35
динамику роста данного показателя: в 2017 году - только 17,8%. Кризисные
явления, наблюдавшиеся в разных сферах в последние годы, пошли на спад и
большинство макроэкономических показателей продемонстрировали позитив-
ную динамику.
Национального бюро кредитных историй (НБКИ) провело исследование,
по результатом которого определило, что в марте 2019 года размер
рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего
ипотечного кредита в среднем по России должен составить не менее 71,7 тыс.
руб. (рост на 10,8% по сравнению с мартом 2018 года).
Показатель основан на расчете предельного отношения ежемесячных
платежей семьи по ипотеке к ее ежемесячным доходам. По мнению НБКИ
комфортным для заемщика является уровень платежей, который составляет 1/3
доходов.
Таблица 2
Динамика рекомендованного семейного дохода российского
заемщика в соответствии с проведенным исследованием
Национального бюро
кредитных историй (НБКИ) в 2018-2019 гг.
Март 2018
Март 2019
Динамика
рекомен-
дованного
дохода
Сред. размер
кредита, тыс.
руб.
Сред.
срок
кредит
а, лет
Доход
семьи в
месяц,
тыс. руб.
Сред.
размер
кредит
а, тыс.
руб.
Сред.
срок
кредита,
лет
Доход
семьи
в
месяц,
тыс.
руб.
в целом по
РФ
2 013,4
15,9
64,7
2 344,0
17,2
71,7
+10,8%
На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ
функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают
ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности
и доказанной эффективностью своей деятельности.
Важным результатом 2019 года стало снижение ставки выдач ипотеки до
рекордно низкого уровня. В октябре она опустилась до 9,40%, перекрыв рекорд
2018 года, когда с августа по октябрь среднее значение находилось в диапазоне
9,41-9,42%. К концу 2019 года ставка выдач может вплотную приблизиться к 9%.
36
Рост рублевых ставок в конце 2018 года привел к росту стоимости ипотеки в
начале 2019 года более чем на 1 %. В результате средняя за год ставка выдач в
2019 году окажется выше, чем годом ранее.
Это, конечно, не могло не привести к снижению объема выдач. В 2019
году они снизятся примерно на 5% к прошлому году. Однако результат рисковал
оказаться даже хуже, если бы не ожидаемый переход на эскроу. Первое
полугодие 2019 года отметилось всплеском продаж квартир в строящихся домах,
когда покупатели стремились заключить договоры по старым правилам до
ожидаемого роста цен. При этом ставки по ипотеке на квартиры по программам
субсидирования от застройщиков опустились до 6,5%.
Рисунок 9. Ипотечное жилищное кредитование за 2017-2019 года,
рублях
Достигнутый уровень ставок позволяет рассчитывать на рекордные вы-
дачи в 2020 году в объеме более 3,5 трлн. рублей. При этом сам рынок
ипотечного кредитования находится на ранней стадии развития. К концу года
объем ипотеки приблизится к 7,6 трлн. рублей — это менее 7% ВВП.
Средние ипотечные ставки опустятся ниже 9% в первой половине 2020
года, а по его итогам достигнут 8,5%. При этом уже к концу 2019 года спрос на
новую ипотеку может восстановиться до уровня 2018 года на фоне устойчивого
снижения ставок. В 2019 и 2020 гг. объёмы новой ипотеки будут не ниже
прошлогоднего рекорда (2,7 трлн. руб.). Рост будет обеспечен как умеренным
37
увеличением числа выданных кредитов (5% в 2020 году), так и дальнейшим
повышением среднего размера кредита.
Таким образом, можно сделать вывод, что рынок ипотечного кредитова-
ния Российской Федерации за последнее время значительно вырос благодаря
поддержке государства. Этому способствовало также снижение процентных
ставок по кредитам и высокий спрос на недвижимость.
2.2. Анализ современного состояния рынка
ипотечного кредитования
В последние два-три года на рынке жилищного строительства
наблюдается инвестиционный бум, который спровоцировал увеличение объема
предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.
На рисунке 10 представлена динамика объема ипотечного жилищного
кредитования 2014-2019 гг.
Рисунок 10. Динамика объемов банковского ипотечного жилищного
кредитования в РФ, 2014-2019 гг.
При анализе динамики объема ИЖК необходимо отметить, что для рынка
ипотечного кредитования характерна ярко выраженная сезонность:
38
минимальный объем, выданных ИЖК, приходится на 1 квартал, а максимальный
на 4 квартал.
Кроме того, на графике хорошо представлено снижение объемов
кредитов, которое началось в январе 2015 года и продолжалось вплоть до
февраля 2016 года. Это снижение было вызвано прежде всего экономической
ситуацией в стране, а именно снижением доходов населения, введением
антироссийских санкций, низкой ценой на нефть, стагнацией рынка. В этот
периоды темпы роста объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов
по отношению к аналогичному периоду прошлого года варьировались от минус
11,09 до 50,18%.
