21
вертикальными уровнями подчинения взаимодействуют по линии движения
информации и решений в области управления. Это может обеспечить
непрерывный характер процесса управления.
Генеральный директор
Рисунок 1 - Структура управления организацией
Существующий линейно-функциональный тип связи обеспечивает
единство и координацию функций отдельных элементов структуры и является
наиболее эффективным, поскольку орган управления занимается
выполнением наиболее повторяющихся функций и задач. Кроме того, данная
структура является довольно гибкой и адекватной в условиях быстро
изменяющей среды, однако может привести к возникновению негативных
сторон этой структуры. Это замедление прохождения информации,
увеличивается объем работы высшего эшелона управления, превышаются
нормы управляемости, допускается несоответствие между полномочиями и
ответственность руководителей различных уровней.
1. Линейные руководители – в их обязанности входит исполнение того,
что требует руководитель. Посредством планирования назначений и
фильтрования информации они могут контролировать доступ к руководителю,
для которого работают: гл. инженер, гл. бухгалтер.
Главный инженер
Юрисконсульт
Главный бухгалтер
Аварийно-
диспетчерская
служба
Технический
отдел
Организацион
но-правовой
отдел
Финансовый
отдел
22
2. Консультативный аппарат – в их обязанности входит
консультирование линейного руководства в их области знаний: экономист,
юрисконсульт, начальник технического отдела, специалист по кадрам.
3. Обслуживающий аппарат – в их обязанности входит выполнение
определенных услуг в частности консультативного аппарата.
Обслуживающий аппарат наряду с консультативными функциями выполняет
обслуживающие функции: специалист по работе с общественностью,
организационно-правовой отдел (специалист по кадрам, паспортист).
В связи с тем, что штат организации небольшой, вся кадровая
документация, подбор персонала, ротация, оформление первичных
документов по движению кадров проводится бухгалтером. В силу отсутствия
опыта в данной сфере, отсутствия соответствующего образования, бухгалтер
часто допускает ошибки в ведении кадровой документации. Также данное
обстоятельство выражается в неэффективном подборе и найме персонала,
адаптации персонала (часто увольнение происходило в первые недели
работы), возникновение конфликтов между руководителем и персоналом.
Данный факт подтверждается тем, что за 2016 год УК «Ренессанс» 3 раза
подвергалось внеплановой проверки со стороны прокуратуры (1 раз) и со
стороны Государственной инспекции труда (2 раза). В связи с
многочисленными нарушениями (в части оформления кадровых документов,
нарушения трудового законодательства), руководитель был привлечен к
ответственности в виде:
- представление со стороны прокуратуры;
- административный штраф на должностное лицо (руководителя) в
сумме 3000 рублей;
- административный штраф на юридическое лицо (ООО УК
«Ренессанс») в сумме 30000 рублей.
23
В данном случае, при повторном совершении ошибок в системе
управления персоналом, и как следствия, совершения административного
нарушения, руководитель может быть дисквалифицирован на срок до 1,5 лет.
Также бухгалтер самостоятельно ведет бухгалтерский учет, без
контроля и помощи главного бухгалтера. В последнее время значительное
количество времени уходит на оформление документов по взысканию
задолженности. Аналогично ООО УК «Ренессанс» систематически
обращается к частным лицам, либо организацией за подготовкой квартальной,
либо годовой отчетности, подготовки соответствующих документов. При этом
УК несет значительные затраты, а также в ООО УК «Ренессанс» отсутствуют
единый качественный бухгалтерский учет по причине того, что при каждом
случае документация оформляется разными лицами и без единой
систематизации.
Основные недостатки управленческих решений руководителя
управляющей компании заключается в том, что управленческие решения и
самоуправление носит стихийный, несистемный характер, при котором
возникают определенные погрешности:
1. Бухгалтер УК не владеет достаточной информаций о порядке
планирования финансов, иногда ему не хватает знаний в подготовке
финансовой отчетности, что влечет за собой ошибки в ведении бухгалтерского
учета и отчетности.
