52
Стоимость ипотечного кредита - это средства, которые заемщик
выплачивает за предоставленный ему кредит.
Стоимость кредита зависит от суммы кредита и величины расходов,
которые несет заемщик при привлечении кредита
15
.
Таким образом, стоимость кредита может быть рассчитана исходя из
стоимостных параметров: величины расходов, которые несет заемщик
при привлечении кредита и первоначальной суммы кредита.
В итоге, стоимость ипотечного кредита рассчитывается по следующей
формуле:
Стоимость ИК=(Расходы, которые несет заемщик припривлечении
ипотечного кредита/ Сумма ипотечного кредита)X100%,
Стоимость ипотечного кредита выражается в процентах.
Данный критерий показывает величину обязательных выплат на единицу
полученного ипотечного кредита
16
.
Для того чтобы определить оптимальную величину стоимости ипотеки
необходимо проанализировать факторы, которые оказывают влияние на
стоимость ипотечного кредита. К таким факторам, прежде всего,
относятся процентная ставка по ипотечному кредиту, срок кредитования,
график погашения кредита, а также порядок погашения ипотеки
(ежемесячное или годовое погашения кредита).
Размер ипотечного кредита не влияет на стоимость ипотечного кредита:
при увеличении или уменьшение суммы по кредиту при прочих равных
условиях как при дифференцированных платежах, та как при
аннуитетной схеме погашения кредита стоимость кредита остается
неизменной.
Это подтверждают следующие расчеты (Приложение 1).
Таким образом, стоимость ипотечного кредита рассчитывается по
формуле:
Стоимость ИК=(2 846548,95/1500 000)*100%=189,77%
53
А теперь рассмотрим аналогичную схему при увеличении суммы кредита
до 4 млн. рублей.
Стоимость ИК=(7590794,54/4 000 000)*100%=189,77%
Таким образом, данные выше приведенных таблиц подтверждают вывод
о том, что размер ипотечного кредита не влияет на стоимость кредита как
при сумме кредита в 1 500 000 руб.(189,77%), так и при сумме кредита на
4 000 000 руб.-189,77%
В данном параграфе рассмотрим по отдельности влияние на величину
стоимости ипотечного кредита таких факторов как процентная ставка по
кредиту и срок кредитования
17
.
15
Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит.- М.:Экономикс,2007-С.46-48
16
Иванова Е.И. Оценка стоимости недвижимости. - М.:ИНФРА-М,2007-С.190-192
17
Косарев Н.Б.Основы ипотечного кредитования-М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.-С. 132-134
1.Процентная ставка по ипотечному кредиту.
Конечно же, процентная ставка по ипотечному кредиту оказывает значительное
влияние на стоимость ипотеки.
Годовая процентная ставка зависит от предложения кредитных продуктов на
рынке банковских услуг.
Структура реальной годовой процентной ставки по кредиту=реальная
процентная ставка+примия за риск банка в зависимости от заемщика
Рассмотрим несколько примеров изменения процентной ставки (на основе
данных Приложения 2).
54
Таблица 2.1
Изменения процентной ставки по ипотечному кредиту
Процентная ставка по
ипотечному кредиту,%
Срок кредитования, лет
Стоимость ипотечного
кредита, %
13,25
20
185.46
13,5
20
198.77
13,75
20
194.1
Таким образом, исходя из данных таблицы, можно рассчитать стоимость
ипотечного кредита. Данная величина при сумме ипотечного кредита, равного
1.5 млн. рублей, при сроке кредитования-20 лет и процентная ставка-13.5%
будет рассчитываться по формуле:
Стоимость ИК=(2846548.95/1 500 000)*100%=198.77%
То есть расходы, связанные с привлечением каждого рубля ипотечного кредита,
обойдутся заемщику в 1.9 рубля.
