11
Таблица 2 - Классификация ипотечных кредитов
7
Признак классификации
Вид ипотеки
По объекту недвижимости
земельные участки; предприятия, а также здания,
сооружения и иное недвижимое имущество; жилые
дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи,
садовые дома, гаражи и другие; воздушные, морские
суда, объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования
это приобретение готового жилья в многоквартирном
доме либо отдельного дома на одну или несколько
семей в - качестве основного или дополнительного
места жительства
По виду кредитора
банковские; небанковские; обычные и
комбинированные (выдаваемые несколькими
кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих
условиях
По виду заемщиков
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему
владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам
фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм;
лицам, проживающим в данном регионе; всем
желающим.
По виду процентной ставки
кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с
переменной процентной ставкой
По возможности досрочного
погашения
с правом досрочного погашения; без права досрочного
погашения; с правом досрочного погашения при
условии уплаты штрафа.
По степени обеспеченности
(величине первоначального
платежа)
без первоначального взноса; с первоначальным взносом
По способу амортизации долга
постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными
выплатами; кредит с единовременным погашением,
согласно особым условиям
По способу рефинансирования
выпуск ипотечных облигаций, предварительные
накопления заемщиков, государственные субсидии,
собственные, привлеченные и заемные средства (в том
числе займы международных организаций), продажа
закладных ипотечному агентству или крупному
ипотечному банку
Схематично ипотечное кредитование представлено на рисунке 2 и
выглядит следующим образом: банк заключает с клиентом кредитный
(основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному
договору банк выдает кредит, по дополнительному берет в залог недвижимое
7
Таблица составлена по материалам исследования[Электронный ресурс] URL:
http://www.banksprofile.ru/gpfs83-1.html
12
имущество, рыночная стоимость которого, как правило, превышает размер
кредита.
Рисунок 2 – Общая схема ипотечного кредитования
8
В зависимости от назначения кредита ипотечное кредитование
подразделяется на два вида: ипотечное жилищное кредитование (жилищная
ипотека) и ипотечное коммерческое кредитование (коммерческая ипотека).
Ситуация, сложившаяся в жилищном строительстве, способствовала
развитию положительной динамики для развития рынка ипотечного
кредитования. Можно выделить следующие основные факторы, которые
положительно влияли на развитие ипотечного жилищного кредитования в
России до 2014 г.:
− улучшение макроэкономической ситуации;
− повышение уровня благосостояния населения;
− положительные тенденции в области жилищного строительства;
− улучшение состояния строительного комплекса, первичного и
вторичного рынков жилья.
Ипотечное кредитование а так же особенности оформления документов
на ипотеку жилых помещений в России регулируется законодательными
8
Разработана автором на основе материалов Ипотека. [Электронный ресурс]
URL: https://www.kreditnews.ru/kommercheskaja-ipoteka/
13
нормами: Жилищным Кодексом РФ дается полное определение жилых
помещений, к ним относятся: жилые дома, части жилого дома, квартира и ее
часть и комната.
Особенности ипотечного кредита и правовой режим оформления
ипотеки жилых помещений устанавливается Гражданским Кодексом РФ и
Законом «Об ипотеке».
При оформлении ипотечного договора на жилые помещения в
соответствии с законом устанавливается особый порядок осуществления
обращения взыскания. В том случае, если заемщик не выполняет
собственных обязательств перед банком, имущество может быть продано с
торгов. В настоящее время основным документом, регулирующим
юридические особенности ипотеки жилых помещений, является Закон об
ипотеке, в котором указываются все юридические нюансы, которые могут
быть связаны с особенностями сделки.
В условиях современной жизни ипотека на жилые помещения стала
довольно популярной, однако ипотека коммерческой недвижимости на
сегодняшний день не так распространена. Условия бизнес ипотеки
значительно жестче, банки больше доверяют такому виду кредита. Это
связано в первую очередь с тем, что банки имеют гораздо большую
вероятность, что вложенные деньги будут возвращены с процентами.
