22
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование
следует отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных
бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон
чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, так как
времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно
уходят.
В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки
в закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", которые сняли
ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые
положения в законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее:
исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим
лицом жизни и здоровья;
возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе
одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные
бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий
инвесторов;
возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате
основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа
отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам;
ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого
имущества от риска утраты или повреждения размером требования о
возврате суммы основного долга Федеральный закон "Об ипотечных
эмиссионных ценных бумагах".
30 декабря 2005 года был принят Закон №214 "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации", после принятия, которого возникло много споров и разногласий
относительно норм его применения. В результате жестких требований к
разрешительной документации на строительство, привлечению средств
дольщиков, а также нормы о солидарной ответственности банков и
застройщиков закон не заработал. В июле 2006 года в закон были введены
следующие нововведения:
разрешается привлекать денежные средства граждан в долевое
строительство путем выпуска нового вида облигаций - жилищных
23
сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья;
исключаются нормы, касающихся механизма солидарной ответственности
застройщика и банка перед участниками долевого строительства, при
сохранении прав банков и участников долевого строительства на
удовлетворение своих требований;
снижается размер неустойки, уплачиваемой застройщику в случае
нарушения установленного договором срока внесения платежа участником
долевого строительства, до одной трехсотой ставки рефинансирования
банка России;
конкретизируется процедура расторжения договора участия в долевом
строительстве и возврата денежных средств участнику долевого
строительства, а также особенности рекламы и содержания проектной
декларации Федеральный Закон №214 "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации".
В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной
сфере. Федеральный закон «О содействии развитию и повышению
эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 №
225-ФЗ, который предусматривает создание на базе АО «АИЖК» единого
института развития в жилищной сфере, подписан Президентом Российской
Федерации Владимиром Путиным.
Единый институт развития в жилищной сфере наделен управленческими
функциями в отношении Фонда РЖС, некоммерческих организаций, созданных
единым институтом развития, дочерних хозяйственных обществ, в том числе
обществ, являющихся кредитными организациями. Работа единого института
развития в жилищной сфере будет направлена на развитие ипотечного
жилищного кредитования и жилищного строительства, разработку и внедрение
механизмов для повышения инвестиционной привлекательности жилищной
сферы, развитие рынка ипотечных бумаг и иных финансовых инструментов.
Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию
рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения
готового жилья как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. В
большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только
основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической
24
деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные
структуры.
В России государственная поддержка граждан, не располагающих
достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных
банковских условиях, может быть организована через систему предоставления
безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного
кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Система
софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства,
при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры
приходилось бы - 30%, на долю государственной субсидии в среднем -20-50% и
на ипотечный кредит -20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для
граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного
вложения средств. Вместе с тем структура привлекаемых банками средств
сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее
время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым
ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет),
необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне
сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных
средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной
низкой активности банков в области жилищного кредитования. Современная
государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на
нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на
решении жилищных проблем основной части работающего населения,
располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в
собственности в результате бесплатной приватизации.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание
соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы
обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
1.4.Современное состояние рынка ипотечного кредитования
События конца предыдущего года: общая экономическая нестабильность
и резкое повышение ключевой ставки до 17% задали 2015 году основную
задачу – выжить. Всеобщими условиями Правительства и участников рынка
падение по сравнению с радужным 2014 годом составило всего 36,7%:на 1
25
декабря 2015 года было выдано 997млрд. рублей, а на 1 декабря 2014 года-
1576млрд. рублей. Однако текущий объем выдачи все же превысил показатель
2012 года на 7%, когда ипотека оправилась от кризиса 2009-2010гг. и начала
свое возраждение. Тем не менее, несмотря на то, что пессимистичные прогнозы
не сбылись, радоваться преждевременно. Однозначно можно сказать, что 2015
13
Бочаров В.В.Комплексный финансовый анализ. - СПБ.: Питер,2007.-С. 118-122.
год стал переворотным в ипотечном кредитовании. Вспомним основные
события.
