31
Рисунок 2 - Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда в
условиях реформирования ЖКХ
Основные участники предлагаемой системы – городская
администрация, служба заказчика, ЖЭО, граждане, которые проживают в
муниципальном (или государственном) фонде жилья, альтернативные
структуры: независимые управляющие организации, фирмы,
осуществляющие ремонтно-эксплуатационные работы, а также граждане,
проживающие в жилищном частном или коллективном фонде.
Конкурсный отбор и
контроль за
выполнением контракта
Отчеты
Конкурсный
отбор на
выполнение
кап. ремонтов
Жилищный фонд в
частной и
коллективной
собственности
Государственный и
муниципальный фонд
города (муниципального
образования)
Фирмы различных
организационно-
правовых форм
Коммунальные
предприятия
ЖЭУ
(РЭУ)
Ремонтно-
строительные
организации
Служба заказчика
Администрация
муниципального
образования
Управляющие компании
32
Администрация города занимается определением стратегического
направления в отношении развития сектора жилья, разработкой и приемкой
программ реформирования жилищного хозяйства, формированием службы
заказчика и регулированием централизованных финансовых потоков,
направляемых в данную сферу деятельности, осуществляет контроль за
оптимальным обеспечением потребителей услуг ЖК согласно утвержденным
правилам и нормам.
Служба заказчика является представителем администрации
муниципального образования, занимается формированием муниципального
заказа на ремонт или содержания жилья, заключением договоров с
организациями, производящими необходимые работы и с потребителями, а
также занимается осуществлением контроля за осуществлением и сдачей
работ.
Городская (или районная) служба заказчика занимается организацией
конкурсного отбора подрядчиков в отношении работ по содержанию и
ремонту жилищного фонда любого уровня. Обеспечение финансами процесса
выполнения этих работ производится при помощи следующих источников:
оплата потребителями и дотации из бюджета.
Расчет нормативной численности рабочих, занятых на уборке
территорий домовладений путем ручной уборки приведен в таблице 4.
33
Таблица 4
Расчет нормативной численности рабочих, занятых уборкой территории
Список
работ
Исходные данные
Норма
времени
обслуживан
ия на
единицу
измерения
Временные
затраты на
весь объем
работ, мин.
(гр2*гр5*гр6
)
Объем
вып.
работ м
2
Кол-во
дней
работы в
году
Периодичн. вып.
работ
Повтор
работ в
теч. года
(раз)
Подметание свежевыпавшего снега толщиной слоя до 2 см с территории
I класса
15780
67
Через 3 часа во
время снегопада
540
0,14
1192968
II класса
4300
67
через 2 часа
810
0,16
557280
III класса
1700
67
через 1 час
1620
0,2
550800
Посыпка песком территорий
I класса
15780
20
1 раз в сутки
20
0,13
41028
II класса
4300
20
2 раза в сутки
40
0,15
25800
III класса
1700
20
2 раза в сутки
40
0,17
11560
Очистка от уплотненного снега территории с усовершенствованными покрытиями
I класса
1700
15
1 раз в сутки
15
1,79
45645
II класса
1540
15
1 раз в сутки
15
2,26
52206
III класса
250
15
2 раза в сутки
30
2,59
19425
Очистка от наледи территории
I класса
1000
15
1 раз в 3 суток
5
4,25
21250
II класса
650
15
1 раз в 2 суток
8
4,48
23296
III класса
350
15
1 раз в сутки
15
5,14
26985
Подметание территории с усовершенствованными покрытиями
I класса
1700
221
1 раз в 2 суток
110
0,08
14960
II класса
1540
221
1 раз в сутки
221
0,1
34034
III класса
250
221
2 раза в сутки
442
0,12
13260
Уборка и полив газонов
Уборка
газонов
3000
221
1 раз в 2 суток
110
0,7
231000
Поливка
газонов из
шланга
3000
168
1 раз в 2 суток
84
0,06
15120
Мойка территории
I класса
10250
168
3 раза в теплый
период
3
0,09
2767,5
II класса
4900
168
3
0,12
1764
III класса
2000
168
3
0,15
900
Очистка
урн
431
365
1 раз в сутки
365
2,34
368117,1
Промывка
урн
431
365
1(2) раз в мес. в
хол. (тепл.)
