47
повышает ликвидность рынка ипотечных облигаций и позволяет привлечь в
сектор дополнительные средства. Это сформирует надежный источник
долгосрочного фондирования ипотечного кредитования, снижающий уровень
процентного риска в банковской системе.
В условиях государственной поддержки в конце апреля 2020 года,
согласно оперативным данным, появилось восстановление спроса на ипотечное
кредитование.
В рамках государственной программы ипотечного кредитования по
ставке не выше 6,5% в 2020 г. будет выдано около 247 тыс. кредитов, лимит
выдачи до 740 млрд. руб. Ипотечные программы с государственным участием
поддержат спрос на первичном рынке жилья. По оценкам, 58% всего объема
ипотечных кредитов будет выдаваться на новое жилье (по сравнению с 32% в
2019 году). Ставки по рыночным ипотечным продуктам, в том числе на
вторичном рынке, снижаются на фоне произошедшего и ожидаемого смягчения
денежно-кредитной политики Банка России. Так, в конце апреля – начале мая
некоторые банки вновь перешли к снижению ставок. По состоянию на
12.05.2020 средние ставки предложения по рыночным кредитам практически
вернулись к уровням февраля.
Средняя ставка в ТОП-15 ипотечных банках на новостройки составила
8,59%, а по кредитам на готовое жилье – 8,86%. В среднем за 2020 г. ставка по
ипотеке приблизится к целевому ориентиру национального проекта «Жилье и
городская среда», установленному на 2024 год. Несмотря на текущую
нестабильность в экономике, ситуация в наши дни, пока не рассматривает
потенциальных покупателей жилья, как долгосрочных и не приводит к
значительной корректировке планов по улучшению жилищных условий. В
ближайшие 3 года улучшение жилищных условий планируют 18% российских
семей (11,1 млн. по сравнению с 12,3 млн. в январе-феврале 2020 года).
Население будет реализовывать отложенный спрос, и, по оценкам ДОМ.РФ, в
48
2020 г. будет выдано около 1 млн. кредитов на общую сумму 2,5 трлн. руб.
39
Банк России в рамках поддержки финансового рынка смягчил
регулирование в отношении ипотечных облигаций. С 23.03.2020 в Ломбардный
список впервые с 2017 г. были включены ипотечные облигации. Банк России
включил восемь выпусков ИЦБ ДОМ.РФ; они, по оценке регулятора
40
,
«обладают необходимым кредитным качеством и соответствуют иным
установленным требованиям». По состоянию на 31.03.2020 г. в Ломбардном
списке находилось 34 выпуска ипотечных облигаций с непогашенным
номиналом 359,3 млрд. руб. (свыше 70% ипотечных облигаций в обращении).
ИЦБ ДОМ.РФ также принимаются в качестве обеспечения по операциям РЕПО
с одинаковым дисконтом – 7,5-12,5%, что ниже, чем по многим корпоративным
облигациям. Включение ипотечных облигаций в Ломбардный список и в состав
обеспечения расширяет возможности банков по осуществлению операций с
Банком России под их залог и увеличивает востребованность ипотечных
облигаций как механизма фондирования ипотечных выдач. Помимо этого,
наличие ценных бумаг в Ломбардном списке служит подтверждением их
высокого качества. В начале апреля выделен отдельный лимит в размере 5% на
инвестирование средств пенсионных накоплений и средств пенсионных
резервов в ипотечные облигации. Также ипотечные облигации выделены из
лимита на высокорисковые активы. Эти меры позволят дополнительно
привлечь на рынок ипотечных облигаций до 140 млрд. руб. средств НПФ.
Текущий объем инвестиций НПФ в ипотечные облигации составляет около 75
млрд. руб. – это менее 15% объема ипотечных облигаций в обращении и менее
2% всего портфеля НПФ (по состоянию на 01.01.2020).
Объемы выдач ипотечных кредитов в России на 25.05.2020, сократились
на 39%, до 184 млрд. рублей. Их количество также снизилось на 33%, до 81,5
39
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://дом.рф/mortgage/
40
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.cbr.ru/press/pr/?file=20032020_133645if2020-03-20T13_36_08.htm
49
тыс. по сравнению с мартом 2020.
