53
На основании вышеизложенного, в настоящее время, пользуясь
правовой неосведомленностью и дефицитом информации о реальной стоимости
земли, повсюду в России, недобросовестные бизнесмены скупают землю за
бесценок за явно более низкие цены. После этого приобретенные участки
«консервируются» в течение некоторого времени, а затем перепродаются по
рекордно высоким ценам на строительство коттеджей, предприятий, заправок,
частных домов отдыха и для других целей. официальная статистика,
касающаяся конкретно преступлений в сфере оборота земель, в настоящее
время в России не ведется. Этот вид преступлений является частью
преступлений против собственности и преступлений в сфере экономической
деятельности, и его очень трудно вычленить от общего набора преступлений.
Анализ теневых процессов, связанных с регистрацией незаконных
сделок с землей, указывает на рост посягательств, связанных с незаконным
завладением и регистрацией незаконных сделок с землей, коррупцией. Самая
значительная часть посягательств в сфере оборота земли сегодня - это
незаконный захват земли: самозахваты и завладение земельными участками в
результате мошеннических действий. Наблюдается тенденция к увеличению
причиненного ущерба от всех зарегистрированных преступлений.
Нынешняя практика показывает, что, несмотря на принятие нового
Земельного кодекса Российской Федерации и формирование новой
законодательной базы в области оборота земли, этот вид преступлений по-
прежнему остается высоко раскрытым. Скрытый характер такого рода теневых
процессов в значительной степени обусловлен нерешенной проблемой
юридической квалификации несанкционированного захвата земли и
неправомерном завладении земельными участками.
В настоящее время актуализация проблемы незаконного захвата земли
не в последнюю очередь обусловлена увеличением числа случаев незаконного
захвата земельных участков, широко освещаемых в российских средствах
массовой информации. Земельные рейды стали одной из самых острых проблем
не только для российского бизнеса, но и для простых граждан.
54
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ
РЕСУРСАМИ ПОСЕЛКА УСТЬ-МАЯ
3.1. Разработка рекомендаций по повышению эффективности управления
земельными ресурсами
Во-первых, должна совершенствоваться работа информационно-
аналитического отдела в рамках действующего федерального законодательства,
а также республиканского законодательства в соответствии с нормативными
правовыми актами, руководящими и иными регламентирующими документами
администрации Мо «Поселок Усть-Мая», распоряжениями и поручениями
руководства администрации. А именно:
- Уменьшить риск возникновения инцидентов при обращении граждан в
администрацию;
- Внедрить системы управления электронной очереди в администрации,
а также подачи заявлений и обращений через сайт Мо «Усть-Майский улус».
Во-вторых, совершенствование программного обеспечения,
позволяющие организовать обработку сведений, поступающих из Управления
Росреестра, а также передающихся в Межрайонную инспекцию ФНС России
№9 по Республике Саха (Якутия) исходных данных о долях земельных
участках, сформированных под многоквартирными жилыми домами. Данная
работа ориентирована на повышение эффективности деятельности по сбору
налогов.
А также нужно принимать активное участие в работе по разработке
мероприятий для понижения коэффициента к расчету арендной платы за вновь
построенные объекты инженерной инфраструктуры.
Для увеличения эффективности работы с неплательщиками арендной
платы реализовать комплекс мероприятий, включающих:
- проверку наличия недоимки по каждому обращению на заключение
(продление) договоров аренды на объекты нежилого фонда;
55
- сверка уплаченных арендных платежей за использование земельных
участков и муниципальных нежилых помещений арендаторами;
- консультации арендодателей о возможности проведения зачета или
возврата оплаченных денежных средств;
- подготовка актов сверки, проверка реквизитов в платежных
документах;
- подготовка почтовых извещений контрагентам, имеющим
задолженность со сроком до 3-х месяцев;
- учет и контроль исполнения графиков погашению задолженности
согласно решению суда;
После проведенного анализа выделены основные стратегические цели,
которые необходимо реализовать для повышения эффективности управления
земельными ресурсами:
- повышение эффективности использования земли на территории
муниципального образования;
- увеличение в части дохода местного бюджета от земельных налогов и
операций, связанных с землями;
- максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках как
граждан, так и хозяйственных предприятий в различных сферах на территории
села;
- предельное вовлечение земли в оборот и создание необходимых
условий для привлечения инвестиций;
Основная стратегическая направленность муниципальных земельно-
имущественных отношений в поселке должна заключаться в создании
благоприятных условий для проживания граждан, а также для устойчивого
развития поселка. На основании вышеизложенного доходы от использования
земли должны направляться на развитие инфраструктуры поселения –
социальной, инженерной и культурной. Поэтому администрация, в интересах
развития инфраструктуры, должна разработать такую стратегию управления
56
земельными ресурсами, которая увеличивала бы доход, поступающий от
использования земли и инвестиций для развития поселка.
Для реализации мероприятий по повышению эффективности
муниципального управления земельными ресурсами необходимо осуществлять
в несколько этапов.
