68
этом минимальная страховая сумма установлена в целях как надлежащей защи-
ты интересов заемщиков, так и предотвращения псевдострахования. Макси-
мальная же страховая сумма призвана рационально распределить риски между
кредиторами и страховыми организациями таким образом, чтобы первые несли
ответственность за непредвиденные риски, которые могут возникнуть в случае
проведения некачественного андеррайтинга или обслуживания кредитов. Такая
постановка вопроса принуждает кредитора заниматься тщательной селекцией
рисков, а риски, передаваемые на страхование, становится возможным оценить
при помощи актуарных расчетов.
Договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок
действия обеспеченного ипотекой обязательства либо до достижения суммой
обеспеченного ипотекой остатка обязательства размера 70% от стоимости за-
ложенного имущества. Установление минимального срока страхования должно
воспрепятствовать заключению договоров страхования на меньший срок, един-
ственная цель которых - дать возможность заемщику исполнить требования ст.
61 Закона "Об ипотеке". При этом, если договор страхования ответственности
заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обяза-
тельства, страхователь в случае погашения более чем 30% от основной суммы
долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно сниже-
нию основной суммы долга и на пересмотр размера страховой премии при
условии, что не было просрочек внесения страховых платежей более чем на
тридцать дней. При прекращении договора страхования в связи с погашением
суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству до истечения срока его
действия возможен возврат части страховой премии за неиспользованный пе-
риод страхования.
В новой редакции ст. 31 Закона "Об ипотеке" сохранены существенные
условия договора ипотечного страхования, которые отличают его от большин-
ства иных договоров страхования:
69
- законодательно предусмотрена смена выгодоприобретателя при смене
кредитора без необходимости составления дополнительных соглашений к дого-
вору страхования;
- страховая премия по договору страхования ответственности ипотечного
заемщика уплачивается единовременно;
- при отказе страхователя от договора ипотечного страхования уплачен-
ная страховщику страховая премия не подлежит возврату.
Нормы по смене выгодоприобретателя основаны на учете особенностей
кредитного риска при ипотечном кредитовании, когда имеется возможность его
неоднократного перехода к новому залогодержателю, особенно в рамках рефи-
нансирования закладных и последующей секьюритизации активов путем вы-
пуска ипотечных ценных бумаг. Для обеспечения непрерывности страховой
защиты залогодержателя и сохранения неизменными условий заемного обяза-
тельства необходимо, чтобы договор страхования следовал за кредитным
риском. В связи с этим в Законе предусмотрена смена страхователя при смене
залогодержателя без необходимости составления дополнительных соглашений
к договору страхования при передаче кредитором-залогодержателем своих прав
по обеспеченному ипотекой обязательству или при передаче прав на заклад-
ную.
Существенным совершенствованием правовых норм является введение
Законом "Об ипотеке" регулирования страхования финансового риска кредито-
ра. Заметим, что в страховом праве страхование финансовых рисков было вы-
делено в отдельный вид страхования для целей лицензирования, а ранее в этих
целях присутствовало в Приказе Федеральной службы России по надзору за
страховой деятельностью от 19.05.1994 N 02-02/08 "Об утверждении новой ре-
дакции "Условий лицензирования страховой деятельности на территории Рос-
сийской Федерации". Современным Законом "Об ипотеке" определено, что под
страхованием финансового риска кредитора понимается страхование от риска
возникновения убытков в связи с недостаточностью стоимости залога для пол-
ного погашения требований кредитора по обеспеченному залогом обязатель-
70
ству. Страхователем и выгодоприобретателем по договору страхования финан-
сового риска кредитора является кредитор-залогодержатель.
Страховым случаем по договору страхования финансового риска креди-
тора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недоста-
точностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имуще-
ства, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой за-
ложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований
в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в
связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим ли-
цом суммы долга полностью или частично (о чем говорилось выше).
