21
• информацию о расходах: банковские расчетные счета, сведения
по выплатам других кредитов; информацию, подтверждающую
платежеспособность; справку об отсутствии непогашенных кредитов в
организациях в РФ.
Дополнительно компании имеют право потребовать выписку с
текущего счета в банке и договор, подтверждающий покупку недвижимости.
Кроме того, требуется подтверждение личных данных и адреса будущего
дебитора. Документы подаются в оригинальном виде и на языке страны, где
оформляется кредит.
14
Сумма предоставляемого ипотечного кредита определяется целой
совокупностью факторов. Главную роль в этом вопросе играет политика
банка, который четко указывает допустимые границы займа. Первым из ряда
важных показателей, определяющих размер ипотечного кредита, является
уровень ежемесячного доход заемщика, либо, если речь идет о семье или
нескольких заемщиков – совокупного дохода этих лиц
15
.
Банки требуют от своих клиентов застраховать жизнь, так как
выделяют им внушительную сумму на длительный срок. В России до 30 лет,
за рубежом, как правило, он значительно короче, и составляет 5-20 лет,
исключение – США, до 30 лет. В выдаче кредита без страховки обычно
отказывают банки всех стран. Полис требует дополнительных затрат, но
открывает определённые возможности застрахованным лицам:
• менее высокие процентные ставки по займам на строительство
жилья;
• отсрочка регулярных выплат и рефинансирование займа при
временной невозможности выплаты долга;
• погашение кредита страховщиком при наступлении страхового
случая;
14
Ипотечное кредитование за рубежом. [Электронный ресурс] URL: https://biznes-
prost.ru/ipotechnoekreditovanie-za-rubezhom.html
15
Ипотечное кредитование, ипотека, ипотечный кредит. [Электронный ресурс] URL:
http://www.ipotekarus.ru (дата обращения 25.04.2017).
22
• гарант сохранения жилья за семьёй кредитополучателя при его
смерти, инвалидности или серьёзной болезни.
Важным фактором развития системы ипотечного кредитования
является обеспечение возвратности банковского кредита. В настоящее время
самой распространенной формой такого обеспечения выступает залог.
Условно все виды залога можно разделить на две группы: залоги,
остающиеся у залогодателя, и залоги, передаваемые залогодержателю.
Правовая основа залогового механизма, т.е. процесса подготовки,
заключения и исполнения договора о залоге, определена прежде всего
частью первой Гражданского кодекса РФ (ст.334-358).
16
Кроме того,
действуют не противоречащие ГК РФ положения Закона Российской
Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге», а также существует ряд
нормативных актов, регулирующих особенности залога отдельных видов
имущества
17
.
Основной принцип залога – «верю не лицу, а вещи», т.е.
предоставляемому заемщиком или третьим лицом имуществу, которое
предварительно выделяется из общей массы и будет служить
преимущественному удовлетворению возможных требований банка.
С принятием Закона «Об ипотеке» в 1998 г. начался новый этап
становления ипотечных отношений в России. Все операции по кредитованию
под залог недвижимости стали регулироваться именно этим законом,
который значительно расширил возможность использования ипотеки в
качестве надежного средства обеспечения кредитов, преимущественно
долгосрочного характера, потребность в которых стала нарастать в
экономике в соответствии с принятием правительством курса на обеспечение
устойчивого экономического роста и инновационном его характере.
Характерным для ипотеки является ряд признаков.
16
Гражданский кодекс РФ, ФЗ от 30.11.94 № 51 [Электронный ресурс]
URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
17
ФЗ «О залоге» от 29.05.92 № 2872-1. [Электронный ресурс] UR:L
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_522/
23
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом
обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства-
займа или кредитного договора, договора аренды, подряда.
Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К
недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с
ними связано. Основой для сделок с недвижимым имуществом, в частности
возможность его залога, является право собственности на это имущество.
В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника.
Последний остается собственником, пользователем и фактическим
владельцем этого имущества. Однако его право собственности
ограничивается: он не может распорядиться залогом (продать, передать,
заложить, уступить) без согласования с залогодержателем.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки
может оформляться специальным документом – «закладной», которая
подлежит государственной регистрации, как и договор об ипотеке.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой
выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные
ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). При
этом права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому
имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки.
Таким образом, условия предоставления ипотечного кредита
определяются множеством факторов, различаются в зависимости от места
предоставления ипотечного кредита и непосредственно влияют на
организацию ипотечного жилищного кредитования.
1.3. Нормативно-правовое регулирования ипотечного
кредитования в России
Экономическая категория «организация» рассматривается в
экономической литературе с точки зрения двух подходов: с точки зрения
24
статики, и тогда это структура взаимосвязанных элементов и перечень
необходимых документов, и с точки зрения динамики, в этом случае под
организацией понимают процесс осуществления установленных действий.
Данный подход позволяет дать определение организации ипотечного
жилищного кредитования, как процесса выдачи кредита заемщику на
приобретение недвижимости, перечень которой определен
законодательством, под залог приобретаемого имущества (если иное не
установлено законом) в пользу кредитора, состоящего из последовательных
этапов и осуществляемого на основе установленных нормативных
документов.
Ипотечный кредит предоставляется в порядке, предусмотренным
законодательством. Стандартная процедура получения ипотечного кредита
состоит последовательных этапов, алгоритм ипотечного кредитования
представлен в виде рисунка 3. Представленные на рисунке этапы имеют
следующее содержание:
а) предварительное одобрение кредита – на данном этапе заемщик
должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях
предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении
кредитной сделки. В свою очередь кредитор оценивает возможность
потенциального заемщика возвратить кредит.
