13
сегодняшний день, по данным статистики, объем земельного фонда Российской
Федерации составляет 1709,8 млн. га [26, с. 12].
Земельный фонд Российской Федерации, в отличие от земельных
фондов многих других стран, является достаточно обширным, и более 90%
земель в данном земельном фонде находится в государственной и
муниципальной собственности, в соответствии с рисунком 1.
Рисунок 1. Распределение земель Российской Федерации по
формам собственности
Из рисунка видно, что 9,40% земель находится в государственной и
муниципальной собственности, и большинство из них не разграничены, то есть,
не выделена собственность Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, работа по разграничению земель
продолжается по настоящее время, в соответствии с Федеральным законом от
17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс
Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов
Российской Федерации».
14
При проведении процедуры разграничения государственной
собственности, к федеральной собственности относятся следующие объекты
земельных ресурсов:
- участки, на которых расположены объекты недвижимости,
находящиеся в собственности Российской Федерации (здания, сооружения,
строения и т.д.);
- земельные участки, которые были предоставлены органам
государственной власти Российской Федерации и их территориальным
подразделениям, а также предприятиям и учреждениям, находящимся в
федеральной собственности;
- иные земельные участки, перечень которых устанавливается
законодательством Российской Федерации.
В собственность субъектов Российской Федерации включают при
разграничении следующие земельные участки:
- участки, на которых расположения постройки, находящиеся в
собственности субъектов Российской Федерации;
- земельные участки, которые были предоставлены органам
государственной власти Российской Федерации и их территориальным
подразделениям, а также учреждениям, находящимся в собственности
субъектов Российской Федерации;
- иные земельные участки, перечень которых устанавливается
законодательством Российской Федерации.
Муниципальные образования обладают правами муниципальной
собственности на землю, которая расположена в пределах границ населенных
пунктов, утвержденных действующим законодательством Российской
Федерации. Так, поселения, городские округа, муниципальные района имеют в
своей собственности следующие земли:
- земельные участки, на которых расположены здания, сооружения и
другие постройки, принадлежащие муниципальным образованиям на праве
собственности;
15
- земельные участки, которые были предоставлены муниципальным
образованиям или муниципальным предприятиям;
- иные земли, которые передаются муниципальным образованиям в
соответствии с действующим законодательством.
Основными правовыми актами, которые определяют особенности
разграничения собственности на землю, были изданы Правительством
Российской Федерации до 1 июля 2006 года. Данными актами утверждены
перечни земельных участков, переданных в собственность государства или
муниципальным образованиям и являлись основанием для того, чтобы
зарегистрировать право собственности на данные участки.
Остальные субъекты земельных отношений, отличные от
государственной и муниципальной собственности, выступают участниками
следующих видов земельных отношений:
- отношения землеустройства;
- охрана земельных прав;
- частная и общая (совместная, долевая) права собственности на землю –
данные отношения применяются только по отношению к гражданам и
юридическим лицам [43, с. 45].
Частная собственность на земельные участки возникает у физических и
юридических лиц в случае приобретения ими данных земельных участков.
Основания приобретения земельных участков установленным действующим
земельным законодательством Российской Федерации. Современное
законодательство представляет равные права физических и юридических лиц
по приобретению земельных участков в собственность. Так, в собственность
граждан и юридических лиц могут быть предоставлены земельные участки,
которые находятся в государственной или муниципальной собственности,
кроме тех, которые в соответствии с законодательством изъяты из оборота или
ограничены в обороте.
Согласно статистических данных, земли частной собственности
занимают 129,6 млн. га. Из данного объема земель 87% земель находятся в
16
условных земельных долях физических лиц, то есть, данные земли не выделены
на местности и не поставлены на государственной земельный кадастровый
учет, что представляет собой большое поле для работы органов, регулирующих
земельные отношения.
Объекты земельных отношений, в соответствии с земельным
законодательством (ст. 6 ЗК РФ), являются:
- собственно земля, которая характеризуется как природный объект или
ресурс;
- часть земли, называемая земельным участком;
- часть земельного участка.
