12
жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредит выражается
в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка.
Рассматриваемый принцип находит применение в процессе установления
величины банковского процента по ипотечным кредитам, выполняющего три
основные функции:
перераспределение части дохода физических лиц;
регулирование производства и обращения путем распределения ссудных
капиталов на отраслевом, межотраслевом и международном уровнях;
на кризисных этапах развития экономики - антиинфляционную защиту
денежных накоплений клиентов банка.
Ставка ссудного процента, определяемая как отношение суммы годового
дохода, полученного на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита,
выступает в качестве цены кредитных ресурсов.
Цена ипотечного кредита отражает общее соотношение спроса и
предложения на рынке ссудных капиталов и зависит от целого ряда факторов, в
том числе чисто конъюнктурного характера:
цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент,
как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема - снижается);
темпов инфляционного процесса (которые на практике даже несколько
отстают от темпов повышения ссудного процента);
цены привлеченных ресурсов;
эффективности государственного кредитного регулирования,
осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе
кредитования им коммерческих банков;
динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их
сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);
динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных
ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков.
2. Обеспеченность кредита. Этот принцип выражает необходимость
обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном
нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипотечном
кредитовании данный принцип соблюдается обязательным
предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры,
а при необходимости используются и другие формы обеспечения,
13
например, гарантия организации - работодателя заемщика.
Целевой характер кредита. Данный принцип распространяется и на ипотечные
кредиты, выражая необходимость целевого использования средств, полученных
от кредитора. Основной целью получения ипотечного кредита является
удовлетворение потребности заемщика в жилье путем приобретения квартиры.
Это находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного
договора, устанавливающего конкретную цель предоставления ссуды, а также в
процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком.
Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного
отзыва кредита. Целевое использование ипотечного кредита обеспечивается
прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается
соответствующими документами об использовании заемщиком полученной
ссуды.
Дифференцированный характер кредита. Этот принцип определяет
дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным
категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам. Практическая
реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного
банка, так и от проводимой государством централизованной политики
поддержки отдельных категорий граждан при приобретении ими жилья в
кредит. Этот принцип соблюдается при разработке банком собственной
методики анализа кредитоспособности заемщика (включая анкету-заявление на
получение ипотечного кредита), при составлении различных федеральных,
республиканских и городских программ льготного ипотечного кредитования,
целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при
приобретении жилья.
2
В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках стали
более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для
этого разрабатывают множество ипотечных программ.
Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла
идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие
доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходилось
собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по
ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном
рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости
расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный
участок.
Ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:
конкретности залога, который предполагает выделение строго
определенного, конкретного имущества, являющегося объектом
2
Костерина Т.М., Банковское дело Текст: учебное пособие / Т.М. Костерина. - М.:ЕАОИ,2010.-360с.;
14
залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное
имущество из всей имущественной базы;
гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность
данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц;
неприменимости погасительной задолженности к зарегистрированным
правам;
старшинства, определяющего порядок удовлетворения претензий различных
кредиторов к данному имуществу.
1.2. Классификация ипотечных кредитов
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из
приоритетных направлений современной государственной жилищной
политики.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией
обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему
усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств
по возврату ссуд.
Систему ипотечного кредитования можно определить как комплекс
взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов,
взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической
основе.
Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит с
обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов
по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог
данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:
По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
15
одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
воздушные, морские суда.
По целям кредитования:
приобретение готового жилья в многоквартирном доме (как правило,
кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым
разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное
обустройство земельного участка);
приобретение отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве
основного или дополнительного места жительства.
По виду кредитора:
банковские;
небанковские;
обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
По виду заемщиков (как субъектов кредитования):
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
сотрудникам банков;
сотрудникам фирм - клиентов банка;
клиентам риэлтерских фирм;
лицам, проживающим в данном регионе;
всем желающим.
По виду процентной ставки:
кредит с фиксированной процентной ставкой;
кредит с переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения:
с правом досрочного погашения;
без права досрочного погашения;
16
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
без первоначального взноса;
с первоначальным взносом.
По способу амортизации долга:
постоянный ипотечный кредит;
кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются
различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в
способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. Таблицу 1
«Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования).
3
В системе мер по становлению и развитию ипотечного кредитования
важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного
кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения
долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки сумы
долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие
части платежа идут на выплату процентов, а какие - на выплату основного
долга.