Однако, в начале 2016 года на рынке ипотечного жилищного
кредитования вновь наблюдается рост, который продолжается до текущего
момента. Темп прироста на 01.01.2019 по сравнению с аналогичным периодом
предыдущего года составляет 13,54%, однако на 01.03.2019 года наблюдается
снижение темпов прироста до 4.44%. За исследуемый период максимальное
значение темпов прироста по отношению к аналогичном периоду предыдущего
года наблюдалось в январе 2018 года и составило 108,64% — это обусловлено
рядом факторов, в том числе снижением процентной ставки по ипотечным
кредитам.
Интенсивное увеличение объемов денежных средств, выданных в рамках
ипотечного жилищного кредитования, дало ожидаемый эффект. Спрос на
строящееся жилье вырос - одновременно расширилось предложение новостроек.
В первом полугодии 2014 г. девелоперы активно спекулировали темой высокой
волатильности валютного рынка и неустойчивости банков, предлагая
вкладчикам кредитных учреждений конвертировать свои сбережения в
квадратные метры.
Ситуация на рынке недвижимости резко изменилась во второй половине
2015 года. После повышения Центральным банком учетной ставки и обвала
рубля банки взвинтили ставки по ипотеке с 11 -12% годовых до 1520% годовых
и ужесточили условия выдачи займов (повысили минимальный первоначальный
39
взнос, отменили программы, позволяющие оформить кредит по сокращенному
пакету документов, пр.). Темпы роста ипотечного жилищного рынка в 2015 году
резко замедлились под влиянием не только произошедших изменений, но и под
влиянием ситуаций в экономике страны в целом. Так, по итогам 2015 года
ипотечных жилищных кредита было выдано сумму 1 764 126 млн. рублей, что
уступает значению за 2014 года на 34,14%.
В начале 2016 года наблюдалось постепенное увеличение темпов
прироста объемов, выдаваемых ИЖК, которое продолжается вплоть до текущего
момента. Так по итогам 2017 года было выдано ипотечных жилищных кредита
на общую сумму 2 021 947 млн. рублей, а в 2018 году рост рынка ипотечного
жилищного кредитования еще более укрепился и составил 49,02% в денежном
выражении.
Средняя ставка по кредитам за последние года имела максимум в I
квартале 2015 года и составила 14,5% годовых (Рисунок 11).
Рисунок 11. Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным
жилищным кредитам в рублях, накопленным итогом
на начало года, 2014-2019 гг., %
По мере нормализации ситуации на финансовых рынках и снижения
стоимости фондирования снижаются и ставки по ипотечным кредитам. По
данным Банка России средневзвешенная ставка по выданным ипотечным
кредитам в рублях составила 12,9% в октябре и 13,3% в IV квартале 2015 года.
40
Таким образом, лишь дважды в 2015 году месячная ставка выдачи ипотечных
кредитов опустилась ниже 13%. Начиная с начала 2016 году происходит
постепенное снижение средневзвешенной ставки по ипотечному жилищному
кредитованию. Так на 1 января 2019 года средневзвешенная ставка составила
9,56%.
В общей структуре выданных кредитов превалируют рублевые. Доля
валютной ипотеки в 2018 году составила 0.02%, что объяснялось объективными
причинами - рост курса доллара, неустойчивая экономическая ситуация в стране
(Рисунок 12).
Рисунок 12. Структура выданных ИЖК,
2014-2019 гг.
На банковское ипотечное жилищное кредитование влияет ряд внешних и
внутренних факторов, определяющих его развитие в современных условиях
страны. Одним из самых влиятельных факторов является динамика.
действующих кредитных организации и доля кредитных организаций,
предоставляющих ипотечное жилищное кредитование, динамика представлена
на рисунке 13
41
Рисунок 13. Динамика количества действующих кредитных
организации и кредитных организаций, предоставляющих
ипотечное жилищное кредитование
Тенденция характеризуется снижением кредитных организации и
снижением кредитных организаций, предоставляющих ипотечное жилищное
кредитование, есть взаимосвязь. Однако, если пронаблюдать темпы снижения
количества действующих КО и КО, предоставляющих ИЖК, можно заметить,
что эти темпы различны. Это говорит о том, что на рынке банковского
ипотечного кредитования существует ряд проблем, факторов, которые
оказывают влияние на КО заставляя покидать этот рынок.
Степень развития банковского ипотечного кредитования зависит от
степени влияния этих факторов и, таким образом, степень доступности жилья
для населения, а также прибыль, полученной всеми участниками ипотечного
кредитования, в том числе коммерческими банками, строительными
компаниями и государством также зависит от влияния вышеуказанных
факторов.
