17
ценных бумаг. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг
от 26 февраля 1999 года № 195-р определено, что закладные бумаги могут быть
применены как базовый актив, необходимый для выпуска их собственником
либо доверительным управляющим других ценных бумаг в порядке и на
условиях, установленных Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Но
Федеральный закон от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
не содержит порядок обращения закладных бумаг [4].
Этот закон, несмотря на то, что производит регулирование основных
правоотношений, которые возникают при ИК, содержит некоторое количество
недостатков, не позволяющих как кредитору, так и заемщику проводить
активную ипотечную деятельность из-за присущих ей высоким рискам. Это
связано с обращением взысканий на заложенные имущества, которые с
практической точки зрения провести реализацию довольно затруднительно.
Помимо этого, он не является способствующим полноценным созданиям рынка
закладных (Германия не вводит определенный стандарт его выпуска и продаж
инвестору), которые отражены на рисунке 1 [5].
Рисунок 1 ФЗ № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
18
Законодательство, которое регулирует ИК, находится в постоянном
развитии. Январь 2000 г. - Правительство РФ одобрило Концепцию развития
систем ИЖК в РФ. Она дает возможность расширить инициативу субъектов РФ
по отношению к выбору схем, по которым в регионе начнут процесс развития
эти системы. Любые модели ИК населения являются приемлемыми, при
условии удовлетворения требований юридической чистоты и финансовой
прозрачности и заложенность механизма рефинансирования.
14.10.03 г. - принимается ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»,
получивший широкую огласку во всех СМИ и системе ИК. Был сразу же
найден недостаток и пробел в его формулировке. Существенным является то,
что законом разрешается банку производить выпуск ипотечных облигаций
(напрямую или через специального ипотечного агента). Специальные
ипотечные агенты представляют подобие акционерного общества, для него есть
возможность проведения совершения ограниченных количеств операций. Оно
приобретает права на ИК и производит выпуск ипотечной ценной бумаги [4].
Е. Иванкина считает, что функционирование ИЖК связано с
определением круга потенциальных заемщиков, которыми могут быть
физические лица, которые способны нести бремя расходов, необходимых для
обслуживания долгосрочного кредита [21].
«Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)
является участник ипотечного рынка. Данное агентство было создано
Правительством РФ в 1997 году с целью обеспечить ликвидность
коммерческих банков России, которые выдают долгосрочные кредиты
населению на покупку жилья, за счет покупки прав требований по таким
кредитам на средства, которые привлекаются с помощью размещения
облигаций Агентства на фондовом рынке. Таким образом, формирование
ипотечного рынка и его масштабы в большей мере определяются тенденциями
развития ИК, а также сформированной законодательной базой, изменением
соотношения между доходными группами народонаселения, изменением
объемов заработков различных прибыльных групп народонаселения, и
19
преимущественно групп платежеспособных граждан с точки зрения требований
ИЖК, обеспеченности граждан недвижимостью, темпов роста инфляции,
динамикой цен на рынке жилья, объемов строительства и заинтересованностью
в увеличении качества жилищных условий граждан страны. Кроме всего
прочего зависимость выбора модели ИК, которые заимствуют развивающиеся
страны и страны с переходной экономикой, объясняется стартовыми формами
образования ипотеки в определенной стране. Обычно, при заимствовании
моделей ИК реципиенты руководствуются одной из двух стратегий. Первая
заключается в заимствовании промежуточных форм эволюции из прошлого
страны-донора с их последующей поэтапной трансформацией в более
передовые. Второй тип стратегии - пропуск реципиентом промежуточных
этапов развития, т.е. трансплантация в качестве стартовых передовых форм
институтов из наиболее эффективных систем. Следовательно, при
заимствовании моделей ИК как развивающие страны, так и страны с
переходной экономикой имеют возможность значительно ускорить адаптацию
перенятых моделей, ориентируясь на опыт стран с развитой рыночной
экономикой.
Но практика свидетельствует о том, что при прочих равных условиях
использование так называемой шоковой стратегии пропуска промежуточных
этапов развития страны чаще всего оканчивается неудачей. Как правило, по
мере появления передовых институтов в развитых странах и отставания
«догоняющих» стран последние стремятся заимствовать более эффективные
формы институтов из прогрессивных систем. Развивающиеся страны склонны
максимально ускорять свое институциональное развитие. В связи с этим
соотношение стран, прошедших все формы институтов и начавших с первого
этапа, к странам, пропустившим один или два этапа, составляет на
сегодняшний день 1 к 35.
П.Н. Кострикин утверждал, что результат при самом быстром
институциональном развитии, проводящееся за счет имитации прогрессивных
норм, которые действуют в лидирующих экономиках, неоднократно оказывался
20
неудачным [32]. Вместо ожидаемого увеличения рынка ИК перенятый институт
начинал выполнять другую роль, чем в стране - доноре.
