ﮦ
ием случаев, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых федер
ﮦ
альн
ﮦ
ыми закон
ﮦ
ами.
• Осн
ﮦ
овываясь н
ﮦ
а р
ﮦ
ешен
ﮦ
ии Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого Суда Р
ﮦ
Ф от 1 июля 1996
г. № 6/8 "О н
ﮦ
екотор
ﮦ
ых вопр
ﮦ
осах, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ием части пер
ﮦ
вой
Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации"
2
можн
ﮦ
о сделать вывод, что
жилые помещен
ﮦ
ия н
ﮦ
е могут быть пер
ﮦ
едан
ﮦ
ы в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ам, такие договор
ﮦ
ы
считаются н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ыми (статья 168 Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса Р
ﮦ
Ф). Жилые
помещен
ﮦ
ия сдаются гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ам в социальн
ﮦ
ый или коммер
ﮦ
ческий н
ﮦ
аем.
Остальн
ﮦ
ое имущество может сдаваться в ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду свободн
ﮦ
о.
Каждый вид договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды имеет существен
ﮦ
н
ﮦ
ые и н
ﮦ
есуществен
ﮦ
н
ﮦ
ые
условия. Под существен
ﮦ
н
ﮦ
ыми условиями пон
ﮦ
имают условия, н
ﮦ
еобходимые и
достаточн
ﮦ
ые для того, чтобы договор считался заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым, а, следовательн
ﮦ
о,
пор
ﮦ
ождающим пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости у стор
ﮦ
он
ﮦ
. Договор считается заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым,
если между стор
ﮦ
он
ﮦ
ами, в тр
ﮦ
ебуемой в подлежащих случаях фор
ﮦ
ме, достигн
ﮦ
уто
соглашен
ﮦ
ие по всем существен
ﮦ
н
ﮦ
ым условиям договор
ﮦ
а.
Существен
ﮦ
н
ﮦ
ые условия - условия, котор
ﮦ
ые н
ﮦ
азван
ﮦ
ы в закон
ﮦ
е или ин
ﮦ
ых
пр
ﮦ
авовых актах как существен
ﮦ
н
ﮦ
ые или н
ﮦ
еобходимые для договор
ﮦ
ов дан
ﮦ
н
ﮦ
ого
вида, а также все те условия, отн
ﮦ
осительн
ﮦ
о котор
ﮦ
ых по заявлен
ﮦ
ию одн
ﮦ
ой из
стор
ﮦ
он должн
ﮦ
о быть достигн
ﮦ
уто соглашен
ﮦ
ие (п. 1 ст. 432 Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ский кодекс
Р
ﮦ
Ф).
1
Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 5. - с. 201/ СПС
КонсультантПлюс.
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред.
от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации""//«Гарант» — информационно-правовой портал