СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................................. 8
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ .................................................................................................... 11
1.1 Ипотечное кредитование: виды, понятие сущность, значение ......... 11
1.2 Нормативно – правовое регулирование ипотечного кредитования . 16
1.3 Показатели оценки эффективности кредитования ............................. 21
2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АО
«РОССЕЛЬХОЗБАНК» ........................................................................................... 33
2.1 Общая характеристика АО «Россельхозбанк» .................................... 33
2.2 Анализ деятельности АО «Россельхозбанк» в области ипотечного
кредитования ................................................................................................ 36
2.3 Анализ влияния нормативно – правового регулирования на развитие
ипотечного кредитования ............................................................................ 44
3. РЕКОМЕНДАЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АО
«РОССЕЛЬХОЗБАНК» ........................................................................................... 52
3.1 Рекомендации по оптимизации бизнес – процессов .......................... 52
3.2 Рекомендации по совершенствованию управления рисками ............ 53
3.3 Предложения по внесению изменений в нормативно-правовую
базу ................................................................................................................ 56
3.4 Оценка эффективности предложений .................................................. 60
3.5. Возможность практического применения и пути реализации ......... 64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................................ 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................ 71
ПРИЛОЖЕНИЯ ........................................................................................................ 76
8
ВВЕДЕНИЕ
Приобретение собственного жилья – это мечта каждого человека. Но для
воплощения этой потребности в жизнь, большинству россиян требуется уйма
сил, времени, а главное денежных средств, которых не хватает, а накопить
практически невозможно. Самостоятельно совершить покупку недвижимости
очень сложно. Поэтому приходиться обращаться в банк.
На данный момент банки предлагают большое количество кредитных
программ, целью которых является помощь населению в приобретении своей
недвижимости. Ипотека является долгосрочным займом и для оплаты такого
долгосрочного займа банкам нужны гарантии. В условиях рыночной ситуации
часто возникают трудности в предоставлении гарантий. Колебания в мировой
экономике первостепенно отражается на финансовой стабильности населения.
Приобретая ипотеку, граждане подвергают себя и банки определённому риску.
Для избежания возможных потерь, банки увеличивают кредитные ставки.
Государственные программы являются альтернативной мерой помощи ИК.
Необходимо учитывать доходы малообеспеченного населения,
государство должно принимать участие в решении жилищных вопросов
категорий граждан, которые имеют средние доходы и имеющие жильё в
собственности по договору социального найма. Решением этой проблемы для
граждан вышеуказанной категории является долгосрочное ИЖК кредитование
на основе государственных программ.
Без поддержки государства жильё на рынке будут приобретать лишь
граждане с высокими доходами. А это неизбежно приведет к социальной
напряженности. На данный момент абсолютное меньшинство граждан имеет
возможность приобрести жилье без использования ипотечных займов.
Небольшой процент населения, обеспечивается жильем из средств бюджета
регионального, федерального и местного уровня.
Но, несмотря на различные проблемы и недостатки, в ИК, наблюдаются
и серьезные перспективы развития. Широкое использование ИК является
9
необходимым условием нормального функционирования экономики любого
государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора.
Актуальность выбранной темы бакалаврской работы обусловлена
востребованностью ИК в России. Исходя из статистики, не все граждане РФ
могут купить жильё за счёт личных средств. В данном случае ипотека является
выгодным вариантом для приобретения доступного жилья.
Цель исследования: сделать максимальное освещение понятия
ипотечного кредитования, характеристики особенностей банковского
ипотечного кредитования в АО «Россельхозбанк», анализ основных
направлений деятельности АО «Россельхозбанк», перспективы и проблемы
развития.
Задачи исследования:
1. понять, что представляет в России ипотечное кредитование;
2. проанализировать риски в ипотечном кредитовании;
3. выяснить законодательную базу, регулирующую ипотеку;
4. выяснить рейтинг банков по размеру ипотечного кредитного
портфеля;
5. сделать выводы, касательно значения и необходимости в России
ипотеки.