Так, земельный участок представляет собой часть поверхности земли
(включая и почвенный слой). Земельный участок может называться таковым
только в случае, если его границы определены при межевании и проведении
кадастровых работ и описаны и определены в установленном порядке [27, с.
39].
Земельный участок может быть:
- делимым, то есть, земельный участок можно разделить на части,
которые будут затем после завершения всех процедур разделения и
регистрации отдельный земельный участок;
- неделимым, то есть, данный участок на самостоятельные участки
разделить невозможно [27, с. 40].
Классификация земельных участков, в соответствии с действующим
законодательством, осуществляется по категориям. Так, Земельный кодекс в ст.
7 выделяет следующие категории земельных ресурсов:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли по отдельным видам деятельности (например, земли
промышленности, транспорта и связи, обороны, безопасности и т.д.);
- земли, на которых расположены объекты, признанные в соответствии с
законодательством особо охраняемыми объектами и территориями;
17
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Соотношение земель в нашей стране в зависимости от
вышеприведенных категорий показано на рисунке 2.
Рисунок 2. Структура земель Российской Федерации по
категориям
Из рисунка видно, что наибольшую часть занимает лесной фонд, на
долю которого приходится более половины всего земельного фонда Российской
Федерации.
Земли, которые отведены к той или иной категории, должны
использоваться по установленному для них целевому назначению, то есть,
установление правового режима использования земель осуществляется с
определением их принадлежности к той или иной категории. Для каждой
категории определены направления разрешенного использования, из которых
можно выбрать самостоятельно необходимый вид использования, при этом, не
нужно проводить дополнительные согласования или процедуры, что является
важным, так как земельные процедуры являются в основном длительными и
сложными [18, с. 49].
18
Также законодательство можно устанавливать особый правовой режим
использования земель. Так, такой режим в современных условиях установлен в
местах традиционного проживания и ведения хозяйственной деятельности
коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общин.
Особый правовой режим подлежит установлению в соответствии
нормативными правовыми актами, принятыми на различных уровнях.
Важным законом, который определил развитие всей нормативной базы,
которая регулирует отношения земельной собственности в Российской
Федерации, является Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные
объекты недвижимого имущества». Данным нормативным актом были внесены
значимые изменения, которые привели к упрощению учета и регистрации прав
собственности на такие объекты, как земельные участки садовых, дачных
домов и хозяйственных построек, а также индивидуальных жилых домов.
Данный закон в народе называется «дачной амнистией». Обусловлено
это тем, что в числе прочего в законе имеются механизмы, которые облегчают
легализацию различных объектов недвижимости, которые длительное время не
были оформлены по закону. Их можно будет зарегистрировать в упрощенном
порядке, определить права граждан на данные объекты, что позволит в
будущем защитить права граждан на данные объекты собственности [24, с. 36].
Кроме того, данные земельные участки, вследствие надлежащей
регистрации, попадут в гражданский и налоговый оборот.
Прежде всего, следует отметить, что на многие из объектов, которые не
были объектами государственного кадастрового учета, у граждан
отсутствовали правоустанавливающие документы, что и привело к тому, что
данные объекты не были зарегистрированы в установленном порядке. С
введением в действие данного закона эта проблема была в основном решена
определением конкретного перечня документов, которые можно было
19
предоставить для того, чтобы в упрощенном порядке зарегистрировать объекты
недвижимости [24, с. 36].
Также в этом плане решена еще одна проблема: несоответствие
кадастровых планов и правоустанавливающих документов части размеров
площадей земельных участков. Ранее несоответствие являлось основанием для
отказа в государственной регистрации права собственности, а введение данного
закона привело к возможности регистрации данных участков. Решена данная
проблема закреплением минимального размера превышения площади
земельного участка по определенным категориям участков: если
регистрируемый земельный участок соответствует данным параметрам, то его
можно зарегистрировать без проведения дополнительных процедур, что
значительно упростило регистрацию проблемных объектов недвижимости [24,
с. 37].