Первое – существенное сокращение кредиторов. Начавшаяся в 2012 году
«чистка» банковского сектора, к 2015 году ускорилась. Количество отозванных
лицензий составило в 2012 г.-28, в 2013 г.- 46, в 2014 г.- 87 и в 2015 г.-93.
«Несомненно, данная мера существенно оздоровила банковский сектор и
навела определенный порядок, но не стоит отрицать, что и выбор у
потенциальных заемщиков сузился, - говорит Мария Литинецкая,
управляющий партнер «Метриум Групп».- особенно в регионах, где количество
кредитных организаций может составлять 1-5 банков на населенный пункт.
Таким образом, по данным ЦБ, на 1 июля 2015 количество банков, выдающих
ипотечные кредиты, составило 572, что на 11% меньше, чем в прошлом году. И
это без учета отозванных лицензий во втором полугодии».
На сегодняшний день свыше 85% выданных ипотечных кредитов
приходится на 5 крупнейших банков – Сбербанк России, ВТБ24, Газпромбанк,
Россельхозбанк и « Дельта Кредит». К лидерам рынка также можно отнести
банки, участвующие в программе с господдержкой - всего 37 участников.
Вывод напрашивается сам собой: с ипотечного рынка уходят
непрофессиональные игроки (небольшие банки и ипотечные компании),
остаются крупнейшие, имеющие большой запас ликвидности, собственные
источники фондирования, накопившие опыт и собравшие
высококвалифициронных специалистов. Между участниками будет
26
усиливаться конкуренция в борьбе за клиента, в том числе и за счет качества
оказываемых услуг.
Второе событие – ипотека из обычного банковского продукта
превратилась в социально-экономический проект, поддерживаемый
государством. «Впервые со времен СССР государство непосредственно
вмешалось в рыночные механизмы напрямую, отмечает Мария Литинецкая.-
Ранее правительство лишь формировало правовое поле, в котором существуют
банки, контролировало исполнение законов и давало рекомендации, например,
неоднократные заявления кандидатов в Президенты о том, что «ставка по
ипотеке должна быть приближена к европейской и составлять не более 6-8%
годовых».В 2015 году произошло непосредственное вмешательство путем
выделения бюджетных денег на субсидирование ставки по ипотеке с целью
поддержать как банковскую, так и строительную отрасль, а также все смежные
рынки, связанные с недвижимостью».
И это дало свой результат - было выдано более 170 тысяч ипотечных
кредитов на покупку квартир в новостройках. Таким образом, доля сделок с
господдержкой составила свыше 30% от всей выданной ипотеки в 2015 году.
Также, не без содействия и определенного давления государства, АИЖК была
запущена программа помощи ипотечным заемщикам (как валютным, так и
рублевым), попавшим в трудную финансовую ситуацию, однако, существенных
результатов она не принесла.
Третье событие - банки повышали доступность ипотеки за счет снижения
ставок и расширения базы аккредитованных объектов, но при этом ужесточили
отбор потенциальных заемщиков. Только в ноябре 2015 года не менее 10
банков снизили свои ставки на 0,4-1,5 п.п. Однако на фоне снижения объема
выдачи, банки не спешили раздавать кредиты всем желающим, одобрение
получала лишь каждая десятая заявка. Жесткий отбор позволил предотвратить
резкий рост просроченной задолженности по ипотеке в связи со снижением
реальных доходов заемщиков, в отличие от беззалоговых кредитов, где
требования к клиентам были более лояльными. Таким образом, общая
27
просроченная задолженность по ипотеке выросла за 11 месяцев на 34,7% и
составила рекордные 5,42%, а просрочка свыше 90дней достигла 2.9% всей
задолженности по ипотечным кредитам, в то время как по другим кредитам
доля просроченной на 90 и более дней задолженности достигла рекордных
15.4% (по данным АИЖК).
«Однако даже такой подход не может гарантировать сохранения качества
портфеля в дальнейшем, так как и добросовестные заемщики не защищены от
снижения своих доходов, которые мы наблюдаем в результате обесценивания
рубля , и потому рост неплатежей скорее всего продолжится, считает Мария
Литинецкая. с 1 октября 2015 года вступил в силу давно обсуждаемый «Закон о
банкротстве физических лиц».Известно, что воспользоваться этой процедурой
«поспешили» не сами заемщики, а их кредиторы, которые подали исковые
заявления о признании банкротами безнадежных неплательщиков. Но так как
на начало 2016 года ни по одному делу решений еще не вынесено, то о
воздействии банкротств физических лиц на ипотечный рынок говорить пока
рано».
В результате всех этих событий складывается следующая «картина»
рынка. Средневзвешенная ставка по кредитам по итогам года составила 13.44%,
что выше на 1.07 п.п. аналогичного показателя прошлого года.
В новостройках ставки по программе субсидирования варьировались в
пределах 9.9-12% годовых, на вторичном рынке- 12.25-14% у ведущих игроков,
в то время как в начале года ставки на обоих рынках находились в диапазоне
17-35%. Средний срок кредитования составил 14.5 лет, что на 4 месяца короче,
чем в прошлом году, то есть сохраняется тенденция сокращения сроков
кредитования. Средний размер взятого займа составил 1.64 млн. рублей, что
ниже прошлогоднего всего на 66 тыс. рублей. Фактически, показатели ипотеки
к концу года не совершили резких скачков.
Таким образом, по мнению экспертов «Метриум Групп», в 2015 году
ипотека стала реальным «двигателем торговли». В 2013 и 2014 годах доля
28
ипотеки в регистрируемых сделках колебалась от 16% до 30% ( в отдельные
месяцы), а среднегодовые значения составляли 23% и 26% соответственно.
На фоне снижения общего объема сделок в 2015 году доля ипотеки стабильно
держалась на уровне 30%, а в отдельные месяцы с ее участием было заключено
более 35% от всех зарегистрированных переходов прав собственности.
По сегментам недвижимости доли ипотечных сделок распределились
следующим образом. В массовом сегменте Московской области среднегодовая
доля ипотеки составило 68.5%, с учетом падения в начале года и уверенного
роста со второй его половины. В итоге уступила показателю прошлого года
всего на 1.5п.п. В новостройках Новой Москвы в этом же сегменте доля
ипотеки составила 48%, потеряв от прошлого года порядка 5 п.п. Удивительно,
что в самой Москве среднегодовая доля ипотеки в массовом сегменте достигла
55%, за счет выхода новых проектов, попавших под условия программы
субсидирования ставки, и естественно, ставших весьма привлекательными и
доступными, в том числе за счет ипотеки, против 28% в 2014 году. В
московских апартаментах, не подпадающих под программу господдержки, доля
ипотеки составила 20%, и этот показатель стабилен уже второй год подряд.
До 1 марта 2016 года пока еще можно подать заявку на программу с
господдержкой, на текущей момент о дальнейшей судьбе программы до сих
пор не ясно. Министерства, курирующие этот проект, спорят о
целесообразности продления ее действия: Минфин считает, что программу
надо закрывать в назначенный срок и поддерживать рынок другими способами,
а Минстрой наоборот уверен, что программу надо продлить. Данный вопрос
Правительство будет обсуждать в феврале-марте. Однако некоторые участники
рынка еще в конце 2015 и уже в начале 2016 года объявили о повышении
ипотечных ставок по своим стандартным продуктам на 0.45-1 п.п.
«В целом, все факторы говорят о том, что 2016 год не будет легким для
отрасли в целом, и новости о банкротстве застройщиков и закрытии ипотечных
программ, какими- либо банками еще впереди, - резюмирует Мария
Литинецкая.- К тому же АИЖК уже объявило о закрытии программы
29
рефинансирования розничных кредитов, что скажется на сокращении
количество кредиторов. Рост выдачи ипотечных кредитов если и будет
наблюдаться, то только по сравнению с просевшим 2015 годом, а вот
показателей 2014 года рынок достигнет еще не скоро»14
14
http://mosnovostroy.ru/articles/trends/32640.html
ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКИХ
КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ
2.1 . Общая характеристика ПАО «Сбербанк России»
Сберегательный банк РФ создан на акционерной основе. Его основной
учредитель - Центробанк России. Сбербанк РФ является юридическим лицом и
со всеми своими учреждениями составляет единую систему банков РФ.