В рисунке 8 представлена динамика снижения процентных ставок по
ипотечному кредиту в России, оценка охватывает крупные банки. В частности,
входящие в ТОП-100 рынка. Сведения взяты с официальных сайтов кредитных
организаций.
Рисунок 8. Снижение процентных ставок на ипотеку в России.
41
Поспособствовало этому, стоимость средств для банков. С планомерным
понижением ключевой ставки регулятором, уменьшались и проценты по
ипотеке. А также влияние программы государственной поддержки нельзя
исключать. Ведь переплата по ним меньше, чем по стандартным предложениям.
Тем самым, сокращалась средняя ставка по России.
Меры по поддержке ипотечного кредитования Банка России заключаются
42
в условиях снижения деловой активности заемщики. Физическим лицам,
которые находятся в сложной жизненной ситуации, предоставляют
воспользоваться кредитными каникулами, позволяющими отложить платежи
по кредитам на срок до 6 месяцев.
41
Составлено автором на основе данных официального сайта Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/mortgage/
42
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://cbr.ru/press/pr/?file=03042020_161415if2020-04-03T16_13_26.htm
50
Банк России предоставил банкам, у которых ухудшилось финансовое
положение в условиях нестабильности, возможность не увеличивать резервы
по заемщикам и по реструктурированным кредитам.
Банк России до 1 апреля 2020 года в соответствии с контрциклическим
подходом отменяет надбавки к коэффициентам риска по выданным ипотечным
кредитам, для компенсации потенциальных убытков кредитных организаций,
связанных с временным снижением процентных доходов, и поддержки
ипотечного кредитования. Это позволит банкам поглощать убытки по кредитам
на сумму свыше 100 млрд. руб., убрав плохие последствия, для соблюдения
нормативов достаточности капитала, что будет влиять на рост ипотечного
кредитования страны.
На постоянной основе будет выделен отдельный лимит (5%)
на инвестирование средств пенсионных накоплений в облигации с ипотечным
покрытием.
Вместе с этим, данные облигации будут исключены из лимита (10%),
на инвестирование в отдельные активы с дополнительным уровнем риска.
Данное страхование целесообразно, так как снижает расходы граждан на
возврат долга в незапланированных ситуациях. Поэтому новая идея
предполагает, что такое страхование становится важным для получения ипотеки.
Объем проектов строительства жилья с начала года вырос на 14%, в
котором возводится почти 3 тысячи домов на 595 тысяч квартир. Стабильный
рост объемов строительства по данной схеме говорит о том, что отрасль удачно
адаптировалась к новым правилам. При развитие новых проектов и объем
может достигнуть до 70%.
Рост просрочки и проблемных ипотечных кредитов, ожидается в 2020
году, с учетом сложной экономической ситуации. Однако этот рост будет, в
какой-то приостановлен, так как большой объем ипотечных кредитов
пострадавших заемщиков будет реструктурирован в рамках индивидуально
подобранных программ банков или кредитных каникул. В отношении большей
51
части таких кредитов Банк России дал банкам временное право не досоздавать
резервы, ожидая, что большая часть таких заемщиков сможет вернуться
к нормальному обслуживанию долга. А те, что все же останутся проблемными,
будут постепенно зарезервированы.
В рисунке 9 представлена динамика ИЖК по данным ЦБ РФ, за 2019 год
и первые три месяца 2020 года.
Рисунок 9. Динамика ипотечного жилищного кредитования
43
Ускорение темпов прироста ИЖК будет зависеть от роста доходов
населения, динамики процентных ставок, а также различных мер поддержки
рынка жилья в рамках реализации национальных проектов.
Качество ИЖК по-прежнему на высоком уровне – доля кредитов с
просрочкой платежей более 90 дней составила менее 1,4% на 01.03.2020. Доля
выдач ИЖК с низким (от 10 до 20%) первоначальным взносом снизилась с 43%
в IV квартале 2018 г. до уровня ниже 36% в IV квартале 2019 г.
