61
Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения должны быть
учтены государственной властью. Для этого активной реализации должны
быть подвергнуты программы помощи ипотечным заемщикам.
К таким мероприятиям стоит отнести:
Проблемы ипотечного кредитования в 2019 году и пути их решения
Снижение процентных ставок и увеличение средних сроков ипотечного
кредитования;
Снижение налогов и стимулирование официального трудоустройства
сотрудников;
Жесткий контроль за деятельностью застройщиков;
Контролирование качества возводимых жилых фондов;
Создание новых ипотечных программ с государственной поддержкой
для кредитования особо нуждающихся категорий людей;
Создание ипотечных программ для отдельных регионов;
Развитие регионов и их финансирование для приостановления
миграционных процессов в стране.
Разрешать все эти проблемы ипотечного кредитования нужно
комплексно, вводя мероприятия практического назначения. Постоянный
контроль за их результатами должен свидетельствовать о целесообразности
их дальнейшего использования или отмены.
Президентом страны были предложены мероприятия по
стратегическому развитию страны на 2024 год, в которых особое место было
отведено именно улучшению жилищного состояния граждан.
Президент говорил о том, что требуется снижение процентной ставки
ниже 8%, увеличение жилищного фонда и совершение помощи в получении
жилья не менее 5 миллионам человек.
Такие мероприятия, безусловно, должны возыметь положительный
эффект. Но для этого важно, чтобы Россия в целом стала развиваться лучше в
финансовой плане, ее экономика укрепилась и перестала зависеть от цен на
сырьё.
62
Ипотечное кредитование – это ещё не окрепшая сфера кредитования,
но очень важная с политической точки зрения. Люди должны чувствовать
себя надежно и защищенно в своей стране, для чего им требуется
собственное жильё.
Государство обязано им помогать в приобретении недвижимости даже
хотя бы при содействии банковского кредитования. Без стабильного
ипотечного рынка в стране не будет счастливых и успешных людей.
3.2. Раз
ра
ботка предло
жений п
о развитию ипо
те
чного кредит
ования в
Р
Ф
Анализ условий и процесса организации ипотечного кредитования в
разных банках России показал, что уровень устанавливаемой процентной
ставки оказывает существенное влияние на развитие ипотечного рынка, но не
является единственным и определяющим фактором, особенно в части
формирования просрочки и задолженности по ипотечным кредитам. Более
важным, по нашему мнению, является способ погашения кредита, так как он
напрямую воздействует на доступность ипотечного кредита, связан с
платежеспособностью заемщика, его возможностями и намерением
погашения заемных средств. В этой связи совершенствование действующих
способов погашения ипотечного долга в современных условиях является
особенно актуальным. В экономических исследованиях способы погашения
долга достаточно хорошо освещены. Рассмотрим варианты погашения
ипотечной задолженности, используемые в мире.
Анализ существующих видов ипотечного кредита показывает, что в
зависимости от варианта амортизации ипотечного долга можно выделить
ипотечные кредиты с постоянными выплатами (аннуитетная схема
погашения) и ипотечные кредиты с переменными выплатами.
При этом ипотечные кредиты с переменными выплатами
подразделяются на три группы:
63
1) кредиты, по которым фиксируется размер платежа в момент
заключения договора;
2) кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежа в
момент заключения договора;
3) ипотечные кредиты «с участием».
Каждый из этих способов обладает как положительными, так и
отрицательными моментами для заемщика или банка. Наиболее
распространенным способом, до недавнего времени, был возврат ипотечного
долга дифференцированными платежами.
Кредиты, по которым фиксируется размер платежа в момент
заключения договора, как правило, заключаются в условиях высокой
инфляции, к их числу относят кредиты с переменной ставкой, с индексацией
суммы долга, с двойной индексацией и т. п. Особое место в этой группе
занимает кредит с нарастающим платежом, консолидирующий, по существу,
две схемы погашения: аннуитет и кредит с индексацией. В качестве
негативного момента этих двух групп можно отметить повышенный риск
невозврата кредита. На рисунке 8 приведена классификации кредитов, в
зависимости от способа амортизации кредита.
Кроме риска невозврата, использование в современной банковской
практике указанных способов амортизации долга сдерживается низким
уровнем доверия населения к таким схемам ввиду нестабильности в
экономике.
«Кредиты с «участием» являются достаточно специфическим видом
ипотечного продукта и предусматривают выплату кредитору части дохода
инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом
различают:
• кредит с участием кредитора в текущем доходе, который
предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет
уплачена некоторая сумма, называемая кикером;
64
• кредит с участием кредитора в выручке от продажи
недвижимости, получаемой инвестором, или так называемым участием в
приросте стоимости».