Объект исследования: Акционерное Общество «Российский
Сельскохозяйственный банк» (далее АО «Россельхозбанк»).
Были использованы следующие методы исследования:
1) Сравнительно – правовой метод,
2) Вертикальный и горизонтальный анализ,
3) Метод сравнения и обобщения.
Практическая значимость исследования: сформулированные
рекомендации, разработанные на основе исследования деятельности АО
«Россельхозбанк» в области ипотечного кредитования, находятся на
согласовании у руководства исследуемой организации.
10
В качестве методологической и теоретической базы были использованы
положения и выводы, которые были сформированы в работах ведущих
зарубежных и российских специалистов в области жилищного кредитования, а
именно: С.А.Белозерова, Т.А.Акуловой, Ф.Ф.Джафарова, Е.Д.Викторовой,
В.В.Иванова, М.И.Ермиловой, О.И.Лаврушина, М.А.Котлярова и др.
Структура работы: состоит из введения, основной части, заключения и
списка использованной литературы.
В большей степени при исследовании темы бакалаврской работы
помогли данные взятые с официального сайта АИЖК (Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию).
Научной и методической основой дипломной работы послужили
законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов
по ипотечному кредитованию.
11
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Ипотечное кредитование: виды, понятие, сущность, значение
Жилищное финансирование, которое включает также финансирование
жилищного строительства и покупку недвижимости народом, применяет
следующие формы финансирования: прямое инвестирование, кредитование,
долевое участие инвесторов, бюджетное финансирование, предоставление
бюджетных субсидий населению для покупки жилья. Главная роль в системе
жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию
(далее - ИЖК).
Как считает А.В. Власова, ипотека является способом, способствующим
обеспечить обязательства заемщика перед кредитором с помощью залога
недвижимости, который предоставляет кредитору право на удовлетворение
своих требований из суммы недвижимости, находящейся в залоге [13].
Предметом ипотеки могут являться: участки земли, здания, многоквартирные и
частные дома, сооружения и другая недвижимость. Ипотекой называется залог
недвижимого имущества, необходимый для того, чтобы обеспечить
обязательства заёмщика перед кредитором. При таком кредитовании заемщик
получает кредит, направленный на приобретение жилья. Погасить этот кредит –
это его обязанность перед кредитором, а для того, чтобы обеспечить
исполнение такого обязательства жильё закладывают в залог. Не только жильё
можно приобретать и закладывать в залог, также это можно делать с
автомобилем, яхтой, земельными участками и т.д. Недвижимость, которая была
куплена с помощью ипотеки, - это собственность заемщика кредита с момента
покупки. «Ипотечное кредитование» рассматривается в экономической
литературе с двух сторон.
К примеру, Е. Иванкина, определяет такое кредитование в широком
смысле. Она считает, что ипотека является целостным механизмом, который
12
объединяет интересы кредиторов и заёмщиков, и включает в себя иные
рыночные субъекты, именно – риэлторов, застройщиков, инвесторов и др. [22].
Так, говорится о системе ИЖК, то есть модели, имеющей множество факторов,
которая включает не только выдачу ИК, а также механизмы, направленные на
привлечение ресурсов финансов с рынка капиталов и операции,
выполняющиеся на рынке недвижимости.
В.В.Иванов, определял ИЖК в узком смысле. Он утверждал, что данное
кредитование – это один из сегментов ссудного рынка [23]. При этом,
экономисты считают, что выдача кредитов под залог жилья является самой
развитой и главной формой такого кредитования. Так, ипотека является лишь
одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при
которой жильё остается в его собственности, а кредитор при невыполнении
заёмщиком своих обязательств получает удовлетворение своих денежных
требований путём продажи этой недвижимости. Такое понимание ипотеки – это
понимание в широком смысле. Если мыслить более узко, то можно считать, что
ипотека - это просто залог недвижимости.