Банки имеют запас капитала в сумме 5 трлн. руб., в состав которых
входят надбавки за системную значимость и поддержания капитала банка.
43
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/27900/razv_bs_20_04.pdf
52
Этого достаточно для покрытия возможных потерь.
44
Банк России свидетельствует о том, что основные проблемы ипотечного
рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и неконтролируемые
цены на рынке жилой недвижимости. Они могут влиять негативно
на ипотечный рынок. За счет этого может произойти снижение реальных
доходов населения, рост безработицы и снижение цен на недвижимость.
Происходит увеличение потерь банковской системы и реального сектора
экономики. Нарастание происходит, если требования к заемщикам ослабели, то
есть высоким соотношением «кредит/залог» - предоставлением кредитов
заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.
Показатель «кредит/залог», отражает способность заемщика сберегать средства.
Кредиты с небольшим первоначальным взносом, являются кредитами высокого
уровня риска.
Банк в случае дефолта заемщика и одновременного снижения цен,
приходит к показателю «кредит/залог», снижая тем самым величину
возможных потерь.
Долговая нагрузка заемщика, одна их важных характеристик риска. Если
долговая нагрузка высокая, то возможно у заемщика произойдет снижение
доходов, и появятся сложности с обслуживанием кредита.
В этом случае закредитованные заемщики могут перестать обслуживать
кредит, тем самым, это скажется на финансовые показатели банков, а также
могут сократить потребление, что отразится на потребительском спросе,
экономической активности.
Таким образом, слабые стандарты кредитования приводят к масштабным
потерям банковского сектора, в худшем случае к острым социальным
последствиям, например, потеря заемщиками жилья.
На строительство, ипотечный кризис оказывает немалое негативное
44
Составлено автором на основе данных официального сайта Банка России [Электронный ресурс]. - Режим
доступа: http://www.cbr.ru/collection/collection/file/27911/ofs_20-01.pdf
53
влияние, а также на отрасли, зависящие от потребительского спроса, что в
итоге повлияет на экономику страны в целом.
Банк России для поддержания стандартов качественного кредитования,
применил соответствующие меры, для снижения доли предоставляемых
ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%.
Банк России не может использовать количественные ограничения,
поэтому применяет надбавки к коэффициентам риска, которые воздействуют
на достаточность капитала кредитной организации. Если надбавка
к коэффициенту риска больше, тем самым большую часть капитала нужно
резервировать банку на предоставление ипотечного кредита, что также
рентабельно для акционеров. Банк может выдавать кредиты с повышенным
риском, если есть существенный запас капитала.
Для поддержания высоких требований к секьюритизируемым ипотечным
кредитам, Банк России ведет работу с ДОМ.РФ с учетом предложенных мер
по ограничению доли кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой
и высоким соотношением «кредит/залог». Это позволит убрать возможный
регулирующий арбитраж между требованиями Банка России к стандартам
банковского кредитования и требованиями ДОМ.РФ к качеству
секьюритизируемых кредитов.
3.2. Перспективы решения проблем ипотечного кредитования и
развития ипотеки в России
Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения должны быть
учтены государственной властью. Для этого активной реализации должны быть
подвергнуты программы помощи ипотечным заемщикам. К таким
мероприятиям можно отнести, снижение процентных ставок и налогов, а также
увеличить средние сроки ипотечного кредитования. Нужен строгий контроль за
деятельностью застройщиков и контроль над качеством возводимых жилых
фондов.
Может также повлияет на решение проблемы ипотечного кредитования
54
создание новых ипотечных программ с государственной поддержкой для
кредитования особо нуждающихся категорий людей, создание ипотечных
программ для отдельных регионов и развитие регионов, и их финансирование
для приостановления миграционных процессов в России. Чтобы решить все эти
проблемы ипотечного кредитования, нужно действовать комплексно, вводя
мероприятия практического характера, они должны свидетельствовать о
целесообразности дальнейшего использования или отмены.
