57
предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения
по страхованию имущества, т.е. стороны вправе сами устанавливать, кто и за
чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ИК. Тариф
при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования,
указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и
должен быть не больше 1% от страховой суммы.
Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его
трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору
быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей
судьбы заемщика (за счет страхового возмещения). Если банк сочтет
необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни
(трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры
кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение
страхового возмещения при наступлении страхового случая.
Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее
исполнение обязательств по кредитному договору и договору ИК. Банк по
своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные
платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы,
причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные
платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои
обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно
практикуется в случаях, когда предметом ИК являются транспортные средства,
относящиеся к недвижимому имуществу.
При расторжении сделки с недвижимым имуществом, если есть
страховой договор на случай прекращения права собственности кредитор также
не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует
стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно
переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение вполне
может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже
58
погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо сделать оговорку:
кто и в каком случае является выгодоприобретателем.
При заключении страхового договора можно предусмотреть
постепенное снижение страховой суммы в зависимости от сокращения
задолженности перед кредитором. В случае если предметом ИК является жилье
со вторичного рынка, то банк может настаивать на страховании права
собственности на предмет ИК. Страховые тарифы при данном виде
страхования составляют 0,4 - 2%, но могут доходить и до 5% страховой суммы.
В нашем случае к данному виду страхования прибегать нет необходимости,
поскольку банк предоставляет ипотечный кредит лишь на покупку квартиры в
новых домах. А вот застраховать риски, связанные с реализацией строительных
проектов (страхование финансовых рисков) вполне целесообразно, поскольку
при приобретении квартир на стадии их строительства в новостройках могут
возникнуть следующие риски, которые указаны на рисунке 5:
Рисунок 5 Риски в новостройках
Страховым случаем является невозвращение внесенных денежных
средств на строительство квартиры при условии отсутствия регистрации права
собственности на объект недвижимости по причинам, не зависящим от
59
страхователя, в течение четырех месяцев с момента наступления
ответственности должника (застройщика). При страховании финансовых
рисков страховые тарифы могут доходить до 6% страховой суммы, а именно:
для объектов, срок сдачи которых не превышает 6 месяцев с момента
заключения договора страхования - 1,5 - 3,0%; для объектов, срок сдачи
которых превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования, но
в которых построено не менее трех этажей - 2,0 -4,0%; для объектов,
находящихся на нулевом цикле - 3,0 - 6,0% 49, с.68.
Программа ипотечного страхования имеет как свои положительные, так
и отрицательные моменты. Так, преимуществом, является то, что система
страхования дает гарантию сторонам возместить свои убытки в случае
наступления страхового случая. Отрицательным моментом можно выделить,
пожалуй то, что стараясь оградить себя от возможных рисков посредством
страхования, банк тем самым увеличивает цену ипотечного кредита, которая и
без того является высокой. А значит, повысить привлекательность для
населения ипотечных договоров с использованием механизма страхования
можно прибегнув к комплексному банковскому страхованию: страхование
жизни и здоровья заемщика, предмета ИК, приобретаемого на ипотечный
кредит, так как в комплексе эта услуга обойдется дешевле. Заключение
страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам,
учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать
обязательным условием при получении ипотечного кредита.
Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным
условием включают в договор ИК вышеперечисленные пункты страхования
рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф
колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида
страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае
наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика
в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором
времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери
60
трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав
собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой
частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.
3.4 Оценка эффективности предложений
Рассмотрим новую ипотечную программу «Ипотека молодой семье».
Программа может реализовываться в любом регионе присутствия Банка. Целью
кредита выступает приобретение недвижимости в многоквартирном доме
вторичного жилья. Обеспечение служит залог приобретаемого недвижимого
имущества. Кредитный продукт предоставляется в рублях. Сумма кредита
зависит от региона. Первоначальный взнос - 10 %. Что касается максимального
размера кредита, то в Москве и Московской области он будет равен 4 000 000
руб., а в других регионах присутствия – 3 000000 руб. Срок кредитования будет
составлять от 3 до 30 лет. Одним из условий данного кредитного продукта
является ограничение по возрасту супругов, одному из них не должно быть
больше 35 лет. Максимальная сумма кредита для семьи с ребенком
предоставляется в размере 90 % стоимости жилья, а для семьи без ребенка– 85
%, что является преимуществом по отношению к стандартным кредитным
продуктам. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Ипотека
молодой семье» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного
долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет) при рождении
ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им
(ими) возраста трех лет.