Рассмотрим подробнее объем жилищных ипотечных кредитов
выданных с 2017 по 2019 год
42
Рисунок 14. объем жилищных ипотечных кредитов выданных
с 2017 по 2019 год
Как видно из графика несмотря на падение процентных ставок по
ипотеке не наблюдается роста объема выданных ипотечных кредитов, что уже
связано как уже отмечалось с уменьшением реальной покупательной
способности населения. 4
В первой половине 2020 года ставки по ипотечным кредитам в России
впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9 процентов, а во
втором полугодии достигнут 8,7 процента. Ставка в 8,7 процента — это
целевой показатель, предусмотренный национальным проектом «Жилье и
городская среда». Уменьшению стоимости жилищных кредитов в конце 2019-
го — в 2020 году будут способствовать постоянное снижение стоимости
фондирования, падение инфляции и ключевой ставки Центробанка.
Сокращение ставок стало ключевой тенденцией российского рынка
ипотеки в последние месяцы. Ставки по фактически выданным кредитам в
августе 2019-го г. впервые оказались ниже 10 процентов и составили 9,91
процента, а ставки выдачи по кредитам на новостройки — 9,35 процента. По
данным статистики ЦБ РФ, всего в период с января по август 2019-го г.
российские банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,6 триллиона
рублей, что выше показателя за аналогичный период 2018 года на 4 процента.
Речь идет только о кредитах, выданных на приобретение жилья (без учета
средств, предоставленных на рефинансирование ранее взятых кредитов).
43
Снижение Центробанком ключевой ставки может стать одним из
главных стимуляторов как к более высокому спросу на жилье, так и
активизации рефинансирования кредитов, выданных ранее по более высоким
ставкам.
Причем ставки должны быть снижены таким образом, чтобы провал
одной части спроса компенсировался ростом другой. Можно ожидать, что к
концу года ипотечный рынок может перейти к росту, который продолжится в
2020 году. Его будет поддерживать снижение процентных ставок:
средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам к
концу 2020 года может оказаться несколько ниже 9% годовых. Но при этом,
динамика рынка ипотеки с начала 2019 года уже пять месяцев подряд был
негативным: по итогам июля объем ипотечного кредитования в годовом
отношении сократился на 9,9%, количество выданных ипотечных кредитов -
на 17,6%. По итогам семи месяцев 2019 года объем ипотечного кредитования
сократился на 4,5% по сравнению с соответствующим периодом 2018-го.
Также стоить отметить, что с 1 октября 2019 года многие ведущие
банки на рынке ипотеки объявили о снижении процентных ставок на
ипотечные жилищные кредиты, что является очень важным. Главной
причиной снижения ставок коммерческих банков является снижение
ключевой ставки.
Подводя итоги, следует сказать, что ипотечное кредитование является
еще одной ступенью к повышению уровня социального развития населения,
являясь одним из основных факторов формирования среднего класса, так как
ипотечное кредитование предоставляет гражданам возможность
приобретения собственного жилья. Но без государственной поддержки
развитие ипотечного кредитования маловероятно. Чтобы ипотека стала
основным инструментом в решении жилищных проблем в Российской
Федерации, должны решиться многие комплексные проблемы в области
экономики, политики, а также в социальном секторе. Но решить возникшие
проблемы сразу не получится, следовательно, для этого потребуется
44
длительное время, при этом в сложившихся обстоятельствах ипотечное
кредитование - самый действенный механизм в решении жилищных проблем.
На данном этапе рынок ипотеки в России выходит на новый этап
развития: в обозримом будущем в стране существенно уменьшится число
потенциальных заемщиков, которым банки будут согласны выдать деньги на
покупку жилья.
Сокращение доли «качественных» потенциальных ипотечников
произойдет из-за ужесточения требований к ним.
2.3. Характеристика ипотечного кредитования на примере ПАО
Сбербанк
Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее ПАО
Сбербанк) - кредитная организация, зарегистрированная на территории
Российской Федерации Банком России от 20.06.1991 г. в качестве
универсального коммерческого банка. ПАО Сбербанк является одним из
крупнейших участников рынка банковских услуг.
Банк входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей
деятельности руководствуется федеральными законами, иными
нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка
России, а также Уставом. Банк осуществляет деятельность на основании
следующих лицензий:
-Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от
11.08.2017 г. № 1481;
-Лицензия на осуществление банковских операций на привлечение во
вклады и размещение драгоценных металлов от 11.08.2017 г.;
-Лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг.
Основными направлениями деятельности ПАО Сбербанк являются:
-Операции с корпоративными клиентами: обслуживание расчетных и
текущих счетов, открытие депозитов, предоставление финансирования,