Для улучшения жилищного состояния населения Президентом РФ были
предложены мероприятия по стратегическому развитию страны на 2024 год, где
поручил Правительству, выработать пакет мероприятий, чтобы сделать ипотеку
доступной для людей со средним достатком, в частности, установить
процентную ставку не выше 8 % годовых. А также увеличить строительство
жилплощади до 120 000 000 м
2
в год.
С 1.07.2020 года, Банк РФ, планирует ввести дифференцированные
надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости
от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного
долга по ипотечному кредиту, к справедливой стоимости предмета залога
(показатель «кредит/залог»). Для повышения чувствительности
макропруденциальных мер к кредитному риску ипотечных заемщиков
и ограничения рисков, связанных с увеличением долговой нагрузки населения,
а также для стабильного роста ипотечного кредитования.
45
Планируется облегчить процедуру оформления ипотеки и сократить
количество необоснованных отказов, если в течение нескольких лет добиться
уровня, когда жильём будет обеспечиваться не менее 5-ти миллионов людей.
За счет этого, перспективы развития ипотечного кредитования выходят на
новый уровень. Но стоит отметить, что на данный момент экономические
проблемы и низкое благосостояние большей части населения России, не дает
45
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.cbr.ru/content/document/file/94935/consultation_paper_191217.pdf
55
быстро исправить проблемы ипотечного кредитования и обеспечить всех
нуждающихся жильём. Поэтому, для решения проблемы ипотечного
кредитования в 2020 году, связанные с низкой платежеспособностью
населения, государство осуществляет различные жилищные программы.
Программы ипотечного кредитования, должны быть совместимы с
другими продуктами кредитных организаций и с линейкой продуктов
партнёров, которые покупают портфели кредитов. Банки должны
стандартизировать ипотеку, а также услуги со страховщиками и лицами
поручителями.
Секьюритизация ипотечного портфеля определена стратегией развития
банковского сектора и может изменить ситуацию на банковском рынке. Любой
участник рынка, который выдает ипотечные кредиты, рассматривает данный
продукт по-своему, что становится преградой для доверительных отношений
между всеми членами данного процесса. Более мелкие банки должны опираться
на опыт более крупных финансовых организаций.
Необходимо создать общие базы ипотечных заемщиков, чтобы была
возможность обеспечить доступ к данным потребителей. Государственная
поддержки необходима ипотечному кредитованию, это объясняется влиянием
ипотечного рынка на экономику страны в целом. Именно это обеспечит спад
финансовых рисков.
56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе было проведено исследование состояния ипотечного жилищного
кредитования в России, которое позволило сделать следующие выводы.
Ипотечный кредит, является одной из форм кредитования, активно
используемых в рыночной экономике. Основными нормативными актами,
регулирующими гражданские и правовые отношения при ипотечном
кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: Гражданский
кодекс РФ; Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». Совершенствование законодательной базы ипотечного
кредитования в России будет продолжаться, для создания благоприятных
условий развития системы ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит, играет большую роль в замещении государственных
источников финансирования потребностей организаций и жилищного
строительства на надежной основе.
Развитие ипотечного кредита влияет на рост инвестиционной активности
хозяйствующих субъектов в условиях нехватки кредитных долгосрочных
ресурсов и высоких темпов инфляции. Система ипотечного кредитования в
России функционирует довольно успешно, охватывая рынок ценных бумаг и
стимулируя развитие жилищного строительства.
В выпускной квалификационной работе исследовала сущность и
содержание ипотечного кредитования, раскрыла структуру рынка ипотечного
кредитования в России. Рассмотрела государственное регулирование
ипотечного кредитования в России.
Проанализировала современное состояние рынка ипотечного
кредитования в России и банка ПАО «Сбербанк», выявила перспективы
решения проблем и пришла к выводу, что в условиях нестабильности и
нарастающей истерии по пандемии, спрос на ипотечное кредитование снизился.
Объемы выдач ипотечных кредитов в России на 25.05.2020, сократились на
39%. С учетом сложной экономической ситуации Банк России ожидает рост