А при увеличении процентной ставки на 0.25% и, следовательно, равной
13.75% притом же сроке кредитования и сумме ипотечного кредита расчет
ипотечной постоянной выглядит следующим образом:
Стоимость ИК=(2911459.94/1 500 000)*100%=194.1%.Таким образом,
стоимость ипотечного кредита равна 194.1%.При данной процентной ставке
расходы, связанные с привлечением кредита, обойдутся заемщику в 1,94 рубля
с каждого рубля ипотечного кредита, то есть он переплатит кредит почти в 2
раза. Это не выгодно для заемщика.
Также при прочих равных условиях ипотечного кредитования: неизменной
сумме ипотечного кредита и сроке привлечения кредитных ресурсов, но при
процентной ставке, равной 13.25%, стоимость ипотечного кредита
рассчитывается по формуле:
Стоимость ИК= (2 781 951.94/1 500 000)*100%=185.46%
55
Исходя из данных расчетов можно сделать вывод о том, что расходы,
связанные с привлечением каждого рубля ипотечного кредита, составили для
заемщика 1.85 рублей, тем самым они снизились на 6 копеек по сравнению с
процентной ставкой кредита 13.5%, а в общем, расходы, связанные с
привлечением кредита, сократились на 64 597 рублей(2846548.95 руб.-
2781951.94 руб.).
Таким образом, на основании выше изложенных данных можно сказать, что
стоимость ипотечного кредита находится в прямо пропорциональной
зависимости от процентной ставки по ипотечному кредиту: при увеличении
процентной ставки по ипотечному кредиту стоимость ипотеки увеличивается,
и, наоборот, при падении процентной ставки по кредиту стоимость ипотечного
кредита снижается.
Рассмотрим следующий немаловажный фактор, влияющий на стоимость
ипотечного кредитования. Таковым фактором является срок кредитования.
2.Срок кредитования
Чем больше срок кредитования, тем больше риск, поэтому долгосрочные
кредиты дороже краткосрочных.
Срок ипотечного кредита может составлять от 5 до 30 лет. Как правило,
ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста
заемщика (на сегодня это 55лет для женщин и 60 лет для женщин).
Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью
его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше
величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока
ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и
стоимости этого жилья
18
.
18Щетинин
Я.В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании.М:БДЦ-Пресс,2008.С.68-71.
Проанализируем влияние срока кредитования на стоимость ипотечного
кредита.
Таблица 2.2
56
Изменения срока кредитования по ипотечному кредиту
Срок кредитования, лет
Процентная ставка по
кредиту, %
Стоимость ипотечного
кредита,%
10
13.5
82.73
20
13.75
194.1
30
14
326.55
Стоимость ИК=(4898287.46/1 500 000)*100%=326.55%
На основе проведенных расчетов можно сделать вывод о том, что с
увеличением срока привлечения кредитных ресурсов стоимость ипотечного
кредита также увеличивается, но при этом уменьшаются годовые выплаты
кредитору и, наоборот, со снижением срока кредитования стоимость кредита
снижается при измененной процентной ставке по ипотечному кредиту
(Приложения3).
К примеру, при сроке кредитования равном 20 лет, процентной ставке- 13.75%
стоимость кредита рассчитывается следующим образом:
Стоимость ИК=(2911459.94/1 500 000)*100%=194.1%
Таким образом, каждый привлеченный рубль ипотечного кредита обойдется
заемщику в 1.94 рубля.
А при росте срока привлечения кредитных ресурсов на 10 лет, что составило 30
лет, стоимость ипотеки составила 326.55%, то есть расходы заемщика,
связанные с привлечением кредита составят3.27 рубля за каждый рубль
ипотечного кредита.
Также выше проведенные расчеты свидетельствуют о том, что стоимость
кредита также находится в прямо пропорциональной зависимости от срока
кредитования. С каждым увеличением срока привлечения ресурсов стоимость
кредита увеличивается на 132.45%(соответственно с каждым годом стоимость
кредита изменяется на 13.25%).
57
3.4.Анализ графика погашения и порядка погашения ипотечного кредита
на примере ПАО «Сбербанк России».
