28
договор приобретает целевой характер. Проценты являются единственным воз-
награждением, которое отражается в договоре.
Процесс заключения кредитного договора об ипотеке проходит несколько
стадий:
1) Презентация банком своих ипотечных продуктов;
2) Обращение физического лица в банк с просьбой предоставить анкету-
заявление;
3) Рассмотрение банком анкеты-заявления и решение о предоставлении ли-
бо отказе в предоставлении кредита;
4) Письменное либо устное уведомление гражданина о решении банка;
5) Заключение кредитного договора об ипотеке.
Предмет договора проходит предварительную процедуру оценки, которая
называется андеррайтинга (от англ. underwrite – подписывать). Оценка недви-
жимости проходит по стандартным правилам оценки недвижимости в России,
установленных Федеральным Законом РФ «Об оценочной деятельности в Рос-
сийской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (с изм. от 31.12.2014). В оценоч-
ной процедуре в первую очередь заинтересована кредитная организация, кото-
рая должна знать реальную стоимость объекта недвижимости, чтобы рассчи-
тать эффективную ставку ипотечного кредита. Кредитная организация при по-
мощи оценки определяет, не была ли завышена стоимость объекта недвижимо-
сти и является ли эта стоимость достаточной для надежного обеспечения кре-
дитного договора об ипотеке. Таким образом, чем дороже будет оценен объект
недвижимости, тем дороже он будет выставлен на продажу и соответственно
это минимизирует ущерб лицу, взявшему кредит под залог недвижимости.
Оценка проводится профессиональными оценочными компаниями. Оцен-
ку оплачивает заёмщик. Обычно кредитные организации сотрудничают сразу с
несколькими оценщиками и заёмщик обязан пользоваться только оценочными
компаниями, предоставленными ему кредитной организацией. Стоимость оцен-
ки зависит от объекта недвижимости, если объект типовой и оценка подобного
объекта уже проводилась ранее, то стоимость будет конечно же ниже, чем если
29
объект недвижимости нестандартный. Ипотечный брокер помогает заёмщику
правильно выбрать ипотечную программу, по которой больше шансов получить
положительное заключение банка применительно к статусу заёмщика. Ипотеч-
ный брокер, как правило, работает при банке-кредиторе и имеет тесные с ним
отношения.
Особого внимания по договору ипотечного кредитования заслуживает
пункт, касающийся изменений условий договора. Как правило, кредитные ор-
ганизации включают в договор такой пункт, однако не всем банкам этот пункт
договора нравится. Зачастую изменить этот пункт договора не представляется
реальным, так как формы кредитных договоров утверждаются на самом высо-
ком уровне кредитной организации и не могут меняться в зависимости от инте-
ресов отдельных физических лиц. Однако, у заёмщика есть право потребовать
внесение такого пункта в договор и если этот пункт пройдет утверждение на
коллегиальном совете банка, то конечно же банк изменит договор персонально
под данного заёмщика.
Касаемо вопроса о досрочном погашении ипотечного кредита, нужно от-
метить следующее, что до осени 2011 года кредитные договоры банков запре-
щали досрочное погашение кредита в первые 6-12 месяцев и вводили штрафы
за досрочное погашение. 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбит-
ражного Суда РФ выпустил информационное письмо № 146, в котором указал,
что подобная практика является незаконной и нарушает права потребителя. Те-
перь заёмщик имеет право полностью и досрочно погашать без всяких комис-
сий и штрафов кредит, обозначенный в кредитном договоре. Однако, если в
приложении к договору об ипотечном кредитовании содержится обязательство
о досрочном погашении ипотечного кредита, а заёмщик, соглашаясь с этим
условием, подписывает такое приложение, то банк вправе устанавливать
штрафные санкции за невыполнение такого обязательства. Конечно, многие
банки так и продолжают указывать в договоре штрафы за досрочное погашение
ипотечного кредита, ссылаясь на отсутствие норм федерального закона по это-
му поводу. Такая практика, конечно, не является законной. В случае если заём-
30
щик хочет досрочно погасить ипотечный кредит и с него требуют проценты, то
заёмщик вправе обращаться в суд. Как правило, банки стараются не доводить
дело до суда по этому поводу и пункт в договоре о досрочном погашении слу-
жит больше для устрашения некомпетентного в этих вопросах заёмщика. При
досрочном погашении ипотечного кредита заёмщик должен платить только те
проценты, которые были начислены за период действия ипотечного кредита до
момента погашения его заёмщиком. Встречаются случаи, когда банк требует
погашения полной суммы процентов по кредиту за ещё не наступившие во вре-
мени процентные выплаты. Важно, чтобы график платежей по кредиту был до-
кументально зафиксирован и заверен подписями и печатью, а также оформлен
приложением к договору ипотеки.
Страхование по договору ипотечного кредитования является обязатель-
ным, так как существует ряд рисков:
1) Риск утраты права собственности на приобретённую недвижимость;
2) Риск потери жизни или трудоспособности;
3) Риск конструктивной гибели объекта недвижимости.
