42
Рейтинг банков по количеству ипотечных кредитов в РФ за период 2013-
2014 гг. (штук)
№
п/п
Банк
Количество
выданных
ипотечных
кредитов
2014
Количество
выданных
ипотечных
кредитов
2013
Темп
прироста, %
1
СБ РФ
450687
356652
26,4
2
Банк ВТБ24
143364
108816
31,7
3
Газпромбанк
36931
31031
19,0
4
Дельта Кредит
10254
7886
30,0
5
Росбанк
8444
8515
-0,8
6
Примсоцбанк
3039
3625
-16,2
В таблице 4 представлен сравнительный анализ по объему выданных
ипотечных кредитов по итогам первого полугодия 2015 и 2014 годов. По
представленным данным видно, что Сбербанк РФ и ВТБ24 по итогам периода
выдали наибольшее количество ипотечных кредитов в общем объеме. Оба
банка улучшили свое положение на рынке ипотечного кредитования.
Однако увеличение количественных показателей ипотечного
кредитования в РФ не решает проблем возникающих в процессе данного вида
предоставляемых услуг населению.
Основные проблемы можно разделить на два направления – внутренние и
внешние. Так к внутренним проблемам относятся:
–затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в
кредитной организации. Если объектом залога является квартира и
собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило,
заявка в банке должна рассматриваться в течение 2-3 дней с момента
предоставления всех документов;
43
кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком
может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при
подаче заявки, а заемщик в итоге может отказывается от выбранного варианта,
тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно
уже потратил при подготовке пакета документов для банка;
Таблица 4
Рейтинг ипотечных банков по объему выданных кредитов в РФ за период
2014-2015 гг. по итогам первого полугодия.
Банк
Итоги 1 полугодия
2014, млн рублей
Итоги 1 полугодия
2015, млн рублей
Прирост,
%
1 Сбербанк
234 203
402 000
72
2 ВТБ 24
97 669
157 066
61
3 Газпромбанк
36 032
29 688
-18
4 Россельхозбанк
11 650
14 857
45
5 Дельта кредит
8 434
14 117
45
6 Банк Москвы
8 338
12 056
125
7 Росбанк
7 540
9 196
9
8 Связь-банк
6160
8426
1
9 Райффайзенбанк
6064
7190
5
10 Банк Санкт-
Петербург
5875
7714
31
–оплата услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера. Требуются
дополнительные средства и расходы. Стоимость услуг определяет каждое
агентство по-своему, в настоящее время средняя стоимость услуг по
оформлению ипотечных сделок варьируется от пятидесяти до ста тысяч
рублей.
– главным вопросом остается выбор объекта недвижимости. Порой спрос
на рынке недвижимости превышает предложения. К объектам недвижимости
предъявляются определённые требования. Так, например, в квартире не
должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40
44
процентов, некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником
могут выступать несовершеннолетние дети. Многие продавцы квартир или
других объектов не охотно соглашаются работать с ипотечными
программами.
2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ПАО
«Сбербанк России».
3.1 Экономическая характеристика объекта исследования.
Несмотря на то, что в 2014 году ипотечный рынок по известным
причинам пошел на спад, в2015 году, благодаря грамотной
государственной политике, предложившей пути решения проблемы,
ипотечного кредитование в России продолжило свое развитие. Согласно
данным статистике за 2014 год сегодня лишь 10% россиян владеют
собственным жильем, и только 1% граждан может позволить себе
приобрести жилую недвижимость самостоятельно без привлечения
заемных средств.
В данной ситуации ясно, что большинство россиян ищет пути решения
жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной
программой, как для населения, так и для государства. В условиях
нестабильной экономики 2014 и 2015 годов систем ипотечного
кредитования в России только набирает обороты, и совершенно
естественно, возникают различного рода проблемы развития
кредитования и ипотеки, которые необходимо оперативно решать. Но
прежде чем искать пути решения любой проблемы, необходимо сначала
найти причины ее возникновения.
В 2014 году эксперты попытались выявить проблемы развития
ипотечного кредитования в РФ, и найти пути оперативного решения, к
2015 году этот список пополнился. Итак, специалисты выяснили, что
45
ипотека в нашей стране развивается, но пока еще не заняла того места,
которое смогло бы помочь населению в решении жилищной проблемы.
По их мнению, происходит это по ряду причин, среди которых можно
выделить основные из них:
1.Низкая платежеспособность населения
2.Высокий уровень инфляции
3.Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией
4.Высокая стоимость ипотечных кредитов и процентной ставки по
кредиту.
5.Монополизация рынка кредитования
6.Недостаточное количество социальных ипотечных программ
7.Проблемы, связанные с миграционной политикой.
Рассмотрим каждую из этих проблем в частности и более подробно.