2. Руководитель УК не эффективно анализируют и планируют запасы
и издержки услуг, что приводит к значительным издержкам.
3. Отсутствуют четкие измеримые цели.
Руководитель дает указания и следит за выполнением задач, но иногда
не может эффективно оценить принятые решения и соответственно
разработать рекомендации по их совершенствованию.
Как правило, отвлекаясь на каждодневную текучку мелких дел, не всегда
руководитель может с уверенностью сказать об основных задачах в своем
24
бизнесе, которые и определяют личную эффективность руководителя
управляющей компании.
Таким образом, практически все управленческие решения руководитель
УК принимает в индивидуальном порядке.
Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых
помещений вне зависимости от формы собственности, в том числе жилые
дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома
маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие),
квартиры, служебное жилье и иное жилье, пригороды для жилья.
Различают виды жилищного фонда: государственное, муниципальное,
общественное и частное:
1) частный фонд – совокупность помещений, которые находятся в
собственности у граждан или юридических лиц;
2) государственный фонд – совокупность помещений, которые
принадлежат на праве собственности государству (жилищный фонд РФ), и
помещений, которые принадлежат на праве собственности субъектам РФ
(жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный фонд – совокупность помещений, которые
принадлежат на праве собственности муниципальным органам.
Функции организаций, которые занимаются обслуживанием и
эксплуатацией жилищного фонда (ЖФ): работы по содержанию
общедомового имущества, инженерных коммуникаций внутри домов, работа
по заключению договоров с поставщиками услуг коммунального хозяйства и
др. Муниципальные органы обязаны, в свою очередь, обеспечивать граждан
благами на минимальном уровне, в том числе и коммунальными услугами.
Таким образом, нет смысла в делении вопросов, относящихся к жилищным и
коммунальным направлениям обслуживания населения, кроме вопросов,
которые касаются организации управления компаниями ЖКХ.
25
Характерным признаком жилищно-коммунальной сферы является
решение многих вопросов на местном уровне по следующим направлениям:
- содержанию и использованию муниципального фонда жилых и
нежилых помещений;
- регулированию планировок и застроек территории муниципального
образования;
- созданию условий для осуществления строительства жилищных и
социально-культурных объектов;
- организации, содержанию и развитию муниципального энерго-, газо-
, тепло- и водоснабжения канализации;
- организацию обеспечения граждан и муниципальных учреждений
топливом;
- благоустройству и озеленению территорий муниципального
образования;
- организации ритуальных услуг и содержанию мест захоронения и
иные вопросы.
В связи с тем, что появилась необходимость развития конкуренции в
области ЖКХ, появилась и необходимость пересмотра всей структуры
управления в области жилищно-коммунального хозяйства. Сформирована
система взаимодействия между уровнями управления в системе ЖКХ, которая
включает в себя информационные связи на уровне регионов и
муниципалитета.
Общая жилая площадь ООО УК «Ренессанс» на 01.12.14 г. - 241,8 тыс.
кв. м, в т.ч. жилой фонд – 234,6 кв. м., нежилой фонд – 7,2 тыс. кв. м; общая
площадь ветхого и аварийного жилья - 2,3 тыс. кв. м или 0,95%.
Число домов и квартир, которые обслуживаются данной компанией - 162
и 5136 соответственно. Общее количество обслуживаемого населения – 27500
чел.
26
Ремонт и надлежащая эксплуатация жилого фонда осуществляется
ЖЭУ, в которое входят бойлерные помещения и столярные мастерские, а
также производственные помещения и механический участок с
оборудованием.
Степень оснащенности жилищного фонда отображена в таблице 2.
Таблица 2
Уровень оснащенности жилищного фонда видами благоустройства на 2016 г.