Рассмотрим следующие такие значимые факторы как график погашения
кредита и порядок погашения кредита, которые играют немаловажную роль в
оценке стоимости ипотечного кредитования, так как влияют на его величину.
1. График погашения ипотечного кредита
График погашения кредита и уплаты процентов - часть кредитного
соглашения, заключенного между Банком и Клиентом, определяющая
порядок и сроки погашения основного долга, процентов и прочих платежей
по кредитному соглашению.
График погашения кредита является важным фактором, влияющим на
стоимость ипотечного кредита, так как в зависимости от того, будет ли это
схема дифференцированных платежей (сложных процентов) или
аннуитетных платежей, каждый раз стоимость кредита будет различной.
Поэтому необходимо проследить за изменениями стоимости кредита,
происходящими при использовании различных схем погашения кредита.
Обычно при погашении ипотечного кредита используют одну из двух
схем погашения кредит: сложные проценты или аннуитетные платежи.
Сейчас, ПАО «Сбербанк России» применяет только аннуитетные схемы
платежа.
Рассмотрим более подробно эти схемы погашения:
Диффенцированный график погашения ипотечного кредита - график
погашения ипотечного кредита и уплаты процентов, построенный таким
образом, чтобы основной долг по кредиту погашался равными долями, а
проценты за кредит начисляются на оставшуюся сумму основного долга
19
.
Пример:
Пусть заемщик берет кредитов банке в размере1,5млн.рублей под 13,75%
Годовых сроком на 20 лет. График погашения – дифференцированный,
погашение происходит ежегодно.
Порядок расчета следующий ( Приложение3):
58
1. Опред еляется процентная ставка за интервал начисления путем
деления годовой процентной ставки по кредиту на количество интервалов
начисления в году. В нашем случае годовая процентная ставка составит
13.75/1= 13,75%
2. Сумма основного долга, то есть сумма ипотечного кредита делится
на количество интервалов начисления и уплаты процентов за весь период
пользования кредитов:
Сумма основного долга= Сумма ипотечного кредита/количество
периодов начисления процентов (14)
Сумма основного долга = 1500 /20=75 000 рублей – за год
3.Рассчитываем проценты к уплате за первый интервал пользования
ипотечным кредитом: путем умножения суммы кредита на рассчитанную п.1
процентную ставку:
Проценты к уплате = оставшаяся сумма кредита/процентная ставка по
кредиту ипотечному кредиту (15)
Проценты к уплате =1500 000*0,1375=206 250 рублей – за 1-ый год.
19Симонов Ю.С.Жилищный кредит (ипотека), - М.:ИНФРА-М,2007, - С.78-81
Затем из суммы кредита вычитаем сумму основного долга за один период
начисления. На оставшуюся сумму начисляем проценты.
Проценты к уплате = (1500 000-75 000)*0,1375 = 1 425 000*0,1375 =
195937, 5 -за 2-ой год
Проценты к уплате = (1425 000-75 000)*0,1375 = 1350 000*0,1375 =
185 625 рублей – за 3-ий год.
4. Определяем сумму к уплате сложением суммы основного долга и
процентов к уплате:
Сумма к уплате = Сумма основного долга + Проценты к уплате (16)
75 000+206 250 =281 250 рублей – за 1-ый год
75 000+195937,5 = 270937,5 рублей - за 2-ой год
59
75 000+185 625 = 260 625 рублей – за 3-й год
Конечные расчеты приведены в табл.2.3
Таблица2.3
Дифференцированный график погашения ипотечного кредита
№
Платеж по
основному
долгу
Платеж по
процентам
Общая сумма
платежа
1
75000
206250
281250
2
75000
195938
270938
3
75000
185625
260625
4
75000
175313
250313
5
75000
165000
240000
6
75000
154688
229688
7
75000
144375
219375
8
75000
134063
209063
9
75000
123750
198750
10
75000
113438
188438
11
75000
103125
178125
12
75000
92813
167813
13
75000
82500
157500
14
75000
72188
147188
15
75000
61875
136875
16
75000
51563
126563
17
75000
41250
116250
18
75000
30938
105938
19
75000
20625
95625
20
75000
10313
85313
ИТОГО:
1500 000
2165625
3665625
Таким образом, стоимость ипотечного кредита при дифференцированных
платежах будет равна 144,38%.