3.2.Пути совершенствования ипотечного кредитования.
Низкая платежеспособность населения:
Недостаточный уровень дохода населения, и вытекающая из этого,
низкая платежеспособность-это основные проблемы медленного развития
ипотеки в РФ. По оценкам Минэкономразвития РФ, произведенным в
период с марта 2014 по март 2015гг. даже на самых выгодных условиях
кредитования, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе
взять ипотеку. При этом в улучшении жилищных условий нуждаются
свыше 60% граждан.
Значительно ухудшаются положение «серые» зарплаты, но дело не
только в этом. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые
доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация
выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного
платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика. И желая
получить ипотечный кредит, многие заемщики указывают завышенные
46
доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с
невозможностью выплат по кредиту.
Чтобы быть способным вносить ежемесячным выплаты по ипотеке и
при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи,
семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-
3 раза.
Учитывая, что размер средней заработной платы в России в 2014 году
составлял850$, а в большинстве регионов этот показатель намного
меньше, то ипотечное кредитование для большинства жителей нашей
страны недоступно.
У данной проблемы нет иного пути решения, кроме как повышение
благосостояния граждан РФ.
Высокий уровень инфляции:
Не смотря на то, что в последние годы уровень инфляции в России значительно
снизился, на фоне стабильной экономики других развитых стран, он все еще
остается на достаточном высоком уровне, и лишает желать лучшего.
Нашему государству предстоит долгий путь, чтобы достичь стабильности в
экономике и постоянства в системе ипотечного кредитования. В результате
высокого уровня инфляции для банков стоимость привлечения средств не
снижается.
У кредитных организаций на фоне инфляционных проблем возникают другие
взаимосвязанные трудности:
С одной стороны, вкладчики из-за нестабильности экономики не хотят
рисковать своими деньгами, и не держат свои средства на депозитах,
ставки которых ниже инфляции
С другой стороны, доходы потенциальных клиентов банка растут
медленнее, чем уровень инфляции
С третьей стороны, из-за малого числа вкладчиков снижается уровень
услуг по ипотечному кредитованию.
47
Таким образом, ипотека развивается не как массовый продукт, а как
предложения лишь для отдельных категорий населения со стабильной
работой и высоким уровнем дохода. Путь решения - бороться с
инфляцией и повышать уровень экономики.
Нестабильная экономическая ситуация:
По сути, ипотека - это долгосрочный кредит, измеряющейся не годами или
месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, представляющие
гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10
до 30 лет.
Чтобы быть способными предложить столь длительные проекты, банкам
требуется некая гарантия экономической стабильности. Да и заемщики хотят
быть уверенными, что смогут выплачивать кредит в течение длительного
периода времени.
Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на
ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Сегодня доходы нашего
государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются,
подвергаясь резким изменениями в условиях мирового кризиса и введения или
снятия санкций. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о
финансовой стабильности в России.
Вследствие этого, представление долгосрочных ипотечных займов сопряжено
для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать
всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать
возможные потери высокими процентами ставками. А выплату высоких
процентов по кредиту, опять же, могут себе позволить лишь малый процент
граждан, которые к тому же защищены только государством и законом «Об
ипотеке». Путь решения данной проблемы развития ипотечного кредитования
заключается в стабильности экономической и политической ситуации стране.
Высокая стоимость ипотечных кредитов:
Из двух предыдущих причин недостаточного развития ипотеки в России,
вытекает еще одна, не менее важная, проблема жилищного кредитования в
48
нашей стране - это высокие процентные ставки по ипотеке. В 2013 году
средний процент по ипотеке составлял 13%, в 2014-15%, а в 2015 году
стоимость ипотечного кредитования взлетела до 20%. Переплата по ипотеке
при таких показателях будет очень большой и может доходить до 200%, если
заемщик оформит ссуду на 25-30 лет.
Снизить стоимость ипотеки, то есть уменьшить процентные ставки
финансовым учреждения не позволяет высокая стоимость привлечения
ресурсов-проценты по депозитам должны быть не меньше уровня инфляции,
чтобы вкладчикам было выгодно хранить денежные средства в банке.То есть та
же ситуация по кругу, о которой мы говорили, освещая проблему инфляции.
Соответственно с ростом процентов по депозиту, растут ставки и по жилищным
займам.
Правительство РФ в начале 2015 года предложила временные пути решения
проблемы: снижение ставки по ипотеке до 13% за счет государственного
субсидирования ипотечных кредитов, и рассматривается возможность
снижения ставки до 12 %.Однако это лишь временное решение, полностью
искоренить проблему поможет лишь существенное снижение темпов инфляции
в России.