На законодательном уровне зафиксирован приоритет договора страхова-
ния ответственности заемщика при наличии одновременно и договора страхо-
вания ответственности заемщика, и договора страхования финансового риска
кредитора. При наличии одновременно двух указанных договоров страхования
при наступлении страхового случая сначала осуществляется выплата по дого-
вору страхования ответственности заемщика, а если страховой выплаты оказа-
лось недостаточно для полного погашения требований кредитора - в оставшей-
ся сумме производится выплата по договору страхования финансового риска
кредитора. В этой связи в Законе установлена обязанность страхователя по до-
говору страхования финансовых рисков кредитора уведомлять страховщика о
наличии договора страхования ответственности заемщика. В свою очередь, у
кредитора-залогодержателя есть право запрашивать у заемщиков информацию
о наличии договора страхования ответственности заемщиков. Таким образом
законодатель предоставил кредитору возможность усиливать имеющуюся стра-
ховую защиту, обычно сформированную в момент выдачи кредита, за счет
страхования финансового риска кредитора. Определенная в Законе последова-
тельность ("страховой сэндвич") призвана повысить эффективность сделок се-
кьюритизации, снизив стоимость страхования в момент формирования ипотеч-
ного покрытия.
71
Минимальная страховая сумма по договору страхования финансового
риска кредитора установлена в размере 10% от суммы основного долга. Мак-
симальный размер страховой суммы Законом не ограничен, в том числе и с це-
лью использования данного вида страхования в сделках секьюритизации, где
требуется защита интересов кредитора вплоть до 100% от суммы основного
долга.
Общим для страхования финансовых рисков кредитора и для страхования
ответственности заемщика является состав страхового покрытия и срок, на ко-
торый заключается договор страхования.
При отказе кредитора от договора страхования финансового риска креди-
тора уплаченная страховая премия возврату не подлежит. Возврат части стра-
ховой премии за неиспользованный период страхования возможен только при
прекращении договора страхования после погашения суммы долга по обеспе-
ченному ипотекой обязательству до истечения срока его действия.
Закон "Об ипотеке" (п. 5 ст. 61) устанавливает новые правила прекраще-
ния обязательств заемщика перед кредитором ("обнуление долга") в случае, ес-
ли средств, вырученных от реализации заложенного имущества, оказалось не-
достаточно для удовлетворения требований кредитора.
Обязательства заемщика перед кредитором прекращаются при совокуп-
ном наступлении следующих условий:
- заемщиком является физическое лицо;
- кредит/заем предоставлен для приобретения жилого помещения;
- залог реализован либо оставлен за собой залогодержателем, но выру-
ченных от его реализации средств либо стоимости оставленного залогодержа-
телем за собой предмета залога недостаточно для полного погашения требова-
ний кредитора;
- кредитором-залогодержателем получена страховая выплата по договору
страхования ответственности заемщика и (или) договору страхования финансо-
вого риска кредитора.
72
При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства за-
емщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются
с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-
залогодержателем предмета ипотеки за собой.
Новые правила "обнуления долга" применяются к кредитным догово-
рам/договорам займа:
а) заключенным после вступления новой редакции Закона в силу;
б) заключенным до вступления новой редакции Закона в силу, если по та-
ким кредитным договорам/договорам займа на дату вступления новой редакции
Закона в силу заключен договор страхования.
По названным договорам, заключенным до вступления поправок в силу,
по которым на дату вступления поправок в силу не заключен договор страхова-
ния ответственности заемщика, будут применяться действовавшие до вступле-
ния в силу новой редакции Закона правила "обнуления долга", предусматрива-
ющие возможность "обнуления долга" при оставлении залогодержателем залога
за собой.
Следует отметить, что заемщик как слабая сторона по договору защищен
от необходимости выбора размера страховой суммы - его обязательства перед
кредитором прекращаются в любом случае и в любом размере после страховой
выплаты.
Совершенствование банковских технологий ипотечного кредитования
должно проводиться исходя из приоритетных направлений развития
взаимодействия между банками и страховыми организациями, повышения
управляемости. Новые технологические решения должны обеспечивать
развитие электронного документооборота, внедрение совместных банковских и
страховых ипотечных продуктов и услуг.
Рынок ипотечных брокеров зародился в Российской Федерации, в связи с
возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги, в 2004
году. Ипотечные брокеры подразделяются на несколько категорий:
независимые ипотечные брокеры, брокерские подразделения крупных
73
риэлторских компаний, брокеры, работающие исключительно в интересах
банков, интернет – брокеры. В настоящее время ипотечная брокерская
деятельность законодательно не урегулирована.