Страхование объекта недвижимости является обязательным, а что касает-
ся жизни и здоровья заёмщика, то все отдается на его усмотрение. Однако не-
которые банки требуют не только страхования жизни и здоровья заёмщика, но
и страхование жизни и здоровья супруга (-и) заёмщика, если он (она) есть. Это
связано, во-первых, с тем, что такие банки придерживаются консервативной
политики в сфере ипотечного кредитования, а, во-вторых, что изменение се-
мейного статуса может повлечь негативные последствия в плане оплат по дого-
вору ипотечного кредитования. Включение пунктов, связанных со страховани-
ем в договор влияет на размер процентной ставки.
Досрочное расторжение договора со стороны банка, как правило, проис-
ходит после трех просрочек платежа. В этом случае банк предлагает погасить
сумму кредита полностью или расторгнуть договор. Тем не менее, на практике
все вопросы, связанные с досрочным расторжением договора со стороны банка
31
решаются сугубо индивидуально. Как правило, физические лица только в край-
них и весомых случаях нарушают условия договоров ипотечного кредитования.
Оценка платежеспособности заёмщика является одним из обязательных
элементов процедуры ипотечного кредитования. Доходы заёмщика подтвер-
ждаются справкой по форме 2-НДФЛ. Но, так как доля «серых» зарплат в Рос-
сии не уменьшается, а сейчас, на фоне разворачивающегося кризиса, даже рас-
тет высокими темпами, то банки используют собственные методики позволяю-
щие проверить и оценить платежеспособность заёмщика вне зависимости от
данных 2-НДФЛ.
Таким образом, ипотечное кредитование в России регулируется граждан-
ско-правовыми нормами. Сам по себе ипотечный кредит является выгодным
для кредитной организации, так как, во-первых, недвижимость растет в цене, а,
во-вторых, риски связанные с предметом договора ипотечного кредитования на
порядок ниже, чем в других случаях. Основными документами, которые опре-
деляют взаимоотношения кредитной организации и заёмщика являются дого-
вор об ипотеке и кредитный договор. Именно в кредитном договоре определя-
ются основные условия по выплатам со стороны заёмщика, а также период вы-
плат.
32
ГЛАВА 2. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОО «ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ/24» НА РЫНКЕ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1 Общая характеристика деятельности ОО "Левобережный/24" филиала
ПАО БИНБАНК в Новосибирске
Стратегия развития Банка предусматривает его активную деятельность на
рынке расчетного и кредитного обслуживания предприятий малого и среднего
бизнеса, а также населения страны.
По банковской системе за 2015 год кредиты, предоставленные
нефинансовым организациям, выросли на 12,7%, кредиты физическим лицам -
на 39,4%. По Банку аналогичные показатели составили соответственно 12,3% и
35,1%. Доля Банка в кредитовании нефинансовых
организаций на 01.01.2016 составила 4,5% (табл. 1 и рис 3).
Таблица 1
Доля ОО «Левобережный/24» в основных показателях
российского банковского сектора, в % [42]
г
Год
Средств
а,
привлеч
енные
от физ.
лиц
Средства,
привлеченн
ые от
нефинансов
ых
организаци
й
Кредит
ы физ.
лицам
Кредиты
нефинан-
совым
органи-
зациям
Собстве
н-ные
средств
а
Актив
ы
2
2012
1,1
1,8
1,9
4,3
3,1
3,3
2
2013
1,3
2,7
2,1
4,6
3,2
3,2
2
2014
1,3
3,8
2,6
4,5
3,7
3,6
2
2015
1,3
2,8
2,6
4,5
3,2
3,5
33
Рисунок 3 - Доля ОО «Левобережный/24» ООО в основных пока-
зателях российского банковского сектора, %
Кредитный портфель банка на 1 января 2016 года превышает 1,1 трлн
рублей. Структура кредитного портфеля по отраслям экономики представлена в
таблице 2.
Таблица 2
Структура кредитного портфеля ОО «Левобережный/24» по
отраслям экономики за 2014-2015 гг. [42]
Отрасли
2014 год
2015 год
Сумма, млн
руб.
%
Сумма,
млн руб.
%
Промышленность
543731
55,0
613089
53,0
Физические лица
147403
15,0
199572
17,0
Сельское хозяйство
126716
13,0
150113
13,0
Торговля
85529
9,0
103387
9,0
Строительство
35111
4,0
40169
3,0
Прочее
41118
4,0
61747
5,0
Итого до вычета резерва под
обесценение кредитного
портфеля
979608
100,0
1168077
100,0
Как видно из таблицы 2, наибольший удельный вес в кредитном портфеля
занимает кредиты, выданные лицам-заемщикам, функционирующих в
промышленности и в отраслях с ним связанные. За 2015 год Банк увеличил
кредитный портфель по клиентам на 11,4% до 806,1 млрд руб., а
непосредственно в промышленности до 613,1 млрд руб. Доля
0 2 4 6
Активы
Собственные средства
Кредиты нефинансовым организациям
Кредиты физическим лицам
Средства, привлеченные от
нефинансовых организаций
Средства, привлеченные от физических
лиц
3,3
3,1
4,3
1,9
1,8
1,1
3,2
3,2
4,6
2,1
2,7
3,6
3,7
3,8
1,3
3,5
3,2
4,5
2,6
2,8
34
промышленности в кредитном портфеле Банка составила к концу отчетного
года 73,0%. На втором месте находятся кредиты, выданные физическим лицам
За 2015 год Банком выдано 176 тыс. кредитов промышленности на
общую сумму 385,4 млрд руб. (таблица 3).