В данной выпускной квалификационной работе рассматривается
проблема оптимального управления земельными ресурсами со стороны
государства и органов местного самоуправления, специфика предоставления
земельных участков под различные цели в руки эффективных собственников и
землепользователей.
1.2. Организация процесса предоставления земельных участков
Предоставление земельных участков также осуществляется с
применением законодательства. Так, глава V Земельного Кодекса Российской
Федерации определяет особенности возникновения прав на земельные участки.
В соответствии со ст. 28 ЗК РФ, земельные участки, которые
зарегистрированы в установленном порядке в собственности государства или
муниципалитета, могут быть предоставлены на праве собственности или праве
аренды как физическим, так и юридическим лицам, а также для юридических
лиц предусмотрены право постоянного бессрочного пользования. Кроме того,
данные земли можно предоставить юридическим и физическим лицам в
безвозмездное срочное пользование.
20
Как правило, предоставление земельных участков как физическим, так и
юридическим лицам, осуществляется за плату.
Основания для отказа в предоставлении земельных участков
установлены законодательством и включают следующим перечень случаев:
- данный земельный участок изъят из оборота;
- нормами действующего законодательства установлен запрет на
приватизацию земельных участков;
- данные земельные участки были зарезервированы для государственных
или муниципальных нужд [26, с. 64].
Наиболее острой проблемой в современной России выступает
предоставление земельных участков для строительства. Потребность в
земельных участках для жилищного строительства для всех регионов
Российской Федерации является наиболее высокой [26, с. 64].
При этом, процедура предоставления под данный вид разрешенного
использования является достаточно сложной и установлена ст. 30 ЗК РФ. В
соответствии с данной статьей, земельные участки для целей строительства
предоставляются в следующем порядке:
- без предварительного согласования мест размещения объектов;
- с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В первому случае необходимо проводить торги (конкурсы или
аукционы), что позволяет разместить объект на территории муниципального
образования в соответствии с имеющейся градостроительной документацией о
застройке и принятыми в муниципальном образовании правилами
землепользования и застройки.
Также без предварительного согласования мест размещения объекта
можно предоставить земельные участки для нужд сельскохозяйственного
производства или лесного хозяйства либо физическим лицам для
индивидуального жилищного строительства или под личное подсобное
хозяйство.
21
Порядок предоставления земельного участка для строительства без
предварительного согласования месторасположения объектов показан на
рисунке 3.
Рисунок 3. Схема предоставления земельного участка для
строительства без предварительного согласования мест
размещения объектов
22
Для того, чтобы предоставить земельный участок, прежде всего, его
нужно сформировать. В соответствии с законодательством, процедура
формирования земельного участка включает:
- формирование проекта, в котором определены границы земельного
участка и определение его границ непосредственно на местности, в которой
располагается данный земельный участок;
- определение вида разрешенного использования данного участка;
- формирование технических условий, необходимых для того, чтобы
подключить объекты, которые будут располагаться на данном участке, к сетям
инженерно-технического обеспечения и платы за это подключение.
Если земельный участок предоставляется из состава земель,
находящихся в муниципальной или государственной собственности и при этом
не требуется предварительное согласование местоположения объектов, то в
первую очередь, необходимо осуществить выбор земельного участка для
строительства.
После того, как выбран земельный участок, проводится предварительное
согласование местоположения объекта, в соответствии со ст. 31 ЗК РФ.
Процедура предоставления земельного участка в этом случае является сложной
и представлена в Приложении А.
В случае, если осуществляется предоставление земельного участка для
целей строительства и при этом проходит предварительное согласование мест
расположения объектов, как показано на рисунке 4.
Таким образом, рассмотрев действующую нормативно-правовую базу,
можно прийти к выводу, что предоставление земельных участков для
осуществления строительства является одной из наиболее сложных процедур,
которые являются к тому же дорогостоящими, вне зависимости от того, нужно
ли предварительное согласование или нет.
Поэтому, данные процедуры в современных условиях постоянно
пытаются обойти, что приводит к злоупотреблениям в земельной сфере.