Монополизация рынка кредитования:
К сожалению, до сих пор рынок первичного жилья непрозрачен. В России
очень мало строительных компаний, занимающихся возведением
многоквартирных жилых домов. Отсутствие здоровой конкуренции между
застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких
цен на жилую недвижимость. Руководители строительных компаний, желая
получить большую прибыль, лишают рядовых граждан возможности
приобрести жилье на первичном рынке.
В свою очередь, кредитные организации, которые предоставляют жилищные
займы, также напрямую зависит в разработке ипотечных программ от цен,
диктуемых монопольными строительными компаниями. Данную проблему
можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках. А цены
49
на жилье на первичном рынке автоматически снизится, когда рынок долевого
строительства перестанет быть монополизированным, когда у застройщиков
появится конкуренция.
Чтобы поддержать основание новых организаций, которые будут
специализироваться на строительстве жилых многоквартирных зданий,
необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного
направления бизнеса. Лишь тогда ипотека на первичном рынке станет дешевле
и привлекательнее для рядового населения нашей страны.
Недостаточное количество социальных ипотечных программ:
Ипотечные кредиты, помимо решения жилищной проблемы, являются
инструментов решения различных социальных задач. Правительство РФ
разработало целый ряд льготных ипотечных программ для военнослужащих,
молодых семей, работников полиции и МВД, молодых специалистов, ученых и
учителей, ипотека для многодетных семей, материнский капитал. Однако, как
показывает практика, большинство программ требует существенных доработок.
В скором времени государство должно разработать аналогичные программы
для молодых врачей и многодетных семей. Пока что эти социально
незащищенные категории граждан вынуждены оформлять ипотеку на общих
условиях.
Для населения программы льготного ипотечного кредитования,
безусловно, являются существенной помощью. А вот банки вовсе не
заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие займы не
являются для них рентабельными. Кредитные организации предлагают
льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство
компенсирует финансовые потери от льгот, предоставленных заемщику.
Поэтому данным категориям граждан остается надеяться только на
государственную поддержку.
27 ноября опубликованы изменения о сроках действия программы «Ипотека с
господдержкой» (постановления Правительство Российской Федерации № 1276
от 27 ноября 2015 года дополняет постановление Правительство Российской
50
Федерации от 13 марта 2015 г.№220 о порядке выделения субсидий из
федерального бюджета). Согласно этих изменений срок действия программы
продлен до 1 марта 2016 года
23
.
23http
://government.ru/media/files/VxWTgU3x70.pdf
Напомним, программа «Ипотека с государственной поддержкой» стартовала в
2015 году. Она представляет собой один из видов социального ипотечного
кредитования на приобретение квартир в строящемся жилье, в котором часть
расходов по выплате процентов государство берет на себя.
При этом заемщик необязательно должен относится к социальной категории
граждан (военнослужащие, молодые специалисты, многодетные семьи и т.д.)-
каждый имеет возможность оформить этот кредит. Программа не только
решает жилищные вопросы россиян, но и является драйвером роста для
строительной отрасли.
Новые изменения позволяют в качестве первоначального взноса
использовать любые жилищные сертификаты, средства материнского капитала,
субсидии от организаций. Предусмотрена возможность привлечения
нескольких созаемщиков или поручителей. Кредитования возможно и в
пенсионном периоде заемщиков.
Стоит отметить, что при этом продления сроков действия данной программы не
гарантирует продление сроков ее действия в банках. Банкам предложено
подавать заявки на участие в программе в следующем году.
Перечень участников программы, их требования к заемщикам, лимиты
кредитования в данных банках на следующий год еще не определены. Именно
поэтому стоит воспользоваться теми возможностями, которые есть сейчас.
Проблемы, связанные с миграционной политикой:
51
Займы на приобретение или строительство жилья пользуется все большей
популярностью, однако, не во всех регионах. В настоящее время можно
заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской
областях и в других регионах.
В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех
регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем
самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно и на ипотечное
кредитование в более развитых регионах.
А значит, высокие цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других
крупных городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость
ипотеки так резко отличается по регионам страны. Повышение уровня жизни в
регионах, развитие всех областей и выравнивание доходов, выделение
государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в
регионах могло бы привести к расширению географии повышенного спроса на
ипотечное кредитование.
Подводя итоги, можно сказать, что в России все еще много проблем,
мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного
кредитования- это комплексная задача, затрагивающая различные сферы
экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора,
развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы
оперативно не получится, для этого необходимо длительное время
24
.
Однако будущее жилищного кредитования в России выглядит довольно
оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства обязательно
дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет
выгодно и банкам, и широкому кругу населения. Будем надеяться на лучшее!
24http
://moezhile.ru/ipoteka/problem.html
3.3.Анализ стоимости ипотечного кредита на примере ПАО
«Сбербанк России»