Таблица 3
Объем выдачи кредитов промышленности в 2015 году, в млрд
руб [42].
Кредиты
2015 год
Долгосрочные
153,4
Краткосрочные
232,0
На долю краткосрочных кредитов пришлось 60,2% всего объема выдачи
(рис. 4).
Рисунок 4 - Объем выдачи кредитов в 2015 году, в млрд руб.
Доля розничных кредитов в портфеле Банка выросла за отчетный период
с 15,4% до 17,0%.
153,4
232,0
2015 год
Долгосрочное
Краткосрочное
35
Рисунок 5 - Динамика кредитного портфеля населения в 2015 году
в поквартальном разрезе, млрд. руб.
По состоянию на 01.01.2016 объем розничного кредитного портфеля со-
ставил 198,0 млрд руб., увеличившись с начала года на 35,1%, или на 51,5 млрд
руб. (рис.5) .
2.2 Место ОО "Левобережный/24" рынке ипотечного кредитования России
Начнем с краткого анализа текущего состояния и динамики развития
ипотечного кредитования на основе открытых данных, которые предоставляет
Банк России. Мы видим, что на протяжении своего развития ипотечный рынок
стремительно рос. Его объем таков, что позволяет говорить: ипотека стала
привычным и достаточно массовым способом решения жилищного вопроса. По
итогам 2015 г. доля ипотечной задолженности к ВВП составила 5%. За
последние пять лет этот показатель вырос на 2,2 процентного пункта. Это не
много по сравнению с другими странами, но мы наблюдаем положительную
динамику.
146,5
154,4
173,8
188,2
198,0
36
Таблица 4
Динамика доли задолженности по ипотечным жилищным
кредитам к ВВП
4
Год
2011
2012
2013
2014
2015
Показатель,
%
2,7
3,2
4
4,5
4,9
Для сравнения: в европейских странах данный показатель колеблется от
20 до 40% - в Польше, Австрии, Венгрии, Италии; от 40 до 60% - во Франции,
Германии, Испании; около 80% - в Великобритании; а в Дании и Голландии
достигает 100% к ВВП. Это говорит о том, что потенциал развития ипотечного
кредитования в России огромен (таблица 5).
Таблица 5
Объем и количество выданных ипотечных кредитов в России
за последние 10 лет
5
Год
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Объем
выдачи,
млрд руб.
263
556
655
152
380
716
1028
1353
1762
1147
Количеств
о, тыс.
204
214
350
130
301
524
692
825
1013
691
Нужно понимать, что ипотечное кредитование - это целая индустрия,
которая не ограничивается взаимоотношениями банка и заемщика. Кроме
непосредственно банка, выдающего кредит, в инфраструктуре ипотечного
кредитования задействованы страховые и оценочные компании, риелторские и
брокерские агентства, региональные ипотечные компании. Не нужно забывать
и о застройщиках, в некоторых их проектах доля покупателей с ипотечным
кредитом составляет до 70%.
4
Источник: Банк России, Росстат
5
Источник: Банк России
37
Поскольку в России развивается модель рефинансирования ипотечного
кредитования, при которой под обеспечение потока платежей по кредитным
обязательствам выпускаются ипотечные ценные бумаги, то в список
участников рынка добавляются финансовые институты в лице инвесторов (в
том числе институциональных), организаторов выпуска, юридических
компаний.
Рынок ипотечных ценных бумаг в России как целостная система уже
сформирован. Есть законодательная база, есть потенциальные инвесторы, есть
накопленный объем выданных кредитов, есть первый опыт выпуска ипотечных
ценных бумаг. Несмотря на это, объем выпусков крайне незначителен. В 2015 г.
было совершено 15 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов. На конец
года объем всех выпусков ипотечных ценных бумаг в обращении составил
около 500 млрд руб. Финансовый кризис 2008 г. подорвал веру инвесторов в
ипотечные активы, а санкции и не самое лучшее состояние экономики 2015 г.
значительно снизили инвестиционную активность в России. В настоящее время
основным инвестором в ипотечные ценные бумаги является Банк России. Это
говорит о том, что они так и не стали полноценным, рыночным и достаточным
по объему механизмом привлечения фондирования для банков-оригинаторов
(таблица 6).
Таблица 6
Соотношение объема секьюритизированных ипотечных
кредитов к объему выданных кредитов за последние пять лет
Год
2011
2012
2013
2014
2015
Доля, %
6,5
6,6
10,4
14,4
7
Согласно Федеральному закону "Об инвестировании средств для
финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ" доля
секьюритизированных активов в структуре инвестиционных портфелей
пенсионных накоплений может составлять до 40%.