На первом этапе следует провести масштабные и ресурсоемкие
мероприятия по исследованию, систематизации и оценке земельных ресурсов
поселка. Данный этап повышения эффективности муниципального управления
учитывает осуществление работ по созданию или обновлению планово-
картографической основы поселка с проведением систематизации,
инвентаризации и оцифровки данных исследований. Полученные в результате
данные на следующем этапе будут являться основной для создания
муниципальной системы информационного обеспечения как важнейшей
составляющей системы управления земельными ресурсами.
Помимо этого, на данном этапе учтено проведение работ по
корректировке генерального плана застройки и плана в детальной планировки
жилых районов, что даст возможность администрации принять правила
застройки и землепользования, схему территориального планирования. А также
на основании корректировки градостроительной документации поселка
администрации необходимо внести изменение городской черты и произвести,
путем выкупа, изъятие земельных участков для муниципальных нужд.
Вышеуказанное позволит устранить имеющийся дефицит земельных участков
под строительство и вовлечь новые участки на территории посёлка в
хозяйственный оборот.
Экономическая расценка (кадастровая, рыночная) земель также
считается немаловажным мероприятием первого этапа реализации концепции.
Проведенная оценка составит основу формирования базовой системы
установления земельного налога и арендной платы за землю на территории
муниципального образования.
57
Второй этап осуществлении концепции подразумевает продолжение
мероприятий проектно-изыскательского направления. Помимо этого, с учетом
большого количества проведенных на первом этапе исследований учитывается
работа по анализу, систематизации и разработке методик и программ, в том
числе базовой методики установления арендной платы за землю, правил
землепользования и застройки, разработка программы совершенствования
муниципального контроля за использованием и охраной земель, системы
информационного обеспечения управления земельными ресурсами, проведение
разграничения государственной собственности на землю.
Кроме этого, на указанном этапе следует ввести единую систему
информационного обеспечения муниципального образования, созданную на
основе земельного и градостроительного кодекса, объединяющую все
муниципальные структуры, задействованные в системе общего
муниципального управления. Ввиду большой сложности технического и
организационного характера реализация данной задачи не ограничится только
третьим этапом.
Также предлагаются мероприятия, направленные на повышение
эффективности обеспечения земельными участками многодетных семей и
социальные объекты.
В настоящее время были внесены и утверждены советом депутатов
муниципального образования поселок Усть-Мая изменения в генеральном
плане по созданию микрорайона «Сосновый» и выделения участков для
многодетных семей в данном микрорайоне, так как это является острой
проблемой на данный момент.
А также произведено выделение земельных участков на территории
муниципального образования «поселок Усть-Мая» под социальные объекты,
детские площадки, ТБО, ЖБО, а также под новое кладбище связи с отсутствия
мест на старом кладбище.
Общая схема МО «Поселок Усть-Мая» с расположением земельных
участков для многодетных граждан на общем плане представлена в
58
Приложении Е к выпускной квалификационной работе. Схема микрорайона
«Сосновый» с расположением земельных участков для многодетных семей
представлена на рисунке 12.
Рисунок 12. Схема микрорайона «Сосновый» с расположением
земельных участков для многодетных семей
Участки, приведенные на рисунке 12, в количестве 55 единиц и общей
площадью 85 500 кв.м будут предназначены под индивидуальное жилищное
строительство и размещение объектов инженерной инфраструктуры.
При выделении земельного участка для микрорайона «Сосновый»
учитывались факторы экологические, факторы доступности социальных
объектов, удобства и доступности подъездных путей.
На данном этапе стоит проблема с обеспечением микрорайона
«Сосновый» инженерной инфраструктурой, то есть отдаленностью тепло-,
электро- и водоснабжения. На данный момент ведутся переговоры с АО
«Теплоэнергосервис» на постройку новой котельной для обеспечения теплом и
59
водоснабжением, а также были определены и зарезервированы земельные
участки под данные инженерно-технические сооружения.
Таким образом, можно отметить, что проблемы земельных отношений в
поселке в основном решаются.
3.2. Разработка рекомендаций по повышению эффективности
мобилизации средств от арендной платы
Арендные отношения наиболее полно соответствуют сути рыночных
отношений, поскольку включают в себя переговоры сторон о свободном
заключении договора аренды. По своей сути рента является экономической
формой собственности на землю. Владелец земли в рыночных условиях должен
компенсировать свои вложения в землю. В то же время земля как объект
недвижимости, который обязан приносить доход своему владельцу, имеет
рыночную стоимость. Таким образом, одной из наиболее эффективных форм
получения дохода от использования земли является рента. Но что касается
муниципальной земельной политики, необходимо внести существенные
коррективы в это определение наиболее эффективной для местных органов
власти является форма аренды земли только тогда, когда муниципальная земля
используется напрямую. В этом случае получение арендной платы в местный
бюджет будет осуществляться в объеме 100%; если в оборот поселения
вовлечена государственная (неразграниченная) земля, доходы бюджета
составят всего 50% от общей суммы доходов. В случае приватизации этих
земель земельный налог с них поступит в местный бюджет в полном объеме,
независимо от того какой орган продал землю в собственность.
