2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ
ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКАХ 6
1.1. Основы организации ипотечного кредита в коммерческом банке 6
Понятие и сущность ипотечного кредита
Основные принципы ипотечного кредитования
1.2. Классификация ипотечных кредитов……………………………16
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
России……………………………………………………………….20
1.4. Современное состояние рынка ипотечного кредитования……..29
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКИХ
КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ……………………………………..33
2.1. Общая характеристика ПАО «Сбербанк России»………………33
2.2. Особенности процесса ипотечного кредитования ………………39
2.3. Сравнительная характеристика программ ипотечного
кредитования Сбербанка РФ с другими Банками………………..44
3. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ
ПАО «Сбербанк России»……………………………………………48
3.1. Экономическая характеристика объекта исследования………………...48
3.2.Пути совершенствования ипотечного кредитования…………………….50
3.3. Анализ стоимости ипотечного кредита на примере ПАО «Сбербанк
России»……………………………………………………………………………..56
4. 3.4. Анализ графика погашения и порядка погашения ипотечного кредита
на примере ПАО «Сбербанк
России»………………………………………………61
4.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в России…………………70
3
4.2. Основные направления совершенствования ипотечного банковского
кредитования в России……………………………………………………73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….77
ГЛОССАРИЙ……………………………………………………………..81
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………84
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………87
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Нормативно –правовое регулирование ипотечного
кредитования
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Генеральная лицензия на осуществление
банковских операций №1481
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Устав ПАО Сбербанк
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Процентные ставки по жилищным кредитам
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Справка по форме Банка для получения ссуды
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Справка 2 НДФЛ
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Заявление- анкета на получение кредитного
продукта
ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Типовая форма договора об ипотеке
ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Договор поручительства
ПРИЛОЖЕНИЕ 10. Предварительный договор купли- продажи
квартиры
ПРИЛОЖЕНИЕ 11. Предварительный договор купли- продажи
земельного участка
ПРИЛОЖЕНИЕ 12. Технологическая схема предоставления
кредитов физических лиц
4
ВВЕДЕНИЕ
Проблемы жилья была и остается одной из наиболее актуальных проблем,
которые стоят перед нашей страной и перед ее жителем в отдельности.
Один из способов решения этой проблемы – это ипотечное кредитование.
Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость
переоценки значения и роли ипотечного жилищного кредитования для
экономики нашей страны, поскольку решение социальных проблем
относится к числу наиболее приоритетных задач российского общества.
Рост доходов и возрастающие потребности населения в жилье создают
благоприятные предпосылки для эффективного решения одной из острейших
социальных проблем России – жилищной.
В современной экономической литературе теоретическим и практическим
аспектам ипотечного жилищного кредитования не уделяется должного
внимания.
Существующая в настоящее время потребность в развитии теории и
практики ипотечного жилищного кредитования не находит соответствующего
подкрепления теоретическими и методологическими разработками. В
экономической литературе основное внимание уделяется практике
ипотечного кредитования. При этом содержание, методология ипотечного
кредитования также требуют доработки.
Но вышедшие в последнее время научные публикации Г.Н.Цылиной,
Л. И. Рябченко, Н. Б. Косаревой, А.В. Толкушкина несколько расширили
представление об экономическом содержании ипотечного кредита и внесли
вклад в решение проблем развития ипотечного жилищного кредитования в
России.
Объектом исследование является выполнение операций Сбербанка России
по ипотечному кредитованию и направление развитие его деятельности в
современных условиях экономики.
Предметом данного исследования является оценка стоимости ипотечного
5
кредитования на примере ПАО «Сбербанк России».
Целью настоящей дипломной работы заключается в исследования – на
основе изучения теории и анализе организации практических разработок
возможных направлений ипотечного кредитования, как реальная возможность
решения жилищных вопросов населения Российской Федерации посредством
получения долгосрочного кредита на приобретение жилья.
В условиях реформирования экономики России формирование
жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной
из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на
микроэкономическом уровнях.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
1. Проанализировать сущность кредита, его принципы и понятие
ипотечного кредита;
Изучить классификацию ипотечных кредитов и основные виды;
Проанализировать сравнительную характеристику основных программ
ипотечного кредитования в Сбербанке с другими коммерческими банками;
2. Провести анализ банковских операций;
Выявить проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования
в России.
