24
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ РФ
2.1 Анализ институциональной структуры рынка
ипотечного кредитования
Рынок ипотечного кредитования в РФ находится в стадии активного
развития. Сегодня все большее число кредитных организаций заинтересованы в
продвижении программ ипотечного кредитования различного характера – на
покупку первичного и вторичного жилья, на участие в долевом строительстве,
на приобретение жилья социальными группами заемщиком и т.д.
В таблице 3 отражено количество кредиторов, которые осуществляют
ипотечное кредитование в РФ.
Таблица 3
Количество кредитных организаций, осуществлявших
ипотечное кредитование в РФ по итогам 2017-2019 гг., ед.
15
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение (+/-)
2018/
2017
2019/
2018
2019/
2017
Количество кредитных
организаций в РФ
561
484
442
-77
-42
-119
Количество кредитных
организаций,
предоставляющих
ипотечные кредиты
410
350
318
-60
-32
-92
Количество кредитных
организаций,
предоставляющих
ипотечные кредиты по
ДДУ
191
152
132
-39
-20
-59
Количество кредитных
организаций,
приобретающих права
требования по кредитам
118
114
102
-4
-12
-16
Кредитные организации,
осуществляющие
перекредитование
54
63
58
+9
-5
+4
Кредитные организации,
привлекающие
рефинансирование на
вторичном рынке
72
51
48
-21
-3
-24
15
Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования //
Сайт Банка России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата
обращения: 19.02.2020).
25
Данные таблицы 3 показывают, что количество кредитных организаций,
которые выдают ипотечные кредиты в РФ, сокращается: по итогам 2017 г. их
количество составило 410 ед., в 2018 г. оно сократилось на 60 ед., а в 2019 г. еще
на 32 ед., составив 318 ед. В совокупности за два года количество участников
рынка, выдающих первичные ипотечные кредиты на покупку жилой
недвижимости сократилось на 92 ед.
Также сократилось количество кредитных организаций, осуществляющих
деятельность в отдельных сегментах рынка ипотечного кредитования:
на 59 ед. в период с 2017 по 2019 гг. сократилось количество кредитных
организаций, выдающих кредиты по договорам долевого участия в
строительстве жилья;
на 16 ед. за этот же период сократилось количество кредитных
организаций, приобретающих права требования по ипотечным кредитам;
на 24 ед. сократилось количество кредиторов, проводящих
рефинансирование ипотечных кредитов за счет продажи закладных.
Увеличение отмечено только в части перекредитования выданных
ипотечных кредитов.
В целом отмечается, что большее число организаций работают только в
рамках первичного рынка ипотечного кредитования. Отрицательная динамика
количества участников рынка не является следствием снижения
заинтересованности кредитов в выдаче ипотечных кредитов. Больше всего это
связано с общим сокращением кредитных организаций в банковской системе РФ,
что в свою очередь определено современной политикой Банка России по выводу
из системы ненадежных, финансово несостоятельных участников. Хотя доля
кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, в общем количестве
кредитных организаций несколько снизилась в последние годы, что
подтверждают данные рисунка 3.
26
Рисунок 3. Доля кредитных организаций, выдающих
ипотечные кредиты, в общем количестве кредитных организаций в
РФ по итогам 2017-2019 гг., %
Данные рисунка 3 показывают, что доля ипотечных кредиторов снизилась
с 73,08% в 2017 г. до 71,95% в 2019 г., но все же осталась высокой.
Сегодня рынок ипотечного кредитования развивается на всей территории
РФ. При этом уровень этого развития разный. Данные таблицы 4 показывают, в
каких округах страны зарегистрировано наибольшее количество ипотечных
кредиторов.
Таблица 4
Количество кредитных организаций, осуществляющих
ипотечное кредитование в РФ в территориальном разрезе по итогам
2017-2019 гг.
16
16
Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования //
Сайт Банка России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата
обращения: 19.02.2020).
73,08
72,31
71,95
71,20
71,40
71,60
71,80
72,00
72,20
72,40
72,60
72,80
73,00
73,20
2017 г. 2018 г. 2019 г.
27
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
кол-
во,
ед.
уд.
вес,
%
кол-
во,
ед.
уд.
вес,
%
кол-
во,
ед.
уд.