Формирование целостной системы ИЖК, включающая долгосрочные
ипотеки коммерческими банками и другими кредиторами, гражданам-
заемщикам, требует создания механизма, который будет обеспечивать
кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами, необходимыми для
кредитования. Самые распространённые источники долгосрочных ресурсов,
необходимых для ипотеки во всем мире, являются средства, которые:
привлекаются универсальными и сберегательными банками на
депозиты разной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;
привлекаются на рынке финансов с помощью межбанковских
кредитов и разных финансовых инструментов заимствования;
привлекаются с рынка капиталов от разных институциональных и
индивидуальных инвесторов с помощью выпуска и размещения особых
ипотечных ценных бумаг, которые обеспеченны правами требований по
ипотекам и закладным бумагам;
предоставляются из бюджетных источников в различных формах
участникам рынка ипотеки (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) для того,
чтобы субсидировать ИК.
Таким образом, функционирование рынка ИК должно начинаться с
создания эффективных ипотечных моделей. Развивающимся странам для
создания собственных ипотечных институтов важен выбор системы и
стартового звена в эволюционной цепочке. Эффективность и устойчивость
функционирования внедряемых институциональных форм зависит от стадии
развития принимающей экономики. Важнейший шаг в развитии ИК в РФ
становится процесс принятия в декабре 2004 г. законопроекта, направленного
на процесс повышения доступности жилья для жителей. Был принят новый
закон, такой как: ФЗ «О кредитных историях»; ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
21
01.03.05 - вступает в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесено
изменение в ГК и налоговый кодексы, в ФЗ «Об ипотеке», «Об ипотечных
ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и др.
2005 - принята Концепция развития унифицированной системы
рефинансирования ИЖК. Дальнейший процесс совершенствования ипотечного
законодательства будет направлен на процесс развития положений данной
концепции, создания единых по РФ систем регистрации прав на недвижимость,
страхование кредитов. Решение взять ИК - является важнейшим моментом,
совершаемое в жизни молодой семьи. Его необходимо взвесить и обдумать,
провести внимательное ознакомление со всеми сторонами договора и
определить для себя, что является нормативно-правовым регулированием ИК и
процесс его действия. Всё это является необходимым с точки зрения понимания
прав и обязанностей, последующих за процессом выдачи кредита и которые
требует четкого соблюдения [18, с.48].
Таким образом, основным механизмом регулирования вопроса
касающегося ИК является Гражданский кодекс РФ, в частности Закон о залоге,
Закон об ипотеке, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
1.3 Показатели оценки эффективности кредитования
Анализирование операции кредитования с такой точки зрения как
эффективность кредитной организацией оценивается не только работа системы
ИК, но и динамика принимаемого управленческого решения. Это можно
достигнуть, опираясь на системный анализ финансового результата и
финансовых состояний данной организации.
Цель управления – это процесс создания условия для получений
планируемого финансового результата и устойчивой степени финансовых
состояний, соблюдая нормативные ограничения (минимальный размер объема
22
капитала, стоимость приобретенного средства, степени риска и пр.).
Анализирование с такой точки зрения как эффективность кредитной
организации - это комплексное анализирование оцененного достигнутого
результата деятельности, но и как инструменты финансовых прогнозов и
модели, методы изучений и оценивание выбранного направления. Выше
перечисленное может использоваться в процессе составления и оценивания
основного раздела бизнес-планов, прогнозных балансов, отчетов о прибыли и
убытке, в процессе прогнозирования движения денежных средств и другого
показателя деятельности банка и банковского продукта.
Процесс повышения с такой точки зрения как эффективность кредитной
операции является главным показателем правильно спланированных и
проводимых управлений кредитной операцией. Анализирование различных
операций необходимо завершить оцениванием уровня ее положительной
динамики, т.е. проведение анализа таких критерий как доходность и
рентабельность. С целью определения эффективности самой кредитной
операции необходимо прибегнуть к анализу процентного дохода, т.е. дохода,
полученного за предоставленные кредитные ресурсы в пользование. При всем
объеме процентного дохода можно достигнуть при использовании корреляции
таких параметров как: рост среднего остатка по выданному кредиту и рост
средних степеней процентных ставок. Произведем расчет доходности
кредитной операции с применением формулы [9, с.54]:
(1.1)
Где – средний остаток по выданному кредиту за определенный
промежуток времени;
– здесь используются данные за предыдущий период времени;
– средняя арифметическая процентных ставок за предыдущий
период времени.