Арендные отношения наиболее полно соответствуют сути рыночных
отношений, поскольку включают в себя переговоры сторон о свободном
заключении договора аренды. По своей сути рента является эконмической
формой собственности на землю. Владелец земли в рыночных условиях должен
компенсировать свои вложения в землю. В то же время земля как объект
недвижимости, который обязан приносить доход своему владельцу, имеет
60
рыночную стоимость. Таким образом, одной из наиболее эффективных форм
получения дохода от использования земли является рента. Но что касается
муниципальной земельной политики, необходимо внести существенные
коррективы в это определение наиболее эффективной для местных органов
власти является форма аренды земли только тогда, когда муниципальная земля
используется напрямую. В этом случае получение арендной платы в местный
бюджет будет осуществляться в объеме 100%; если в оборот поселения
вовлечена государственная (неразграниченная) земля, доходы бюджета
составят всего 50% от общей суммы доходов. В случае приватизации этих
земель земельный налог с них поступит в местный бюджет в полном объеме,
независимо от того какой орган продал землю в собственность.
Предлагаю муниципальную систему экономического стимулирования
использования земель (системы земельных платежей), которая представляет
собой одну из важнейших задач управления, которую необходимо решить.
Принимая во внимание предложенные ставки, общая сумма поступлений от
земельного налога для поселка Усть-Мая увеличится более чем вдвое, в
основном из-за отмены ряда льгот. В то же время значительная часть этих
налоговых поступлений будет приходиться на федеральные, региональные,
муниципальные учреждения и органы государственной власти. Следует
отметить, что по отношению к производственным предприятиям ставка
земельного налога во всем поселке была снижена, что, с учетом предлагаемых
арендных ставок на землю, стало хорошим стимулом для приватизации земли
под недвижимое имущество.
Основные изменения в системе экономических стимулов для
рационального использования земельных участков в поселке Усть-Мая связаны
с методом определения арендной платы за поселение земельных участков.
Предлагаю установить арендные ставки на землю в соответствии с недавно
разработанной методологией, основанной на результатах кадастровой оценки
земли. На рисунке 13 представлены основные факторы, которые будут учтены
при установлении арендной платы за землю на территории населенного пункта.
61
Рисунок 13 Система управления земельными ресурсами
С учетом этих фактов будут определены основные виды
землепользования в аренду и категории арендаторов, для которых будет
определяться кадастровая стоимость земли в соответствии с видом
разрешённого использования и назначения. Например, типы землепользования
будут различаться по временными и капитальными торговыми объектами,
крупными торговыми комплексами, предприятиями общественного питания,
бытовыми услугами и автозаправочными станциями.
Кроме того метод определения земельной ренты будет учитывать этап
освоения земельного участка, в результате чего арендная плата будет
устанавливаться индивидуально для площадей, на которых осуществляется
проектирование и строительство, в том числе за пределами установленного
нормативного периода, что позволит использовать дополнительную
стимулирующую функцию арендной платы.
Данный метод предполагает использование дополнительных факторов
для вида эконмической деятельности при использовании земли. Предлагается
применять этот коэффициент с учетом условной доходности на 1 м2
арендованного участка. В результате наибольшая арендная плата будет
62
установлена за земельные участки, занятые развлекательными объектами,
торговыми комплексами, объектами наружной рекламы.
Аналогичный метод повышения арендной ставки для определенных
категорий земель, при котором около 32 видов землепользования выделяется в
аренду, уже используется в некоторых городах России. Для сравнения: в
налогообложении используются только 14 функциональных видов
использования земли. Практика показала, что общие доходы за землю
увеличились на 30%.
3.3. Рекомендации по повышению эффективности распределения и
использования земельных участков
В настоящих условиях поиск эффективных средств противодействия
новым формам преступности, как теневым проявлениям, важен как никогда.
однако необходимо понимать, что использование инструментов, достаточно
эффективных в советское время, вряд ли даст сегодня положительный
результат. Простые действия несанкционированного захвата соседних
земельных участков заменяются изощренными схемами враждебных захватов
чужой собственности (в том числе земли), осуществляемой командами
профессионалов высшего уровня, которые активно используют
административный и судебный ресурсы.
Таким образом, в рамках противодействия преступности в земельных
отношениях представляется необходимым разработать и внедрить
превентивные меры, улучшить координацию действий органов регистрации и
распределения земли и контроль над ними со стороны соответствующих
структур. обилие земельных ресурсов в стране фактически предопределяет
развитие теневых отношений и усиление в них коррупции.
Таким образом, специфика сферы землепользования определяет
особенности формирования и развития в ней теневых экономических
отношений, которые должны включать: