18
В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные си-
стемы ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои отличительные
особенности [8, с.26]. В зависимости от принципа формирования общего порт-
феля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования выделяют три основ-
ные модели ипотечного кредитования: замкнутая (автономная), усеченно – от-
крытая и расширенно-открытая, которые представлены на рисунке 2.
Рисунок 2- Модели ипотечного кредитования
2
Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных ценных
бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально орга-
низованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных за-
кладными на недвижимость. Данная модель может быть одноуровневой и двух-
уровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором
кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных
им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран, например в
2
Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское
право, 2011 - №4
модели
ипотечного
кредитования
Расширенно -
открытая
модель
Одноуровневая
модель
(Немецкая)
Двухуровневая
модель
(Американская
)
Усеченно -
открытая
модель
Замкнутая
(автономная
) модель
19
Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. В качестве инвесто-
ров могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые
компании, пенсионные фонды, а также население. Ипотечные облигации обра-
щаются на внутренних и международных рынках, котируются на ведущих бир-
жах и составляют значительную долю в инвестиционных портфелях финансо-
вых институтов. В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кре-
дитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные
банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право
выпускать ипотечные облигации.
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников
на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные бан-
ки или специализированные кредитные организации. При использовании этой
схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кар-
динальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сра-
зу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в
своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного
финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рын-
ка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.
Реализация расширенно – открытой модели может быть обеспечена лишь
при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как
правило, при определенном содействии государства и как минимум при его ча-
стичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном
рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния фи-
нансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в
странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершен-
ства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную от-
крытую модель также называют американской моделью ипотеки
3
.
3
Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства (подготовлен для системы
«КонсультантПлюс») // СПС «КонсультантПлюс», 2016
20
До 90-х гг. XX в. структура ипотечного рынка США определялась высо-
кой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандарти-
зации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного
спроса. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся се-
кьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Частные операторы
вторичного рынка вправе были рефинансировать кредиты большей величины,
нежели государственные или частные, но "поддерживаемые государством"
структуры. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако
доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим
сектором был минимален [9, с.34]. Начало нынешнего века ознаменовалось
резким увеличением объемов кредитования, развитием новых форм рефинан-
сирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные
ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки
по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой
ситуации кредитные организации увеличивали объемы ипотечных операций,
снижая требования к заемщикам. При этом появлялись новые ипотечные про-
дукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льгот-
ной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первона-
чального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло
снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем дохо-
дов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупа-
емый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество доку-
ментов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их
достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 г. общий
объем выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн.
долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически за-
мер: сначала это выразилось в увеличении времени экспозиции объектов, затем
было отмечено падение цен.
Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешевый источ-
ник финансирования для "традиционных" финансовых институтов и позволило
21
выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали де-
позиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рассчи-
тан, в первую очередь, на те категории заемщиков, которые по тем или иным
причинам не могли взять кредит в "традиционных" банках. Из-за механизма
перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и
удешевления, т.е. кредитные организации, снизив требования, при формирова-
нии процентной ставки для конкретного заемщика не только брали в расчет
меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая
должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось
много кредитов с неадекватно оцененным кредитным риском.
Присвоение рейтинга выпускам ипотечных бумаг осуществлялось на ос-
нове моделей, применимость которых в изменившихся условиях была, по
меньшей мере, ограничена. События 2006 г. доказали несостоятельность ис-
пользовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих
случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно
завышалось.
Третья модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках
первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим
лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.
Российская система ипотечного кредитования развивается по американ-
ской модели на протяжении практически 10 лет, как национальная модель ипо-
теки.
Вклад ипотечного жилищного кредитования в увеличение ВВП определя-
ется мультипликативным эффектом, определяемым следующими составляю-
щими.
Первая - заемщики и их платежи. Продолжительное время заемщики тра-
тят значимую часть своего дохода (до 40%) на обслуживание кредита. Подоб-
ная нагрузка стимулирует к увеличению семейных доходов, а это произведен-
ные товары и услуги и подоходный налог. Выплаты по кредитам ограничивают
22
количество денег на потребление и, ограничивая спрос, чуть-чуть тормозят ин-
фляцию.
Вторая - коммерческие банки. Конвейер выдачи и рефинансирования дает
банкам стабильное финансовое положение, гарантированный доход, капитали-
зацию.
Третья - услуги вокруг ипотечной сделки и квартиры. Независимая оцен-
ка, страхование, риелторские, нотариальные услуги сопровождают сделку. Пе-
реезд в новую квартиру требует транспортных, ремонтных услуг, приобретения
мебели, предметов быта.