60
Обобщим проведенные данные в следующей таблице.
Таблица 2.4
Изменения стоимости ипотечного кредита при дифференцированном
графике погашения кредита
Процентная ставка по
Ипотечному кредиту,%
Срок кредитования, лет
Стоимость ипотечного
Кредита,%
13,75
20
144,38
13,5
10
74,25
Недостатки дифференцированного платежа:
Приблизительно две трети процентов заемщику приходится платить в первую
половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем
например через 5 или более лет, ведь инфляция велика, и объективных
признаков ее снижения в обозримом будущем нет;
1) кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк
оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента
« потянуть» первые платежи.
Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством.
Благодаря « совместным усилиями» падающих процентов и инфляции (а у
многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиты
становятся все менее обременительным, и к концу срока фактически снижаются
в разы
20
. Теперь рассмотрим аннуитетный график погашения ипотечного
кредита.
20 Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.; БДЦ-Пресс,2007.- С.140-142.
Аннуитетный график погашения ипотечного кредита – график погашения
кредита и уплаты процентов, содержащий равные друг другу платежи,
выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет возврата
основного долга и уплаты процентов, и прочих платежей согласно кредитному
соглашению
21
.
Пример:
Пусть заемщик берет кредит в банке в размере 1,5млн. рублей под 13,75%
годовых сроком на 20 лет. График погашения – аннуитетный, ежегодно.
Так как график погашения кредита ежегодный, то процентная ставка равна
13,75%.
Порядок расчетов следующий (Приложение1):
61
1.Определяется размер аннуитета (сумма к уплате) по формуле:
А = ∑ ипотечного кредита* ((1+i)
n
*i)/(( 1+i)
n _ 1)),
(17)
где i – процентная ставка за интервал начисления,%
n – количество интервалов начисления, лет.
В нашем примере
А = 1500 000* ((1+0,1375)
20
* 0,1375)/ ((1+ 0,1375)
20
– 1) = 223 278,2рублей
Таким образом, заемщик будет выплачивать ежегодно в течение 25 лет
223 278,2 рублей.
2.Определим состав данной суммы. Вычислим размер начисленных
процентов.
Проценты к уплате = Оставшаяся сумма ипотечного кредита* процентная
ставка по кредиту (18)
Проценты к уплате = 1500 000* 0,1375 = 206 250 рублей – за 1-ый год
Проценты к уплате = (1500 000- 17028,2)*0.1375 = 1 482 971,8*0,1375 =
203 908,62 рублей – за 2-ой год.
21
Симонов Ю.С.Жилищный кредит (ипотека). – М.; ИНФРА-М.,2007. –С.80-82
Проценты к уплате = ( 1 482 971,8-*19 369,58)*0,1375 = 463 602,22*0,1375=
201 245,31 рублей – за 3-й год.
3.Сумма основного долга определяется как разность между размером
аннуитетного платежа и процентов к уплате:
Сумма основного долга = Сумма к уплате (А) – Проценты к уплате (19)
Сумма основного долга = 223 278,2 – 206 250 = 17 028,2 рублей – за 1-й год
Сумма основного долга = 223 278,2- 203 908,62 = 19 369,58 рублей – за 2-й год
Сумма основного долга = 223 278,2 -201 245,31 = 22 032,89 рублей - за 3-й год
Конечные расчеты приведены в приложении1,таб.5.
Стоимость ипотечного кредита = (2911 459,94/1 500 000)*100% =194,1%
Таким образом, стоимость ипотечного кредита будет составлять 194,1%.
Обобщим проведенные данные в следующей таблице.
Таблица2.5