Таблица 1
Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования
Способ рефинансирования
Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций
Ипотечные банки
Предварительные накопления
заемщиков, государственные субсидии
Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные
средства (в том числе займы международных
организаций)
Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному
агентству или крупному ипотечному банку,
собственные, привлеченные и заемные
средства (в том числе займы международных
организаций)
Кредитные учреждений, занимающиеся
ипотечным кредитованием и заключившие
договор с ипотечным агентством или
крупным ипотечным банком
3
www.orioncom.ru
17
Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные платежи по кредиту,
состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день
внесения платежа процентов по кредиту. Таким образом, величина
ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.
Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка
на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска не возврата.
Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности
потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей
ипотечного кредита.
Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают
периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту,
равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя
начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы
долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные
показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и
стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс
потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы,
уровень инфляции.
Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми
платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей.
Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же
время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост
реального дохода заемщика.
Формы и виды ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора
и заемщика путем:
обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности
средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
снижение рисков ипотечного кредитования;
обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится
доступным для заемщика.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов
долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность
заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору
экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без
основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
По характеру оборачиваемости финансовых средств:
как разовый кредит;
возобновляемый кредит (револьверный, ролловерный);
кредит, имеющий льготный период погашения;
18
кредит, не имеющий льготного периода погашения.
В группу револьверных кредитов, включают кредиты, предоставляемые
клиентам по кредитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным
счетам в форме овердрафта. Кредитные линии по счетам до востребования
частных лиц менее распространены в мировой банковской практике, но
используются аналогично кредитам по кредитным картам.
Таким образом, ипотечное кредитование, классифицируется как деятельность
по многим факторам, что не ограничивается только лишь теми из них, которые
были перечислены выше.
4
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
в России
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке
регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими
систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного
кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права
гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в
Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного
законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей
Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения
кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других
вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на
заложенное жилое помещение (Приложение 1).
В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным
кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов
залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и
других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания
на заложенное жилое помещение и другие принятия Гражданского кодекса РФ,
в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения
кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам
4
Каджаева М.Р., Дубровская С.В., Банковские операции Текст: учебник / М.Р. Каджаева;4-е изд., перераб.
и доп. - М.:Академия,2012.- 400с.;
19
предпринимательской деятельности. Гражданским кодексом было
предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по
регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.
ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной
государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на
недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких
прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору
купли-продажи жилой недвижимости.
Для содействия по развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г.
было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования
(ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования
жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного
кредитования.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной
целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие
функции:
содействие по развитию ипотечного жилищного кредитования
посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов,
выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;
привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования
населения;
содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных
активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
представление интересов ипотечных структур в правительстве и других
государственных учреждениях.
Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
направлена на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и
инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью
повышения доступности жилья для населения России.
Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного
кредитования, Агентство поддерживает баланс интересов государства,
заемщиков, кредиторов и инвесторов.
Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы
рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) Агентство
разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования.
Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие
первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты
20
(займы). Второй уровень - Агентство выкупает (рефинансирует) права
требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами -
банками и некредитными организациями по единым Стандартам.
Данная система действует по всей территории России и предполагает участие
неограниченно большого числа первичных кредиторов. Агентство
рефинансирует ипотечные кредиты практически во всех субъектах Российской
Федерации.
Основополагающими документами для осуществления деятельности Агентства
являются:
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2030 года, одобренная 19 июля 2010 года Правительством
РФ;
Федеральный закон «О содействии развитию и повышению эффективности
управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 № 225-ФЗ;
Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы",
утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от
17.12.2010 № 1050
5
;
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства
Российской Федерации от 8.11.2014 № 2242-р;
Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации», утвержденная постановлением Правительства Российской
Федерации от 15.04.2014 №323;
Государственная программа «Жилье для российской семьи» , утвержденная
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 мая 2014 г. № 404
«О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи».
Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по
договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение
своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя за
изъятиями, установленными законом. На сегодняшний день нотариальное
удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием
оформления договора.
В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко
распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются
эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной
5
http://rg.ru
21
вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его
обеспечение.
Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным
источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки
могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу
в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса
о залоге.
Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного
законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты
жилищных прав, право собственности регулирует Федеральный закон №188-ФЗ
от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" Федеральный
закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской
Федерации".
Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает
все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое
имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки
проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после
государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое
имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается
договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004
года определяются понятие и состав кредитной истории, порядок
формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется
связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются
особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй,
а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной
истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного
самоуправления и банком России.
Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении
Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в
рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей"
федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 гг., в том числе на
уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита
или займа на приобретение жилого помещения. А также выполнения
обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство
жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы
"Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка.