33
в ситуацию с разграничением государственной собственности на земельные
ресурсы.
Но действие данных законов является в основном номинальным, так как
отмечено, что государственная собственность может быть установлена на
земли, на которых размещены объекты недвижимости, которые принадлежат
определенным органам власти. Но часть данных земель является очень
небольшим, соответственно, принятие закона не решит данную проблему
полностью. Поэтому, вопрос о распределении земель, которые пока не имеют
собственника, остается открытым.
Решение данной проблемы возможно с учетом установленных для
данных земель категорий и вида разрешенного использования, так как данные
показатели могут сыграть важную роль в определении собственности на
данные земельные участки, то есть, необходимо ответить на вопрос, какой
орган власти сможет более эффективно распорядиться данными земельными
ресурсами и решить вопросы их предоставления физическим или юридическим
лицам или другим субъектам [35, с. 289].
Также актуальным является проблема приобретения земельных участков
путем оформления в собственность или приема в аренду у местных органов
власти. Наибольшим спросом пользуются земли населенных пунктов, а также
сельскохозяйственные угодья, которые расположены вблизи населенных
пунктов. Во многих муниципальных образованиях, особенно городах,
постоянно возрастает стоимость жилья, наблюдается увеличение плотности
населения, соответственно, возникает проблема расширения границ земельных
участков путем расширения строительства. Растущий спрос на жилье со
стороны населения необходимо удовлетворить, соответственно, для этого
необходимо выделять земельные участки под строительство, как под
многоквартирные объекты, так и под индивидуальные жилые дома. Пока земли,
расположенные вблизи населенных пунктов не разграничены, данная проблема
не решается ввиду нехватки свободных земель у муниципалитета.
34
Рассмотренный выше порядок предоставления земельных участков для
осуществления строительства показал, что данная процедура не является
эффективной. Для этого существуют определенные причины.
Первой причиной является то, что важным этапом для того, чтобы
начать процедуру предоставления земельного участка для целей строительства
без осуществления предварительного согласования места расположения
объектов, необходимо в первую очередь сформировать участок. Формирование
участка представляет собой один из наиболее трудоемких процессов, который к
тому же является длительным и имеет высокую стоимость. Так, Земельный
кодекс устанавливает, что проведение мероприятий по формированию участка
инициируется органами местного самоуправления. Дальнейшие процедуры,
такие, как проведение торгов и аукционов, тоже осуществляются силами
органов местного самоуправления, которые должны опубликовать уведомление
и провести другие процедуры, либо осуществлять оплату проведения данных
работ соответствующим органам по договору с органами местного
самоуправления. Соответственно, органы местного самоуправления несут
большие затраты по формированию участка, которые возмещаются только
тогда, когда пройдут в соответствии с установленными правилами торги по
предоставлению земельного участка и победитель оплатит стоимость
земельного участка. Данная процедура может быть очень длительной, причем
может оказаться так, что победителей не будет, так как не будет спроса на
данный земельный участок.
Данная ситуация похожа на проблему, которая существует также в
сфере предоставления земельных участков для целей строительства в случае,
если необходимо предварительное согласование расположения объектов. В
этом случае также органы местного самоуправления должны провести целый
комплекс работ за свой счет: определить место расположения объектов и
варианты их размещения, согласовать данные решения, в случае, если это
требуется в соответствии с законодательством, с другими органами власти,
осуществлять работу по информированию заинтересованных лиц о
35
предоставлении участков, а также разбираться с теми лицами, чьи законные
интересы могут быть затронуты при проведении данных работ. Данные работы
занимают длительное время и окупаются только тогда, когда все согласования
и аукционы прошли, выявлен победитель и на счет органов местного
самоуправления поступили вырученные за данный земельный участок средства
[37, с. 95].
Во многих муниципальных образованиях сложилась такая ситуация, что
органы местного самоуправления не имеют достаточных средств и
необходимых специалистов, чтобы проводить данный комплекс работ,
несмотря на высокий спрос на проведение этих работ по формированию и
предоставлению земельных участков. При этом, органы местного
самоуправления могут пользоваться услугами специализированных
организаций, которые проведут весь этот комплекс работ, проведут торги и
определят победителя. Зачастую бывает так, что нечистоплотные предприятия
проводят торги таким образом, чтобы приобрести данные участки
самостоятельно, без конкурентной составляющей, чтобы затем использовать
их, перепродать или сдать в аренду. Но с формальной точки зрения, данная
ситуация нарушает действующее земельное законодательство.
Для того, чтобы решить данную проблему, специалистами предлагаются
различные выходы. Например, предлагается формировать земельные участки
органами местного самоуправления на выборочной основе. То есть, если
органы местного самоуправления будут заниматься не всеми участками, а
только конкретными, выбирая наиболее перспективные для реализации
участки, на которые будет большой спрос, это позволит муниципальным
органам власти сэкономить финансовые, административные и иные средства, а
результат процедуры будет достаточно прибыльным. Но для этого органы
местного самоуправления должны иметь в своем штате хороших специалистов,
которые могут провести анализ рынка, оценить спрос на земельные участки,
провести анализ соотношения спроса и предложения, цены на подобные
земельные участки и учесть другие факторы [37, с. 95].