период
19
4,5
36850,5
Промывка
номерн.
фонарей
320
365
7 раз в год
7
5,74
12857,6
Протирка
указ.
600
365
7 раз в год
7
2,15
9030
Итого
3296046,1
Количество дворников = (3296046,1/ (1995 * 60)) * 1,12 ~= 31 чел.,
где 1995 - годовой фонд рабочего времени (в часах);
34
1,12 - коэффициент невыходов.
2.3. Анализ проблемных ситуаций в ООО «Управляющая компания
«Ренессанс»
Для того чтобы разработать стратегию, необходимо произвести оценку
текущего положения, выявить вопросы и сформировать основные пути их
решения. Самым полезным инструментом является SWOT-анализ.
Таблица 5
SWOT-анализ Управляющей компании «Ренессанс»
Внутренняя среда
Внешняя среда
Сила
Возможности
1. Связи, опыт работы на рынке
2. Наличие базы для деятельности
(помещения, укомплектованный штат,
инструмент)
3. Специальные знания
4. Доступ к информации различного рода
(структура и состав населения,
законодательство, база данных по
жителям - паспортный стол)
5. Наличие лицензии на проведение
работ по эксплуатации и обслуживания
жилого фонда
1. Смена организационно-правовой формы
2. Диверсификация и дифференциация
деятельности
3.Повышение квалификации персонала
4. Расширение номенклатуры
предоставляемых услуг
5. Применение современной техники и
технологий (автоматизация бухучета,
механизация труда и т.д.)
6. Повышение оплаты ЖКУ населением
7. Сокращение затрат
8. Использование льготного
налогообложения организации,
направляющей средства на развитие ЖКХ
Слабость
Сила
1. Недостаточная квалификация штата
(особенно АУП)
2. Высокие издержки
3. Низкое качество предоставляемых
услуг
4. Отсутствие необходимых оборотных
средств
5. Отсутствие маркетинговой службы и
маркетинговой программы
предоставления услуг
6. Изношенность инвентаря
7. Наличие сверхнормативной
дебиторской и кредиторской
задолженностей
1. Усиление конкуренции
2. Ослабление бюджетного финансирования
3. При прочих равных условиях повышение
тарифов не способствует улучшению
финансового состояния предприятия (рост
выпадающих доходов, дебиторская
задолженность, дотаций и субсидий)
4. Проведение конкурса на обслуживание
35
Неустойчивое финансовое состояние организации, недостаточность
оборотных средств, большой процент износа основных фондов, существенная
дебиторская и кредиторская задолженности свидетельствуют о том, что
предприятие можно отнести к категории слабых предприятий, которые
находятся в кризисном состоянии.
Большие текущие расходы и требования капитальных вложений
создают необходимость формирования системы источников
мульфинансирования [30, c. 24]. Для создания вариантов системы развития
инфраструктуры города в органах местного самоуправления должны быть
разработаны меры, способствующие притоку финансов.
Основания для проведения реформ ЖКХ заключаются в комплексе мер,
которые направлены на уменьшение издержек в области оказания услуг.
Экономическая основа в этом процессе представляет собой
энергоресурсосбережение.
Оценивая сильные и слабые стороны услуги можно сказать, что она
безусловно актуальна в жилищно-коммунальном хозяйстве, как и во всем
коммунальном комплексе страны. Остается часть нерешенных коренных
проблем, связанных с системой реконструкции, модернизации и развитием
отрасли.
Возможен приход других управляющих компаний в сектор, который
занимает ООО УК «Ренессанс». Данные управляющие компании обладают
сильными сторонами по сравнению с ООО УК «Ренессанс»:
- более выгодные для собственников условия договора управления;
- более низкая тарифная ставка за управление жилым фондом;
- применение специализированного программного обеспечения, для
более прозрачного управления денежными средствами собственников и
нанимателей;
- привлечение для обслуживания инженерного и иного оборудования
и более квалифицированных специалистов.
