8
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 9
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИИ ............................................................................... 11
1.1.Понятие и сущность ипотечного кредитования ....................................... 11
1.2. Законодательство в сфере ипотечного кредитования ............................. 23
ГЛАВА 2. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОО «ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ/24» НА РЫНКЕ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ .................................................................... 32
2.1 Общая характеристика деятельности ОО "Левобережный/24" филиала
ПАО БИНБАНК в Новосибирске ..................................................................... 32
2.2 Место ОО "Левобережный/24" рынке ипотечного кредитования России35
2.3 Регламентирование деятельности ОО "Левобережный/24" по ипотечному
кредитованию ..................................................................................................... 42
2.4 Условия ипотечного кредитования ............................................................ 46
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ
ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА .................... 55
3.1 Реструктуризация ипотечных кредитов .................................................... 55
3.2 Перспективы развития ОО "Левобережный/24" в новых условиях на рынке
ипотечного кредитования .................................................................................. 66
Заключение ............................................................................................................ 93
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .................................................. 95
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................... 99
Приложение 1 ........................................................................................................ 99
Приложение 2 ...................................................................................................... 100
9
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В современном мире тема ипотечного
кредитования является одной из самых актуальных тем в развитии и жизни об-
щества. В связи с ростом цен на жилье и весьма ограниченными возможностя-
ми населения, лишь долгосрочное кредитование в банке может как-то решить
жилищные проблемы граждан. Как в Российской Федерации, так и в Казахстане
вопрос ипотеки волнует большую часть населения.
Формирование в России системы ипотечного кредитования, адаптирован-
ной к региональным условиям, является приоритетным направлением государ-
ственной жилищной политики.
Проблема наличия собственного жилья остается актуальной в России до-
статочно длительное время для значительной части населения страны. В связи с
этим проблема жилья – это не только частная проблема отдельного гражданина
или семьи, это также проблема государства, для решения которой разрабаты-
ваются соответствующие жилищные программы, концепции. На сегодняшний
день приобрести жилье можно используя разнообразные способы и схемы.
Жилье – особый товар, капитальное благо, которое подавляющая масса
населения не может приобрести за счет текущих доходов. Финансирование
приобретения жилья в собственность возможно либо за счет государственных
средств с бесплатным его распределением, либо за счет комбинации собствен-
ных и заемных средств покупателя, посредством ипотеки.
В настоящее время развитие и совершенствование системы ипотечного
жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений госу-
дарственной жилищной политики, направленной на решение проблем качества
и доступности жилья для всех категорий граждан, и прежде всего для семей со
средним достатком.
В этой связи тема настоящего исследования является актуальной.
Целью дипломной работы является ипотечное кредитование и его роль в
современных условиях на примере ОО «Левобережный/24».
10
Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:
- выяснить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономиче-
ском развитии России;
- изучить законодательство в сфере ипотечного кредитования;
- проанализировать состав и структуру ипотечного жилищного портфеля
ОО «Левобережный/24»;
- изучить программы ипотечного жилищного кредитования;
- выявить основные проблемы, влияющие на реализацию ипотеки в ком-
мерческом банке;
- определить перспективы и направления развития ипотеки в ОО «Лево-
бережный/24».
Предмет исследования - организационно-экономические отношения, воз-
никающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на
примере исследуемого банка.
Информационная база анализа – финансовая отчетность ОО «Левобереж-
ный/24» за 2014-2015 гг.
При написании работы были использованы труды следующих российских
ученых: Т.А. Акулова, Е.А. Коробчанской, А.А. Мазунова, А.Е. Русецкого, Д.Н.
Фетисова и др.
В ходе написания и оформления работы использовались следующие ме-
тоды: группировка данных, горизонтальный анализ, вертикальный анализ, ко-
эффициентный анализ, системный анализ, табличный и иллюстративный спо-
собы отображения данных.
11
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВА-
НИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИИ
1.1.Понятие и сущность ипотечного кредитования
В самом широком смысле национальную кредитную систему можно рас-
сматривать как сложившуюся в стране совокупность кредитных организаций и
правовых норм, регулирующих их деятельность и устанавливающих порядок
взаимосвязи с другими хозяйствующими субъектами[52, с. 124].