Четвертая - строительная отрасль. Застройщик дает работу субподрядчи-
кам, смежным отраслям.
По отношению к экономике в целом можно говорить о высочайшей эф-
фективности частных и государственных инвестиций в ипотечный бизнес для
прироста ВВП.
Что же дает ипотека стране, что позволило бы назвать ее драйвером эко-
номического роста? Можно ли называть ипотеку точкой роста? Безусловно,
ипотечное кредитование стимулирует развитие жилищного строительства и
связанные с ним отрасли.
Ипотечное кредитование можно назвать коммерческим банковским про-
дуктом, имеющим большое социальное значение и создающим предпосылки
для развития фондового рынка. В периоды кризиса ипотека "смягчает" падение
экономики, но в то же время увеличивает социальную напряженность, связан-
ную с трудностями домохозяйств в обслуживании взятых обязательств. В пери-
од стабильного экономического роста - стимулирует развитие целых отраслей и
создает рабочие места для многочисленных инфраструктурных компаний.
Таким образом, можно с уверенностью констатировать, что ипотека явля-
ется важным системообразующим бизнесом, стимулирующим общее экономи-
ческое развитие, решающим социальные и жилищные вопросы. Поддерживая
ипотечный рынок, государство должно понимать, что это возвратные инвести-
ции с повышенной доходностью за счет мультипликативного эффекта.
23
1.2. Законодательство в сфере ипотечного кредитования
Основными нормативными актами, регулирующими сферу ипотечного кре-
дитования в России являются:
1) Гражданский Кодекс РФ (в ред. от 31.12.2014), где в п. 2 ст. 334 дается
определение ипотеки как залога недвижимости. В соответствии с Граж-
данским Кодексом РФ любое недвижимое имущество может выступать
предметом договора ипотеки. В категорию недвижимого имущества
включаются как земельные участки, участки недр, здания, сооружения,
леса, а также воздушные и морские суда, и даже космические объекты,
которые по российскому законодательству также относятся к категории
недвижимого имущества;
2) Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недви-
жимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от
08.03.2015). В ст.2 этого Закона говорится, что государственная регистра-
ция является единственным доказательством существования зарегистри-
рованного права. Также в этом законе перечислены объекты, права на ко-
торые подлежат государственной регистрации;
3) Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля
1998 г. №102-ФЗ (в ред. от 31.12.2014 г.). В данном законе определена
сущность ипотеки как одной из разновидностей залога, а также детализи-
рованы положения Гражданского Кодекса, касающиеся непосредственно
ипотеки;
4) Федеральный Закон РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного
обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 № 117-ФЗ (в ред. от
04.06.2014). В данном законе определены специальные условия ипотеки
для военнослужащих, которые отличаются от обычных условий большей
степенью лояльности;
24
5) Федеральный Закон РФ «Об инвестировании средств для финансирова-
ния накопительной пенсии в РФ» от 24.07.2002 г. № 111-ФЗ (в ред. от
01.12.2014), в котором законодательно закреплена возможность инвести-
рования в ипотечные ценные бумаги;
6) Федеральный Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.
№ 152-ФЗ (в ред. от 21.12.2013), который определяет порядок выпуска и
обращения ипотечных ценных бумаг;
7) Федеральный Закон РФ «О дополнительных мерах государственной под-
держки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ (в ред. от
08.03.2015), который определяет механизм и порядок применения мате-
ринского капитала для погашения платежей по ипотеке.
Также ипотека регулируется Земельным Кодексом РФ, в части принципов
и отношений, связанных с предоставлением земельных участков, включая зе-
мельные участки по жилищное строительство; Налоговым Кодексом РФ, в ко-
тором определены льготы по налогам для участников ипотечного кредитования
и Жилищным Кодексом РФ, где определены нормативы жилой площади в рас-
чете на одного человека и в котором регламентируется механизм проведения
различных операций с ипотечным имуществом.
С 1 июля 2014 г. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1, который
определял возникновение залоговых прав по сделкам с ипотекой, утратил силу
в связи с включением измененных положений этого закона в Гражданский Ко-
декс РФ.