вес,
%
1
2
3
4
5
6
7
Центральный федеральный
округ
209
50,98
171
48,86
160
50,31
Северо-западный
федеральный округ
36
8,78
33
9,43
30
9,43
Южный федеральный округ
29
7,07
21
6,00
20
6,29
28
1
2
3
4
5
6
7
Северо-кавказский
федеральный округ
4
0,98
3
0,86
3
0,94
Приволжский федеральный
округ
66
16,10
64
18,29
52
16,35
Уральский федеральный
округ
26
6,34
23
6,57
22
6,92
Сибирский федеральный
округ
25
6,10
23
6,57
18
5,66
Дальневосточный
федеральный округ
15
3,66
12
3,43
13
4,09
Всего
410
100,00
350
100,00
318
100,00
На рисунке 4 наглядно представлена структурная обеспеченность рынка
ипотечными кредиторами на территории страны.
Рисунок 4. Структура кредитных организаций,
осуществляющих ипотечное кредитование в РФ в территориальном
разрезе по итогам 2017-2019 гг., %
Согласно данным таблицы 4, порядка 50% всех кредитных организаций,
выдающих ипотечные кредиты в РФ, зарегистрировано в Центральном
федеральном округе, хотя их численность, на фоне общего сокращения
численности кредитных организаций, снизилась – с 209 ед. в 2017 г. до 160 ед. в
2019 г.
50,98
48,86
50,31
8,78
9,43
9,43
7,07
6
6,29
0,98
0,86
0,94
16,1
18,29
16,35
6,34
6,57
6,92
6,1
6,57
5,66
3,66
3,43
4,09
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Центральный федеральный округ Северо-западный федеральный округ
Южный федеральный округ Северо-кавказский федеральный округ
Приволжский федеральный округ Уральский федеральный округ
Сибирский федеральный округ Дальневосточный федеральный округ
29
В иных федеральных округах численность зарегистрированных ипотечных
кредиторов значительно меньше. После Центрального федерального округа по
количеству организаций лидирует Приволжский федеральный округ – там
количество организаций снизилось с 66 ед. до 52 ед. (удельный вес в структуре в
среднем 16%). Затем следует Северо-западный федеральный округ – снижение
произошло с 36 ед. до 30 ед. за период (удельный вес в структуре в среднем 9%).
Наименьшее количество кредитных организаций, осуществляющих
ипотечное кредитование, зарегистрировано в Сибирском федеральном округе,
Дальневосточном федеральном округе, Северо-кавказском федеральном округе.
Представленные показатели отражают следующую ситуацию – в регионах
действует небольшое количество кредитных организаций, которые
осуществляют ипотечное кредитование. Большая часть кредиторов
зарегистрирована в центральной части РФ, в частности, в г. Москва (в 2019 г. из
160 кредитных организаций Центрального федерального округа 136 ед.
зарегистрировано в этом городе). Но эти кредитные организации работают не
только в регионе своей регистрации, большая часть из них осуществляет
ипотечные операции на территории всей страны через систему своих филиалов
и внутренних структурных подразделений. Больше всего ипотечное
кредитование сосредоточено в нескольких крупных банках, головные офисы
которых действуют в г. Москва.
На рисунке 5 отражена доля, которую занимают крупнейшие банки на
рынке ипотечного кредитования по итогам 2019 г.
Данные рисунка 5 показывают, что более половины всего рынка
ипотечного кредитования в РФ приходится на ПАО Сбербанк – 53,27%. Также
высока доля Банка ВТБ (ПАО) после присоединения к нему в 2018 г. Банка ВТБ
24 (ПАО) – 18,54%. В целом на 7 банков приходится более 80% рынка, что
осложняет проникновение на него малых и средних банков.
30
Рисунок 5. Доля банков на рынке ипотечного кредитования в
РФ по итогам 2019 г., %
Таким образом, на рынке ипотечного кредитования в РФ действует
достаточно большое количество кредиторов, составляя в процентном отношении
более 70% от общего количества кредитных организаций в стране. При этом
отмечается динамика снижения количества ипотечных кредиторов, что является,
в первую очередь, следствием общего сокращения кредитных организаций в
банковской системе страны. Но также можно выделить и другую причину –
наибольшая часть рынка, порядка 80%, занята несколькими федеральными
банками, имеющими крупную ресурсную базу, располагающими широкой
системой подразделений на территории страны, что не позволяет проникать на
рынок новым участникам, в частности, региональным банкам. Структура
действующих кредитных организаций на рынке показывает, что более половины
зарегистрировано в Центральном федеральном округе страны. Так, например,
более 50% рынка занято московским банком – ПАО Сбербанк.