Ипотека как явление, зародилась еще в VI в до н. э., когда древнегрече-
ский политик Солон предложил ставить на поместье должника столб, на кото-
ром было написано, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на
определенную сумму. Этот столб и получил название ипотека (от греч. hypoteka
— подставка, подпорка). На столбе отмечали долги собственника земли. Позд-
нее для этой цели стали использовать особые книги, которые называли ипотеч-
ными. Принцип гласности ипотеки берёт своё начало как раз со времен Древ-
ней Греции, когда каждый заинтересованный мог беспрепятственно удостове-
риться в правовом статусе данной земельной собственности. То есть, для при-
обретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипоте-
ке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем.
Нужно было соблюсти принцип гласности, при котором третьи лица могли
убедиться в существовании такого права [12, с.42].
Современная концепция ипотеки появилась не сразу. Появление ипотеки
было обусловлено экономическими потребностями общества и развитием его
товарно-денежных отношений. Постепенно эта концепция совершенствовалось,
отражая особенности времени и конкретной страны, где ипотека начала приме-
няться.
В древнегерманском и древнерусском гражданском праве момент воз-
никновения права собственности кредитором на имущество относился не к мо-
12
менту установления залога, а к тому моменту, когда была допущена просрочка
исполнения обязательства в надлежащей форме.
Затем было введено официальное положение к документу о залоге, кото-
рое отменило такой вариант для кредитора. В соответствии с этим положением,
в том случае, если должник исполнял свое обязательство, то выдавался иск о
возврате вещи (actio fiducia). Следующая форма развития вещного обеспечения
— пигнус (от лат. pignus — неформальный залог), которая в большей степени
защищала интересы заемщика от действий кредитора, которые могли быть
своевольными. На этой стадии договор о залоге предусматривал передачу за-
кладываемой недвижимости во владение, а не в собственность. Причем владе-
ние закладываемой недвижимостью расценивалось как гарантия исполнения
взятого заемщиком обязательства [22, с.62].
Он мог использовать вещь, находящуюся в залоге на правах арендатора.
Должник же мог потребовать, чтобы кредитор не пользовался данной недви-
жимостью, а только обеспечивал ее сохранность. Условно за кредитором со-
хранялось право продажи вещи, находящейся в залоге, для того чтобы возме-
стить свои средства, но это право могло быть реализовано только в том случае,
если должник не выполнил своих обязательств. И в этом случае, кредитору за-
прещалось оставлять продаваемую предмет залога у себя. Если должник не вы-
полнял своих обязательство, то кредитор продавал вещь и если стоимость про-
дажи вещи превышала объем обязательств должника, то кредитор был обязан
выплатить должнику эту разницу. Процедура этого вида сделок была детализи-
рована и регламентирована до мелочей. Требования, которые не входили в ре-
гламентацию составляли предмет особого судебного разбирательства.
Появление ипотеки было обосновано как политическими так и экономи-
ческими условиями того времени. В основном это было связано с ослаблением
рабовладельческого экономического уклада в Риме и массовой передаче земель
арендаторам, что и привело к возникновению института ипотеки в классиче-
ском её понимании. По существовавшему на то время законодательству ни од-
на действующая правовая форма не подходила для гарантирования такого вида
13
сделок между собственниками земель и арендаторами. Это происходило пото-
му что, мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они
не могли заложить, так как это были их единственные орудия труда и в случае
залога они бы остались профессионально непригодными. Выход был найден в
том, что была введена новая форма залог, предполагающая залога арендатора-
ми самих орудий труда, но без передачи предмета залога во владение арендода-
теля.
Этот вид залога постепенно распространился и на другие виды имуще-
ства, в частности на недвижимость. В случае с недвижимостью понятие ипо-
течного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без
передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выпол-
нение обязательства [31, с.122].
Ипотечный кредит в свою очередь дал возможность залогодателю по-
прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, зато кредитору
осуществлял контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения
или исчезновения предмета залога, - и это рассматривалось как фактор сниже-
ния рисков для кредитора.
