3
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 4
ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫМИ
РЕСУРСАМИ............................................................................................................... 7
1.1. Нормативное регулирование земельных отношений в Российской
Федерации .................................................................................................................... 7
1.2. Организация процесса предоставления земельных участков ....................... 19
1.3. Проблемы формирования земельных участков, препятствующие развитию
первичного рынка ...................................................................................................... 32
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ
РЕСУРСАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ПОСЕЛКА УСТЬ-МАЯ ................................. 40
2.1. Анализ эффективности землеустройства на территории поселка Усть-
Мая .............................................................................................................................. 40
2.2 Анализ динамики поступления средств от продажи и арендной платы за
земли в поселке Усть-Мая ........................................................................................ 46
2.3. Обзор проблем в распределении и использовании земельных ресурсов ..... 51
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
ПОСЕЛКА УСТЬ-МАЯ ............................................................................................ 54
3.1. Разработка рекомендаций по повышению эффективности управления
земельными ресурсами ............................................................................................. 54
3.2. Разработка рекомендаций по повышению эффективности мобилизации
средств от арендной платы ....................................................................................... 59
3.3. Рекомендации по повышению эффективности распределения и
использования земельных участков ........................................................................ 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ............................................... 70
ПРИЛОЖЕНИЯ
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что земельные
ресурсы являются одними из важнейших ресурсов любой территориальной
единицы. Они являются базой для жизнедеятельности населения, основой
развития экономики - другими словами, современное общественное
производство не может функционировать без земельных ресурсов. При этом,
земельные ресурсы имеют различные характеристики, каждый земельный
участок отличается от другого. Поэтому, для рационального управления
земельными ресурсами необходимо изучение свойств земельных участков,
проведение большого комплекса работ, а также эффективное управление
процессами, в которые вовлекаются все участники земельных отношений.
Любые преобразования, происходящие в муниципальных образованиях,
имеют своей главной целью наиболее полное удовлетворение потребностей
населения, что возможно только при консолидации усилий государства и
общества. Так, муниципальные органы власти постоянно работают над
совершенствованием своей деятельности, что в конечном итоге сказывается на
благосостоянии населения муниципальных образований. Но при этом, органы
местного самоуправления являются одними из звеньев управления
государственными земельными ресурсами, так как основы управления
земельными ресурсами закладываются на федеральном уровне и определяются
исполнительными органами государственной власти. Также свою политику
управления земельными ресурсами (но не противоречащую вышестоящему
законодательству) проводят также и регионы России. И уже на третьем уровне,
учитывая законодательство вышестоящих органов власти, реализуют свою
деятельность органы местного самоуправления.
В этой выпускной квалификационной работе рассматриваются
особенности землеустройства как стратегический ресурс, необходимый для
эффективного развития экономики государства в целом и Усть-Майского
района, как муниципального образования.
5
Проблема управления земельными ресурсами в Усть-Майском улусе и
его муниципальных образованиях имеет такую же остроту, как и в целом в
Российской Федерации, так как их затрагивают проводимые на всех уровнях
власти социально-экономические реформы. Особое внимание при этом
уделяется нормативно-правовому обеспечению управления земельными
ресурсами, а также проведению кадастровых работ, и этим направлениям
посвящены большинство проводимых современными отечественными
авторами исследований и опубликованных научных работ. Тем не менее,
данная проблема в научной литературе разработана недостаточно, несмотря на
ее актуальность и значимость для каждого уровня государственного и
муниципального управления.
Земельная реформа длилась более пятнадцати лет, и за это время работ,
которые позволяли бы выявить основные методологические, экономические и
правовые основы управления земельными ресурсами в условиях Республики
Саха (Якутия) и ее районов, было немного.
Таким образом, от эффективности формирования земельных ресурсов и
управления ими на муниципальном уровне зависит эффективность реализации
государственной земельной политики. Поэтому, каждое муниципальное
образование должно совершенствовать работу с земельными ресурсами.
Целью данной выпускной квалификационной работы является
повышение эффективности управления земельными ресурсами на территории
муниципального образования «Усть-Майский улус» поселок Усть-Мая.
На основании этого необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть понятие управление земельными ресурсами;
- изучить зарубежный опыт управления земельными ресурсами;
- проанализировать использование земельных ресурсов на примере
поселка Усть-Мая;
- определить проблемы управления земельными ресурсами в поселке
Усть-Мая;
6
- выявить пути развития земельных отношений как фактора
эффективного экономического развития.
Объект исследования – земельные отношения в муниципальном
образовании «Поселок Усть-Мая» Республики Саха (Якутия).
Предмет исследования – специфика управления земельными
отношениями в муниципальном образовании «Поселок Усть-Мая» Республики
Саха (Якутия).
В соответствии с поставленной целью и задачами, выпускная
квалификационная работа состоит из трех основных глав.