Суть бизнес ипотеки состоит в том, что ипотечный кредит выдается на
покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. и покупка кредитуется
под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая
ипотека имеет гораздо более короткие сроки погашения, и очень высокие
процентные ставки, они варьируются от 12 до 16%, причем кредитование
осуществляется в валюте. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет,
а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщик в обязательном порядке
вносит первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости.
Для того чтобы получить коммерческую ипотеку клиент обязан иметь
доходный бизнес минимум один год.
14
Особенностью бизнес ипотеки является тот факт, что Федеральный
закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилые
помещения с одновременным обременением ипотекой. Договор ипотеки
коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а
также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке
должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок
исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
9
Коммерческая ипотека, несмотря на все тонкости является
прибыльным бизнесом:
1. При расширении бизнеса возникает необходимость в новых
помещениях и владельцу компании необходимо выбрать один из вариантов:
аренда объектов нежилой недвижимости, покупка коммерческих помещений
за счет средств собственного капитала или приобретение соответствующих
площадей в кредит.
2. Регулярные платежи в счет погашения ипотечного займа не
считаются расходами компании, так как в результате заемщик получает
ликвидную недвижимость. Компания приобретает новый актив приносящий
прибыль, поэтому переплата не рассматривается как убытки компании, а
также существует возможность получать дополнительный доход, используя
предмет бизнес-ипотеки, например, предприниматель имеет право сдавать
недвижимость в аренду.
10
На основании изученных материалов, выявленных особенностей
жилищной и коммерческой ипотеки можно дать сравнительную
характеристику этих видов ипотечного кредитования, оформив их в виде
таблицы 3.
9
Гаген А. Понятие и особенности коммерческой ипотеки. [Электронный ресурс] URL:
http://www.financiallawyer.ru/newsbox/bankiru/ipoteka/136-528116.html (дата обращения 7.04.2017)
10
Ипотека. [Электронный ресурс] URL: https://www.kreditnews.ru/kommercheskaja-ipoteka/
13
Составлено
по материалам Информационного Агентства «Финансовый Юрист» [Электронный ресурс] URL:
http://www.financial-lawyer.ru/newsbox/bankiru/ipoteka/136-528116.html
15
Таблица 3 – Сравнительная характеристика жилищной и коммерческой
ипотеки
13
Параметры сравнения
Жилищная ипотека
Коммерческая ипотека
Условия кредитования
Более мягкие условия
получения кредита
Более жесткие условия
получения кредита
Цель получения
кредита
Приобретение жилого
помещения с целью улучшения
жилищных условий
Приобретение коммерческой
недвижимости с целью
получения прибыли
Вид заемщика
Как правило, физическое лицо
Как правило, юридическое
лицо
Объект кредитования
жилые дома, части жилого
дома, квартира и ее часть и
комната.
нежилые помещения: склад,
офис, торговые площади,
производственные помещения,
административные здания и
другие помещения.
Степень риска
невозврата кредита
Более высокая степень риска. В
случае если заемщик не
выполняет собственных
обязательств перед банком,
имущество может быть продано
с торгов, при этом может быть
утрачена часть потребительной
стоимости
Степень риска меньше. Это
связано с тем, что они имеют
больше оснований полагать,
что вложенные деньги будут
возвращены с процентами,
цены на нед-ть, используемую
для получения прибыли,
постоянно увеличиваются.
Сроки кредитования
Длительный срок: кредит
может быть предоставлен на
срок 20-30 лет
Короткий срок: кредит
предоставляется максимум на
10-12 лет, чаще, на 5 лет
Процентная ставка
Варьируются в диапазоне 917%,
в рублях
варьируются от 12 до 16%, в
основном в валюте
Размер
первоначального
взноса
5-30% в зависимости от
программы кредитования. В
некоторых случаях возможно
предоставление кредита без
первоначального взноса
11
необходимо внести
первоначальный взнос в
размере 25-40%
Принцип оформления
закладной
закладная подтверждает
залоговые права банка при
оформлении ипотеки,
оформляется она в банке,
обычно во время подписания
ипотечного договора
законодательно запрещено
компаниям оформлять
закладную на недвижимое
имущество до момента
заключения сделки
куплипродажи.