Организационная структура Сбербанка определяется тремя основными
моментами - чрезвычайно развитой филиальной сетью, структурой управления
банком, структурой его функциональных подразделений и служб. Главное
назначение органов управления - обеспечить эффективное руководство
коммерческой деятельностью Сбербанка с целью реализации его основных
функций в рыночной экономике.
Приоритетными направлениями деятельности Банка являются:
30
Операции с корпоративными клиентами: обслуживание расчетных и
текущих счетов, открытие депозитов, предоставление финансирования, выдача
гарантий, обслуживание экспортно-импортных операций, инкассация,
конверсионные услуги, денежные переводы в пользу юридических лиц.
Операции с розничными клиентами: принятие средств во вклады и
ценные бумаги Банка, кредитование, обслуживание банковских карт, операции
с драгоценными металлами, купля-продажа иностранной валюты, платежи,
денежные переводы, хранение ценностей.
Операции на финансовых рынках: с ценными бумагами, производными
финансовыми инструментами, иностранной валютой; размещение и
привлечение средств на межбанковском рынке и рынках капитала.
Банк работает на основании Генеральной лицензии на осуществление
банковских операций № 1481, выданной Банком России 11 августа 2015 года.
Кроме того, Сбербанк имеет лицензии на осуществление банковских операций
на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов, другие
операции с драгоценными металлами, лицензии профессионального участника
рынка ценных бумаг на ведение брокерской, дилерской, депозитарной
деятельности, а также на деятельность по управлению ценными бумагами
(Приложение 2).
Главной стратегической задачей на ближайший период является
динамическое развитие банка и выход на качественно новый уровень с учетом
стандартов Базельского комитета по банковскому надзору. Стратегия развития
банка основывается на составляющих, которые в комплексе обеспечат
укрепление финансового и экономического положения банка и сохранение
доверия к нему со стороны клиентов.
Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений
и филиалов. Перед банком встала задача эффективного управления
привлекаемыми ресурсами. Концепция подчеркивала приоритетность участия
банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления
денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, участия в
крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.
Изучая данную тему необходимо отметить, что Поволжский банк,
31
развивая свою деятельность в регионе, является - один из крупнейших банков
Сбербанка в регионах РФ, осуществляющий свою деятельность на территории
трех субъектов России. Филиальная сеть Сбербанка в Ростове-на-Дону
позволяет жителям любого района города не тратить лишнее время, желают
они получить кредит в Сбербанке или сделать вклад. Филиальная сеть
Сбербанка в Ростове - самая крупная среди всех банков региона.
По форме организации Сбербанк России создан в форме
Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в соответствии с ФЗ РФ
«О банках и банковской деятельности», осуществляющий свою деятельность на
основе законов РФ, нормативных документов Центрального банка и устава
Сбербанка России.
6
Коммерческий банк ПАО «Сбербанк России» – один из
наиболее значимых финансовых институтов Центральной и Восточной Европы,
крупнейший банк Российской Федерации и СНГ. Основанный в 1841 г. На
сегодняшний день он - современный универсальный банк, удовлетворяющий
потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг.
Сбербанк России создан с целью привлечения временно свободных денежных
средств населения и предприятий, и их эффективного размещения на условиях
возвратности, платности, срочности, в интересах вкладчиков банка и в
интересах развития народного хозяйства. Сбербанк занимает крупнейшую
долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской
экономики.
Основным акционером и учредителем Сбербанка России является
Центральный банк Российской Федерации, который владеет 50% уставного
капитала плюс одна голосующая акция. Другими акционерами Банка являются
международные и российские инвесторы.
Сбербанк является первым банком в России по размеру активов. На конец
2014 года его активы составили более 8628 млрд. рублей за 2015 год
увеличились почти на 2 трлн.. руб. или 22,5% и составили 10,5 трлн. руб. В
декабре активы увеличились на 577 млрд. руб. или 5,8%, это более четверти
банковской системы России (27%), а доля в банковском капитале находится на
уровне 30% (1 ноября 2014 г.). По данным в 2013 году Сбербанк занял 43-е
место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших
банков мира.
7
Основными источниками базового капитала банковской Группы ОАО
6
Приложение 3
7
журнала The Banker 2011 год