15
Федеральные органы и субъекты власти с 2006 года повсеместно
снимают с себя ответственность за службы жилищно-коммунального
хозяйства. Контрольные функции и финансирование в основе своей перешли в
сторону муниципальных образований. Теперь на них легла нагрузка по
эксплуатации и управление жилищным фондом.
На органы местного самоуправления непосредственно возложено
решение следующих задач:
управление муниципальными жилыми домами,
помещениями (контроль за использованием и сохранностью
жилищного фонда, учет жилья, согласование переустройства и
перепланировки жилья, перевод жилых помещений в нежилые и
обратно, признание жилья непригодным для проживания);
управление специализированным жилищным фондом, в
том числе домами для беженцев и переселенцев, общежитиями,
служебным жильем, домами социального обслуживания,
маневровым фондом.
управление общим имуществом на праве собственника
помещений в многоквартирных домах.
Являются общей собственностью при доме: технические этажи;
подвалы: чердаки, лифты и шахты: оборудование сантехническое,
электрическое и т.д.; коридоры: лестничные площадки и лестницы, земля
вокруг дома и под домом.
Согласно процедуре межевания, придомовая земля может оформляться в
собственность, однако ее использование разрешено только по прямому
назначению, то есть запрещено возведение на ней временных и капитальных
конструкций без дополнительного согласования, в том числе гаражей.
Органы местной администрации уполномочены в создании условий для
эффективного управления домами многоквартирного типа, в частности:
16
предлагать равные условия для деятельности
управляющих организаций вне зависимости от организационных
форм;
обеспечивать по возможности бюджетные средства на
капитальный ремонт в управление дома;
проводить обучение граждан, осуществляющих
управление домом.
Управление домом многоквартирного типа обычно происходит по
договору с управляющей организацией, установленной в рамках открытого
конкурса или без его проведения, если конкурс признан определенной
комиссией несостоявшимся.
Муниципальные управляющие организации представляются по типу
службы заказчика, другого муниципального учреждения, специализированного
или многоотраслевого предприятия.
Жилые дома отданы в управление унитарным муниципальным
предприятиям по праву хозяйственного ведения или муниципальным
организациям в качестве оперативного управления. В данном случае
подписание договоров на обслуживание необязательно. Инженерная
инфраструктура и технологические фонды ЖКХ передаются муниципальному
учреждению с правом оперативного управления.
Службы заказчика имеют как хозяйственные, так и административные
функции. Городские районные службы заказчика формально подчинены главе
администрации, а некоторых местах — областной службе заказчика.
В городе используют территориальный или по-другому – отраслевой
принципы управления ЖКХ. В селе и других населенных пунктах работают
многоотраслевые комплексы жилищно-коммунального хозяйства по
поселенческому территориальному принципу. В последнем случае разделять
заказ и подряд не является целесообразным, так как существует конфликт
интересов – управление домом больше заинтересовано в минимальном
потреблении воды, тепла и других ресурсов – в то время, как поставщики и
17
производители – в увеличении их продаж. Это не исключает появления двух
предприятий: по управлению домом и поставкой ресурсов в открытые участки
в населенных пунктах.
Местное самоуправление, в качестве «единого заказчика», создает
подряды на обслуживание жилого фонда, ограничивает рамки платы
подрядчикам за обслуживание. Подрядные организации конкурируют, что
способствует снижению тарифов.
Органы местной администрации должны каждый год проводить общее
собрание собственников жилья, чтобы ими было принято решение о способе
управления жилым домом или же для подтверждения права на управление
управляющей компании, выбранной органами местного самоуправления.
Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру. Управление
домом определяет местное самоуправление до тех пор пока больше половины
собственников не получили данные свидетельства и не провели собрание.
Жители имеют право поручить управляющей компании заключить договор с
местным самоуправлением о взаимодействии.
Однако в случае если собственники не могут определиться с выбором,
то местное самоуправление на основе проведения конкурса само назначает
управляющую компанию.
Дома многоквартирного типа обычно не имеют единого собственника и
расположены в ведении жилищной организации. Выделяют также
муниципальное жилье, которое числится на балансе городской казны и
управления жилищно-коммунального хозяйства. Местная администрация имеет
право заключить договор с управляющей компанией на управление
муниципальным жилищным фондом, как и другие жители.
18
1.3 Законодательные основы управления сферой жилищно-
коммунального хозяйства
Определенная система общественных отношений, получившие в
юридической литературе и законодательстве термин «жилищные отношения»,
являются предметом правового и нормативного регулирования в жилищно-
коммунальном хозяйстве. Также к нему относится совокупность норм и
стандартов предоставления коммунальных и жилищных услуг [12].
Реформа жилищно-коммунального хозяйства началась 24 декабря 1992
года с принятия закона «Об основах федеральной жилищной политики», в
котором впервые были заложены принципы перехода сферы ЖКХ на
самоокупаемость [13].