11
Банк «Возрождение» и ГК «Инград», крупная инвестиционно-девелоперская структура, запускают
совместную программу ипотечного кредитования «Ипотека без первоначального взноса» (СМИ от
05.04.2017 )
16
Схемы получения
ипотечного кредита
Трёхсторонний кредитный
договор между
банкомкредитором, продавцом
и покупателем объекта ипотеки.
Залогом - объект ипотеки,
приобретаемый заемщиком;
залогом выступает уже
имеющаяся у заемщика на
правах собственности жилая
недвижимость.
Заключение договора
куплипродажи;
Предварительный договор с
частичной оплатой;
Приобретение недвижимости
через покупку юридического
лица
Условия получения
ипотеки
возраст (21-65(75) лет),
трудовой стаж (от 6 месяцев на
одном рабочем месте) «белая»
заработная плата, уровень
дохода (выплаты не должны
превышать 40-50% общего
дохода заемщика),
первоначальный взнос.
прибыльная деятельность
предприятия в течение не
менее одного года (компания
должна получать достаточно
высокий доход),
первоначальный взнос.
Исходя из проанализированных понятий ипотеки, ее особенностей,
принципов и видов, можно сделать ряд выводов:
• наиболее полным и понятным является определение,
Чередниковой А.О., где под ипотекой понимается целевая денежная ссуда,
выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях
возвратности, срочности и платности с оформлением залога на
приобретаемую недвижимость в пользу банка;
• ипотека выполняет ряд важных функций: является механизмом
привлечения инвестиций в сферу материального производства; обеспечивает
возврат заемных средств; стимулирует оборот и перераспределение
недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа)
экономически нецелесообразны или юридически невозможны и формирует
многоуровневый фиктивный капитал в виде закладных, производных
ипотечных ценных бумаг. Таким образом, ипотечное кредитование является
неотъемлемым элементом рыночной экономики и одним из приоритетных
инструментов развития бизнеса;
развитие ипотечного бизнеса в обеих его формах: жилищной и
коммерческой ипотеки, позитивно отражается на функционировании
17
реального сектора экономики — промышленности, строительства, сельского
хозяйства и т.д., может способствовать преодолению инвестиционного
кризиса, поскольку выступает важнейшим инструментом, обеспечивающим
возвратность кредита, решает важные социальные вопросы, а жилищное
ипотечное кредитование, кроме того, способствует обеспечению граждан
доступной частной жилой собственностью, выступает мощным фактором
формирования среднего класса общества.
1.2. Условия ипотечного жилищного кредитования
В настоящее время банковская система, а также кредитные
организации предлагают обширный список ипотечных продуктов, которые
можно классифицировать по различным критериям.
В зависимости от объекта кредитования обычно выделяют ипотеку: на
квартиру в новостройке, на приобретение квартиры на вторичном рынке, на
загородную недвижимость, на комнату в коммунальной квартире, на долю в
жилом помещении.
Наибольшее распространение получил целевой кредит на приобретение
квартиры. Данный вид ипотечного кредита подразделяют на два вида: в
зависимости от того, на каком (первичном или вторичном) рынке
осуществляется сделка.
Ипотека на квартиру в новостройке позволяет приобрести жилье на
стадии строительства. На этот вид кредитования самый высокий процент,
однако существует возможность сэкономить на самой квартире из-за
невысоких цен на этапе строительства.
Ипотека на вторичное жилье отличается оптимальным размером
процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления,
множеством подпрограмм, предлагающими различные льготы для различных
категорий заемщиков.
18
Приобретение загородного дома или коттеджа дает возможность
ипотека на загородную недвижимость. Ели соотносить с ипотекой на
вторичное жилье, то такой вид кредитования является более рискованным.
Другой вод ипотеки: на комнату в коммунальной квартире свойственен
для крупных городов. При наличии собственности на другие помещения в
этой коммунальной квартире банки более охотно дают кредит.
Ипотека на долю в жилом помещении встречается редко. Банки очень
редко соглашаются на такой вид кредита, так как имеется высокая
вероятность фиктивности сделки.