Исходя из рамок закона, в случае неисполнения обязательств по договору
ипотеки кредитор в случае неисполнения обязательств должником имеет право
обратить взыскание на заложенное имущество и только на него, при том, что
право кредитора-залогодержателя является преимущественным, то есть подле-
жит удовлетворению в первую очередь. По сути, договор ипотеки и договор за-
лога близки друг к другу, - на ипотеку распространяются стандартные принци-
пы залога. К таким принципам относятся:
25
1) Принцип старшинства, означающий, что кредитор, который заключил
более ранний по срокам договор ипотеки имеет преимущественное право
удовлетворения своих требований перед кредитором, который заключил
более поздний по срокам договор;
2) Принцип специальности, означающий, что предметом ипотеки является
конкретный объект;
3) Принцип обязательности, согласно которому запись об объекте недвижи-
мости в обязательном порядке должна вносится в Единый государствен-
ный реестр прав, что служит единственным доказательством реальности
права и юридической значимости этого права для третьих лиц;
4) Принцип гласности, согласно которому любое заинтересованное лицо
имеет право ознакомится с записями об объекте недвижимости;
5) Принцип достоверности, который является презумпцией, то есть изна-
чальным предположением о том, что запись внесенная в Единый государ-
ственный реестр прав является подлинной;
6) Принцип бесповоротности, означающий, что при наличии определенных
значимых условий, запись в Едином государственном реестре прав может
сохранять свою силу, даже, несмотря на ее неправильность [42, с.136].
Предмет договора ипотеки – это недвижимое имущество. Существуют
различного рода ограничения относительно предмета договора. Так, например,
если рассматривать ипотеку земельных участков, то предметом договора ипо-
теки земельного участка не могут быть земельные участки, находящиеся в гос-
ударственной или муниципальной собственности. Договор ипотеки по землям
сельскохозяйственного назначения возможен только при использовании этих
земель в дальнейшем с сельскохозяйственной целью.
В случае, когда предметом договора ипотеки выступает предприятие, как
имущественный комплекс, то право залога распространяется на всё имущество,
входящее в состав предприятия. Не могут быть предметом ипотеки бюджетные
организации и казённые предприятия.
26
Предметом договора ипотеки жилья выступает жилое помещение. Жи-
лым домом (в соответствии с Жилищным Кодексом РФ) признается индивиду-
ально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомо-
гательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и
иных нужд, связанных с проживанием в таком здании. Чаще всего предметом
договора ипотеки является, конечно, квартира, то есть структурно обособлен-
ное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямо-
го доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из од-
ной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использова-
ния, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с проживанием в таком обособленном помещении. Комната – это
часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в каче-
стве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или кварти-
ре. Предметом ипотечного договора не могут быть индивидуальные или много-
квартирные жилые дома, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности. Однако, при выделении кредитной линии для строительства
жилого дома ипотечный договор может предусматривать обеспечение обяза-
тельства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогода-
телю оборудованием и строительными материалами. Ипотека жилых домов,
находящихся в процессе строительства, возможна лишь в случае предоставле-
ния кредита для сооружения жилого дома. То есть, как и в случае с землями
сельхозназначения, речь идет только о целевом использовании заемных
средств. Если допускается нецелевое использование заемных средств, а также
непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использо-
ванием средств по назначению, то займодавец имеет право требовать досрочно-
го возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.
Ипотека и ипотечный кредит – это не тождественные, но близкие друг к
другу понятия. Ипотечный кредит предоставляется в денежной форме или в ви-
де ипотечных облигаций под залог недвижимости с целью последующего вы-
купа или строительства этой недвижимости, таким образом, эта недвижимость
27
приобретаемая или находящаяся в процессе строительства является предметом
залога. Правовая сущность ипотечного кредита заключается в его целевом ис-
пользовании.
Основной документ, который законодательно оформляет отношения
между банком и заемщиком, - это договор об ипотеке и кредитный договор.
Сущность ипотечного кредита аналогична сущности договора ипотеки – целе-
вое использование займа, - это снижает риски при договоре ипотечного креди-
та. Ипотечный кредит привлекателен для кредитных организаций с точки зре-
ния особенностей недвижимости как таковой:
1) Долговечность недвижимости;
2) Разнородность;
3) Прочная связь с землёй;
4) Уникальность.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным договором и выступать
отдельно от кредитного договора, что позволяет руководствоваться положени-
ями об ипотеке в качестве средства обеспечения, а может выступать совместно
с кредитным договором. Последний случай наиболее распространен, так как
при этом защита интересов кредиторов более эффективна. По кредитному до-
говору банк предоставляет кредит заёмщику согласно условиями договора, а
заёмщик обязуется возвратить полученную сумму и проценты за её пользова-
ние.
Существенными условиями кредитного договора являются:
1) Предмет договора;
2) Цель кредита;
3) Срок;
4) Размер кредита;
5) Проценты за пользование кредитом.
Особое внимание в данном случае обращают на цель кредита, установка
цели в качестве существенного условия договора уже сама по себе значит, что