Рисунок 8 - Классификация ипотечных кредитов в зависимости от
способа погашения долга
32
Подобные кредиты в анализируемых банках не выдаются.
Что касается кредитов с нарастающей ставкой, они могут быть
применимы лишь к некоторым категориям заемщиков, например - молодые
ученые, когда предполагается рост доходов по мере роста стажа работы, но
учитывая современную ситуацию, складывающуюся в системе
профессионального образования и науки, прогнозировать стабильный рост
32
Составлено автором на основе http://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-vliyanii-sposoba-pogasheniya-
dolga-nadostupnost-ipotechnogo-kredita (дата обращения 27.04.2017)
Ипотечный кредит
С постоянными выплатами
)
аннуитетный
(
С переменными выплатами
Ипотечные кредиты,
по которым
фиксируется
размер
платежа
в момент
заключения договора
Ипотечные кредиты,
по которым
фиксируется
правила изменения
платежей
в момент
заключения
договора
Ипотечные
кредиты с
участием
С переменной
процентной
ставкой
С нарастающим
платежом
С
индексацией
суммы долга
Кредиты с
двойной
индексацией
В долях
В приросте
стоимости
Пружинный
кредит с
дифференциро
-
ванным
платежом
Кредит с
шаровым
платежом
65
доходов данной категории потенциальных заемщиков не представляется
возможным. Анализ условий и процесса организации ипотечного
кредитования, проведенный в работе, показал, что подавляющее
большинство банков применяет аннуитетный способ возврата ипотечного
кредита. Сравним два способа выплаты ипотечного долга - аннуитетный и
дифференцированный на примере действующей программы ипотечного
кредитования Сбербанка, оформив расчеты в таблице 17.
Сравним две указанные схемы погашения кредита по следующим
параметрам: критериям размера платежей и общей стоимости кредита для
заемщика. В расчетах примем размер ипотечного кредита с суммой
ипотечного долга 2,3 млн. рублей. Срок кредита составит 25 лет. Для того,
чтобы соблюсти сопоставимость расчетов определим процентную ставку на
уровне 10,9 %, что соответствует программе «Акция от застройщика».
Поскольку наличие и размер комиссий, как правило, не зависят от способа
погашения долга, нет необходимости учитывать данную составляющую в
расчетах стоимости кредита для заемщика.
Таблица 17 - Способы погашения ипотечного долга по критериям
размера платежей и общей стоимости кредита для заемщика, рассчитанные
по программе «Акция от застройщика» на 1.05.2017г.
33
33
Рассчитано автором при помощи ипотечного калькулятора Сбербанка
66
Проведенные расчеты показали, что наименьшая стоимость кредита в
сравнимых условиях достигается при использовании способа
дифференцированного платежа. При его использовании экономия на
процентах составляет 1 268 755 рублей в сравнении с аннуитетом. Общая
стоимость кредита при использовании аннуитетного способа возврата
ипотечного кредита возрастает в 2,9 раза, при использовании
дифференцированных платежей в 2,4 раза. Размер переплаты, выраженный в
процентах, составляет 191,87% при аннуитетных платежах и 136,70% при
дифференцированных. Таким образом, аннуитетный вариант в конечном
итоге приводит к необходимости уплаты большей суммы платежей, тогда как
использование метода начисления процентов на уменьшающуюся сумму
основного долга обеспечивает заемщику возможность выплачивать платежи,
которые с течением времени будут составлять все меньшую долю в бюджете
семьи. В нашем примере от 28 558,34 рублей до 7735,30 рублей к концу
кредитного периода.
По обоим параметрам: и по общей стоимости кредита, и по доли
кредитных платежей в бюджете заемщика выигрывает способ
дифференцированного платежа, а проигрывает вариант аннуитетного
платежа. Разумеется, такой вариант платежа наиболее выгоден заемщику и
менее выгоден банку, поэтому может быть рассмотрен вариант выбора самим
заемщиком способа погашения кредита, возможно при небольшой разнице в
процентной ставке. Таким образом, будут соблюдены интересы и заемщика,
и банка.
При этом указан экономический эффект для основных элементов
системы ипотечного жилищного кредитования: и заемщика, и банка, и рынка
жилой недвижимости.
Таким образом, для заемщика привлекательность ипотечного продукта,
основанного на дифференцированном типе платежа, основана на его
большей доступности, в следствие сокращающегося размера платежей, и
67
возможности приобретения жилья лучшего качества ввиду долгосрочности
ипотечного кредита.
Для банка такой ипотечный продукт также выгоден, так как позволяет
привлечь бóльшее количество платежеспособных заемщиков,
заинтересованных в сокращающихся размерах платежа, расширить
продуктовую линейку и повысить объемы кредитования и соответственно
валовую прибыль.