2.2 Анализ динамики объемов ипотечных кредитов
53,27
18,54
3,93
3,61
2,9
2,88
2,81
12,06
ПАО Сбербанк Банк ВТБ (ПАО) АО «Газпромбанк»
АО «Россельхозбанк» АО «Райффайзенбанк» ПАО «Дельтакредит»
ВТБ (ПАО) Иные кредиторы
31
Ипотечное кредитование в стране характеризуется высокими объемами
ежегодной выдачи кредитов, а также общей задолженности. В таблице 5
представлено количество и объема выдачи ипотечных кредитов за последние
три года
Таблица 5
Количество и объем выданных ипотечных кредитов в РФ по
итогам 2017-2019 гг.
17
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение
(+/-)
Темп прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Количество
выданных
ипотечных
кредитов,
шт.
1 086 951
1 471 821
1 269 322
384 870
-202 499
35,41
-13,76
Объем
выданных
ипотечных
кредитов,
млн. руб.
2 021 946
3 013 115
2 848 190
991 169
-164 925
49,02
-5,47
Данные таблицы 5 показывают, что в 2018 г. увеличилось количество
выданных кредитов – на 35,41% или на 384 870 шт. По итогам 2019 г. количество
выданных кредитов сократилось на 13,76% или на 202 499 шт., составив
1 269 322 шт.
В течение исследуемого периода практически все ипотечные кредиты
были выданы в рублях РФ. Количество ипотечных кредитов в иностранной
валюте не достигает и 0,1%. На рисунке 6 показано соотношение количества
выданных кредитов исходя из их валюты.
Как показывают данные рисунка, в 2017 г. количество выданных кредитов
в иностранной валюте составило 102 ед., и это самый высокий показатель в
течение 2017-2019 гг.: в 2018 г. такие кредиты не выдавались вовсе, а в 2019 г.
их количество составило 22 ед.
17
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
32
Рисунок 6. Количество выданных ипотечных кредитов в РФ по
видам валюты по итогам 2017-2019 гг.
18
Сокращению общего количества выданных ипотечных кредитов в РФ по
итогам 2018 г. соответствует и объем выданных кредитов. Так, по итогам 2018 г.
в стране было выдано ипотечных кредитов на 49,02% больше, чем в 2017 г. –
3 013 115 млн. руб. По итогам 2019 г. объем выданных кредитов снизился на
5,47%, составив 2 848 190 млн. руб.
Причиной для снижения объемов выданных кредитов стало колебание
процентной ставки по ипотечным кредитам в первой половине 2019 г. В связи с
повышением ключевой ставки Банка России в конце 2018 г. банки с начала 2019
г. повысили ставки по кредитам. Это снизило спрос заемщиков на получение
новых кредитов. И хотя во втором полугодии 2019 г. ставка по ипотеке начала
снижаться, это не позволило вырасти объемам кредитования. На рисунке 7
представлено изменение средней процентной ставки по ипотечным кредитам в
течение 2019 г.
Данные рисунка 7 показывают, что с февраля 2019 г. ставка начала
повышаться, и максимального значения она составила в мае – 10,56%. Затем
18
Статистический бюллетень Банка России // Сайт Банка России [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://cbr.ru/publ/bbs/, (дата обращения: 19.02.2020).
1 086 849
1 471 821
1 269 300
102
0
22
- 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Ипотечные кредиты в
иностранной валюте
Ипотечные кредиты в рублях
РФ
33
происходило плавное снижение ставки – своего минимума она достигла в конце
года – 9,00%.
Рисунок 7. Изменение средней процентной ставки по
ипотечным кредитам в РФ в течение 2019 г., %
19
Важно отметить, что значение процентной ставки оказывало
определяющее значение на объемы ипотечного кредитования в стране в
последние годы. На рисунке 8 показано изменение средней ставки в разрезе
нескольких лет.
Рисунок 8. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам
в РФ по итогам 2014-2019 гг., %
20
19
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
20
Там же.
9,87
10,15
10,42
10,56
10,53
10,28
10,24
9,91
9,68
9,40
9,19
9,00
8
8,5
9
9,5
10
10,5
11
12,45
13,35
12,48
10,64
9,56
9,94
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г.