47
портфеля ИЖК [14; с. 20]. В перспективе ипотечный займ будет основным
товаром для приобретения объектов недвижимости в собственность заемщика,
стоимость на жилье, условия ипотечных займов и доходы населения позволят
приобретать объекты 70% граждан. Целью развития ИЖК является обеспечение
к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ИЖК
для 70% семей. Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа:
Первый этап начинался с 2010 по 2012 годы. Главными считалось
восстановить доверия к рынку ИЖК у заемщиков, кредиторов и инвесторов.
Доля всех сделок с ИК на рынке жилья составила 25 процентов, а объемы
выдачи ИЖК в год составляет 490 тыс. кредитов. Уровень просроченной
задолженности снижается за счет повышения кредитного портфеля.
На втором этапе (2013 - 2020 годы) происходит восстановление рынка.
Предполагается, что банки будут активно предлагать ИЖК населению.
Необходимо уравновешивать спрос и предложение на рынке жилья. В 2015
году предусматривается выдать около 740 тыс. ИЖК. К концу 2020 года
количество граждан, которые хотели бы взять ИК, увеличится в общей массе до
50 процентов. Кредитная ставка должна понизится до 6 процентов годовых, при
этом уровень индекса цен должен быть 4 процента.
На третьем этапе (2021 - 2030 годы) произойдет насыщение. Количество
нуждающихся сократиться. Рынок жилья и ИК перейдет к фазе стабилизации. В
долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости
рынка жилья и ИК и предотвращение возможных кризисных явлений. В
данный период возможно появление других типов кредитов под залог жилых
помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том
числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения
материального благополучия после выхода на пенсию. Так же ИК может
повлиять на снижение степени стагнации в стране.
Поддержкой государства при ИК можно воспользоваться единожды, а
выплаты по ИК, как правило, производится ежемесячно, если договор ИК не
предусматривает иное. Кроме того, данная программа позволяет досрочно
48
погасить кредит без дополнительных штрафов и комиссий, а вот условия
просрочки остаются в силе. ИК с государственной поддержкой также позволяет
использовать материнский капитал для первоначального взноса или погашения
кредита. Говоря об условиях данной программы, необходимо сразу отметить,
что максимальный размер такого ИК, зависит от региона проживания
заемщика. Максимальный срок, независимо от региона, в 2015 году – не
больше 30 лет.
В качестве залога, чаще всего, банк принимает ту недвижимость,
которую предполагается купить за счет ИК. Но если ИК берется на ее
применение в долевом строительстве, то банк может запросить предоставить в
качестве залога другое жилье, имеющиеся в собственности заемщика или
созаемщиков [2]. Согласно закону, имущество, передаваемое банку,
необходимо обязательно застраховать и произвести независимую оценку
квартиры.
1. Страхование титула, а также здоровья и жизни заемщика не
обязательно
2. Общий трудовой стаж заемщика не должен быть менее 1 года
3. Созаемщиками могут стать все члены семьи, то есть может быть
рассмотрен совокупный доход семьи
4. Все банковские комиссии отсутствуют
5. При расчете размера займа также учитывается и оценочная
стоимость квартиры, которая оформляется в залог банку
6. Сумма ИК не может быть выше 80% стоимости залогового жилья
7. На подбор подходящей недвижимости заемщику дается 3 месяца.
А значит, ИК с поддержкой государства – это очень перспективная
программа, которая отлично себя зарекомендовала и продолжает активно
начатое развитие в 2015 году. Однако у этого вида ИК есть немало
ограничений: применяется лишь для приобретения жилья в новостройках,
число банков выдающих такое ИК ограничено, впрочем, как и невелико число
на первичном рынке жилых комплексов, строящихся с государственной
49
поддержкой. И все же, по сравнению со стандартным ИК, данный кредит
намного выгоднее для заемщика.