Согласно конституционному распределению полномочий между
разными уровнями власти и основными векторами федеральной жилищной
политики, на уровне государства было принято за прошедшие годы более 40
законодательных и нормативных актов, проясняющих нормативное и правовое
обеспечение преобразований в жилищно-коммунальной сфере.
Главными нормативными документами являются следующие:
Гражданский кодекс РФ - определяет правовое положение участников
гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления
права собственности и других вещных и интеллектуальных прав; регулирует
отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с
управлением ими, договорные и иные обязательства, а также другие
имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на
равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.
Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений
являются граждане и юридические лица, а также в них могут участвовать
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные
образования [14].
19
Жилищный кодекс РФ - кодифицированный нормативный акт,
регулирующий отношения, связанные с жилыми и нежилыми помещениями, их
использованием, жилищными правами граждан Российской Федерации [15];
Федеральный закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (1992
г.) Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления
приватизации государственного и муниципального жилищного фонда
социального использования на территории Российской Федерации, определяет
правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений
собственности на жилище. Бесплатная приватизация жилых помещений
является бессрочной. Ограничение срока бесплатной приватизации отменено
Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ [16];
В 1996 году принимается Закон РФ “О товариществах собственников
жилья”. Появление товариществ собственников жилья стало одним из
основных элементов правовой защиты собственников жилья, создал
возможность влияния граждан на качество и стоимость услуг, привлекать
источники дополнительного финансирования, ремонта и содержания жилого
фонда [17].
Важной частью нормативно-правовой базы жилищно-коммунальной
сферы явились нормативы и стандарты.
Стандарты и нормативы поставки коммунальных и жилищных услуг –
обязательные к исполнению представителю организации услуг -установка,
поддержание и сохранение потребительских характеристик. Включены сюда
также требования устойчивости и надежности функционирования инженерных
коммуникаций и структуры в целом, безопасных условий проживания и
экологичности окружающей среды, выражаемые в количественных показателях
и установленные органом исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или федеральным органом исполнительной власти [18].
Стандарты предоставления коммунальных услуг содержат список,
периодичность и объем по ремонту и содержанию придомовой территории и
пространств общего пользования жилого дома. Существуют разные стандарты,
20
они вирируются в зависимости от периодичности и объема работ, а также от
используемого при данных работах материалах и оборудования:
Стандарт безопасного проживания или минимальный стандарт – это
указанной группе относятся работы, служащие обеспечению безопасности
проживания в конкретном жилом доме. Они необходимы для исполнения в
обязательном порядке. Данный стандарт регулирует минимальные требования к
техническому обслуживанию жилья и качеству текущего ремонта -
обеспечивает эксплуатацию без аварий и выполняет только работы, связанные с
безотказностью и надежность инженерного оборудования и других
конструкций.
Стандарт удовлетворительного обслуживания (удовлетворительный
стандарт) - этой группой характеризуются те работы, которые связаны с
нормальным жизнеобеспечением зданий, что означает – ремонт и содержание
элементов конструкций и систем инженерных коммуникаций жилого дома,
которые обеспечивают полноценное проживание. В обычном случае данные
работы связываются с надежным функционалом систем инженерии и
безаварийной эксплуатацией дома и в принципе определяют низкие (около 25%
ниже норматива) требования качественного текущего ремонта и технически
обслуживания жилого фонда. Стоит отметить, что здесь отсутствие выполнения
отдельного вида работ не связано с жизнеобеспечением проживания граждан и
их безопасностью. Работы проводятся по мере налаживания необходимого
уровня финансовой составляющей организации с перспективой ожидаемого
экономического роста с возможностью перехода к другому уровню стандартов
услуг.
Оптимальный (базовый) стандарт – к категории услуг эксплуатации
относят работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилого
фонда, соответствующие требованиям нормативов в действующих
нормативных документах. Здесь должен выполняться весь объем необходимых
работ, а также соблюдается качество и заложенная периодичность услуг.
21
Существует, конечно, и повышенный стандарт (или по-другому –
стандарт комфортного проживания). Указанная группа включает в себя помимо
выполнения всех видов работ по техническому обслуживанию жилищного
фонда и текущий ремонт, соответствует характеристикам предыдущей группы,
но и содержит дополнительные работы, необходимые для повышенного уровня
комфорта проживания. При современном состоянии ограничения финансовой
составляющей ресурсных организаций и уровень платежеспособности жителей
четвертый (повышенный) стандарт эксплуатации не способен осуществляться в
зданиях муниципальной и государственной собственности. Указанный стандарт
эксплуатации имеет место быть в домах, относящихся к частной собственности.
Предприятия, предоставляющие услуги по текущему ремонту и
содержанию общего имущества жилых домов при составлении договоров
обязаны учитывать установленные нормативы и требования при определении
перечня, периодичности и состава работ.
В завершение главы, проанализировав теоретическую и
законодательную базу сферы ЖКХ, мы можем сделать следующие выводы.
