31
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА КОМПАНИИ «INSIDES
BRANCH»
3.1 Резюме проекта
Управление проектами в строительстве (далее СК) осуществляется в
соответствии с принятым стандартом УГМК-043-2013 по инвестиционным
проектам.
Данный стандарт регулирует порядок и особенности предварительной
проработки инвестиционных проектов, подготовки пояснительных записок,
подготовки презентаций инвестиционных проектов, оценки экономической
эффективности капитальных вложений, связанных с инвестициями в
строительство объектов промышленного и непромышленного назначения
или альтернативного использования земельных участков, зданий и
сооружений, а также порядок последующего контроля и отчетности в ходе
реализации проектов.
При описывании хода реализация проектов в СК мною будут
использоваться следующие сокращения:
ГКПС - Годовой план капитального строительства;
АССОИ - Автоматизированная система сбора и обработки
информации;
СМР - строительно-монтажные работы;
ПИР-проектно-изыскательные работы;
ССР - сводный сметный расчет;
ТЭО - технико-экономическая оценка;
ОИ - обоснование инвестиций.
Реализация иинвестиционных проектов на предприятии делится на 4
основных этапа:
– I этап - инициирование реализации инвестиционного проекта;
– II этап - оценка целесообразности реализации инвестиционного
проекта;
32
– III этап - выполнение ПИР. Оценка инвестиционного проекта;
– IV этап - разработка рабочего проекта, СМР. Фактическая оценка
хода реализации инвестиционного проекта.
Инициатором проекта может являться организация в лице
руководителя, либо служба Insides Branch, в лице руководителя данной
службы, который отправляет обращение к генеральному директору Insides
Branch в соответствии со специальной формой.
Подготовка материалов, проведение экономических расчетов и оценка
эффективности инвестиционных проектов осуществляется:
1) Службами строительной организации, ответственными за разработку
материалов в области строительства и инвестиций - инициаторами проекта;
2) Службами производственной организации, ответственными за
разработку материалов в области строительства и инвестиций -
инициаторами проекта;
3) Департаментом непромышленного строительства (по контролю
инвестиций в промышленное строительство) Insides Branch по решению
директора по капитальному строительству и инвестициям в случае
отсутствия у производственной организации-инициатора проекта
необходимых служб и специалистов особого значения проекта.
Материалы по инвестиционным проектам (как промышленного, так и
непромышленного строительства) стоимостью (без НДС):
1) Менее 30 млн. руб. - утверждаются организацией-инициатором
самостоятельно;
2) В пределах 30-100 млн. руб. - согласовываются с Insides Branch;
3) Более 100 млн. руб. - защищаются (направляются на рассмотрение)
на техническом совете Insides Branch.
Материалы по линейным объектам и автодорогам промышленного
строительства стоимостью более 100 млн. рублей подлежат согласованию с
директором по направлению без рассмотрения техническим советом.
На технический совет передается следующий перечень документов:
33
1) Обращение для инициирования проекта/утвержденная программа
перспективного развития / предписания надзорных органов;
2) Утвержденный технологический регламент (при необходимости);
3) Утвержденный протокол основных технических решений (при
необходимости);
4) Иные материалы, имеющиеся у инициатора инвестиционного
проекта на этапе принятия решения о разработке Обоснования инвестиций.
При возникновении замечаний по предоставленным материалам
департамент непромышленного строительства/по контролю инвестиций в
промышленное строительство в течение 5 рабочих дней направляет
инициатору проекта замечания или мотивированный отказ от согласования
материалов для вынесения на директорат.
Все технико-экономические показатели проекта приводятся с
указанием полезной площади (м), объёма (м), мощности и т.д. с указанием
коэффициента полезного использования в сравнении с аналогичными
проектами соответствующего класса и назначения.
На каждом этапе реализации по каждому проекту составляется ССР. В
процессе уточнения данных происходит развертывание соответствующих
строк ССР. ССР делается «сквозным» методом по всем этапам реализации
проекта, для сохранения преемственности и контроля, за счет каких позиций
произошло изменение стоимости строительства.
Пояснительная записка (презентация) проекта содержит следующие
основные информационные блоки:
1) Идея проекта;
В данном блоке производится краткое изложение идеи проекта, с
указанием основных технико-экономических показателей, дополняющихся
предварительными объемнопространственными решениями по застройке
(форэскизом, эскизом, генпланом). Также указывается перечень исходно-
разрешительной документации, необходимой для реализации проекта в
соответствии с действующим законодательством (кадастровый план
34
земельного участка, экспертиза по проекту, разрешение на строительство,
лицензии и т.д.).