Очень привлекательной для клиентов Россельхозбанка стала программа
ИК для молодых семей. В ней могут принять участие многие, но лишь молодым
семьям банк предоставляет льготные кредиты. В обязательные условия
получения данного кредитного продукта входят следующие пункты:
Предельный возраст супругов – 35 лет. Площадь жилья на каждого из супругов
не должна превышать 14 кв. м. Ипотечный кредит может быть выдан в
долларах, евро или рублях. Максимальная сумма займа не должна превышать
85% стоимости приобретаемого объекта и ограничивается пределами: 20 000
000 рублей, 600 000 долларов или 500 000 евро. Срок погашения займа – не
больше 25 лет. Процентная ставка на данный момент варьируется в
зависимости от выбранной валюты и размера первоначального взноса (10,5%-
14,5% в рублях, 9%-10,5% в иностранной валюте). ИК для молодых семей в
Россельхозбанке обладает рядом таких преимуществ, как: отсутствие всяких
комиссий; возможность выбора одной из форм погашения займа; возможность
досрочного погашения.
ИК для молодых семей в Россельхозбанке имеет целый ряд
преимуществ, не отметить которые нельзя. К ним относятся: отсутствие каких-
либо комиссий; возможность выбора любой из существующих форм погашения
займа; возможность досрочного погашения ИК.
Кроме того, к плюсам этого предложения можно отнести и относительно
небольшой пакет документации, которые необходимы для участия в льготной
программе, который включает в себя: заполненная анкета, одновременно
являющаяся и заявлением; паспорта заемщика и поручителей; свидетельство о
браке; справка о доходах; справка о об имеющихся дополнительных доходах.
Следовательно, оформить займ не так-то уж и сложно и шансы на его
получение есть у большинства, подходящих под условия пар. Россельхозбанк
предлагает свои клиентам взять ИК всего лишь по двум документам, причём
без подтверждения доходов. Но всё же, чтобы увеличить свои шансы на
50
одобрение заявки, лучше предоставить хотя бы косвенные доказательства своей
кредитоспособности. На данный момент процентная ставка на данный продукт
составит 14-16,5%. Высоки требования к размеру первоначального взноса –
около 50%. На этих условиях можно получить кредитные средства в размере до
8 000 000 (Москва, Санкт-Петербург), и до 4 000 000 в иных регионах. Целевое
назначение ипотечного кредита по двум документам – приобретение квартиры
или таунхауса.
В 2016 году клиенты Россельхозбанка могут направить материнский
капитал на погашение ИК одним из следующих способов: внести данные
средства в качестве аванса; погасить часть долга по действующему кредиту.
Чтобы оплатить средствами материнского капитала первоначальный взнос,
необходимо предоставить банку традиционный пакет документации,
сертификат на материнский капитал, а также подтверждение из Пенсионного
фонда о наличии остатка средств материнского капитала. Кредит оформляется
по следующей схеме: Сумму, равную материнскому капиталу, Россельхозбанк
выдаёт в кредит под ставку Центробанка. После заключения ипотечного
договора клиент обращается в Пенсионный фонд, где пишет заявление с
просьбой о перечислении средств для оплаты первоначального взноса. При
поступлении средств на счёт списывается задолженность по авансу, и заёмщику
остаётся погасить оставшуюся часть долга. Как происходит процедура
погашения части долга средствами материнского капитала по уже
действующему кредиту? Заёмщик пишет заявление с просьбой о досрочном
погашении части долга. Банк выдаёт ему документацию об остатке
задолженности по ИК. Клиент подаёт справку в Пенсионный фонд и пишет
заявление о перечислении средств на кредитный счёт в банке. Деньги
поступают на счёт клиента, задолженность сокращается.
По мере развития ипотечного рынка жилья появляются и новые виды
кредитов на квартиры. На данный момент Россельхозбанк предлагает в 2016
году ИК для пенсионеров, чего еще несколько лет назад невозможно было даже
представить. Так, чтобы получить деньги нужно соответствовать критериям,
51
заявленным банком. Им подходят: семейные пары; работающие пенсионеры;
пенсионеры, владеющие объектами недвижимости. Обязательные условия для
получения ипотечного кредита пенсионерами – это: ограничение по возрасту:
55 – 60 лет; максимальный срок выплаты – 15 лет.
Анализ развития ипотечного кредитования в АО «Россельхозбанке»
позволил нам сделать следующие выводы:
Банк уделяет отдельное внимание работе с частными клиентами и
предоставляет широкий спектр банковских продуктов и услуг для физических
лиц: кредитование; вклады; банковские карты; денежные переводы;
коммунальные платежи; операции с ценными бумагами; индивидуальные
банковские сейфы; монеты; расчетно-кассовое обслуживание; депозитарий;
удостоверяющий центр; рекламные акции; операции с векселями; дисконтная
программа.
