43
применяемым в администрации муниципального района, что позволяет
сформировать единую базу земельных ресурсов Усть-Майского района.
Кадастровый учет в поселке организован достаточно эффективно,
имеются все необходимые положения, определены местоположение земельных
участков, их качественные и количественные характеристики. Также в кадастре
указано правовое положение земель, что позволяет эффективно управлять
земельными ресурсами, так как у руководства муниципального образования
имеется необходимая информация для принятия решений по управлению
земельными ресурсами.
Также важным является нормативно-правовое обеспечение управления
земельными ресурсами в муниципальном образовании. Данное обеспечение
позволяет эффективно управлять земельными ресурсами в рамках закона.
Управление земельными ресурсами осуществляется на основании данных
нормативных актов различного уровня, как федеральных, так и региональных, а
также принятых на уровне муниципального района.
Также муниципальное образование самостоятельно разрабатывает
нормативные акты, которые необходимы для управления земельными
ресурсами. Так, в администрации поселка Усть-Мая в последнее время
разработаны следующие документы:
- Регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление
гражданам в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в
государственной и муниципальной собственности и расположенных на
территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав
Дальневосточного федерального округа в рамках Федерального закона от
01.05.2016 № 119-ФЗ», который позволяет эффективно работать с гражданами,
обращающимися за данной услугой, что особенно актуальной в современных
условиях, так как многие граждане изъявляют желание получить
«дальневосточный гектар», в том числе и в Усть-Майском районе. Извлечение
из данного регламента представлено в Приложении В;
44
- Муниципальная программа по проведению кадастровых работ на
территории поселка, которая представлена в Приложении Г.
Также все действия, связанные с предоставлением земель, оформляются
необходимыми документами. Например, в Приложении Д представлен пример
справки-расчета арендной платы за земельный участок.
Оформление необходимых документов осуществляется в полной мере,
что позволяет обеспечить эффективность управления земельными ресурсами.
Мониторинг земель. Мониторинг земель представляет собой систему
мониторинга состояния земель на территории поселения. основной задачей
мониторинга является своевременное выявление изменений в состоянии
земель, оценка этих изменений, прогноз и разработка рекомендаций по
предотвращению и устранению последствий негативных процессов. Следует
отметить, что основные функции данного элемента реализуются, как правило,
на землях сельскохозяйственного назначения.
Организация землеустройства. Этот компонент системы управления
отвечает за организацию и реализацию управленческих решений.
Землеустройство представляет собой техническую и организационную
составляющую системы управления земельными ресурсами. На него
возложены функции организации рационального использования земель,
образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства,
установления их границ на местности (территориальное землеустройство),
организации работ по перераспределению земель, установлению черты
городских и сельских поселений, выявлению неиспользуемых земель и
вовлечению их в оборот.
Муниципальный контроль за использованием и охраной земель. Эта
функция является одной из ключевых в системе управления земельными
ресурсами и относится к категории контрольных. Контроль за соблюдением
земельного законодательства, требований по охране и использованию земель, а
также контроль за должностными лицами, управляющими земельными
ресурсами, осуществляется на территории муниципального образования
45
независимо от вида собственности на землю и организационно-правовых форм
управления.
Все вышеуказанные функции управления земельными ресурсами
являются одной из основных функций управления:
- учет;
- контроль, анализ;
- прогнозирование;
- планирование;
- организация;
- координация.
В этом ключе инвентаризация рассматривается как учетная функция
управления земельными ресурсами и включает аналитические аспекты, основу
управленческого информационного обеспечения, мониторинга и управления
земельными ресурсами.
Рассмотрев понятие и функции землеустройства, можно сделать вывод,
что основной задачей муниципального (государственного) управления должно
быть достижение наивысшего уровня благоустройства и социального
благосостояния населения за счет наименьших затрат труда и капитала.
Рассмотрим отдельные формы распоряжения муниципальной
(государственной) недвижимостью, в частности земельными ресурсами, с точки
зрения их соответствия решению поставленной задачи. Можно выделить
следующие формы распоряжения.
1. Муниципализация (национализация) – переход в руки города
(государства) как хозяйствующего субъекта (или же сохранение за ними)
земельных ресурсов для непосредственного управления ими.
2. Залог – сбор денежных средств под залог земельного участка.
3. Аренда. Имущество сдается в пользование физическим лицам или
юридическим, на указанных в договоре условиях, на более короткий или более
длительный срок, и муниципалитет (государство) отказывается от части своего
дохода в пользу арендатора.
46
4. Продажа земельных участков. Муниципалитет проводит работы по
формированию земельных участков и выставляет их на торги. Участник,
предложивший самую высокую цену или лучшие условия, приобретает
указанный участок на праве собственности.
5. Приватизация, то есть передача в частные руки уже существующих
объектов муниципальной (государственной) собственности.
6. Концессия – передача муниципального имущества в совместное
управление и получение части доходов.
Вышеуказанные формы управления могут быть эффективными в
зависимости от готовности муниципалитетов, прежде всего законодательства и
методологии, а также развития рынка. Анализ управления земельными
ресурсами в России показывает, что ведущую роль играет такая форма
управления муниципальными землями, как передача земельных участков
аренду. При этом в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации размер арендной платы может изменяться по решению
собственника не чаще одного раза в год. Помимо этого, размер арендной платы
устанавливается каждым муниципальным образованием самостоятельно на
основе изучения состояния рынка недвижимости.
2.2 Анализ динамики поступления средств от продажи и арендной
платы за земли в поселке Усть-Мая
По состоянию на 01.01.2019г. в базе данных отдела земельных и
мущественных отношений администрации МО «Поселок Усть-Мая» числится
986 действующих договор аренды земельных участков, расположенных в черте
поселка. Общая площадь территории, находящейся в ведении муниципального
образования, составляет 17593,32 тыс. кв. км (1759332 тыс. га). Из них (в
тысячах га):
Земли сельскохозяйственного назначения – 753;
Земли лесного фонда – 131082;
Земли населенных пунктов - 0,346;
47
В отчетном периоде заключено 139 договоров. В соответствии с
действующим законодательством в течение 2018 года объявлено 45 аукционов
по 27 земельным участкам по продаже права аренды земельных участков для
строительства. Продано 18 земельных участка площадью 3 га.
Динамика изменения количества договоров аренды и арендуемых
площадей земельных участков за период 2016 - 2018 годов представлена на
рисунке 9.
Рисунок 9. Динамика изменения количества договоров аренды
и арендуемых площадей земельных участков (шт; Га)
В целях своевременного прекращения арендных правоотношений
проводится постоянный мониторинг информации о земельных участках,
предоставленных в собственность. За отчетный период отдел включил в базу
данных информацию о 179 земельных участках, на которые оформляется право
собственности.
По результатам инвентаризации, государственной регистрации прав в
базу данных внесено 104 изменений, связанных со сменой землепользователя,
передачей или аннулированием прав на земельный участок и так далее.
48
Фактическое поступление денежных средств в бюджет поселка от
арендной платы за земли поселка в 2018 году составило 2 542 000 руб.
Динамика поступления денежных средств в бюджет поселка в результате
арендной платы за земли поселка приведена на рисунке 10.
Рисунок 10. Динамика поступления арендной платы за земли
поселка
Всего от продажи земельных участков в бюджет поселка 2018 года
поступило 731 000 руб. Можно отметить, что сумма поступления оставалась в
течение исследуемого периода достаточно стабильной, не было сильных
колебаний. Это говорит о том, что земельные отношения в поселке достаточно
урегулированы, также земельные участки сданы в аренду платежеспособным
пользователям, которые вовремя вносят арендную плату. В администрации
поселка ведется постоянная работа с арендаторами, при возникновении
неплатежей проводится работа по изъятию участка с целью передачи его
другому арендатору, который более эффективно будет проводить работу и не
задерживать арендную плату.
Динамика поступления денежных средств в бюджет поселка в результате
продажи земельных участков продемонстрировано на рисунке 11.
49
Рисунок 11. Динамика поступления от продажи земли поселка
Проанализировав данные об аренде и продаже земельных участков,
можно сделать вывод, что по состоянию на 2018 год количество земельных
участков в 3,5 раза больше, чем продажа земли, что может служить
доказательством об эффективном использовании земельных ресурсов.
Рассмотрим вариант если земельный участок (коммерческого назначения)
сдавать в аренду по рыночной цене:
Земельный участок:
МО «Усть-Майский улус», пос. Усть-Мая, ул. Строда
Описание:
Участок 800 кв.м. в черте поселка Усть-Мая.
Участок ровный, прямоугольный формы, без построек.
Рассчитаем:
33 руб./1 кв. м (рыночная стоимость аренды 1 кв.м.)
800 кв.м. - площадь земельного участка
1) 33х800=26 400 руб.
За один месяц аренды данного земельного участка городской бюджет
пополнится на 26 400 руб.
50
2) 26400 х 12= 316 800 руб.
За первый год аренды данного земельного участка городской бюджет
пополнится на 316 800 руб.
Далее увеличиваем арендную плату каждый год на 10% и дисконтируем
денежные потоки.
Если данный земельный участок продать, то городской бюджет
единовременно пополнится на 590 000 руб (по этой стоимости предлагается
продажа участка на multilisting.su/u-ust-mayskiy/p-ust-maya).
Далее применены расчеты, которые используются для заключения
вывода.
Определение разумной рыночной стоимости с использованием метода
дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения
объектом недвижимости.
Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец
периода владения
Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на
существующем рынке.
Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения
земельным участком. Согласно расчетам, можно увидеть сумму денежных
доходов от аренды этого участка через 4 года, так как участок предоставляется
на данный срок.
На основании вышеуказанного, можно сделать вывод, что для
муниципалитета гораздо лучше и эффективнее иметь регулярный доход,
который будет меняться из года в год в соответствии с ценами на рынке, а не
разовым доходом.
Проведенный анализ позволил определить, что управление земельными
отношениями в муниципальном образовании поселок Усть-Мая
осуществляется достаточно эффективно, так как происходит эффективное
пополнение доходной части бюджета поселка от использования земли.
51
2.3. Обзор проблем в распределении и использовании земельных
ресурсов
Особое значение в обеспечении благоприятного экономического
состояния современной России, обладающей огромным потенциалом
земельных ресурсов, имеет теневизация экономических отношений в этой
сфере, с которое в последнее время сопровождалось интенсивным и массовым
переходом земель в частную собственность. Более трети всех земель, которые
государство считает приемлемыми в частной собственности, уже
приватизированы и вовлечены в рыночный оборот. Такое положение дел
объясняется тем, что процесс становления рынка земли за счет повсеместного
вовлечения земли в рынок, формирования института частной собственности на
землю сопровождается значительным ростом административных
правонарушений и уголовных преступлений. В большинстве регионах России
происходит массовая скупка сельскохозяйственных земель. В то же время,
купленные земли не обрабатываются и фактически выводятся из аграрного
сектора. Следует обратить внимание на тот факт, что практически все крупные
покупатели сельскохозяйственных земель имеют проблемы с земельными
документами.
Не случайно уголовные дела, связанные с наиболее распространенными
и опасными нарушениями - загрязнением водных и воздушных бассейнов -
составляют 0,96%, загрязнением земель, лесов и земель - 0,75%. Более 90%
нарушителей наказаны в административном порядке.
В связи этим необходимо констатировать тот факт, что преступные
действия в сфере земельных отношений, а именно земельные преступления,
объектом которых являются оборот земель и отношения с
землепользователями, наносят большой вред обществу и интересам людей.
Следует отметить, что особый характер преступлений, совершаемых землей,
заключается в том, что большинство посягательств связаны одновременно с
корыстной, экономической, экологической и организованной преступностью.
52
Это обстоятельство, в свою очередь, неизбежно привело, с одной
стороны, к появлению намного ухищренных, замаскированных и дерзких
методов, а с другой - к распространению этих преступных посягательств,
которые позволяют говорить в целом о специфическом направлении
преступной деятельности в рамках «криминального рынка».
В частности, преступления этой группы включают в себя:
- совершение незаконных сделок с землей путем фальсификации
документов, необходимые для купли-продажи и аренды земельного участка;
- подкуп должностных лиц с целью незаконного получения земельного
участка;
- мошеннические действия с земельными участками;
- принуждение к совершению сделки с земельным участком или отказ от
его совершения;
- вымогательство земельного участка или отчуждение права
собственности на него;
- помощь в получении земельного участка или для ускорения процесса
его получения;
- преднамеренные действия, направленные на банкротство невыгодных
покупателю предприятий с целью завладения недвижимостью, в том числе
земельным участком;
- регистрация незаконных сделок с землей и так далее.
Кроме того, повышенную опасность представляют преступления,
направленные на завладение землей, сопровождаемые убийством,
вымогательством. Трудности противодействия таким разрушительным
напрямую зависят от расширения криминального контроля при совершении
преступных сделок с недвижимостью преступными сообществами.
Своеобразным катализатором таких процессов является тот факт, что
действующий Государственный земельный кадастр не только не полностью
сформирован в некоторых регионах, но и не содержит конкретной информации
о реальной стоимости земли.