36
Для проведения этих процедур должна быть проведена большая
подготовительная работа, которая выражается в инвентаризации земель. Цель
инвентаризации – обеспечение муниципальных органов власти информацией о
наличии земельных участков.
Порядок проведения инвентаризации достаточно простой. Так, в начале
проведения инвентаризации необходимо определить территории, которые
будут представлять особый интерес для современных инвесторов. При этом,
необходимо учитывать различные факторы, такие, как место расположения
земельных участков, их категории и виды разрешенного использования,
имеются ли возможности перевести данные земли из одной категории в
другую, будет ли возможность изъятия данных земель в случае, если их не
будут использовать должным образом и другие подобные факторы.
Параллельно необходимо выявлять те участки, которые уже имеют владельцев,
но они либо не используют их по назначению, либо используют неэффективно
или для других целей, не совпадающих с видом разрешенного использования
земель.
Далее, необходимо принять решение о предоставлении данных
участков: определить, кому лучше выделить, на каком основании. Определение
правового положения участка может иметь несколько вариантов:
- субъект, который осуществляет права владения или пользования
данного земельного участка, заинтересован в его дальнейшем освоении с
учетом целевого назначения участка. В данном случае он должен
самостоятельно провести работы, связанные с учетом и установлением
местоположения данного участка, определить его границы и т.д. Тогда
администрация может прекратить работу с данным участком;
- субъект, который осуществляет права владения или пользования
данным участком, имеется, но не использует его по назначению либо
использует его неэффективно. В данном случае можно сменить владельца
данного земельного участка, либо попробовать в случае возможности изменить
категорию земель или вид разрешенного использования. Вывод данного
37
участка в фонд перераспределения земель осуществляется как на добровольной
основе, так и в судебном порядке. После завершения всех этих процедур
данный участок может быть предоставлен другому владельцу, который будет
использовать его по назначению и использовать эффективно, иначе смысл в
проведении всех вышеуказанных манипуляций отпадает;
- собственник или пользователь данного земельного участка не выявлен,
то есть, либо он не зарегистрирован, либо если это было юридическое лицо, оно
было ликвидировано, физическое лицо умерло, не оставив наследников и
другие случаи. В этом случае необходимо изъять данный участок в фонд
перераспределения земель, если это сельскохозяйственный участок, или в фонд
резервных земель, если это земельный участок другой категории. В
дальнейшем также можно предоставить данный участок эффективному
собственнику.
Данная процедура не противоречит земельному законодательству, так
как проведение инвентаризации земель для выяснения или определения границ
земельных объектов предусмотрено ст. 13 Федерального закона от 18 июня
2001 №78-ФЗ «О землеустройстве». Данным нормативным актом также
предусмотрено, что проведение инвентаризации позволяет выявить
неиспользуемые, нерационально используемые или используемые, но не по
целевому назначению земельные участки, а также определяются другие
характеристики земель, расположенных на территории муниципального
образования.
Проведение инвентаризации разрешается на всей территории
Российской Федерации, в границах субъектов Российской Федерации, а также
муниципальных образований. Также инвентаризация может иметь локальный
характер и проводится на землях населенных пунктов и отдельных категорий
(сельскохозяйственных, промышленных и т.д.).
Особенностями проведения инвентаризации является ее проведение в
случае, если не имеется документов на земельные участки, либо имеющиеся
документы являются неполными, имеются несоответствия в расположении
38
границ земельного участка, а также в случае, когда земельный участок меняет
собственника. Обязательным проведение данной процедуры является в случае,
если владелец земельного участка – юридическое лицо, проходит процедуру
реорганизации. Результаты инвентаризации будут являться результатом для
составления разделительного баланса, если реорганизация проводится с
выделением других юридических лиц, либо договора о слиянии
(присоединении) другого юридического лица к владельцу земельного участка.
Инвентаризационные действия предполагают подготовку комплекта
материалов, которые необходимо утвердить в порядке, установленном
законодательством, затем на основании данных материалов будут составлены
другие документы на данный земельный участок. К данным документам
относятся: правоустанавливающие документы, в которых будут определены
реальные границы земельных участков, проведения работ по межеванию
земель, а также постановке земель на кадастровый учет с новыми параметрами.
Местные органы власти, проводя инвентаризацию, осуществляют
комплекс взаимосвязанных между собой мероприятий, которые включают:
- подготовку к инвентаризации, при которой собираются и
анализируются документы по данному земельному участку;
- проводятся работы по топосъемке и иным аналогичным работам,
которые позволяют выявить реальные границы объекта;
- проведение других изысканий и обследований данного земельного
участка;
- проведение работ по согласованию границ земельных участков;
- подготовка отчетных материалов по проведенной инвентаризации.