Еще одним плюсом этой ипотечной программы является возможность
учитывать не только свои доходы, но и доходы родителей. В случае, когда
Созаемщиками являются супруги и Родитель, в расчет платежеспособности
каждого из Созаемщиков–супругов кроме дохода по основному месту работы
могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет
платежеспособности каждого из Созаемщиков–Родителей может приниматься
61
лишь доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия). Но кредит
выдается, с тем условием, что на момент окончания срока договора возраст
созаемщика не будет превышать 65 лет для мужчины и 60 лет для женщины.
Процентная ставка по данному ипотечному продукту фиксированная.
- В случае заключения заемщиком/ созаемщиком договора комплексного
ипотечного страхования и выбора комиссии за выдачу кредита (2,5 % при
получении кредита в течение 1 месяца с даты принятия положительного
решения о предоставлении кредита), размер кредитных ставок составляет (в
зависимости от соотношения Кредит/Залог) рассмотри таблицу 11.
Таблица 11
Таблица зависимости соотношения кредит/залог
Кредит/Залог
% ставка
30–50 %
10, 5 %
51–60 %
10,75 %
61–90%
11 %
- В случае заключения заемщиком/созаемщиком договора комплексного
ипотечного страхования и выбора комиссии за выдачу кредита (1 % независимо
от времени получения кредита с даты принятия положительного решения о
предоставлении кредита) размер процентной ставки составит 13%.
- В случае заключения заемщиком/созаемщиком договора личного
страхования и страхования риска утраты (гибели) ущерба Квартиры, либо в
случае заключения заемщиком/созаемщиком договора страхования права
собственности на объект недвижимости (титула) и страхования риска утраты
(гибели) ущерба Квартиры и выбора комиссии за выдачу кредита (4, 5 %
независимо от времени получения кредита с даты принятия положительного
решения о предоставлении кредита), размер процентной ставки определяется
как Базовая процентная ставка + 5 %.
- В случае заключения заемщиком/созаемщиком договора страхования
риска утраты (гибели) ущерба Квартиры и выбора комиссии за выдачу кредита
(4,5 % независимо от времени получения кредита с даты принятия
62
положительного решения о предоставлении кредита), размер процентной
ставки определяется как Базовая процентная ставка + 10%.
Порядок погашения задолженности: ежемесячно, аннуитетными
платежами. Присутствует мораторий на досрочное погашение: первые 3 года,
минимальная сумма досрочного погашения– 30 000 руб.
Возможные формы расчетов по кредитному продукту «Ипотека молодой
семье»:
– Аккредитивная форма – кредит предоставляется до государственной
регистрации залога.
– Безналичная форма:
а) Кредит предоставляется после регистрации залога (кредитные
средства перечисляются на счет продавца);
б) Кредит предоставляется до регистрации перехода права
собственности и оформления залога (кредитные средства перечисляются на
счет продавца). Обязательное условие выдачи кредита – предоставление
расписки о подаче документации в органы юстиции на государственную
регистрацию перехода права собственности. Наличная форма – кредит
предоставляется до государственной регистрации залога, расчеты производятся
с использованием банковского сейфа.
Рассмотрим эффективность новой программы для АО «Россельхозбанк».
Эффективность данной ипотечной программы будет состоять главным образом
в увеличении числа клиентов, а, следовательно, увеличении дохода Банка.
После небольшой стабилизации на рынке ИК банки стали снижать процентные
ставки и сумму первоначального взноса. В рассматриваемом кредитном
продукте «Ипотека молодой семье» первоначальный взнос составил 10 %. Это
позволит Банку привлечь клиентов, так как данное условие ипотечной сделки
будет весьма востребовано среди молодых семей, имеющих довольно таки
небольшое количество денежных средств для первоначального взноса.
На рисунке 6 рассмотрим сильные и слабые стороны программы
«Ипотека молодой семье».
63
Рисунок 6 Сильные и слабые стороны программы
По статистике 10–15 % клиентов банк теряет из-за высокого
первоначального взноса. Еще одним преимуществом является то, что кредит
можно получить не только по справке 2–НДФЛ, но и по справке по форме
банка. Это значит, что Банк рассматривает не только «белую» зарплату. С
кредитным продуктом «Ипотека молодой семье» жилье станет доступней
населению, а это означает приток денежных средств в банк. Еще одним важным
аспектом, выгодно отличающее это предложение от стандартных, является
увеличение суммы выданного кредита по отношению к стоимости залога,
соотношение кредит/залог достигает 90 %.