№
п/п
Вид удобств
Жилищный
фонд, тыс. м
2
% к общему кол-
ву
1
Водопроводные коммуникации
229
94,7
2
Канализационные коммуникации
226,9
93,8
3
Центральное отопление
230,7
95,4
4
Горячее водоснабжение
228,2
94,4
5
Газ
218,4
90,3
6
Напольные электрические плиты
18,1
7,5
7
Электроснабжение
241,8
100
Домовая структура обслуживаемой территории, в зависимости оттого,
какой вид застройки использован, рассмотрены в таблице 3.
В общем, степень оснащенности благоустройствами отмечена на
хорошем уровне (90% - 95%), однако горячего централизованного
водоснабжения нет во многих домах: часть оборудована газовыми колонками,
а часть – бойлерами.
Таблица 3
Структура домов в зависимости от вида застройки
Год постройки
Ед. изм.
Материал стен
Кирпич
Панельн.
блочные
Дерево
Итого
Дореволюционные
до 1950
1950-1960
1961-1971
1972-1982
1983-2016
7
-
3
11
14
13
3
1
10
2
14
20
25
6
26
7
-
-
35
7
39
20
28
33
ИТОГО
ед.
48
50
64
162
Общая S
Жилая S
Кол-во квартир
Кол-во жильцов
кв. м.
кв. м
ед.
чел.
107113,5
67608,1
2413
5177
119847,8
73365,1
2481
5996
7634,3
5217,3
242
471
234595,6
146190,5
5136
11644
27
Система фонда жилых помещений неоднородна (вместе с
современными кирпичными и панельными, блочными домами, продолжается
эксплуатация домов, построенных в довоенные и послевоенные годы, а также
и в дореволюционное время (21,64%), существуют деревянные дома (39,5% из
общего количества), арочное жилье. Основная доля построек приходится на
70-80 годы. Застройка исторически осуществлялась в высоту не более 5
этажей.
Ранее в жилом фонде значительную часть занимал фонд ведомственного
жилья. В последнее время в системе произошли некоторые изменения по
причине перемещения жилого фонда в муниципальную собственность, на
данный момент в ведении ЖКХ находится приблизительно 95% жилья.
Ежегодно увеличиваются расходы на эксплуатацию жилья, которое
построено более 50 лет назад. Кроме этого, существует проблема, связанная с
деревянными перекрытиями в этих домах, срок службы которых составляет
25-30 лет (28,4%, согласно СНиП). Проживание в таких домах становится
опасным, поскольку в некоторых помещениях начинают обваливаться
потолки. Муниципалитет должен расселить жильцов таких домов в другие
помещения и поставить дома на серьезный капитальный ремонт. Однако,
ввиду отсутствия средств, пока данная проблема не может быть решена.
Если рассматривать данное жилье с точки зрения энергосбережения,
такие дома (70-80-х гг.) недостаточно эффективно могут удерживать тепло,
что приводит к дополнительным затратам на отопительные мероприятия. В
настоящее время СНиП предусматривает при возведении домов толщину стен
более 1,3 м. Главным здесь является введение в эксплуатацию новых «теплых»
материалов при строительстве домов, к примеру, пенозолбетона. Кроме этого,
в домах отсутствуют средства регулирования и учета по расходу воды,
энергии, газа и т.д. В итоге, у населения нет стимула к экономии данных
ресурсов.
28
Оценивая сильные и слабые стороны услуги можно сказать, что она
безусловно актуальна в жилищно-коммунальном хозяйстве, как и во всем
коммунальном комплексе страны. Остается часть нерешенных коренных
проблем, связанных с системой реконструкции, модернизации и развитием
отрасли.
Сильные стороны управляющих компаний г. Москвы:
- более выгодные для собственников условия договора управления;
- более низкая тарифная ставка за управление жилым фондом;
- применение специализированного программного обеспечения, для
более прозрачного управления денежными средствами собственников и
нанимателей;
- привлечение для обслуживания инженерного и иного оборудования
и более квалифицированных специалистов из г. Москвы.