Все эти работы сводятся в отдельное «землеустроительное дело»,
которое представляет собой отчет, содержащий все сформированные в
процессе проведения инвентаризации документы, включая также карты, на
которых обозначен земельный участок, определено его расположение, границы,
размер и имеющиеся на данном земельном участке капитальные объекты
недвижимости.
39
Соответственно, проведение инвентаризации может иметь два аспекта:
- проведение работ по инвентаризации земельных участков
осуществляется специализированными предприятиями, которые, как правило,
учреждаются государственными органами власти;
- оплата проведения работ по инвентаризации земельных участков
осуществляется за счет бюджетных средств.
Таким образом, учитывая незавершенность работ по разграничению
прав на земельные участки, можно отметить, что отдельной проблемой
является финансирование данных работ, так как финансирование должно
проводиться из того уровня бюджета, к которому относится земельный участок.
А так как земельный участок не разграничен, соответственно, нет правовых
оснований для выделения средств на инвентаризацию и освоение данного
участка. Соответственно, это приводит к снижению эффективности управления
земельными ресурсами в муниципальных образованиях.
40
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ПОСЕЛКА
УСТЬ-МАЯ
2.1. Анализ эффективности землеустройства на территории поселка
Усть-Мая
Поселок Усть-Мая является административным центром Усть-Майского
улуса. Муниципальный район расположен на крайнем востоке Республики Саха
(Якутия), имеет площадь 95,3 тыс. км2, что составляет примерно 3,1%
территории региона. Поселок Усть-Мая расположен от столицы Республики
Саха (Якутия) г. Якутска на расстоянии 382 км наземным путем, воздушный
путь немного короче и составляет 310 км.
Численность населения поселка Усть-Мая по данным текущего учета на
01.01.2019 г. составила 2,5 тыс. человек и сократилась за рассматриваемый
период на 1,9%. Причиной снижения численности населения является
миграционный отток.
Управление муниципальным образованием осуществляется
администрацией поселка, который возглавляет глава поселка Боярский Юрий
Николаевич.
Управление в целом, а особенно управление земельными ресурсами,
является целенаправленным действием в муниципальном образовании.
Полномочия органов власти в области земельных отношений представлены в
Приложении Б.
Как можно отметить из Приложения Б, на муниципальном уровне
Администрация имеет право распоряжаться земельными участками, которые
находятся в собственности муниципального образования, проводить изъятие
участков, в том числе для муниципальных нужд, проводить различные местные
мероприятия по развитию земельных отношений.
Органы местного самоуправления поселка могут утверждать правила
землепользования и застройки, устанавливать ставки земельного налога и
41
устанавливать по ним льготы, а также на плечи местных органов власти
поселка Усть-Мая ложится контроль за использованием земель в границах
муниципального образования.
При этом, можно отметить, что управление земельными ресурсами на
территории поселка осуществляется, в соответствии с организационной
структурой администрации, службой по земельным отношениям, который
включает трех специалистов: начальника отдела, землеустроителя и
специалиста по учету и инвентаризации земель.
Работа построена эффективно тогда, когда на территории поселка
управление земельными ресурсами осуществляется комплексно, в составе
единой системы управления земельными ресурсами.
На рисунке 8 представлена система управления земельными ресурсами
органом местного самоуправления.
Рисунок 8. Система управления земельными ресурсами в
поселке Усть-Мая
По таблице видно, что система управления включает все необходимые
элементы управленческого воздействия. Рассмотрим данные элементы.
Важным является планирование и прогнозирования использования
земельных ресурсов поселка Усть-Мая, так как при реализации данного
процесса осуществляется реализация установленных планов, направленных на
совершенствование процесса управления.
42
При осуществлении планирования земельных ресурсов в поселке Усть-
Мая определяются приоритеты в сфере землепользования, определяется
комплекс мероприятий по управлению земельными ресурсами.
В частности, в результате планирования решаются следующие задачи:
- определение направлений застройки территории поселка, которое
должно осуществляться в соответствии с утвержденными градостроительными
планами;
- общее регулирование развития земельных отношений на территории
поселка.
Следующий элемент представляет экономическое стимулирование
использования земельных участков. Данный элемент направлен на мотивацию
владельцев земельных участков использовать их рационально и эффективно,
что приведет к росту платежей, мобилизуемых в бюджет муниципального
образования от использования земель, расположенных в границах
муниципального образования.
В первую очередь, определяется размер земельного налога, который
уплачивают собственники земельных участков, расположенных на территории
поселка Усть-Мая. Также муниципалитет получает средства от сдачи в аренду
земель – для этого устанавливается работающий механизм, позволяющий
определить размер платы за землю, а также механизм льготирования для
определенных категорий пользователей, в соответствии с установленными
требованиям законодательства.
Данная функция является главной мотивирующей функцией, так как
позволяет в полной мере обеспечить рост доходов муниципального бюджета.
Важное значение имеет информационная система, которая позволяет
управлять земельными ресурсами в муниципальном образовании. В
информационной системе формируются данные, которые характеризуют
земельный фонд муниципального образования. В поселке Усть-Мая
используется программа, которая сопряжена с программным обеспечением,