Что касается страхования, то оно добровольное. Самая низкая
процентная ставка будет начисляться, если заемщик оформил договор
комплексного ипотечного страхования, а самая высокая, если клиент счел
нужным, лишь отдельные виды страхования. Это необходимо Банку, чтобы
минимизировать кредитные и процентные риски. Изменение процентной
ставки, как правило, является следствием изменения степени стагнации. Для
инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что
64
денежный поток, предусмотренный договором об ИК, из-за роста стагнации
оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной
ставки возрастает вероятность досрочного погашение кредита заемщиком. Риск
досрочного погашения минимизируется за счет введения моратория на
досрочное погашения и высокой суммы досрочного платежа. В перспективе
можно предположить: при принятии Банком программы «Ипотека молодой
семье» она заняла бы прочное место среди прочих кредитных продуктов и
принесла бы Банку еще больший доход.
3.5. Возможность практического применения и пути реализации
Рассмотрим предложенную ипотечную программу на примере молодой
семьи, состоящей из 2–х человек, решивших приобрести квартиру. Стоимость
квартиры составляет 1 900 000 руб., отношение кредит/залог–85 % (1 615 000
руб.), сумма кредита 1 425 000 руб.,(1 615 000 руб.–190 000 руб.) размер
ставки– 10, 5%, срок–30 лет.
В соответствии с формулой аннуитетного платежа размер
периодических (ежемесячных) выплат будет составлять:
A = K х· S (3.1)
где: А – ежемесячный аннуитетный платеж,
К – коэффициент аннуитета,
S – сумма кредита.
Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:
К
????????
????????
(3.2)
где i – месячная процентная ставка по кредиту (= годовая ставка / 12),
n – количество периодов, в течение которых выплачивается кредит.
Поскольку периодичность платежей по кредиту – ежемесячно, то ставка
по кредиту (i) берется месячная. Если процентная ставка 12% годовых, то
месячная ставка:
65
i = 12% / 12 мес. = 1%.
А значит,
К
???? ????
???? ????
А=1 425 000*0,00914=13024 руб.
Аннуитетный платеж не должен превышать 30 % от дохода заемщика,
значит, доход каждого члена семьи, взявшего ИК, должен быть не менее 21
года.
Таким образом, в процессе разработки рекомендаций по развитию
ипотечного кредитования в АО «Россельхозбанке», нами были сделаны
следующие выводы:
Одним из приоритетных направлений АО «Россельхозбанк» является
развитие операций и ипотечных предложений на международных рынках для
становления банка значимым участником мировой финансовой системы. То
есть, необходимо развивать операций на международных рынках, прежде всего,
ориентироваться на страны СНГ.
При этом стоит отметить, что важным элементом положительного
функционирования банка является установление кредитоспособности
заемщика, который хочет взять ипотеку. Так, основным направлением
снижения кредитного риска является формирование надежного состава
клиентов, которые имеют расчетные счета в данном банке и желают взять
ипотеку. Ошибки при оценке кредитоспособности клиента часто приводят к
невозвратам предоставленных денежных средств, что нарушает ликвидность
баланса банка и даже может привести к банкротству кредитной организации.
Для улучшения качественных показателей развития как ипотечного
кредитования, так и самого АО «Россельхозбанк» необходимо:
1) Улучшение навыков в области клиентской работы, повышение
лидерства по качеству обслуживания, использование современной системы
управления рисками;
66
2) Соблюдение корпоративной культуры, нацеленной на
самосовершенствование и рост производительности труда
высокопрофессионального, заинтересованного персонала;
3) Сопоставление с лучшими мировыми аналогами управленческих и
операционных систем и процессов;
4) Поддержка «позитивного» бренда и высокой степени лояльности
клиентов.
Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным
условием включают в договор ИК вышеперечисленные пункты страхования
рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф
колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида
страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае
наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика
в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором
времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери
трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав
собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой
частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.
Эффективность ипотечной программы «Ипотека молодой семье» будет
состоять главным образом в увеличении числа клиентов, а, следовательно,
увеличении дохода Банка. После небольшой стабилизации на рынке ИК банки
стали снижать процентные ставки и сумму первоначального взноса. В
рассматриваемом кредитном продукте «Ипотека молодой семье»
первоначальный взнос составил 10 %. Это позволит Банку привлечь клиентов,
так как данное условие ипотечной сделки будет весьма востребовано среди
молодых семей, имеющих довольно таки небольшое количество денежных
средств для первоначального взноса.