Отличительными чертами ипотеки являются:
1) Ипотека, как и всякий залог, по своей природе, выступает как способ
обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства, которое
выступает основным. Это может быть договор займа или кредитный до-
говор, договор аренда, подряда, и др.;
2) Предмет ипотеки – это всегда недвижимость. Недвижимое имущество
может быть в форме земельного участка и всего, что прочно с ними свя-
зано, то есть в виде зданий, сооружений и др.;
3) Предмет ипотеки должен оставаться во владении должника. Должник
остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
имущества;
4) Договор кредитора и должника об установлении ипотеки
должен быть оформлен специальным документом — закладной, которая
14
является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца
на получение обеспеченных ипотекой денежных средств и на залоговое
имущество по ипотеке.
Ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого
обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отноше-
ний, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных
кредитов [6, с.26].
Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации
следующих функций:
- реализация конституционных прав граждан на жилье;
- регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных от-
раслей;
- «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального
производства;
- страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
- стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные
способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридиче-
ски невозможны;
- формирование фиктивного капитала в виде закладных и производ-
ных ценных бумаг.
Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее
актуальна в сфере жилищного строительства. Жилье в рыночной экономике –
наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития
различных отраслей экономики и уверенность населения в своем будущем и в
будущем страны в целом.
Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на
условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются
строго определенный залог, целевой характер и длительный срок предоставле-
ния.
15
Основными субъектами ипотечного кредитования являются: заемщик,
кредитор, инвестор и Правительство Российской Федерации. Кроме того, на
рынке ипотечного кредитования присутствует множество второстепенных
участников, таких как: продавцы жилья, Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию, органы государственной регистрации прав на недвижимое иму-
щество, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы. Каждый участник
рынка ипотечного кредитования выполняет определенные функции [14, с.12].
Заемщики, являясь физическими лицами, заключают кредитные договоры
с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых
полученные в виде кредита средства используются для приобретения или стро-
ительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит
залог приобретаемого жилья (ипотека).
Кредиторы, банки или иные юридические лица, предоставляют заемщи-
кам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными
функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе
оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с
требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора
(договора займа) и договор об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных
кредитов.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов,
которые различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслужива-
ния. Основные типы ипотечных кредитов показаны на рисунке 1.
Ипотечные кредиты могут быть предоставлены на следующие цели: при-
обретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на
одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места
жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых до-
миков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как
правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым
разовым платежом; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт ин-
дивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустрой-
16
ство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); строительство
и приобретение готового жилья с целью инвестиций [7, с.18].
Рисунок 1- Классификация ипотечных кредитов
1
Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый
последующий платеж осуществляется только после завершения его предыду-
щего этапа.
В качестве кредиторов могут выступать банки (кредитные организации),
которые предоставляют банковские ипотечные кредиты, либо юридические
лица, предоставляющие заемщикам небанковские ипотечные кредиты.
Классификация заемщиков возможна по двум направлениям:
- как субъектов кредитования:
а) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
1
Норесков, В. Ипотека для приобретения жилья / В.Назаров – СПб.: Питер, 2013. – 326 с.
Классификационные
признаки ипотечного
кредитования
по способу
амортизации долга
по виду процентной
ставки
по возможности
досрочного
погашения
по степени
обеспеченности
по объекту
недвижимости
по целям
кредитования
по виду кредитора по виду заемщиков
по способу
рефинансирования
по срокам
кредитования
17
б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жи-
лья;
- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предостав-
ляться:
а) сотрудникам банков;
б) сотрудникам фирм — клиентов банка;
в) клиентам риэлтерских фирм;
г) лицам, проживающим в данном регионе;
д) всем желающим.
По способу амортизации долга выделяют постоянный ипотечный кредит;
кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением со-
гласно особым условиям.
Ипотечные кредиты могут быть предоставлены заемщикам с применени-
ем фиксированной либо переменной процентной ставки.
В программе ипотечного кредитования устанавливается срок погашения
кредита, при этом различают кредиты с правом досрочного погашения, без пра-
ва досрочного погашения и с правом досрочного погашения при условии упла-
ты штрафа.
По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма
кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование – это совокупность
финансово-правовых норм, регулирующих особенности, специфику финансо-
вых общественных отношений, связанных с систематическим осуществлением
кредитными организациями такой банковской операции, как предоставление
физическим лицам кредитов для целей приобретения жилья под залог приобре-
таемой недвижимости.