1
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. ТЕОЕРТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 5
1.1. Сущность, основные понятия и сфера её применения 5
1.2. Условия ипотечного жилищного кредитования 17
1.3. Нормативно-правовое регулирования ипотечного кредитования в России 23
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РОССИЙСКОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 34
2.1. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в РФ 34
2.2. Оценка доступности ипотеки в России 41
2.3. Риски ипотечного кредитования 46
ГЛА
В
А 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РА
ЗВ
ИТИЯ ИПОТЕ
ЧНОГО КРЕДИТ
ОВА
НИЯ В Р
Ф
56
3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ 56
3.2. Раз
ра
ботка предло
жений п
о развитию ипо
те
чного кредит
ования в Р
Ф 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 74
ПРИЛОЖЕНИЕ 78
2
ВВЕДЕНИЕ
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии
реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации
построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в
производстве строительных материалов и конструкций, строительного и
дорожного машиностроения и т.д. Промышленное ипотечное кредитование
дает возможность модернизировать производства, что приводит к
повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно,
к увеличению экономического потенциала страны.
Актуальность исследования. Переход от системы государственного
распределения жилья, централизованного механизма финансирования
жилищного строительства к рыночной системе формирования источников
финансирования строительства жилья, привело к необходимости нахождения
частных коммерческих организаций, работающих в условиях рыночных
отношений. Это свидетельствует о наличии проблем, связанных с
последствиями и возможностями финансирования строительства домов, а
также о необходимости создания жизнеспособных и эффективных
механизмов для их решения.
Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно
связана с решением социальных проблем, прежде всего с высочайшим
качеством и современным жильем.
Кредитование ипотека является одним из наиболее перспективных
направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая
богатый исторический опыт России в этом направлении и практику других
стран, пытаются развивать свои кредитные модели и банковские продукты,
способные реально функционировать в сложных экономических условиях.
Информационную базу исследования составили материалы
Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации
«Русипотека», информационноаналитические материалы Центрального банка
3
Российской Федерации, нормативная и правовая основа определена
федеральным законодательством, теоретической базой послужили труды
российских ученых. В частности, современные проблемы и перспективы
развития ипотечного кредитования освещены в работах Назарчук Н.П.,
Фисенко А.И., Труновой О.О., Чуприной В.Ю. Особенности ипотечного
кредитования изучались такими учеными как Новосельский С.О., Щедрина
И.Н., Дементьев Н.П., Сироткин В.А., Денисова А.С. и Федорович В.О.
Модели ипотечного кредитования подробно освещены в работах Луниной
Е.Д. и Мазунова А.А.
Объектом исследования является отношения, связанные с ипотечным
кредитованием в РФ.
Предметом исследования являются тенденции и проблемы развития
ипотечного кредитования.
Цель работы является выявление проблем развития ипотечного
кредитования и определение путей их решения.
В ходе выполнения работы поставлены и решены следующие задачи:
– определение понятия ипотечного кредитования и характеристика
субъектов на рынке ипотечного кредитования;
– анализ механизма ипотечного кредитования;
– сравнение практики ипотечного кредитования в России и зарубежных
странах;
– определение основных направлений государственного регулирования
ипотечного кредитования;
– анализ проблемы рынка ипотечного кредитования в России;
– предложение направлений развития системы ипотечного
кредитования.
Работа включает три главы. В первой главе характеризуются
теоретические аспекты ипотечного кредитования. Во второй главе
проводится анализ организации и динамики показателей ипотечного
4
кредитования в России. В третьей главе выявлены проблемы и определены
пути дальнейшего развития ипотечного кредитования.
5
ГЛАВА 1. ТЕОЕРТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
1.1. Сущность, основные понятия и сфера её применения
В современном обществе такие понятия как «ипотечное кредитование»
и «ипотека» прочно вошли в обиход. Это обусловлено несколькими
причинами: данный вид кредитования дает возможность предпринимателю
увеличить производительность капитала, землевладельцу – расширить
производственные мощности, а гражданину улучшить свои жилищные
условия.
Современное понимание термина обусловлено различными
экономическими потребностями общества, со временем оно
совершенствовалось с учетом особенностей конкретных государств. Сегодня
существует множество различных точек зрения на определение дефиниций
«ипотека» и «ипотечное кредитование». Приведем несколько определений.
Довдиенко И.В. в своем труде представляет понятие ипотеки как передачу в
залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью
получения денежного займа. Разумова И.А. считает, что ипотека выступает
одной из основных форм имущественного обеспечения обязательства
должника, «при которой недвижимость остается в собственности должника, а
кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства
приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного
имущества»
1
. Грудцына Л.Ю. и Козлова М.Н. в своем научном труде дают
определение ипотечному кредиту как обеспеченному определенной
недвижимостью, находящейся в собственности кредитора, а ипотечное
кредитование как предоставление кредита под залог недвижимости. Под
ипотекой, согласно определению, Чередниковой А.О., понимается целевая
денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение
1
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя
редакция) [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
6
недвижимости на условиях возвратности, срочности и платности с
оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу банка.
Наиболее сложным является определение, данное Меркуловым В.В., в
котором он определяет ипотечное кредитование как «достаточно сложный
механизм:
– обеспечивающий финансами рынок недвижимости;
– основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном
выполнении;
– функционирующий в условиях рыночного регулирования
финансовых взаимоотношений участников;
– контролируемый государством в целях решения определенных
социальных проблем»
2
.
Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный
кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком
юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для
приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения
обязательства
3
.
Экономическое содержание ипотеки заключается в выполнении
нескольких функций, которые для большей наглядности представлены в виде
рисунка 1.
2
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации» (ред. От 08.05.2002.). [Электронный ресурс] URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/
3
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)
[Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
7
Рисунок 1 – Функции ипотечного кредитования
4
Особенности ипотечного кредита могут быть выражены следующими
положениями:
– во-первых, при регистрации ипотечного кредита,
государственная регистрация залога обеспечивает дополнительную защиту
прав залогодержателя;
– во-вторых, объект недвижимости сохраняет свои
потребительские свойства в течение длительного времени;
– в-третьих, ипотека – это способ обеспечения надлежащего
исполнения многих других обязательств: договора кредита, купли-продажи,
аренды и т.п.;
– в-четвертых, предмет ипотеки всегда находится во владении
должника, который остается собственником, пользователем и фактическим
владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им на время
залогового периода;
– в-пятых, договор кредитора и должника оформляется
специальным документом – закладной;
4
Рисунок составлен автором по материалам исследования [Электронный ресурс] URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
Функции ипотечного кредитования
Механизм
формирования и
привлечения
дополнительных
финансовых ресурсов
для всех отраслей
материального
производства
Обеспечение оборота
недвижимости
Создание эффективно
работающего
капитала, а также
институтов рынка
ипотечных кредитов
8
– кроме того, в случае значительного превышения стоимости
предмета ипотеки над суммой обязательства, существует возможность
получить дополнительные заемные средства под последующую ипотеку того
же имущества;
– и, наконец, при неисполнения обязательства, кредитор вправе
требовать продажи заложенного имущества на публичных торгах
5
.
Процесс ипотечного кредитования основывается на ряде принципов:
– гласность (публичность): каждый заинтересованный субъект
может получить необходимую информацию, зафиксированную в ипотечной
книге;
– специальность – означает что индивид получает возможность
применять механизм ипотеки только в отношении конкретных объектов
недвижимости и в определенном объеме;
– достоверность – свидетельствует о том, что все записи в
публичных книгах в отношении данного недвижимого имущества
соответствуют действительности и нет иных прав и правовых ограничений,
кроме прописанных;
– старшинство – залогодержатель обладает преимуществами перед
другими субъектами так как был первым внесен в ипотечную книгу;
– бесповоротность – прекращение ипотеки определяется только
теми случаями, которые прямо предусмотрены законом или договором;
– занесенные в ипотечную книгу права не имеют погасительной
давности.
В соответствии с законом об ипотеке в качестве объектов ипотечного
кредитования, определяемых статьей 63 Федерального закона «Об ипотеке»,
могут выступать:
5
Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю.
5
Грудцына, М.Н. Козлова. - (Юридический справочник). -М.: Изд-во Эксмо, 2006. – С. 305
9
1) земельные участки, за исключением находящихся в
муниципальной или государственной собственности и не предназначенных
для жилищного строительства;
2) предприятия различных форм собственности и хозяйствования, в
том числе принадлежащее им недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности;
3) недвижимое имущество граждан, в частности жилые дома;
квартиры и части жилых домов и квартир; дачи; садовые дома; гаражи и
другие строения потребительского назначения
6
.
Основные группы субъектов, функционирующие на рынке ипотечного
кредитования: заемщик, кредитор, инвестор, правительство.
Второстепенными участниками, рынка являются: продавцы недвижимости,
операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной
регистрации, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, у каждого
субъекта существуют свои цели и функции, которые представлены в таблице
1.
Таблица 1 - Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции
7
Субъекты
Цели и функции
Заемщики
Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть
в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту
Кредиторы (банки и
другие
финансовокредитные
учреждения)
Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров
путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в
результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных
банками средств по сравнению с процентными ставками по
выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья
(физические лица)
Выгодно продать жилье
Риелторские организации
(лицензированные
продавцы)
Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц,
из собственного фонда), получить комиссионное
вознаграждение
Орган регистрации прав
на недвижимое
имущество и сделок с
ним
Сбор, регистрация и предоставление информации о праве
собственности на жилье на территории России
Страховые компании
Полное страховое сопровождение сделок и извлечение
максимальной прибыли
10
Оценочные компании
Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в
том числе при реализации с торгов
Операторы вторичного
рынка
Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические
и физические лица,
приобретающие
ипотечные ценные
бумаги)
Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в
ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и
попечительства
Контроль за соблюдением прав и интересов
несовершеннолетних граждан
Государство
Преследует три основные цели: обеспечение условий для
надежного и эффективного функционирования системы
ипотечного кредитования; регулирование и надзор за
деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты
интересов вкладчиков банков; содействует некоторым
ограниченным группам семей в приобретении жилья
В отличие от прочих видов кредита, ипотечный обладает рядом
особенностей:
1) Благодаря надежному механизму ипотеки обеспечивается защита
прав залогодержателя при регистрации залога через государственную
систему;
2) объект ипотеки (недвижимость) характеризуется особенностью
сохранять свои потребительские качества на протяжении длительного
периода времени;
3) На все объекты недвижимости рыночные цены растут гораздо
быстрее инфляции
6
.
Ипотечные кредиты, по имеющимся данным, можно
классифицировать, в зависимости от соответствующего признака (таблица 2).
6
Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до
2020 года (с изменениями) [Электронный ресурс] URL: http://docs.cntd.ru/document/420232990