36
Однако потенциальные конкуренты обладают и слабыми сторонами:
- незнание накопленных за текущий период проблем по жилому фонду
ООО УК «Ренессанс»;
- незнание менталитета людей;
- отсутствие рекомендаций от собственников домом, находящихся в
управлении ООО УК «Ренессанс».
За период своей деятельности ООО УК «Ренессанс» в целях создания
безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения
качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства использовала
правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки
субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитальных
ремонтов многоквартирных жилых домов, а также переселения граждан из
аварийного жилого фонда.
Стоит отметить работу круглосуточной аварийно-диспетчерской
службы, несмотря на нарекания в адрес этой службы, она необходима и
обеспечивает «аварийной информацией» ООО УК «Ренессанс» и подрядных
организаций, обслуживающих территорию. Именно сюда стекается
информация, благодаря которой, большинство аварий экстренно
локализуется.
Произведен большой объем работ по паспортному учету. Выдано
справок с места жительства – 5399 шт., оформлено заявлений на прописку и
выписку в ОУФМС России – 2151 шт., выписано 740 справок на приватизацию
жилья и 1080 справок на продажу квартир.
С января 2011 г. ООО УК «Ренессанс» оказывает услугу
электроснабжения для населения, проживающего в муниципальном жилом
фонде. От предоставления данной услуги у ООО УК «Ренессанс» ежегодно
возникают убытки по причине разницы выставленной суммы к оплате
энергоснабжающей организацией и предъявленной по показаниям счётчиков
абонентов (населения) см. таблицу 6.
37
Таблица 6
Информация по услуге «электрическая энергия» за период 2015 - 1 кв. 2017 г.
Период
Наименование услуги
Предъявленная
сумма к оплате,
тыс. руб.
Сумма,
выставленная
абонентам,
тыс. руб.
Убыток,
тыс. руб.
2015 г.
Освещение мест общего
пользования
773,6
736,9
- 36,7
Абоненты по квартирам
1233,9
1109,6
- 124,3
ИТОГО:
2016,5
1846,5
- 161,0
2016 г.
Освещение мест общего
пользования
1014,2
859,7
- 154,5
Абоненты по квартирам
3408,9
2715,5
- 693,4
ИТОГО:
4423,1
3575,2
- 847,9
1 квартал
2017 г.
Освещение мест общего
пользования
969,8
998,3
+28,5
Абоненты по квартирам
1109,5
1141,9
+ 32,4
ИТОГО:
2079,3
2140,2
+ 60,9
ВСЕГО:
8509,9
7561,9
- 948,0
Убыток от предоставления услуги по электроснабжению составляет
948 000,00 руб.
В ООО УК «Ренессанс» разрабатывается внутренняя программа с целью
энергосбережения по установке 2-х тарифных счётчиков для снижения затрат
по электрической энергии.
Рост кредиторской задолженности вызван несоблюдением теплового
режима (т.е. некачественным предоставлением услуг по теплоснабжению) см.
таблицу 7.
Убыток, сложившийся от несоблюдения теплового режима – 5 011 600,0
руб.
По снижению убытков от несоблюдения теплового режима планируется
устанавливать приборы учёта на границах балансовой принадлежности (на
вводе в дом).
Диспропорциональность дебиторской и кредиторской задолженности
Учреждения, вызвана ростом некомпенсируемых убытков
38
Таблица 7
Информация по услуге «теплоснабжение» и «горячее водоснабжение» за
период 2015 – 1 кв. 2017 г.
Период
Наименование
услуги
Сумма,
выставленн
ая
населению
согласно
заключенн
ых
договоров,
тыс. руб.
Сумма,
выставле
нная
абонента
м (с
учётом
перерасчё
тов, тыс.
руб.)
Снятие за
некачествен
ное
предоставле
ние услуги,
тыс. руб.
Сумма
принята
поставщи
ками
услуг,
тыс. руб.
Убыток,
тыс. руб.
2015 г.
Теплоснабжение
34767,2
32216,6
2550,6
643,5
Горячее
водоснабжение
1327,7
726,6
601,1
601,1
ИТОГО:
36094,9
32943,2
3151,7
1244,6
- 1907,1
2016 г.