2) Текущее состояние дел по проекту;
В данном разделе указывается текущая стадия реализации проекта,
общие сведения о застройщике, заказчике, проектировщике, инвесторе,
генподрядчике (наименование, опыт работы), перечень полученной исходно-
разрешительной документации, отчет о выполнении поручений директората,
генерального директора и директоров по направлениям Insides Branch,
связанных с реализацией проекта (характеристика результатов и сроков
выполнения поручений, объяснения причины отклонений и варианты
дальнейших действий с указанием сроков и сумм дополнительных
инвестиций при их необходимости), информация о состоянии
проектирования, строительства и комплектации оборудования (номера и
даты утверждения протоколов и тендерных комиссий, номера и даты
подписания заключенных договоров, а так же их предмет, стоимость и сроки
выполнения работ). Также указывается укрупненная расшифровка
понесенных затрат по проекту на текущую дату, в том числе отраженных на
балансах иных компаний, связанных имущественными или финансовыми
отношениями с рассматриваемым проектом.
3) Юридическая экспертиза;
Включает в себя анализ законодательной возможности, юридических
особенностей и правовых последствий реализации проекта. Также дается
оценка исполнения юридических мероприятий, связанных с реализацией
проекта и описываются возникшие правовые вопросы.
4) Описание земельного участка;
Приводится площадь земельного участка(ов), его(их) местонахождение
на карте соответствующего населенного пункта или района (прилагается
иллюстрация). Проводится анализ обременений любого рода: залоги, аресты,
иные собственники и т.д. Приводятся фотографии площадки, а также дается
характеристика прав на землю. Описывается характеристика прав на землю
35
(собственность, аренда, безвозмездное пользование), а также ее назначение и
разрешенное использование в соответствии с кадастровым паспортом и
правилам земельного пользования. Так же производится краткое описание
недостатков и преимуществ земельного участка.
В случае необходимости, кроме описания площадки приводятся
сведения о прилегающих земельных участках, объектах, расположенных на
них, и т.д. с целью определения возможности увеличения площади застройки
или учета иных существенных обстоятельств, влияющих на ход реализации
проекта.
5) Сроки реализации проекта;
Дается оценка сроков реализации. Составляется график выполнения
основных этапов работ по проекту (поквартально в течение всего срока
реализации проекта) К основным видам работ относятся предпроектные
работы, работы по подготовке площадки, разработка проектной
документации, получение разрешений, продажи, ввод в эксплуатацию, выход
на проектную мощность и т.д.
6) Значимость проекта;
Оценка значимости для компании, государства и общества. Анализ
возможностей участия на условиях бюджетного софинансирования или
получения иных льгот и преференций.
7) Персонал;
Данный раздел заполняется при условии сокращения, перевода, приема
работников в связи с реализацией проекта. Указывается численность
работников, фонд оплаты труда, указывается количество планируемых к
созданию постоянных рабочих мест и количество рабочих мест,
модернизируемых в результате реализации инвестиционного проекта, по
годам реализации проекта.
8) Оценка капитальных вложений;
Производится на каждом этапе реализации проекта, при этом величина
капитальных вложений подлежит обязательному уточнению на каждом из
36
этапов.
Расчет плановой сметной стоимости ведется с учетом полных
инвестиционных затрат, в том числе всех расходов подготовительного
периода (демонтажных работ, выноса производств, юридических действий и
т.д.), процентов по заемным средствам, выплат, необходимых для реализации
проекта.
9) Экономическая эффективность проекта;
Производится согласно этапам:
a) Предварительная проработка проекта - в составе Обоснования
инвестиций (ОИ) дается оценка показателям коммерческой и общественной
эффективности проекта в целом. Интегральные показатели эффективности
проекта рассчитываются укрупненно, либо подготавливается укрупненная
экономическая модель;
b) Подготовка экономической модели/бизнес-плана - рассчитываются
все показатели эффективности проекта (прирост выпуска существующих
видов продукции, сокращение затрат на выпуск продукции и т.д.);
c) Фактическая оценка результатов проекта - оценка выполнения
прогнозных показателей, которая проводится после его полного завершения
или окончания его отдельных этапов.
Такие затраты, как подготовка территории строительства, содержание
дирекции, подготовка эксплуатационных кадров и др. распределяются по
объектам пропорционально стоимости объектов.
В расчете экономических моделей используется ставка
дисконтирования на уровне не ниже, чем действующая ставка
рефинансирования. Центробанка РФ, увеличенная на три процентных
пункта.
Экономические модели по проектам подготавливаются в программе
«AltInvest» или, в случае отсутствия указанного программного продукта,
используется аналогичная программа, например, «ProjectExpert».
По строительным проектам обязательно рассчитываются интегральные
37
показатели: NPV (чистый дисконтируемый доход), DPB (дисконтированный
период окупаемости) и IRR (внутренняя норма доходности).
Для коммерческих проектов обязательны к расчету являются все
показатели, предусмотренные указанными программными продуктами.
Для оценки прогнозной прибыли по проекту рассчитывается показатель
прибыли по проекту до налогообложения, дается оценка суммы чистой
прибыли. Отдельно проводится анализ эффективности проекта с
возможными мерами государственной поддержки, в том числе и для
проектов некоммерческой направленности с целью выявления возможных
резервов по снижению затрат на их строительство.
