36
м Объём выданных ипотечных кредитов,трлн руб.
Задолженность по ипотечным кредитам, трлн руб.
-о- Темп прироста объёмов выданных кредитов, % г./г.
-о- Темп прироста задолженности по ипотечным кредитам, %г./г.
Глава 2. Анализ российского рынка ипотечного кредитования
2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России на современном
этапе
За 12 месяцев 2018 года банками было выдано 1471,8 тыс. ипотечных
кредитов на общую сумму 3013 млрд рублей. Объем кредитования
увеличился на 49% против 37,2% годом ранее (см. график 1). Размер
ипотечного портфеля (задолженности по ипотечным кредитам) прибавил
23,6%, достигнув 6,4 трлн рублей, против 5,2 трлн в 2017 году. Прирост
портфеля в 2017 году составлял 15,4%. В 2018 году было выдано 12 кредитов
в валюте на общую сумму 413 млн рублей. В 2017 году — 11 кредитов в
валюте на сумму 544 млн рублей. Задолженность по валютной ипотеке на 1
января 2019 года составила 33,6 млрд рублей. За год она снизилась почти на
9 млрд рублей (-26,7%).
37
Рисунок 1. Динамика ипотечного рынка 205-2018 гг.
Доля просроченных платежей в общем объёме ипотечного портфеля по
итогам 2018 года находилась на десятилетнем минимуме — 1,1% (см.
рисунок 2). Вместе с тем, в абсолютной величине объём просрочки по
рублёвым кредитам стабильно увеличивается, начиная с 2013 года. За 2018
год её размер в рублях вырос на 6,7 млрд рублей (+12,3%), до 72,9 млрд
рублей.
В то же время объём просроченной задолженности в валюте снизился в
прошлом году на 2,8 млрд рублей (-24,5%). Это связано с резким
сокращением ипотечного портфеля после девальвации рубля в конце 2014
года.
Рисунок 2. Доля просроченных платежей в общем объёме
ипотечного портфеля
Рекордному росту выдачи ипотеки в 2018 году способствовало
снижение ставок кредитования. По сравнению с 2017 годом средняя ставка
по ипотечному кредиту снизилась на 11,3% — с 10,6% до 9,6% (см. график
38
3). Это минимальное значение за весь период существования ипотечного
рынка в России.
Вместе с тем в конце 2018 года ставки кредитования начали расти
после того как Банк России увеличил ключевую ставку в сентябре и декабре
2018 года суммарно на 0,5 базисных пункта до 7,75%. В рознице ипотечные
ставки прибавили порядка 1,5-2 базисных пунктов, достигнув уровня 10-12%.
Дальнейшее повышение ставок возможно, если Банк России вновь поднимет
ключевую ставку. Такой шаг может последовать из-за роста инфляции и
других факторов, способствующих увеличению денежной массы в стране.
Ставка кредитования ипотеки в России в несколько раз превышает
аналогичные ставки в европейских странах (см. график 4). Целевой
показатель в 7,9%, который планируется достигнуть к 2024 году, в пять раз
превышает текущие ставки по жилищным займам во Франции.
Рисунок 3. Средневзвешенная ставка по выданным с начала
года кредитам
39
Рисунок 4. Ставки по ипотечному кредитованию в
различных странах
Поддержали ипотечный рынок в 2018 году стабильные цены на жильё
(см. график 5). По данным Росстата, средняя цена квадратного метра в
России на первичном рынке недвижимости в 2018 году увеличилась на 4,3%
до 61,8 тыс. рублей, на вторичном рынке — на 1,6% до 54,9 тыс. рублей
45
.
45
Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической системы государства //
Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
40
Рисунок 5. Динамика цен на рынке жилья
Цены на недвижимость и низкие ставки кредитования способствовали
увеличению среднего размера ипотечной ссуды и срока кредитования в 2018
году. Последний прибавил 5% и составил 196 месяцев. Сумма кредита
увеличилась на 10% до 2 млн рублей.
По ссудам, выданным под залог прав требования по договорам
долевого участия (ДДУ), размер кредита в 2018 году вырос на 12% до 2,3 млн
рублей, срок кредитования — на 3% до 195 месяцев.
Таким образом, ипотечный кредит в России в среднем выдаётся на 16
лет. Размер займа составляет от 2 до 2,3 млн рублей.
Структура участников ипотечного рынка в 2018 году не изменилась.
Рынок по-прежнему является высококонцентрированным — на пять игроков
приходится 85% всех ипотечных выдач и 87% задолженности (. Всего один
из топ-5 ипотечных банков — частный («Дельта Кредит»), в капитале
41
Динамика ипотечных выдач у топ-20 ипотечных банков
остальных присутствует государство.