Теплоснабжение
40991,5
38011,4
2980,1
462,8
Горячее
водоснабжение
1339,9
700,3
639,6
639,6
ИТОГО:
42331,4
38711,7
3619,7
1102,4
- 2517,3
1
квартал
2017 г.
Теплоснабжение
10563,2
9952,6
610,6
360,8
Горячее
водоснабжение
715,3
377,9
337,4
-
ИТОГО:
11278,2
10330,5
948,0
360,8
- 587,2
ВСЕГО:
89704,8
81985,4
7719,4
-5011,6
Без дополнительного финансирования за счёт средств местного бюджета
выхода из кризисной ситуации на данном этапе нет.
Основные проблемы сложившейся кризисной ситуации в жилищно-
коммунальном хозяйстве:
- неудовлетворительное финансовое положение предприятий ЖКХ;
- высокий уровень износа жилого фонда и коммунальной
инфраструктуры;
- задолженность граждан за фактически потребленные жилищно-
потребленные жилищно-коммунальные услуги;
- крайне медленный ход установки приборов учета;
- недостаток квалифицированных кадров.
39
Проблемы ООО УК «Ренессанс» особенно остро проявляются при
подготовке к зимнему периоду (таблицы 9, 10, 11, 12).
Жилищный фонд и коммунальная инфраструктура имеют высокий
уровень износа.
Материально-техническая база ЖКХ не соответствует требованиям
нормативных документов.
Кадровые проблемы: недостаток квалифицированных рабочих и ИТР и
как результат, низкий уровень организации деятельности предприятия.
Наличие запасов основного и резервного топлива представлено в
таблице 8.
Таблица 8
Наличие запасов основного и резервного топлива
Расчетная
потребность на 100
дней
Фактически в
наличии
% выполнения
Уголь, тонн
3312
1273
38,4
Мазут, тонн
780
25
3,2
Нефть, тонн
-
-
Дрова, куб. м
-
-
Как видно из таблицы 8, запасы топлива были недостаточны.
Котельные: из 36 котельных, отапливающих жилой фонд и социально-
культурные объекты, 29 котельных работают на угле (80%). Данные
котельные маломощные, с котлами устаревшей конструкции, не имеющие
систем водоподготовки, практически без средств автоматизации котельного и
другого оборудования.
Критическая ситуация с обеспечением населения города питьевой
водой. Основной источник централизованного водоснабжения требует
реконструкции.
Из-за низкой платежеспособности населения возрастает задолженность
по оплате за фактически потребленные жилищные и коммунальные услуги.
40
Таблица 9
Готовность к работе в зимний период теплоисточников:
№
п/
п
Наименование
предприятий ЖКХ
теплоисточники
Кот.
ед.
Мощность
МВТ
Планиру
емые
работы
по
ремонту
(реконст
рукции)
Выполненные
работы
Готовност
ь
теплоисточ
ников ед. /
%
В натуральном выражении
Котельные всех
видов
собственности
36
153,7
13 / 36,1%
Муниципальные
котельные
23
82,0
7 / 30,4%
1.
Предприятие: ООО
«УК «Ренессанс»
Котельные,
работающие на
угле
18
18,06
замена 3-х котлов,
ремонт
подпиточного бака
-
6 / 33,3%
Котельные,
работающие на
мазуте
1
23,19
Перевод на
природный газ
-
40%
Котельные
работающие на газе
2
39,95
-
-
1 / 50%
2.
Предприятие:
ОАО «Водоканал»
Котельная,
работающая на
угле
2
0,8
-
-
-
Предприятия жилищно-коммунального хозяйства не имеют
достаточных финансовых ресурсов для работы в эксплуатационном режиме.
Предприятия ЖКХ считают, что утверждаемые тарифы на ЖКУ не
обеспечивают возмещение экономически обоснованных затрат. Растет
кредиторская и дебиторская задолженность предприятий ЖКХ.
Перевод убыточных угольных котельных, закрытие аварийных
убыточных котельных с переводом на природный газ, на сегодня
сдерживается из-за отсутствия природного газа, т.к. пропускная способность
подводящего газопровода использована в полном объеме. Строительство
нового газопровода не представляется возможным, без выделения
дополнительных средств из областного бюджета.