Нами были выделены недостатки ипотечного кредитования на основе
анализа деятельности в АО «Россельхозбанк»: недостаточно разработанная
политика по оценке кредитоспособности заёмщика; повышение объема
проблемных кредитов; рост числа просрочек по выданным ипотечным
кредитам. По мере развития ипотечного рынка жилья появляются и новые виды
кредитов на квартиры. На данный момент Россельхозбанк предлагает в 2016
году ИК для пенсионеров, чего еще несколько лет назад невозможно было даже
представить. Так, чтобы получить деньги нужно соответствовать критериям,
заявленным банком. Им подходят: семейные пары; работающие пенсионеры;
пенсионеры, владеющие объектами недвижимости.
На основе проделанной работы, нами были выявлены западающие
области в деятельности АО «Россельхозбанк» по вопросу ипотечного
кредитования, на которые мы будем опираться при разработке рекомендаций,
которые отразим в третьей главе.
52
ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК»
3.1 Рекомендации по оптимизации бизнес - проектов
Так, можно выделить основные направления преобразований, которые
необходимы для укрепления позиций, как на российском, так и зарубежных
рынках:
1) Максимальная ориентация на клиента, то есть, превращение АО
«Россельхозбанк» в так называемую «сервисную» компанию по обслуживанию
клиентов. То есть, Банк должен стремиться удовлетворять максимальный объем
потребностей в финансовых услугах всех своих клиентов и таким образом
максимизировать свои доходы от каждого набора клиентских отношений.
Иначе говоря, банку нужно изменить процедуру предложения своих продуктов,
сформировав полнофункциональную и многоканальную систему обслуживания
клиентов и частично изменив модель работы с корпоративными клиентами.
2) Технологическое обновление Банка, что приведет к
«индустриализации» систем и процессов.
3) Значительное повышение операционной эффективности Банка на
основе новейших технологий, методов управления, оптимизации и
рационализации деятельности банка по всем направлениям.
4) Повышение заинтересованности руководителей и сотрудников АО
«Россельхозбанк» в улучшении финансовых показателей и
самосовершенствования. Так, необходимо будет изменить менталитет и
ценностные установки сотрудников.
Одним из приоритетных направлений АО «Россельхозбанк» является
развитие операций и ипотечных предложений на международных рынках для
становления банка значимым участником мировой финансовой системы. То
есть, необходимо развивать операций на международных рынках, прежде всего,
ориентироваться на страны СНГ.
53
При этом стоит отметить, что важным элементом положительного
функционирования банка является установление кредитоспособности
заемщика, который хочет взять ипотеку. Так, основным направлением
снижения кредитного риска является формирование надежного состава
клиентов, которые имеют расчетные счета в данном банке и желают взять
ипотеку. Ошибки при оценке кредитоспособности клиента часто приводят к
невозвратам предоставленных денежных средств, что нарушает ликвидность
баланса банка и даже может привести к банкротству кредитной организации.
Таким образом, банк должен выявить наличие потенциальной
способности заемщика вернуть полученную ссуду в соответствии с
оговоренными условиями и сроками.
3.2 Рекомендации по совершенствованию управления рисками
В АО «Россельхозбанк» на сегодняшний день уже разработана
высокоэффективная система управления кредитными и ипотечными рисками.
Но в данной системе все же имеются некоторые недостатки. Так, при оценке
кредитоспособности заемщика в учет принимают достоверность
предоставленных заемщиком сведений и величину доходов заемщика. Для
улучшения качественных показателей развития, как ипотечного кредитования,
так и самого АО «Россельхозбанк» необходимо:
1) Улучшение навыков в области клиентской работы, повышение
лидерства по качеству обслуживания, использование современной системы
управления рисками;
2) Соблюдение корпоративной культуры, нацеленной на
самосовершенствование и рост производительности труда
высокопрофессионального, заинтересованного персонала;
3) Сопоставление с лучшими мировыми аналогами управленческих и
операционных систем и процессов;
54
4) Поддержка «позитивного» бренда и высокой степени лояльности
клиентов.