В зависимости от представляемых льгот различают социальную и
коммерческую ипотеки.
Коммерческая ипотека доступна как юридическим, так и физическим
лицам. Как правило, ее выдают людям, не попадающим под какие-либо
льготы, но желающим улучшить свои жилищные условия. Его цель: дать
возможность приобрести недвижимость в кредит под собственный залог.
Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий. Социально
не защищенные граждане могут воспользоваться государственной
поддержкой при оформлении ипотеки, но только лишь в рамках
установленных социальных норм. Различают: социальную ипотеку для
семьи, для военных, которая направлена на реализацию права
военнослужащих на жилье, ипотеку для малоимущих, которая
предусматривает участие государства в покупке жилья.
В соответствии с характером выплат в системе ипотечного
кредитования можно выделить несколько видов кредитов.
1. Постоянный ипотечный кредит.
2. Кредит с постоянными выплатами.
Постоянный ипотечный кредит – это наиболее простая форма кредита.
Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками
кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию)
19
через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к
числу самоамортизирующихся.
Кредиты с переменными выплатами предполагают разную
периодичность погашения основного долга и процентов, и некоторые другие
добавочные условия.
В зависимости от условий предоставления кредита различают
стандартную или типовую, с переменными выплатами, с нарастающими
платежами, «пружинную», ролловерную, без первоначального взноса, с
участием, с обратным аннуитетом и т.д.
В зависимости от вида недвижимости, передаваемой в залог, различают
следующие виды ипотеки:
• под залог собственного недвижимого имущества;
• под залог приобретаемого.
В первом случае имеется ряд преимуществ, которые состоят в более
привлекательной процентной ставке и вероятности использовать полученный
займ на различные цели. Существенным недостатком является возможность
лишиться не только вновь полученной недвижимости, но и той, которая была
заложена.
Во-втором случае, ипотека вносит ограничение в область применения
заемных денежных средств, сводя ее исключительно к покупке заранее
согласованной с кредитной организацией недвижимости, в виду отсутствия у
большинства заемщиков собственной недвижимости, популярность этого
вида несколько выше
12
.
Разными кредитными организациями и банками предоставляется свой
перечень ипотечных продуктов. О их многообразии можно сделать вывод на
примере ипотечных продуктов, предлагаемых Сбербанком (приложение 2).
Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным
кредитам среди многих европейских государств (за исключением бывших
12
Информационный портал. [Электронный ресурс] URL: http://mir-fin.ru/vidy_ipoteki.html
20
республик СССР) и США. Средняя фиксированная ставка в национальной
валюте в России составляет 17,03%, а в долларах — на уровне 13,89%. В
США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 4, 5-6%, в
Канаде — 3, 6-6, 2%, во Франции — 3, 75-4%, в Испании, Италии, Германии
— 4-5%, в Греции — 6, 25%, в Португалии — от 2, 75%, на Кипре — 4, 25%.
И хотя условия ИЖК для заемщика могут быть различными в разных
кредитных организациях, практически все банки требуют примерно
одинаковый перечень документов:
1. Заявление-анкета заемщика/созаемщика;
2. Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
3. Документы, подтверждающие финансовое состояние (справки 2-
НДФЛ, 3-НДФЛ, в свободной форме) и трудовую занятость
заемщика/созаемщика;
4. Документы о семейном положении;
5. Документы по кредитуемому объекту недвижимости
13
.
Перечень требуемых документов и процентная ставка по кредиту
уменьшается в зависимости от принадлежности заемщика к зарплатному
проекту.
Что касается оформления кредита на приобретение недвижимости за
рубежом, то список документов достаточно обширен и совпадает
практически для всех стран. Заемщику потребуется предоставить:
• документ, подтверждающий личность (карточку социального
страхования или водительские права американского образца в США);
• информацию о доходах (справка с постоянного места работы, где
указывается размер дохода на протяжении 1-2 лет, в налоговой инспекции
потребуется взять декларацию о доходах и справку, подтверждающую
отсутствие задолженностей);
13
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)
[Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/