В первой главе дается анализ нормативной базы в сфере земельных
отношений, рассматривается порядок формирования и предоставления
земельных участков гражданам и юридическим лицам, а также выявляется ряд
характерных проблем в этой области.
Во втором разделе выпускной квалификационной работы анализируется
использования и управления земельными ресурсами на территории поселка
Усть-Мая.
В третьей главе предложены методы по повышению эффективности
использования и управления земельного ресурса поселка Усть-Мая.
Практическое значение данной работы заключается в применимости
разработанных рекомендаций для развития и совершенствования процесса
управления земельными ресурсами в поселке Усть-Мая.
7
ГЛ АВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
1.1. Нормативное регулирование земельных отношений в Российской
Федерации
Нормативная база, регулирующая земельные отношения в Российской
Федерации, является достаточно обширной и включает множество
законодательных актов. Это Земельный и Гражданский кодексы Российской
Федерации, федеральные законы Российской Федерации «О землеустройстве»,
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»,
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном
земельном кадастре» и другие акты законодательства.
Гражданское законодательство Российской Федерации рассматривает
землю как особый объект гражданских прав. Так, в соответствии со ст. 130 ГК
РФ, земельные участки включаются в категорию «недвижимость». В данное
понятие включаются также участки недр и все остальные объекты, которые
связаны с земельными отношениями – леса, многолетние насаждения,
капитальные строения и т.д. Особенностью данных объектов является то, что
их перемещение невозможно (либо при этом будет нанесен невосполнимый
ущерб данным объектам) [1].
Также, по гражданскому законодательству, к объектам недвижимости
также отнесены космические объекты, воздушные и морские суда, суда
внутренних рейсов и иное имущество, зарегистрированное в надлежащем
порядке.
Наиболее важным правом по отношению к земле как к объекту
гражданских прав является право собственности. Содержание данного понятия
включает в себя следующий комплекс прав: владение, пользование,
распоряжение – данные права принадлежат собственнику земельного участка.
Так, в соответствии с действующим законодательством, лица, на
которых зарегистрирован земельный участок, имеют право единолично
8
распоряжаться своим имуществом, то есть, могут его продать или сдать в
аренду, получить заемные средства под залог данного имущества и
осуществлять другие процедуры, предусмотренные законодательством
Российской Федерации. При этом имеется одно условие: данная земля должна
находиться в обороте, то есть, с землями, которые исключены из оборота или
ограничены в обороте на основании нормативно-правовых актов, не могут быть
вовлечены в вышеуказанные операции [19, с. 111
Земли, которые могут быть ограничены в использовании, могут быть
представлены, к примеру, землями сельскохозяйственного назначения – их
необходимо использовать только по прямому назначению, для организации
сельскохозяйственного производства. То есть, если земельный участок
ограничен в обороте, использование его может осуществляться только в
пределах, которые установлены назначением данного участка [2].
При этом, реализация прав собственности на земельные ресурсы,
включая весь комплекс прав в пределах оборота данных земельных ресурсов, в
соответствии со ст. 129 ГК РФ, разрешены в случае, если это не наносит
ущерба окружающей среде или не нарушает права и законные интересы других
лиц [19, с. 112].
Наряду с правом собственности на землю, могут быть предусмотрены и
другие вещные права, такие, как:
- право на пожизненное наследуемое владение земельным участком,
установленное ст. 21 ЗК РФ;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.
20 ЗК РФ);
- сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным
участком (ст. 23 ЗК РФ));
- безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК
РФ.
Рассмотрим сущность и содержание данных прав.
9
Так, право на пожизненное наследуемое владение земельным участком
предоставляется на те участки, которые могут находиться как в
государственной, так и в муниципальной собственности. Такое право получают
граждане, которые приобрели данный земельный участок до вступления в силу
Земельного кодекса Российской Федерации. После вступления в силу
Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление гражданам
участков на данном праве уже не допускается, поэтому данные земли являются
достаточно ограниченными.
Гражданин может распоряжаться данным участком только передавая его
по наследству. Принимая решения о передаче участка в наследство,
необходимо оформить свидетельство о праве на наследство, на основании
которого будет осуществляться государственная регистрация перехода права
наследования данного участка от одного гражданина к другому.
Рассмотрим порядок предоставления земельных участков в постоянное
(бессрочное) пользование. Земельные участки на данном праве передаются
прежде всего учреждениям и органам власти. В бессрочное пользование
земельные участки могут получить учреждения, среди учредителей которых
выступают государственные и муниципальные органы власти, федеральные
казенные предприятия и т.д. Предоставление земельных участков в постоянное
(бессрочное) пользование гражданам не допускается.
Исключение составляет ситуация, когда это право возникло у
юридических лиц или физических лиц еще до вступления в силу Земельного
кодекса Российской Федерации – в таком случае, это право у них сохраняется,
но распоряжаться этими участками в полной мере они не могут [31, с. 29].