Главная функция жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране – это
обеспечение процессов жизнедеятельности граждан. Существует ряд законов,
на которые опираются органы исполнительной власти и контролирующие
органы в процессе управления региональным жилищным фондом. Конечным
потребителем услуг выступают заказчики – собственники жилых и
производственных помещений. Задача муниципальных образований состоит в
том, чтобы обеспечить выбор и нормальное функционирование управляющих
компаний. Стремление к обслуживанию повышенного комфорта должно
является приоритетной задачей в деятельности предприятий-поставщиков
жилищно-коммунальных услуг.
22
Глава 2. Развитие жилищно-коммунального хозяйства в городе
Москве.
2.1. Основные направления развития ЖКХ в городе Москве
Сфера деятельности, направленная на обслуживание городских
многоквартирных домов, является жилищно-коммунальным хозяйством
(сокращенно – ЖКХ) [19].
Функционирование данного комплекса подразумевает под собой
большой спектр задач, таких как:
Эффективное использование и сохранность жилищного
фонда,
Бесперебойное и качественное предоставление жилищно-
коммунальных услуг, которыми непосредственно пользуются жители.
Жилищно-коммунальное хозяйство включает:
o жилой и нежилой фонд,
o организации по строительству и ремонту;
o объекты бытового обслуживания (транспорт, бани, гостиницы
и др.);
o ресурсоснабжение и инженерная инфраструктура
(теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение и др.);
o санитарно-технические предприятия (уборка города и
бытовые отходы);
o предприятия энергетики (газ, тепло, электричество);
o инфраструктура внешнего благоустройства (переходы, мосты,
дороги, озеленение и пр.
Коммунальное хозяйство – это система, которая включает в себя
совокупность организаций, предприятий и служб, которые обеспечивают
жизнедеятельность населения городов, а также сел и поселков [20].
23
В перечень услуг подрядных организаций в населенных пунктах входит
также обслуживание промышленных предприятий, обеспечение их ресурсами
различного характера, такими как: газ, вода и электроэнергия. В зависимости от
условий, в которых находится завод, он может иметь и свои отдельные
помещения и службы обеспечения, как и свою канализацию, например.
В зависимости от степени развития и объема деятельности служб, ЖКХ
оказывает непосредственное влияние на благосостояние населения, условия
быта граждан, гигиенически-санитарные требования и чистоту воздушного и
водного бассейнов, что в свою очередь влияет на производительность труда.
В сфере коммунального хозяйства выделяются следующие виды
предприятий [21]:
1. Санитарно-технические организации – осуществляют
услуги по уборке территорий общественных мест и санитарной
очистке водопроводов, канализаций и домовладений в целом.
2. Транспортные организации – городской общественный
транспорт для пассажиров (автобус, троллейбус, трамвай,
метрополитен, такси и т.д.), а также водный транспорт
общественного назначения.
3. Энергетические предприятия – газовые, электрические
и теплофикационные распределительные станции и сети,
отопительные котельные и тд.
К объектам внешнего благоустройства населенных пунктов относятся:
дороги и тротуары, путепроводы и мосты, далее – наземные и подземные
транспортные развязки, эстакады, пешеходные переходы. Еще сюда относят
разные сооружения и сеть ливневой канализации (водостоки), набережные,
различные гидротехнические сооружения, направленные на избежание
оползней и подтопления территорий, зеленые насаждения социального
пользования, уличное освещение и многое другое.
24
Стержень жилищной сферы города образуют: жилые дома,
специализированный жилой фонд (дома-интернаты, общежития и т.д.), жилые
служебные помещения в отдельных строениях, пригодных для жилья [22].
Жилищный фонд включает в себя государственный, частный фонд,
муниципальный, общественный, коллективный [23].
Фонд частного характера имеется в собственности физических и
юридических лиц. К нему относится индивидуальные жилые дома,
построенные и приобретенные приватизированные квартиры и дома.
Фонд государственный находится в собственности государства или
субъектов Российской федерации. Также к нему относится ведомственный
фонд, имеющий полное хозяйственное ведение государственных организаций
или находящийся в оперативном управлении бюджетных учреждений, которые
относятся к данному виду собственности.
Муниципальный фонд имеет отношение к собственности
муниципальных образований, как и ведомственный – состоящий в
полноценном управлении хозяйственной частью муниципальных предприятий
или в оперативном управлении муниципальных учреждений.
Социально-общественный фонд находится в собственности
общественных структур и объединений.
Последний – коллективный фонд – относится к общей совместной или
общей долевой собственности разных субъектов государственной, частной,
муниципальной собственности и объектов общественных организаций, о
которых мы уже сказали выше.
К коммунальному назначению ЖКХ относятся следующие объекты:
1. Канализация. Составная часть целой системы
водоотведения и водоснабжения жителей, предназначение которой
– удаление жидких и твердых продуктов человеческой
жизнедеятельности, а также немаловажно – хозяйтвенно-бытовых и
дождевых сточных вод – с целью отчистки их от загрязнений и
дальнейшего использования. Также подобные очищенные стоки