Слабые стороны управляющих компаний г. Москвы:
- незнание накопленных за текущий период проблем по жилому фонду
г. Москвы;
- незнание менталитета людей г. Москвы;
- отсутствие рекомендаций от собственников домом, находящихся в
управлении УК г. Москвы.
ООО УК «Ренессанс» оказывает услугу по управлению жилищным
фондом в городе Москве. Данная услуга предназначена для обеспечения
сохранности и поддержания надлежащего состояния принятого в управление
жилищного фонда города, оптимизации расходов на жилищно-коммунальные
услуги собственников квартир, получение устойчивых доходов за надлежащее
и своевременное оказание услуг в сфере ЖКХ. Управляющая компания
выбирает ресурсоснабжающих и подрядных организаций по принципу:
надежность, качество, ценовой фактор. Заключает с ними договора и
производит своевременные расчеты с Поставщиками и Подрядчиками на
договорных условиях. Строго соблюдает и выполняет законы ЖК РФ и других
29
нормативно-правовых актов РФ. Составляет перспективные и годовые планы
текущего и капитального ремонтов по каждому дому.
Одной из наиболее важных отличительных характеристик в сфере услуг
является метод проектирования данных услуг и процесс, используемый для их
формирования.
Сфера услуг имеет ряд важных особенностей. В первую очередь,
потребитель услуг, как правило, присутствует при осуществлении
производственного процесса, что невозможно при промышленном
производстве. Кроме этого, в сфере услуг степень индивидуализации больше
и направлена на конкретного потребителя. Также, работы в области услуг
являются более сложными, чем в промышленной отрасли. Данные
особенности позволяют оценить работы в сфере услуг как более трудоемкие с
точки зрения их эффективности. То есть, чем больше уровень взаимодействия
с потребителем, тем больше индивидуализированы услуги, и тем выше
степень трудоемкости процесса и меньше шансов для обеспечения его
экономической эффективности.
ООО УК «Ренессанс» имеет обязанность предоставлять потребителям
услуги, которые соответствуют по качеству требованиям нормативов и
стандартов, а также санитарным нормам и условиям по договору.
Свойства и порядок предоставления услуг должны соответствовать
нормам:
- теплоснабжение – температура воздуха в жилище при условии, что
выполняются мероприятия по утеплению жилья согласно определенным
нормам;
- электроснабжение – параметры электроэнергии по стандарту;
- холодное водоснабжение - гигиенические требования по свойствам
и составу воды, а также расчетному потреблению воды в точке разбора;
30
- горячее водоснабжение - гигиенические требования по свойствам,
составу и температуре нагревания воды, а также расчетному потреблению
воды в точке разбора;
- канализация – отведение сточных вод.
Система услуг, которые предоставляются потребителю,
устанавливаются уровнем благоустройства жилья.
Управление фондом жилья, которое обеспечивает более эффективное
использование недвижимости, включает в себя действия по следующим
направлениям:
целевому и рациональному использованию жилищного фонда с
целью удовлетворения потребностей собственников жилищного фонда и тех
граждан, которые проживают в нем по другим основаниям;
обеспечению необходимой величины среды проживания с помощью
организации работ в части обслуживания, ремонта и реноваций зданий и
строений;
обеспечению содержания объектов недвижимого имущества с
помощью определения источников финансирования, обеспечению сбора
средств, а также с помощью планирования и осуществления контроля за
использованием финансов.
Формирование эффективной структуры управления при эксплуатации
фонда жилья в городе связывается с требованиями оптимального разделения
функций между участниками в данном процессе, в необходимости
обосновании муниципальных заказов на использовании жилья, в
необходимости подбора оптимальных способов организации конкурсного
отбора подрядчиков, в необходимости определения адекватных методов
контроля за функционированием жилищно-эксплуатационных организаций.
Предлагаемый механизм управления эксплуатацией жилищного городского
фонда в условиях реформирования ЖКХ (рисунок 2) предполагает создание
конкуренции в жилищном хозяйстве и увеличение числа участников в данном
процессе.