23
Произведем измерение влияния изменений средних степеней
процентных ставок с применением формулы:
(1.2)
где – средние размеры процентных ставок, взимаемых за процесс
пользования кредитом за определенный промежуток времени;
– средние размеры процентных ставок, взимаемых за процесс
пользования кредитом за предыдущий период времени;
– средний остаток по выданному кредиту за определенный
промежуток времени.
Затем вычисляется процесс влияния первого и второго фактора на
процесс изменения доходов по кредиту:
(1.3)
Данное анализирование показывает эксперту, что данный банк
адекватно реагирует на процесс снижения процентной ставки по кредиту,
предоставляемого коммерческим банком и провел увеличение общей суммы
кредитного вложения, что и произвело компенсирование снижения процента по
кредиту и дает увеличение общих сумм процентного дохода [9, с.57].
Процесс увеличения среднего остатка по выданному кредиту
обусловлен следующим фактором:
общий рост кредитного актива в 2011 году, если сравнивать с 2010
годом:
(1.4)
процесс увеличения удельного веса ссудного актива, который
приносит доходы в виде процентов, в совокупном активе:
(1.5)
24
Уровень кредитной операции в активе банка увеличивается, что
рассматривается как положительный фактор, который характеризует
кредитную политику банка.
В результате проведенных расчетов, мы можем произвести заключение
о том, что все используемые показатели банковской кредитной политики
оцениваются положительно. Если не учитывать снижение общей процентной
ставки по кредитному ресурсу на рынке, банк смог добиться повышений
процентного дохода от ИК за счет повышений общих сумм кредитного
средства, направленного в ссуду, снижение удельных и абсолютных объемов
просроченного кредита, положительной диверсификации кредитного портфеля,
при направлении денежного средства в значительно надежный, хотя, может
быть, и менее прибыльную сферу кредитования.
Проведение оценки или анализа политики ИК может предполагать
процесс разработки систем показателей, которые способны детально оценивать
политику коммерческих банков на рынке ИК. В число такого показателя
необходимо использовать:
1) Структура выданного и доли ипотечного кредита в общих объёмах
кредитного портфеля банка [9, с.58].
Данные показатели предлагаются для расчета с использованием
формулы:
(1.6)
где - доли ИК в общих объемах кредитного портфеля банка;
ИК – суммы, выданные ИК;
∑К - суммы кредитного портфеля банка.
Данные показатели способны определить количество ИК на общем фоне
средств банка в процентно-долевом соотношении.
2) Динамику ИК (темпы прироста за процесс пользования кредитом за
предыдущий период времени). Расчет можно произвести с использованием
формулы:
25
, (1.7)
где - темпы прироста ИК за период i по отношению к процессу
пользования кредитом за предыдущий период времени j;
- ИК, выданный за базовый период i;
- ИК, выданный за прошедшие аналогичные периоды j.
Таким образом, нами будут получены показатели, представляющие
какими темпами в процентном соотношении, изменяется ИК в те или иные
стороны. При условии получения показателя, имеющего отрицательное
значение, данные могут привести к обозначению темпов снижений объёма
выдаваемого кредита (что является возможным в той ситуации, при условии,
что фактические суммы выданного кредита базовых периодов окажутся малы,
чем аналогичные суммы за прошедший период), при положительном значении -
темпы повышения объёма выдаваемого кредита.
3) Процесс соотношения ипотечного (долгосрочного) и иного вида
кредита кредитных портфелей АО «Россельхозбанк» [9, с.59].
Произведем расчет данного показателя с использованием формулы:
, (1.8)
где - объёмы выданных ИК в i-том периоде;
- объём выданного потребительского и прочего кредита
кредитных портфелей АО «Россельхозбанк» в i - тых периодах.
4) Число проведённой ипотечной сделки АО «Россельхозбанк» за год -
.
Производится расчет посредством суммирования проведённой АО
«Россельхозбанк» ипотечной сделки в течение года. Данные показатели могут
охарактеризовать суммы долгосрочных дебиторских задолженностей, а также
26
произвести прогнозирование количества предполагаемого формируемого
резервов на возможную потерю по ипотечной ссуде.
5) Кредитная организация формирует резерв лишь в процессе
обесценивания ИК, т.е. в момент потери кредитом стоимости из-за
неисполнений либо ненадлежащих исполнений заёмщиками обязательства по
кредитам перед кредитными организациями, соответствующего условию
кредитного договора. Резерв формируется по конкретным кредитам, либо по
портфелям однородного ИК, т.е. по группам кредита со сходным критерием
кредитных рисков. Для того, чтобы определить размер расчётных резервов из-
за действий фактора кредитных рисков ИК (ссуда) классифицируется с опорой
на профессиональное суждение (исключая ссуды, сгруппированные в портфели
однородного кредита) в одну из пяти категорий качеств показаны на рисунке 2
[46, с.102]:
Рисунок 2 Категории качества