С точки зрения юриспруденции, ипотека заключается в том, чтобы
обременить имущественные права собственности на объекты недвижимого
имущества при закладывании их в залог.
Е.Д. Викторова считает, что «ипотека является рыночным инструментом
оборота прав на имущество, направленным на объекты недвижимого
имущества, и позволяет привлекать дополнительные деньги, необходимые для
того, чтобы осуществлять разные проекты» [12, с.27].
Существуют 2 взгляда на ипотеку. Первый - это самый
распространённый. Его можно назвать «потребительским». При таком взгляде
все представления об ИК складываются и исчерпываются отношениями между
заемщиком ссуды и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания
конкретного кредита. Второй взгляд является «профессиональным». При нём
ипотека рассматривается как целостная и самовоспроизводимая подсистема
рынка финансов, а не как отдельный кредит. Характерная черта данного
13
взгляда на ИК заключается в расширении цепочки взаимоотношений
участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный
инвестор». При этом чётко складывается картина того, что банки и другие
институты финансов, выполняют функции обслуживания и посредничества в
процессе продвижения временно свободных денежных средств потенциальных
инвесторов к заёмщикам ссуд. Как считает И.В. Довдиенко, только такой
взгляд на ипотеку чётко определяет ключевую организующую роль в целостной
и взаимоподчиненной инфраструктуры, которая выполняет определенную
траекторию (в узком смысле), и воспроизводит всю систему ипотечного
бизнеса (в широком смысле) [17, с.223]. На данное время ипотека является
залогом недвижимости при получении кредита в банке. Залог даёт кредитору
право на преимущественное удовлетворение претензий к должнику в размере
стоимости имущества, заложенного в качестве залога.
П.Н. Кострикиным были выделены отличительные черты ИЖК [35]:
1. Кредитный период длится долго, от 10-15 лет и больше.
2. Кредиты носят целевой характер и выдаются людям для того, чтобы
построить либо купить жильё.
3. В течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает часть
суммы долга и проценты от кредита, поэтому к концу кредитного периода
основной долг полностью погашается. Данный вид кредита имеет название
«самоамортизирующийся».
4. Кредитом обеспечивается жилье, которое покупается при помощи
кредита, либо при строительстве частного дома, залог участка земли. На срок
кредита недвижимое имущество находится в залоге, поэтому при
невыполнении заемщиком своих обязательств перед кредитором он имеет
право обратиться в суд с взысканием предмета залога, для того, чтобы покрыть
свои потери.
5. Из-за долгого срока погашения кредита сумма ежемесячных выплат
заемщика снижается.
14
6. Размер кредита составляет не более 60–70% оценочной стоимости
приобретаемой недвижимости. При этом размер кредита выступает в качестве
залога.
ИЖК оказывает эффективное влияние на активизацию спроса. Систему
ИК с точки зрения управления спросом на потребительском рынке можно
определить как систему управления продажами недвижимого имущества. При
оценке каждой подсистемы, можно сделать вывод, о том, что «вторичная
подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора. Соответствуя
этому, система ИЖК, на наш взгляд, - это совокупность всех звеньев
инфраструктуры ипотеки, механизмов их функционирования и субъектов
кредитования, которая обеспечивает интеграцию рынка жилья, финансов и
инвестиций. Такое определение более полно отражает положение жилищного
кредитования в области взаимоотношений экономики, обусловленное его
функциями. На наш взгляд, система ИЖК обеспечивает взаимосвязь не только
финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств
посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых
механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в
части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с
использованием института ипотеки.
Классификация ИК – это синтез имеющихся разработок в сфере ИК. В
зависимости от того, на какую цель выдаётся ссуда, выделяются методы и
формы предоставления и погашения кредит, и связанные риски, которые
связаны с ним.