25
Рисунок 3 – Алгоритм ипотечного жилищного кредитования
18
После разъяснения заемщику основных условий кредитования
определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются
процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета
предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Это
заявление включает следующую информацию:
– желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка,
схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
– описание покупаемой собственности: адрес, юридическое
описание;
– источник первоначального платежа;
– назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование
собственности и т.д.;
– биографические сведения: уровень образования и
профессиональной квалификации;
– сведения о работе и источниках дохода;
– сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита
к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не
превышает 70%.
18
Составлено автором на основе http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
предварительное
одобрение
кредита
андеррайтинг
заемщика
подбор и оценка
жилого
помещения
заключение
договора купли
-
продажи и
проведение
расчетов с
продавцом
Закрытие
кредитной
сделки
обслуживание
кредита
26
В некоторых источниках экономической литературы выделяется еще
один этап «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге», на наш взгляд
он может быть отнесен к предварительному, его цель – выявление
потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводится
проверка трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и
расходов, проверка клиента службой экономической безопасности
кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к
продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета
залога.
В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества
баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».
При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология
получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается
график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально
возможная сумма кредита.
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика
первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыночной
стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине
первого взноса при покупке жилья). Сумма кредита и срок кредитования
рассчитываются после определения платежеспособности заемщика с учетом
доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии
со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному
кредиту.
б) андеррайтинг заемщика или оценка вероятности погашения кредита
– на данном этапе кредитором проводится процедура андеррайтинга, то есть
оценивается вероятность погашения ипотечного кредита и определяется
максимально возможная сумма ипотечного кредита с учетом доходов
заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса (как
правило, 30-40%) и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются
финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить
27
кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются
риски. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт,
уровень квалификации, занятость. Затем принимается решение о выдаче
кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в
письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.
При выявлении ложной представленной информации заемщику будет
отказано в предоставлении кредита.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
– отношение периодических платежей по кредиту и
периодического дохода заемщика; – отношение жилищных расходов и
совокупного дохода заемщика;
– отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости
приобретаемого имущества;
– отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной
цене продажи недвижимого имущества
в) подбор и оценка жилого помещения - осуществляется подбор жилого
помещения. Заемщик имеет право подобрать себе жилье как до обращения к
кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный
заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого
помещения. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита,
может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его
продавцом сделку купли - продажи; оценщик проводит независимую оценку
жилья, выбранного заемщиком.
г) заключение договора купли-продажи и проведение расчетов с
продавцом - между заемщиком и продавцом жилья заключается договор
купли - продажи квартиры или другого вида жилой недвижимости. На этапе
заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие
договоры:
– договор купли-продажи недвижимости;
– кредитный договор;
28
– договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); –
договоры страхования.
Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой
берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой
недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму
предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер
уплачиваемых заемщиком процентов и др.
В договор об ипотеке стороны включают:
– предмет ипотеки;
– цену передаваемого в ипотеку помещения;
– существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой
(предоставление кредитных средств);
– размер основного обязательства, обеспечиваемого
ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за
пользование денежными средствами);
– срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого
ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
– указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится
в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
– требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
– основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие
условия.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об
ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и
возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии
возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на
заложенное имущество.
Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с
количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора
осуществляется страхование ипотечного кредита
29
Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с
условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право
преимущественного удовлетворения своих требований из страхового
возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать
заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер
основного долга с учетом процентов.
Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен
заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой
компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных
случаев и договор-обязательство страхования квартиры.
Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно
изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности
возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без
достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую
тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.
д) обслуживание кредита в случае положительного решения, кредитор
заключает с заемщиком кредитный договор, заемщик вносит на свой
банковский счет денежные средства, которые будут направлены на оплату
первоначального взноса. Этап завершается перечислением кредитных
средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или
платежному поручению заемщика.
Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:
– осуществляется прием платежей;
– проверяется соответствие фактических выплат графику
платежей;
– ведется бухгалтерский учет операций;
– рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на
недвижимость и страховке;
– взимаются просроченные платежи;
– ведется работа с проблемными кредитами:
30
– переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение
условий договора и т.п.;
– ведется отчетность по выданным кредитам.
е) закрытие кредитной сделки – заключительный этап ипотечного
кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты
начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика
обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки.
Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая
запись в Государственном реестре РФ. Если заемщиком и залогодателем не
выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке,
кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или
внесудебном порядке.
Ипотечное кредитование может осуществляться в форме разных
моделей.
Усеченно–открытая модель является наиболее простой и одновременно
наименее совершенной системой ипотечного кредитования. Как следствие,
условия ипотечного кредитования напрямую зависят от конъюнктуры
финансово-кредитного рынка, возможно завышение ставок по кредитам при
относительно непродолжительных сроках ссуд. Эта модель успешно
применяется в Англии, Италии, Испании и Франции.
Особенность модели в том, что ресурсы для ипотечных ссуд банки
формируют из произвольных источников, в том числе за счет собственного
капитала, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских
кредитов и т.п. Вторая и, пожалуй, самая яркая особенность - зависимость
процента по ипотеке от финансового состояния страны. Данная зависимость
оказывает сильное влияние на такие показатели, как активность ипотечного
кредитования и его масштабность.
Положительными моментами применения данной модели выступают:
минимальное число участников, отсутствие вторичного рынка, отсутствие
необходимости создавать многоуровневые финансовые организации -