Сервитут может быть частным и публичным.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с положениями
гражданского законодательства Российской Федерации.
Что касается публичного сервитута, то его установление осуществляется
в соответствии с законом или иным нормативным актов Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального органа и
10
направлен на обеспечение государственных или муниципальных интересов,
исключая изъятие данного земельного участка. Для того, чтобы установить
публичный сервтитут, необходимо провести процедуру публичных слушаний
[40, с. 162].
Законодательство определяет случаи, когда могут быть установлены
публичные сервитуты:
- необходима организация прохода или проезда через определенный
земельный участок;
- данный земельный участок необходимо использовать для прокладки
инженерных сетей (например, коммунальных, электрических и т.д.) или
размещения объектов транспортной инфраструктуры;
- на земельном участке необходимо разместить межевые или
геодезические знаки и подъезды к ним;
- необходимо провести дренажные работы;
- необходима организация забора воды и водопоя животных;
- через данные участки будет осуществлять прогон
сельскохозяйственных животных;
- организация сенокоса;
- организация выпаса сельскохозяйственных животных;
- земельные участок будет использован для целей охоты или
рыболовства;
- на земельном участке будут проводиться проектно-изыскательские или
исследовательские работы;
- имеется необходимость организации свободного доступа через данный
участок к прибрежной полосе [48, с. 159].
Безвозмездное пользование земельными участками, как следует из
названия, осуществляется без платы за пользование ими. При этом, в
безвозмездном порядке может быть предоставлен только ограниченный
перечень земельных участков.
11
Так, в соответствии с законодательством, в перечень земельных
участков, которые могут быть предоставлены для безвозмездного
использования, включаются следующие земельные участки:
- земли, которые находятся в государственной или муниципальной
собственности, представляются государственным и муниципальным
учреждениям или федеральным казенным учреждениям и органам
государственной власти, а также органам местного самоуправления, но срок
передачи данных земель не должен превышать один год;
- земли, которые находятся в собственности физических или
юридических лиц, могут быть предоставлены другим физическим или
юридическим лицам на основании гражданско-правового договора;
- земли, которые находятся в собственности организаций, могут
предоставляться физическим лицам в виде служебного надела;
- земли, которые находятся в государственной или муниципальной
собственности, могут предоставляться в безвозмездное пользование
религиозным организациям [48, с. 160].
Вещные права на земельные участки как объекты имущества, которые
были перечислены выше, могут принадлежать также тем лицам, на которых не
зарегистрировано право собственности на данные земельные объекты. При
этом, если право собственности на данные земельные участки переходит к
другому лицу, это не является основанием для того, чтобы прекратить иные
вещные права на данные земельные участки.
Собственники могут передавать земельные участки, закрепленные за
ними на праве собственности, другим лицам, как в постоянное, так и срочное
пользование, в том числе сдать их в аренду. В данном случае заключается
договор, в котором определяется объем передаваемых арендатору прав. В
данном договоре определяется также сумма арендной платы [38, с. 33].
В случае, если земельным участком владеет лицо, за которым не
закреплено право собственности на данный земельный участок, он не может
12
распоряжаться данным участком, если иное не предусмотрено положениями
законодательства или не закреплено в договоре [38, с. 33]
Все права, которые реализуются в отношении земельных ресурсов, в
соответствии со ст. 131 ГК РФ, такие, как возникновение данных прав, их
переход или прекращение, наложенные на данные права ограничения, должны
быть зарегистрированы в государственном реестре в порядке, установленном
законодательством, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость и
сделки с недвижимым имуществом [2].
Земельные отношения в основном регулируются положениями
Земельного кодекса Российской Федерации, который определяет основные
понятия, субъекты и объекты земельных отношений, особенности
использования земельных ресурсов.
Так, участниками земельных отношений, в соответствии со ст. 5 ЗК РФ,
являются физические и юридические лица, Российская Федерация и ее
субъекты, а также муниципальные образования. Круг участников земельных
отношений значительно расширился с развитием земельного законодательства,
изменением государственной политики, так как за исторический период
развития земельных отношений были сделаны важные шаги, такие, как
ликвидация монополии государственной собственности на землю,
сформированы различные формы собственности на землю, определены новые
направления хозяйственного использования земельных ресурсов [41, с. 121].
Как уже было отмечено, государство в лице федеральных органов
власти, органов власти субъектов Российской Федерации, а также
муниципальных образований является субъектом права собственности на
землю. В этом случае речь идет о праве государственной собственности на
земельные ресурсы.
При этом следует учитывать, что в компетенцию государства входят все
земли, расположенные на территории Российской Федерации, вне зависимости
от того, какая форма собственности на данные земли. Вся совокупность земель
в Российской Федерации объединяется в государственный земельный фонд. На