Услугами ипотечного брокера являются, консультирование клиента и
подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учетом возможностей
конкретного клиента, потребностей, особенностей социального и
профессионального статуса, а так же сопровождение при получении
ипотечного кредита. Клиенту представляется помощь по сбору и оформлению
документов, консультированию по процедуре выдачи кредитных средств и
передачи их продавцу жилья. Отдельные группы брокеров за определенное
вознаграждение оказывают риэлторские услуги по оформлению сделки купли –
продажи объекта ипотечного кредитования. Некоторые компании продолжают
и по настоящее время оказывать услуги своим клиентам и после выдачи
ипотечного кредита и приобретения жилья, помогая, в случае необходимости,
реструктуризировать задолжность при затруднениях с погашением ипотечного
кредита, реализовать жилье из – под залога, рефинансировать ипотечный
кредит на новых условиях.
Во время финансового кризиса количество ипотечных брокеров
существенно снизилось вследствие общего падения спроса на ипотечное
кредитование, а так же резкого уменьшения числа банков, выдающих
ипотечные кредиты, и ипотечных программ. В условиях крайне ограниченного
выбора предложений по ипотечному кредитованию у потребителя существенно
снизилась мотивация для обращения к ипотечным брокерам.
В настоящее время наметилась положительная тенденция к
восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных
брокеров расширило спектр своих услуг и стали характеризоваться,
кредитными брокерами.
Развитие ипотечного кредитования в России повлияло на рост
страхования личного имущества граждан, в том числе недвижимости, в
частности жилья приобретенного с использованием ипотечного кредитования.
74
В связи с этим произошел рост доли ипотечного страхования. Развитие
ипотечного рынка положило начало развитию у российских страховых
компаний культуры ипотечного страхования.
Объем рынка страхования ипотечных кредитов в 2010 году составил
около 30 - 40%.
8
Перспективы развития этого сегмента для страховых компаний
оптимистичные: это хороший способ продвижения перспективного для
компаний страхования имущества частных лиц. В ипотечных программах
заемщиками системно страхуются риски поскольку данное условие
выдвигается банком, как необходимое.
На рынке повышается спрос на ипотечные кредиты, поэтому растет
потребность в приобретении страхового покрытия. Как правило, договор
страхования оформляется на весь срок кредита и клиент ежегодно оплачивает
страховые взносы до его погашения, то есть страховая компания с каждого
оформленного полиса получает страховые премии в течение нескольких лет,
однако доля убыточных договоров довольно низкая.
В стандартный договор комбинированного страхования ипотеки
включается страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование
имущества на случай гибели или повреждения, страхование имущества на
случай его утраты в результате прекращения права собственности. В основном
данные риски и рекомендует страховать кредитор.
Тарифы страховой премии зависят от определенных критериев,
анализируемых страховой компанией: пола, возраста и профессии заемщика,
года постройки и количества случаев перехода права собственности по
предмету залога. Страховые тарифы ипотечного кредитования в среднем
составляют 0,6 - 2%, при этом в настоящее время наблюдается, постепенное
снижение страховых тарифов. Так, пять лет назад стоимость пакета ипотечного
страхования составляла в среднем 1,5%, что отражает тенденцию снижения
тарифов.
8
http://www.msur-info.ru/press/23900/
75
Ипотечное страхование - выгодный сегмент страхового рынка. В
конкурентной борьбе за долю в этом сегменте страховые компании прибегают
к демпингу. Снижение тарифов обусловлено по причине низкой убыточности
этого вида страхования, особенно в части имущественного страхования.
Одновременно с выдачей кредита на покупку жилья заемщика снабжают
страхованием жилья на весь период ипотечного кредитования.
С развитием ипотеки стало пользоваться спросом страхование права
собственности на недвижимость. Страховые компании получают взносы, делая
банкам возможность стать выгодоприобретателями. Обычно банки требуют
страховать титул в свою пользу при ипотечных сделках. В настоящее время
более 95% договоров титульного страхования составляются в пользу и по
требованию банка, остальные - для физических лиц. Некоторые банки требуют
такую форму страхования на весь период ипотечного кредитования, а другие
нас срок исковой давности по недействительным сделкам, а именно на три –
четыре года. Существуют схемы ипотечного кредитования, по которым
кредиторы не требуют страхового договора, по такому механизму работают.
До 2004 г. срок исковой давности по ничтожным сделкам равнялся десяти
годам, затем данный срок снизили до трех лет. В большинстве случаев это
способствовало сокращению срока действия договора титульного страхования,
хотя по решению суда срок исковой давности может быть расширен в силу
объективных причин.