При написании дипломной работы использовались законодательные и
нормативно-правовые документы, регулирующие кредитные отношения на
территории РФ, а также труды таких ученых экономистов, как О.И.Лаврушин,
Ю.С.Масленченков, М.А.Поморина, Н.Н.Куницына, Г.А.Яковлев, Е.Б.
Герасимова, К.Р. Тагирбекова, Т.М. Костерина, Е.А.Золотова.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария,
списка используемой литературы, приложений.
В первой главе работы рассматриваются теоретические и нормативно-
правовые основы организации ипотечного кредитования в России,
понятие, сущность и основные принципы обеспечения ипотечного
кредита, приводится классификация ипотечных кредитов.
6
Во второй главе выпускной квалификационной работе рассказывается о
современном состояние развития ипотечного кредитования, путём
совершенствования ипотечного банковского кредитования в России.
Третья глава посвящена Рассмотрены основные проблемы и способы
улучшения условий ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России».
Структура дипломной работы отражает цели, задачи исследования
кредитного процесса Сбербанка РФ на примере ПАО «Сбербанк России» г.
Ростов-на Дону.
Объем дипломной работы составляет 76 страниц, 44 используемых
источников, 12 приложений, 1 рисунков, 4 таблиц.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ
ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ
1.1. Основы организации ипотечного кредита в коммерческом
банке
1.1.1. Понятие и сущность ипотечного кредита
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального
функционирования экономики любого государства и невозможно без
серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти
интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога
недвижимости (ипотеки), поскольку:
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или
внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью, что
позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её
отчуждение;
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт
кредитору гарантии полного погашения задолженности;
высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным
стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному
исполнению своих обязательств.
Ипотека представляет собой обременение имущественных прав собственности
на объект ликвидной недвижимости. В юридическом обороте термин «ипотека»
охватывает два понятия: «ипотека» – как ценная бумага и «ипотека» – как
правоотношение. Ипотека, как правоотношение, представляет собой залог
недвижимого ликвидного имущества, принадлежащего заемщику на правах
собственности с целью получения кредитуемым лицом ипотечного кредитного
7
займа. Как ценная бумага, ипотека подразумевает долговой инструмент –
закладную, удостоверяющую права кредитора на недвижимое имущество. По
законодательству закладная должна по окончании срока кредитования быть
возвращена заемщику.
Понятие и сущность ипотеки должны рассматриваться как способ обеспечения
обязательств, при которых предметом залога служит ликвидное недвижимое
имущество заемщика. Оно предусматривает разные формы кредитования:
ипотеку жилищного кредитования и смешанную ипотеку. Разница между этими
формами кредитования заключается в том, что в качестве обеспечения в первом
случае по ипотечному кредитному займу выступает как поручительство, так и
залог, а во втором случае – только залог ликвидной недвижимости,
принадлежащей заемщику на правах собственности.
При рассмотрении понятия и сущности ипотеки, как особого элемента
экономической системы, правильным будет выделить три характерные черты
ипотечного кредита:
Первой чертой является залог недвижимости, выступающей в роли
инструмента привлечения финансовых необходимых ресурсов, требуемых для
развития производства;
Второй чертой является ипотечное обеспечение реализации
имущественных прав на ликвидные объекты, когда иные формы в данных
условиях нецелесообразны;
Третьей чертой является создание с помощью ипотечного кредита фиктивного
капитала на базе ценных бумаг – оборотных закладных средств,
увеличивающих величину образующегося фиктивного капитала.
Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении
залогодателя.
В современных экономических отношениях ипотека - это залог
недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении,
дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к
должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в
случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает
право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в
первоочередном порядке.
Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования
являются участники ипотечного кредитования. К основным участникам
ипотечного жилищного кредитования можно отнести:
заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением
ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и
8
платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит,
добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или
приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести
авансовые платежи при приобретении жилья;
кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения,
предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их
кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов;
инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном
институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые
компании);
риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья,
осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из
собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и
проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
оценочные агентства - лицензированные страховые компании,
осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых
помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
страховые компании - лицензированные страховые компании,
осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и
трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой
ответственности участников ипотечного рынка;
нотариус - лицо, специально уполномоченное на совершение
нотариальных действий, среди которых свидетельствование верности
копий документов и выписок из них, свидетельствование подлинности
подписи на документах;
продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие
собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и
юридическим лицам по их поручению;
операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица,
осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и
выпускающие на их основании ценные бумаги;
правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки,
9
предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в
управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его
инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк -
посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка,
инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами.
Как видно, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно
большое количество участников. Такое число участников рынка является одной
из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена
спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект
кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного
жилищного кредитования. Объектами ипотечного кредитования могут быть
только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство;
строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты
могут быть видов:
1
ипотека с государственной поддержкой;
приобретение готового жилья;
приобретение строящегося жилья;
ипотека плюс материнский капитал;
строительство жилого дома;
загородная недвижимость;
военная ипотека.
Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются
фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного
кредитования.
Ипотека в экономических отношениях представляет собой банковский
инструмент оборота имущественных прав на объекты ликвидной
недвижимости в тех случаях, когда иные формы отчуждения – обмен,
купля-продажа коммерчески или юридически невозможны. Ипотечное
жилищное кредитование рассматривается как банковский инструмент
реализации таких функций, как:
реализация конституционных прав российских граждан на жилье;
1
http://www.sberbank.ru
10
регулирование уже существующих экономических темпов развития
страны, в том числе и отдельных её отраслей.
Кредитные отношения в экономике базируются на определенной основе,
одним из элементов которой выступают принципы, строго соблюдаемые при
практической организации любой операции на рынке кредитных капиталов.
Эти принципы складываются на первом этапе развития кредита.
Ипотека характеризуется следующими чертами:
ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего
исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного
договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на
основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;
в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К
недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что с ними
связано: предприятия, жилые дома, сооружения;
предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается
собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без
согласия кредитора, на время залогового периода;
договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется
специальным документом – закладной, которая сопровождается
нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
1.1.2. Основные принципы ипотечного кредитования
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и
специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под
заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных
зданий, целых комплексов), право собственности которое переходит на время
кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании
заемщика.
Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке,
представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования
при строгом соблюдении принципов, которые представляют собой требования
11
к организации кредитного процесса и являются исходными правилами
использования определенной формы кредита, обеспечивающими его
возвратное движение. Принципы кредитования – это основополагающие
условия, на которых кредит выдается заемщику.
В дополнение к ипотеке присущи следующие принципы:
1. Принцип гласности, или публичности означает возможность
ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица.
Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере,
получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.
Этот принцип имеет четкую юридическую формулировку.
Возвратность кредита. Этот принцип выражает необходимость своевременного
возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов по мере их
высвобождения из доходов заемщика. Свое практическое выражение данный
принцип находит в постепенном погашении конкретной ссуды путем
перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет
предоставившей ее кредитной организации (или иного кредитора) или путем
внесения наличных денежных средств в кассу банка, что обеспечивает
возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия
продолжения его уставной деятельности. Гарантией возвратности являются
документы о платежеспособности клиента. Ипотечные жилищные кредиты
всегда предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения
оговаривается в кредитном договоре.
Срочность кредита. Принцип отражает необходимость его возврата не в любое
приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок,
зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.
Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным
основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме
увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке - предъявления
финансовых требований в судебном порядке. Нарушение срочности возврата
кредита является для банка дестабилизирующим фактором, поскольку
нарушает сбалансированность привлеченных и размещенных средств по
срокам, что чревато финансовыми потерями. Долгосрочный характер
ипотечного жилищного кредита предполагает установление длительного срока
погашения.
Платность кредита. Этот принцип выражает необходимость не только прямого
возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты
права на их использование. Экономическая сущность платы за кредит
отражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет
его использования прибыли между заемщиком и кредитором. При ипотечном