Кредит на жильё может предоставляться на разные цели. А именно:
1. На строительство жилья. Это особый класс кредитов на жильё
физическим лицам. Они выдаются в 2 стадии:
1 стадия – на строительство дома выдаётся кредит в форме
кредитной линии, которая обеспечивается залогом прав на участок земли;
2 стадия – по окончанию строительства кредит модифицируется в
долгосрочный жилищный кредит с залогом построенного дома и участка земли.
15
2. Покупка уже готового жилья в качестве: дополнительного места
проживания; основного места проживания; для проживания в сезон; для сдачи в
аренду и т.д. Такая классификация и уточнение целей, для которых покупается
жильё, нужны, чтобы проводить анализ рисков при андеррайтинге кредита в
процессе принятии решения, касающегося предоставления кредита.
По способам выдачи выделяю 2 вида кредитов:
1. Кредиты, финансирующие строительство жилья поэтапно;
2. Кредиты, выданные одной суммой.
Кредит, выданный на строительство жилья, выдается только на время
строительства дома, а именно на 1-1,5 года. Обеспечить займ могут: денежные
активы заёмщика, участок земли, находящийся в собственности заемщика,
поручительства, гарантии. Выдача кредита происходит по частям в
соответствии с этапами строительства. Процент начисляется на фактически
имеющиеся задолженности по кредиту. При строительстве заемщик
выплачивает только проценты по кредиту. Бывают случаи, что на практике
используют вариант, когда при строительстве происходит начисление
процентов, но заемщик их не выплачивает, а они суммируются с остатком
основного долга и капитализируются. По окончанию строительства проводится
модифицирование кредита на жильё в долгосрочное ИК, который
обеспечивается выстроенным домом и участком земли. На погашение такого
кредита уходит от 15 до 30 лет. По способам погашения выделяют 6 кредитов
ипотеки:
1. Кредит с «шаровым» платежом, который заключается в выплате всего
размера кредита либо его части, т.е. «шаровые» платежи в окончании срока
кредитования.
2. Кредит с переменной ставкой по процентам.
3. Постоянный кредит, который также называется аннуитетным. Это
кредит с фиксированной ставкой по процентам, который самоамортизируется, и
по которому предусмотрены равный ежемесячный платеж. Иногда платеж
начинает включать выплаты в счет погашений долга и уплаты % по кредиту.
16
4. Кредит с участием – это кредит, при котором кредиторы участвуют в
инвестировании: кредиторы одновременно получают платеж по кредиту и
определенные части регулярных доходов, и (или) части от сумм увеличений
стоимостей собственности.
5. Кредиты с нарастающим платежом, использующийся для заемщиков,
которые рассчитывают на увеличение доходов.
6. Кредит с обратным аннуитетом, который заключается в уменьшении
выплаты по кредитам по окончании срока либо полное прекращение выплат.
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В России нормативно-правовая база ИЖК складывается из положений
Гражданского кодекса [1]. В 1995 году была принята I часть, а в 1996 году II
часть ГК РФ. Их принятие стало решающим шагом в развитии федерального
законодательства России в отношении, касающегося вопросов, связанных с
кредитованием жилищной ипотеки. В отношениях, которые относятся к
кредитованию жилищной ипотеки, ГК РФ были установлены положения о
праве на собственность и иных вещных правах на жильё; общие правила
обеспечения кредитов залогом недвижимого имущества, также и жилой;
основания, необходимые, чтобы обратиться с взысканием на жильё, которое
было заложено под залог и др. Принятие ГК РФ, содержащего основные нормы,
которые касаются получения и обеспечения кредита, послужило созданием
среды права, которая благоприятствует всем видам деятельности
предпринимателей. Также ГК РФ предусмотрел в будущем принятие
специальных Федеральных законов, направленных на регулирование вопросов,
связанных с залогом недвижимости, а также государственной регистрацией
прав на недвижимость и сделок с ним.
Законом также предусмотрено обращение закладных, то есть
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ввёл в коммерческий
и гражданский оборот закладные бумаги, которые являются новым видом