Суммарная доля пяти крупнейших банков с участием государства в
капитале («Сбербанк», «ВТБ», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Банк
Дом.РФ») в общем объеме выдач в 2018 году увеличилась на 0,2% — с 83,3%
до 83,5%. В отличие от первого полугодия 2018 года, не все банки из топ-20
по объёму ипотечного кредитования смогли сохранить положительную
динамику объёмов выдачи (см. график 8). В тройку лидеров по темпам
прироста выдач вошли «ФК Открытие» (+164%), «ЮниКредит Банк»
(+129%) и «Промсвязьбанк» (+114%). В минус ушли «Связь-Банк» (-21,4%),
«Сургутнефтегазбанк» (-2%) и «Транскапиталбанк» (-1,2%).
Рисунок 6. Региональный разрез ипотечного кредитования
Москва в 2018 году сохранила первое место по объёму выданных
ипотечных кредитов (385,2 млрд рублей), прибавив 52% к уровню 2017 года.
Вторую строчку занимает Московская область с объёмом выдачи 252,6 млрд
42
рублей и ростом 58%. На третьей позиции Санкт-Петербург, где за год было
выдано ипотечных кредитов на 200,3 млрд рублей, что на 55% больше, чем
годом ранее.
Наибольшие темпы прироста выдач показали Московская область,
Санкт- Петербург и Оренбургская область — 58%, 55,2% и 54,4%
соответственно.
Место в рэнкинге на 01.01.2019
Субъект федерации
Объём выданных в 2018 году
ипотечных кредитов в
рублях, млн руб.
Объём выданных в 2018 году
ипотечных кредитов в
валюте, млн руб.
Темп прироста ипотечных
кредитов, выданных в
рублях, 2018 год к 2017, %
Темп прироста ипотечных
кредитов,
выданных в
валюте, 2018 год к 2017, %
Доля субъекта РФ в общем
объёме выданных ипотечных
кредитов в 2018 году, %
1
Москва
385
200
270
51,8
-35,6
12,8
2
Московская область
252
656
42
58,4
8,4
3
Санкт-Петербург
200
321
55,2
-100,0
6,6
4
Свердловская область
97 953
49,8
3,3
5
Республика Татарстан
95 112
43,3
3,2
6
Республика Башкортостан
92 260
25
52,2
8,7
3,1
7
Ханты-Мансийский АО
71 548
42,1
2,4
8
Новосибирская область
70 494
51,2
-100,0
2,3
9
Красноярский край
63 266
44,3
2,1
10
Ростовская область
62 779
48,6
2,1
11
Челябинская область
59 618
40,3
2,0
12
Самарская область
58 393
44,9
1,9
13
Нижегородская область
57 790
41,9
1,9
14
Пермский край
52 185
46,8
1,7
15
Ленинградская область
48 136
54,5
1,6
16
Иркутская область
44 366
41,6
1,5
17
Тюменская область (без ХМАО и
ЯНАО)
42 152
44,1
1,4
18
Кемеровская область
42 072
51,6
1,4
19
Оренбургская область
38 590
54,4
1,3
20
Воронежская область
37 891
50,7
1,3
Российская Федерация
100,0
Таблица 1
Источник: RAEX по данным Банка России
43
Таблица 2
Всего три из 20 регионов сохранили ипотечное кредитование в валюте
в 2018 году: в Москве было выдано девять кредитов на 270 млн рублей, в
Московской области — один кредит на 42 млн рублей, в Башкортостане —
один кредит на 25 млн рублей.
