62
Изменения стоимости ипотечного кредита при аннуитетом графике
погашения кредита
Процентная ставка по
ипотечному
кредиту,%
Срок кредитования,
лет
Стоимость
ипотечного кредита,%
13,5
20
189,77
13,75
20
194,1
Рассмотрим преимущества и недостатки аннуитетной схемы погашения
ипотечного кредита.
Преимущества аннуитетных платежей:
1).Аннуитетных платежи удобны для заемщика тем, что знание всех будущих
платежей по ипотечному кредиту позволяет более
точно спланировать семейный бюджет, а также избежать разного рода
неожиданностей, которые часто возникают в процессе стандартного погашения
займа.
2)На первом этапе погашения ипотечного кредита сумма аннуитетных
платежей ниже, чем сумма дифференцированы.
Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета
платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик,
рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
Недостатки аннуитетных платежей:
1)сумма расходов при аннуитетной форме погашения кредита больше, чем при
дифференцированной схеме.
2)также неудобна данная схема и для досрочного погашения кредита.
Допустим, если заемщик будет гасить кредит опережающими темпами, то это
только будет приводить к сокращению срока кредита, а сумма, которую
необходимо будет принести в банк в следующем месяце останется такой же.
63
Из этого следует, что в случае непредвиденных проблем с деньгами в одном из
месяцев, заемщику не удастся погасить только проценты по кредиту в отличие
от не аннуитетной схемы (дифференцированной схемы)
22
.
Таким образом, сравнивая данные двух таблиц, можно сказать следующее:
выгоднее для клиента-заемщика при начислении процентов использовать
дифференцированный график погашения ипотечного кредита, та как по
сравнению с аннуитетными платежами, стоимость кредита при сложных
процентах является наименьшей. В данной схеме погашения кредита с каждым
периодом сумма кредита, с которой начисляют проценты, уменьшается на
определенную величину (сумма основного долга).
Аннуитетные платежи, наоборот, увеличивают стоимость кредита.
22
Павлова И.В..Ипотечное жилищное кредитование.-М.:БДЦ-Пресс,2007.-С.141-142.
Это подтверждают следующие расчеты: при процентной ставке 13,75% и сроке
кредитования, равном 20 лет, стоимость ипотечного кредита при
дифференцированном графике погашения кредита будет составлять 144,38%, а
при аннуитетных платежах-189,77%.Таким образом, аннуитетные платежи
увеличили стоимость кредита:
1)189,77-144,38=45,39%-на 45,39% в относительном выражении;
2)2911 459,94-2 165 625=745 834,94 рублей-в абсолютном выражении.
То есть аннуитеты увеличили стоимость ипотеки на 745 834,94 рублей.
Также стоит отметить, что эта разница повышается с увелечением срока
привлечения кредита.
В итоге, дифференцированный график погашения ипотечного кредита
является наиболее выгодной для клиента по сравнению с аннуитетным
графиком погашения.
2.Порядок погашения ипотечного кредита.
64
На основе проведенных в Приложении расчетов можно сделать следующий
вывод: самым выгодным с точки зрения уменьшения стоимости ипотечного
кредита является ежемесячное (ежедневное) погашения кредита, потому-что
это снижает стоимость кредита. Чем чаще периоды погашения кредита, тем
меньше стоимость этого кредита.
Рассмотрим порядок погашения кредита, а именно ежемесячное погашение
ипотеки с использованием дифференцированного и аннуитетного графика
погашения кредита.
Возьмем предыдущий пример:
Сумма кредита-1,5 млн. рублей под 13,75% годовых, срок кредитования-20
лет, порядок погашения кредита-ежемесячно.
Месячная процентная ставка=13,75/12=1,15%
Количество интервалов начисления=20*12=240 мес.
Таблица 2.6
Изменение стоимости ипотечного кредита при ежемесячном
погашении ипотечного кредита
Количество интервалов
начисления, мес.
Стоимость ипотечного кредита,%
При аннуитетном графике
240(год. погашения)
271,6
Количество интервалов
начисления, мес.
Стоимость ипотечного кредита,%
При аннуитном графике
240(ежемес. погашение).
194,1
65
Таким образом, на основе данных таблицы 2.8 можно сделать вывод о
том, что осуществлять платежи по кредиту ежемесячно выгодно, так как
это снижает стоимость ипотечного кредита.
При схеме аннуитетных платежей стоимость ипотечного кредита
снизилась с 271,6% на 77,5%( на 1 162 394,66 рублей) и стала составлять
194,1%.
Следовательно, с ростом числа начислений процентов за год,
стоимость ипотечного кредита уменьшается.
Также можно сказать о том, что выгоднее осуществлять платежи по
ипотечному кредиту вначале месяца, а не в конце месяца, так как
появляется льготный период и это тоже снижает стоимость кредита.
4. Основные проблемы и современные тенденции развития
ипотечного кредитования в России.
4.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в России
В настоящее время в деятельности коммерческих банков России
существуют серьезные проблемы. Основной проблемой для ПАО «Сбербанк
России» при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность
клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.
Главным препятствием для работы на рынке ипотечных кредитов является
отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее
время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком
России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение,
строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не
позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.
Одним из препятствий дальнейшего развития ипотечного кредитования
остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент
большие размеры процентных ставок в рублях, а также первоначальный взнос,
особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников
бюджетной сферы.
Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен
66
на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если
он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость,
по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит.
Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении
цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его
стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.
Помимо указанных выше рисков также могут возникнуть: риск утраты
трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на
заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, то
есть риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски
страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая
компания.
С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки
считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в
сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных
потребительских кредитов).
Помимо высоких требований банка России к резервам, альтернативным
подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании
является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего
вопросами обеспечения ликвидности, которое может приобретать права по
кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут
обеспечены их ипотечными кредитами.
Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно
развивающихся региональных программ является стремление и готовность
региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из
местных бюджетов. Поэтому, одним из реальных ресурсных источников
финансирования ипотеки является государственная поддержка ипотеки, как в
рамках различных региональных программ, так и на федеральном уровне.
Рассматривая социальную направленность ипотеки в России, необходимо
рассмотреть возникающие проблемы не только в развитии социальной ипотеки,
но и ипотечного кредитования в России в целом.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного
67
жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих
основных проблем:
устранение имеющихся недостатков в законодательстве;
слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;
слабое развитие оценочного и страхового дела;
недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих
банков;
отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и
покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;
отсутствие ипотечных банков;
высокая стоимость кредитов для заемщика;
низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со
стоимостью жилья;
недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных
субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную
нагрузку при приобретении жилья;
высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию
систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и
выпуске ипотечных облигаций;
усложнение процесса планирования;
недостаток жилья в России.
4.2.Основные направления совершенствования ипотечного банковского
кредитования в России
В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования
происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем
ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного
кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в
68
регионах РФ.
Для успешного функционирования ипотечных программ, в нынешних
условиях быстрого развития розничных кредитов, ПАО «Сбербанк России»
необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и
технологию выдачи кредита.
В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со
средними доходами - иными словами, имеющим постоянную и неплохо
оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что
важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и
анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в
возрасте от 18 до 34 лет.
Весьма интересным проектом Сбербанка России в настоящее время
является "Ипотека с государственной поддержкой". ПАО «Сбербанк России»
выдает кредиты «Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:
при выдаче кредита созаемщикам - членам молодой семьи и их
родителям - размер кредита существенно возрастает, так как определяется
исходя из их суммарной платежеспособности;
при анализе платежеспособности членов молодой семьи и их родителей
наряду с доходом по основному месту работы в ряде случаев может
учитываться их дополнительный доход, что также влияет на сумму кредита в
сторону увеличения;
для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до
90% стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с
минимальными собственными накоплениями;
недвижимое имущество принимается в залог на полную покупную
(сметную, инвестиционную) стоимость, то есть без применения понижающего
коэффициента;
возможно установление на период строительства и/или при рождении
ребенка отсрочки погашения основного долга на общий срок не более 5 лет с
увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).
69
Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские
банки уже вплотную подошли к решению об участии в этих программах, или
уже приступили к их реализации.
Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю
ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального
ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась.
Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного
притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для
рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности
способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных
инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов
поступления средств и темпов ипотечного кредитования.
В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в
системе обеспечения механизма приобретения жилья, которая обеспечивает:
возможность оздоровления экономики посредством вовлечения
капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы
залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг;
возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной
части денежных средств;
возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные
средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в
развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и
поддержку рабочих мест;
применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире
системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения
технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.
Формирование целостной структуры организации рынка жилья в России
подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного
кредитования на основе новых форм взаимодействия финансовых институтов и
государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на
приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств
70
местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для
покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ.
Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования
может стать одним из основных направлений достижения реального
экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет
ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. В период
кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления
заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого
происходит определенное повышение спроса на жилье. Это позволило
доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения
дополнительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема
не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая
политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования,
особенно эффективна в странах с ростом формирующей экономикой.
Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки
состоит в оздоровлении кредитных портфелей российских банков и
предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Главной задачей
регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является
предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основной
массы платежеспособных заемщиков.
На сегодняшний день ужесточились условия кредитования, система
оценки и отбора новых заемщиков, в настоящее время банки подняли ставки по
ипотечным программам на 0,5-2,5%.
В последние два года Сбербанк существенно пересмотрел свои подходы к
обслуживанию клиентов: изменил продуктовую линейку ипотечных кредитов,
требования к документам и сроки принятия решений. (см. Прил. 5).
Сбербанк делаем все, чтобы сделать сотрудничество с клиентами более
комфортным и удобным, чтобы лучше удовлетворяющие потребности клиентов
и желания.
Рассматривая процесс ипотечного кредитования недвижимости можно
проследить такие преимущества, как:
гарантирование банку стабильной клиентуры, учитывая популярность и
71
распространенность ипотечного кредитования;
высокое обеспечение и покрытие ипотечного кредита – ипотечные
кредиты обеспечиваются недвижимостью, вплоть до 70% покрытия в форме
залога от стоимости недвижимости;
сравнительно невысокий риск при осуществлении ипотечного
кредитования;
долгосрочность ипотеки – учитывая тот факт, что ипотечное кредитование
недвижимости – наиболее долгосрочный вид среди продуктов банковского
кредитования, то снижаются удельные затраты, связанные с оформлением и
обслуживанием сделки;
возможность для банка диверсифицировать свои риски, учитывая, что
закладные свободно обращаются на вторичном рынке.
В ходе проведенного анализа можно предложить возможные пути
совершенствования ипотечного кредитования:
стремиться упростить и ускорить предоставление кредита клиентам, внедряя
новую централизованную технологию обработки кредитных заявок -
«кредитная фабрика»;
дифференцировать условия предоставления ипотечного кредита в зависимости
от его вида;
снижение процентных ставок, как фактор повышения спроса;
совершенствование законодательной базы;
использование скоринговых систем, для упрощения и ускорения
процедуры выдачи кредита и снижение риска его невозврата;
обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;
создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока
долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
создание равных условий для свободной конкуренции между
субъектами рынка ипотечных кредитов;
повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве.
уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных
организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных
кредитов, а также их рефинансированию;
унифицировать порядок оформления и использования кредитов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