Несколько лет назад титульным страхованием занимались только ОАО
"Спасские ворота", ОАО "Русский мир" и ОАО "Югория". Сейчас этим видом
страхования занимаются практически все универсальные страховые компании.
Экспертиза обычной квартиры стоит около 6 тыс. руб., а стандартный тариф -
1,4% на три года. При этом тариф для банка равен 0,6% от страховой суммы,
так как в последнем случае клиент проходит более тщательный отбор.
Из трех составляющих ипотечного страхования (защита имущества,
жизни и здоровья, титула) последний вид ипотечного страхования имеет самую
низкую вероятность наступления риска. Но нельзя воспринимать титульное
76
страхование как единственный способ избежать риска утраты права
собственности. Рынок первичной ипотеки становится все более
цивилизованным, существует множество инструментов проверки как
застройщика и агента, так и самой сделки купли – продажи. На вторичном
рынке жилья значительно сложнее судить о том, возможно ли в будущем
оспорение сделки бывшими владельцами.
В настоящее время необходима модернизация страховых и банковских
технологий совершения и оформления ипотечных операций для обеспечения
новой модели управления бизнесом. Решение задач бизнес-планирования и
стратегического управления, развитие системы управления рисками
определяют необходимость в изменении технологий проведения ипотечного
кредитования.
Для реализации эффективной модели ипотечного кредитования,
необходимо обеспечить непрерывность процесса разработки, внедрения,
тиражирования новых технологий, его соответствие общему стратегическому
плану деятельности коммерческого банка. Рост конкуренции на рынке
банковских услуг, региональные различия по составу клиентов и возможностям
расширения бизнеса, по уровню развития материально-технической базы
предъявляют повышенные требования к гибкости внедряемых технологий,
возможности их адаптации к новым схемам ипотечного финансирования.
Банки и страховые компании должны эффективно использовать
имеющиеся конкурентные преимущества: филиальная сеть обеспечивает
доступность ипотечных кредитов для клиентов, возможность оперативного
перераспределения ресурсов, комплексного обслуживания клиентов,
сопровождения ипотечных контрактов на основе маркетинговых технологий.
В феврале 2008 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил, что требование о страховании жизни и трудоспособности заемщика
при получении ипотечного кредита является незаконным.
9
Однако, данное
9
http://www.insur-info.ru/press/23914
77
решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было
воспринято отрицательно руководителями банков и страховых компаний.
Принимая решение о незаконности ипотечного страхования, Высший
Арбитражный Суд руководствовался защитой потребителей, которых, по
мнению судей, банки не вправе заставлять страховать свою жизнь. При этом
выдавая ипотечный кредит, банк пытается минимизировать свои риски от
невыплаты. Решить данную проблему можно с помощью страхования титула
собственника и жизни заемщика, или повысив процент по кредиту. Второе
решение отпугивает клиентов и повышает затраты на рефинансирование
кредитов. Отказываясь от практики ипотечного страхования, банк увеличивает
собственные риски: в случае неуплаты он вынужден сам заниматься
взысканиями по кредиту, решать проблемы с выселением семьи должника,
заключать договор с коллекторским агентством.
Целесообразным представляется, чтобы банки и дальше продолжали
осуществлять процедуру страхования заемщиков ипотечных кредитов.
Поскольку, если банками не будет игнорироваться решение Верховного
Арбитражного Суда, то они должны будут увеличить стоимость кредитов, и
сократить сроки кредитования. В этом случае стоимость кредитных средств для
заемщика неизбежно возрастет на величину, большую, чем экономия на
страховой защите. Объясняется возникшая ситуация тем, что у кредиторов нет
необходимых знаний и опыта в оценке подобных рисков, а значит, реализуя
концепцию риск-менеджмента, они предпочтут переоценить риск. Кроме того,
банк не имеет рычагов перераспределения риска, таких как механизм
перестрахования, что тоже должно отразиться на стоимости заемных средств.
Помимо общего удорожания ипотечных кредитов отказ от участия страховой
компании в системе управления рисками ипотечного кредитования приведет к
сокращению срока кредитования, так как с каждым годом кредита риск
смерти/утраты трудоспособности заемщиков возрастает.
Для банков такое решение скрывает угрозу отказа в рефинансировании
портфеля кредитов, особенно со стороны западных инвесторов. Кроме того, для