Лидер по просроченной ипотечной задолженности — Москва, где её
доля в рублёвом портфеле составляет 2,6%, в валютном — 59%. Самая
благополучная ситуация по просрочке отмечается в Ленинградской области:
Место в рэнкинге на 01.01.2019
Субъект федерации
Доля просрочки по рублёвым
кредитам в рублёвом
портфеле на 01.01.2019, %
Доля просрочки по валютным
кредитам в валютном
портфеле на 01.01.2019, %
Доля просрочки по рублёвым
кредитам в рублёвом
портфеле на 01.01.2018, %
Доля просрочки по валютным
кредитам в валютном
портфеле на 01.01
.2018, %
1
Москва
2,6
58,8
1,5
29,3
2
Красноярский край
1,6
67,5
1,8
69,6
3
Пермский край
1,6
68,3
1,7
50,0
4
Иркутская область
1,5
80,7
1,5
65,1
5
Кемеровская область
1,2
39,5
1,4
43,1
6
Воронежская область
1,1
9,7
1,2
22,9
7
Челябинская область
1,1
46,8
1,4
27,7
8
Тюменская область (без ХМАО и ЯНАО)
1,1
40,9
1,2
23,4
9
Московская область
1,0
44,8
1,2
41,1
10
Ростовская область
1,0
21,3
1,3
15,7
11
Свердловская область
1,0
32,2
1,3
45,7
12
Новосибирская область
1,0
64,5
1,1
52,7
13
Самарская область
0,9
52,2
1,2
49,3
14
Нижегородская область
0,8
58,1
0,8
47,3
15
Республика Татарстан
0,7
33,3
0,8
24,1
16
Ханты-Мансийский АО
0,7
33,3
0,8
35,7
17
Санкт-Петербург
0,7
28,1
0,8
35,6
18
Республика Башкортостан
0,7
14,3
0,9
24,6
19
Оренбургская область
0,6
100,0
0,7
73,6
20
Ленинградская область
0,6
42,1
0,7
39,5
Источник: RAEX по данным Банка России
44
0,6% по рублёвым кредитам, 42% — по валютным выдачам. Причём в
Москве доля просрочки в 2018 году выросла по сравнению с 2017 годом, а в
Ленинградской области, напротив, снизилась.
Место в рэнкинге на
01.01.2019
Субъект федерации
Объём
ипотечных
кредитов,
выданных под
залог ДДУ в
2018 г, млн
руб.
Объём
ипотечных
кредитов,
выданных
под залог
ДДУ в 2017
г, млн руб.
Темп
прироста в
2018 году к
2017, %
1
Москва
151 235
113 400
33,4
2
Московская область
83 570
62 632
33,4
3
Санкт-Петербург
82 861
62 658
32,2
4
Свердловская область
28 974
18 725
54,7
5
Республика Башкортостан
25 615
16 987
50,8
6
Республика Татарстан
24 000
17 477
37,3
7
Ростовская область
19 515
14 507
34,5
8
Красноярский край
18 426
14 317
28,7
9
Новосибирская область
18 357
14 855
23,6
10
Ленинградская область
17 504
13 463
30,0
11
Ханты-Мансийский АО
15 385
10 385
48,1
12
Нижегородская область
13 508
12 206
10,7
13
Самарская область
13 037
11 241
16,0
14
Пермский край
12 882
9 267
39,0
15
Челябинская область
11 589
9 404
23,2
16
Тюменская область (без ХМАО и
ЯНАО)
11 448
6 983
63,9
17
Воронежская область
10 535
9 855
6,9
18
Оренбургская область
8 418
6 596
27,6
19
Кемеровская область
8 093
6 190
30,7
20
Иркутская область
8 015
6 254
28,2
Объём выдачи ипотечных кредитов под залог прав требования по
договорам долевого участия в строительстве в 2018 году увеличился менее
заметно, чем рынок в целом). Первое место по объему кредитов,
предоставленных под залог ДДУ, заняла Москва (151,2 млрд рублей), второе
Таблица 3
Топ-20 регионов по объёму ипотечных кредитов,
выданных в 2018 году под залог прав требования по ДДУ
Источник: RAEX по данным Банка России
45
— Московская область (83,6 млрд рублей), третье — Санкт-Петербург (82,9
млрд рублей). Среди топ-20 регионов наибольшие темпы прироста выдач
ипотеки под залог ДДУ показали Тюменская (+63,9%) и Свердловская
(+54,7%) области, а также Республика Башкортостан (+50,8%).
В 2018 году ввод в эксплуатацию жилой недвижимости снизился на
4,9%, до 75,3 млн м
2
(см. график 7). В январе текущего года Росстат сообщил
о сокращении объема ввода жилья почти на 17% к январю 2018 года. Это
минимальное январское значение за последние шесть лет.
Рисунок 7. Объём введённого жилья 2013-2018 гг.
Спад на рынке жилого строительства может привести к заметному
подорожанию квартир уже в ближайшие месяцы. Особенно с учетом того,
что с 1 июля 2019 года застройщики перейдут на проектное банковское
финансирование, которое увеличит стоимость средств для выполнения работ
в среднем на 8%. По оценкам строительных компаний, их расходы из-за
повышения цен на строительные материалы, роста НДС (с 18 до 20%) и
перехода на банковское финансирование могут вырасти на 17%, вследствие
чего новое жильё возрастёт в цене на 15%. Продажи квартир упадут, и это