Для рынка жилой недвижимости широкое внедрение в банковскую
практику предлагаемого ипотечного продукта будет способствовать росту
спроса на первичное и вторичное жилье за счет ипотеки. Кроме того, можно
прогнозировать увеличение оборота на рынке недвижимости и рост прибыли
в строительной отрасли экономики.
Таким образом, реализация способа дифференцированного платежа
при амортизации долга в рамках предложенного ипотечного продукта может
повлиять на эффективность развития системы ипотечного жилищного
кредитования в целом, и соответственно, ускорить решение важнейшей
проблемы социально-экономического развития России на современном этапе
- обеспечение доступности ипотечного кредита для населения.
Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации до 2030 года предусматривает ряд положений по
улучшению ситуации на ипотечном рынке России, в частности
предполагается обеспечение превышения объемов выдачи ипотечных
кредитов над объемами погашения, участие населения (потенциальных
заемщиков) в накопительных ипотечных системах, снижение уровня
просроченной задолженности, сокращение ставки по ипотечным кредитам до
6% годовых к 2020 году. И если последнее положение является выполнимым
только в случае, если уровень инфляции в экономике не будет превышать 4%
и достижение этого результата зависит от множества, в том числе и внешних
факторов, то выполнение остальных условий вполне реалистично в
относительно коротком периоде.
68
Таким образом, предложенные в работе механизмы и инструменты не
противоречат положениям Стратегии:
- переход на ссудно–сберегательную модель ипотечного
кредитования обеспечит формирование системы целевых жилищных
накоплений с целью обеспечения доступности кредита;
использование дифференцированного способа платежа при
амортизации долга, рекомендуемое автором, будет способствовать
соблюдению баланса кредиторов и заемщиков, обеспечению гибкого подхода
к разным социально-экономическим группам населения и снижению уровня
просроченной задолженности.
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исследование, проведенное в выпускной квалификационной работе,
позволило сделать ряд выводов:
• под ипотекой, согласно определению, Чередниковой А.О.,
понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на
приобретение недвижимости на условиях возвратности, срочности и
платности с оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу
банка;
• ипотека выполняет несколько функций: является механизмом
привлечения инвестиций в сферу материального производства, обеспечивает
возврат заемных средств, стимулирует оборот и перераспределение
недвижимого имущества, формирует многоуровневый фиктивный капитал в
виде закладных, производных ипотечных ценных
бумаг;
• ипотечное кредитование может выступать в двух формах:
коммерческой ипотеки и жилищной ипотеки. Жилищное ипотечное
кредитование, способствует обеспечению граждан доступной частной жилой
собственностью и является мощным фактором формирования среднего
класса общества.
Условия предоставления ипотечного кредита определяются
множеством факторов, различаются в зависимости от места предоставления
ипотечного кредита и непосредственно влияют на организацию ипотечного
жилищного кредитования.
Автором дано определение организации ипотечного жилищного
кредитования, как процесса выдачи кредита заемщику на приобретение
недвижимости, перечень которой определен законодательством, под залог
приобретаемого имущества (если иное не установлено законом) в пользу
кредитора, данный процесс состоит из последовательных этапов и
осуществляется на основе установленных нормативных документов.
70
Анализ существующих моделей ипотечного кредитования,
применяющихся сегодня в мире, показал, что в России преобладает открытая
модель, но целесообразно развивать ссудно–сберегательную модель
ипотечного кредитования.
Проведенный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования
позволяет сделать вывод о том, что в России он нестабилен, но несмотря на
это ипотечный жилищный кредит сегодня является одним из доступных
способов для населения улучшить свои жилищные условия. Ключевым
моментом при принятии решения о взятии кредита выступают условия
кредитования. В целом условия предоставления ипотечных кредитов в
банках России схожи: различия в уровне процентной ставки не превышают 1-
3%, количество и ассортимент ипотечных продуктов практически не
отличаются в разных кредитных организациях.
Сегодня на ипотечном рынке предлагается множество разнообразных
ипотечных программ, которые дают возможность гражданам получить в
собственность жилье. Социальная ипотека существенно облегчает условия
приобретения жилья для определенных категорий населения наличие в
регионе.
К несомненным достоинствам ипотеки относится предоставление
имущественного налогового вычета, фактически снижающего процентную
ставку за счет возврата подоходного налога с ограниченной законом суммы,
потраченной на покупку недвижимости и с процентов по ипотеке и
достаточно длительный срок кредитования, который делает платежи по
ипотеке удобными и не слишком обременительными.
Помимо безусловных достоинств, ипотека обладает существенным
недостатком, которым является так называемая «переплата», она может
достигать 100 % и более. «Переплата» включает в себя проценты по
ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме
того, в процессе получения ипотечного кредита заемщик несет и лишние
затраты: оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за