10) Финансирование проекта;
Анализ источников финансирования проекта осуществляется в
следующей последовательности:
a) Внутри самого проекта - продажа основных средств, запасов, ценных
бумаг и др., взыскание дебиторской задолженности, возмещение НДС из
бюджета и применение иных налоговых льгот, не снижающие
экономическую эффективность проекта;
b) Оценка собственных средств организации-инвестора проекта и
возможность бюджетного финансирования;
c) Необходимость финансирования средствами организаций УГМК,
при недостаточности прочих источников и подтвержденной эффективности
проекта или необходимости его доведения до определенного состояния
(формы);
d) Возможность банковского кредитования с указанием объемов в
абсолютном значении и процентом отношении от общей суммы инвестиций.
Как правило, для привлечения внешнего финансирования необходимо
осуществить инвестиции в проект в объеме 15-30% от суммы
инвестиционных затрат за счет собственных средств компании.
11) Перечень рекомендуемых приложений к пояснительной записке.
Может содержать следующие документы:
38
a) Фотофиксацияместоположения земельного участка;
b) План территории и план земельного участка;
c) Форэскиз застройки (генплан+пояснительная записка);
d) Техническое задание на проектирование;
e) График реализации проекта с разбивкой по календарным кварталам
(выполнение план/факт);
f) ССР расчет стоимости строительства по главам (выполнение
план/факт);
g) Экономическая модель проекта - отчет о прибылях и убытках, отчет
о движении денежных средств, прогнозный баланс, показатели
эффективности проекта (бизнес-план или выполнение план/факт);
h) Документы, влияющие на ключевые решения по проекту
(предыдущие протоколы директората, утвержденные программы,
предписания контролирующих организаций и др.).
I этап. Инициирование реализации проекта (первичное рассмотрение).
Основанием для инициирования реализации проекта может быть:
1) Инициатива руководителя организации. Предложение об
инициировании реализации проекта подлежит обязательному согласованию с
директором по направлению;
2) Предписание контролирующих (надзорных) государственных
органов (в обязательном порядке визируется директором по направлению).
В случае инициирования проекта руководитель организации
направляет генеральному директору Insides Branch обращение для
инициирования реализации проекта, согласованное с директором по
направлению.
Первичное рассмотрение начинается с момента разработки концепции
проекта или планирования первых платежей (в зависимости от того, что
наступит раньше) и проводится генеральным директором Insides Branch по
представлению директора по направлению.
На этапе первичного рассмотрения генеральным директором Insides
39
Branch принимается решение о целесообразности реализации проекта. В
случае принятия положительного решения производятся следующие
действия:
1) Назначается ответственное лицо по данному проекту;
2) Определяется источник средств для проведения платежей по
предварительной проработке проекта (путем нанесения резолюции на
соответствующем запросе или издания приказа, распоряжения);
3) Определяется предельный срок предварительной проработки
проекта;
4) Выносится решение о направлении данного проекта на рассмотрение
техническому совету Insides Branch.
II этап. Оценка целесообразности реализации инвестиционного
проекта.
Оценка целесообразности реализации проекта осуществляется по
решению генерального директора Insides Branch после наложения на
соответствующем обращении инициатора, согласованном с директором по
направлению, резолюции о направлении предложений по инвестиционному
проекту на рассмотрение технического совета или издания приказа,
распоряжения.
Рассмотрение инвестиционного проекта происходит на техническом
совете по направлению, а также на основании утвержденного решения
технического совета организации УГМК.
Задание на разработку Обоснования инвестиций включает в себя
следующие требования и данные:
1) Основные данные о заказчике-инвесторы;
2) Местоположение предприятия, здания, сооружения;
3) Цель и источники инвестирования, объем предусмотренных
финансовых средств;
4) Номенклатуру продукции (объем оказываемых услуг);
5) Требования к технологии производства продукции к основному
40
оборудованию;
6) Вариантность размещения производства;
7) Вариантность технологического процесса;
8) Требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и
инженерным решениям;
9) Требования к материалам и инженерному оборудованию;
10) Требования к охране окружающей среды;
11) Особые условия строительства;
12) Основные технико-экономические характеристики и показатели
объекта с учетом вариантности.
Требования и данные, включаемые в задание на разработку
Обоснования инвестиций, а также состав и содержание ОИ согласуются с
техническим советом по направлению дополнительно, исходя из
особенностей каждого инвестиционного проекта.
К заданию на разработку ОИ прикладываются следующие исходно-
разрешительные материалы:
1) Материалы, полученные от местных органов;
2) Предварительные условия на возможное присоединение предприятия
(здания, сооружения) к источникам снабжения, инженерным сетям,
коммуникациям (вода, газ, электроэнергия, тепло, стоки, авто и железные
дороги и т.д.);
3) Картографические (топографические материалы);
4) Сведения об экологической обстановке;
5) Технологический регламент, протокол основных технических
решений;
6) Иные материалы, необходимые для выполнения проекта.
Обоснование инвестиций разрабатывается инициатором проекта, либо
иным лицом, получившим право на соответствующий вид деятельности на
договорной основе.
После разработки Обоснования инвестиций направляются на