Кроме того, для укрепления нынешнего положения АО
«Россельхозбанк» необходимо укрепить конкурентные позиций на основных
ипотечных рынках. Предложенные мероприятия позволят банку в целом
укрепить позиции на российском рынке ипотечного кредитования и достичь
финансовых и операционных показателей, которые соответствовали бы уровню
высококлассных универсальных мировых финансовых институтов.
На наш взгляд мерами по совершенствованию действующей системы
ипотечного кредитования банка можно считать:
1. Увеличение срока предоставления ипотечных кредитов.
2. Создание организационной инфраструктуры, которая бы охватывала
риэлтерские и страховые компании и на договорных началах с банком
обеспечивала поиск клиентов для ипотечного кредитования, а также проводила
страхования ипотечных кредитов и тому подобное.
3. Усовершенствовать кредитную политику банка, которая касается
ипотечного кредитования.
В качестве рекомендаций по совершенствованию следует отметить
увеличение срока ипотечного кредитования юр.лиц с 2-х лет до 10-ти лет.
Данное мероприятие позволит привлечь большое число молодых
развивающихся компаний. Ведь срок в 10 лет является достаточным для
серьезного становления, развития, так как не всякая компания может успеть
выплатить взятую ссуду за 2 года. Но главной мерой, которая позволит не
только выдавать кредиты под действующие программы, но, и при этом,
расширять сферу кредитования, то есть, например, внедрять другие программы
– это выступление банка в виде риелтора. То есть банк будет своего рода
агентом по недвижимости: будет не только искать потенциальных заемщиков,
но и потенциальных покупателей недвижимости с целью привлечения их потом
стать заемщиками.
55
Что касается перспектив развития российской модели ипотечного
кредитования, следует отметить, что на российском рынке ипотечного
кредитования существует ряд направлений, нуждающихся в
совершенствовании:
Во-первых, нужно уменьшить сроки, предусмотренные на привлечение
заемщика, андеррайтинг заемщика и предмета ипотеки. Данного можно
достигнуть методом делегирования определенных этапов ипотечной сделки
специализированным организациям, к примеру, ипотечным брокерам.
Во-вторых, нужно внедрять новейшие программы ипотечного
кредитования в целях обеспечивания большей доступности и
привлекательности ипотечных кредитов для населения и поддержки в решении
жилищных трудностей тем, кто не имеет возможности получить деньги по
имеющимся программам. Таким образом, в условиях кризиса и неимения
доступа к внешним источникам фондирования становится особенно
актуальным становление отечественного рынка ипотечных облигаций.
Являясь активным эмитентом ипотечных ценных бумаг, АИЖК путем
увеличения количества участников системы ипотечного кредитования, а также
организации выпусков ипотечных ценных бумаг других эмитентов будет
способствовать развитию внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг.
Совершенствование механизма ипотечного кредитования позволит сохранить
положительную динамику в его развитии. Одна из первостепенных задач для
молодой семьи, сделав первый шаг на пути в самостоятельную жизнь, это
приобретение квартиры. На сегодняшний день, к сожалению, такую серьезную
статью финансовых расходов могут позволить себе немногие. Помочь в
решении этой проблемы помогают социальные и коммерческие ипотечные
программы. В условиях послекризисного восстановления актуальность ипотеки
возрастает.
56
3.3 Предложения по внесению изменений в нормативно-правовую базу
В Российской Федерации разработана и введена в действие система
правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том
числе, и страховые отношения как обязательный институт ИК.
В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование
имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией,
которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной
деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно
выбираются три-четыре значительно необходимых. В этом случае страховые
тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику
в 1-2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой
договор.
При разработке программы ипотечного страхования необходимо
правильно определить необходимость в страховой защите от данных
конкретных рисков, все риски не целесообразно передавать на страхование, так
как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно
застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а
это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для некоторых
граждан.
В основном производится страхование следующих видов:
Страхование рисков утраты и повреждения предмета ИК. Риск утраты
(гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который
может быть застрахован по договору имущественного страхования. При
уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного
договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной
программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не
понесет убытков.
Страхование имущества, заложенного по договору об ИК,
осуществляется в соответствии с условиями этого договора. А значит, Закон