51
Необходимо отметить, что в ВТБ 24 практически вся необходимая
информация об оформлении ипотечного кредита представлена на одной
странице, тогда как на сайтах других банков используется система ссылок.
Отличительной особенностью Газпромбанка является объем
информации об ипотечном кредитовании, представленный на сайте. Так
помимо перечисления ипотечных программ, которых 17 в общей сложности,
они классифицированы по первичному и вторичному рынкам недвижимости
и специальным ипотечным программам, на странице оформления заявок на
кредит даны и телефоны и электронный адрес для обратной связи. Более
того, на сайте Газпромбанка представлен и порядок оформления кредита,
который представляет собой подробный алгоритм действий по шагам для
потенциального заемщика.
Порядок оформления кредита в Газпромбанке
43
:
1. «Вы приняли решение о приобретении строящейся
недвижимости с использованием кредитных средств Банка.
2. Заполните заявку на интернет-сайте Банка или в любом офисе
Банка для рассмотрения возможности предоставления кредита. В течение 1-
10 рабочих дней* представители Банка сообщат Вам о результатах
рассмотрения кредитной заявки.
3. Оформите договор долевого участия на приобретение объекта
строящейся недвижимости с Продавцом-Застройщиком и предоставьте в
Банк документацию по объекту недвижимости для согласования условий
кредитного договора и индивидуальных особенностей предстоящей сделки.
4. Откройте текущий счет. В согласованное с Банком время
подпишите кредитную документацию.
5. Сдайте договор долевого участия на государственную
регистрацию в регистрационную палату.
6. Предоставьте в страховую компанию пакет документов по
заемщику и приобретаемой строящейся недвижимости и оформите
необходимые договор(-ы) страхования.
52
7. После предоставления в Банк зарегистрированного договора
долевого участия и договора(-ов) страхования Банк перечислит кредитные
средства в счет оплаты стоимости недвижимости.»
Наиболее полная и подробная информация по страхованию для
получивших ипотеку представлена также на сайте банка ВТБ 24. Кроме
перечня обязательных страховых рисков: утраты или повреждения
приобретаемой квартиры, предоставлена информация о зависимости ставки
по кредиту полного (комплексного) страхования рисков: утрата жизни и
трудоспособности заёмщика (поручителя, если применимо), утрата или
повреждение приобретаемой квартиры, прекращение или ограничение права
собственности (в течение первых трёх лет после приобретения квартиры в
кредит) на квартиру. В случае оформления страхового полиса только по
риску утраты или повреждения приобретаемой квартиры процентная ставка
увеличивается на 1% годовых.
Всеми банками в качестве обязательного условия указывается
необходимость оценки приобретаемого в ипотеку имущества, но лишь на
сайте ВТБ 24 и Газпромбанка в свободном доступе размещена информация о
компаниях, проводящих оценку недвижимости, аккредитованных в данных
банках. На сайте Россельхозбанка обнаружить подобную информацию не
удалось. Необходимо отметить, что на сайте Сбербанка размещены
требования к оценщикам, но поиск информации об аккредитованных
компаниях требует значительных затрат времени.
«СберБанк предъявляет высокие требования к Партнерам-Оценщикам:
1. На постоянной основе осуществляется отбор оценщиков для
оказания услуг по оценке. Для участия в отборе оценщик должен
предоставить пакет необходимых документов в Банк для проверки
соответствия требованиям, предъявляемым к деятельности и деловой
репутации Оценочной организации/Оценщика, занимающегося частной
практикой.
53
2. Ведется контроль качества выполненных отчетов об оценке
службами Банка (залоговая и юридическая службы, андеррайтинг).
3. Партнеры-Оценщики, в отношении которых установлены
факты выполнения некачественной оценки, исключаются из списка
надежных партнеров.»
31
Подавляющее большинство банков использует в качестве способа
возврата ипотечного долга аннуитетные ежемесячные платежи.
На основе изученной информации был составлен рейтинг сайтов с
точки зрения доступности, полноты информации и времени на поиск
необходимой информации, представленной на официальных сайтах банков
Сбербанк, Россельхозбанк, Газпромбанк и ВТБ 24. Таким образом, первое
место получает ВТБ 24, Газпромбанк – 2 место, Сбербанк – 3 место и
завершает рейтинг Россельхозбанк.
Таким образом, многообразие ипотечных программ, предлагаемых
сегодня на рынке разными кредитными организациями, дает возможность
гражданам получить в собственность жилье. Главным преимуществом
ипотеки является отсутствие необходимости многолетнего накапливания
суммы на покупку жилья, у заемщика ипотечного кредита появляется
возможность жить в приобретенной квартире, которая является его
собственностью.
Безопасность данной операции обеспечивается страхованием рисков
утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери
заемщиком трудоспособности.
Кроме того, у ипотеки есть еще ряд достоинств:
• предоставление имущественного налогового вычета, который
фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет возврата
подоходного налога с ограниченной законом суммы, потраченной на покупку
недвижимости и с процентов по ипотеке;
31
Приобретение готового жилья. [Электронный ресурс] URL:
http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house
54
• достаточно длительный срок кредитования делает платежи по
ипотеке удобными и не слишком обременительными.
Наличие в регионе социальной ипотеки существенно облегчает
условия приобретения жилья для определенных категорий населения.
Помимо безусловных достоинств, ипотека обладает существенным
недостатком, которым является так называемая «переплата» за квартиру, она
может достигать 100 % и более. «Переплата» включает в себя проценты по
ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Более
того, в процессе получения ипотечного кредита заемщик несет и некоторые
дополнительные расходы: оплата услуг оценочной компании и нотариуса,
плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного
счета и т. п. Сумма накладных расходов может составить 5—10 % стоимости
приобретаемого жилья.
Кроме того, недостатком ипотеки, ощутимым уже на этапе заключения
договора о займе, является большое количество требований ипотечных
банков к заемщикам: это и документальное подтверждение доходов, и
наличие регистрации и российского гражданства, и определенный стаж
работы на одном месте, и положительная кредитная история, и возможность
представить поручителей по кредиту. В зависимости от учетной политики
банка этот список может быть изменяться.
Таким образом, анализ ипотечного кредитования в России позволил
сделать следующие выводы:
- российский ипотечный рынок нестабилен - существенный спад
произошел в 2015 году., небольшой рост в 2016 году; объемы ипотечного
кредитования меняются по кварталам;
- доля ипотечного кредитования в общем объеме кредитов
сокращается, но стабильно высокой остается она в банках с государственной
поддержкой ипотечных программ;
55
- уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в российских
банках достаточно высок и в разы превышает уровень процентной ставки по
ипотеке за рубежом;
- подавляющее большинство банков использует аннуитетный
способ возврата ипотечного долга;
увеличивается задолженность по возврату ипотечных кредитов.
56
ГЛА
В
А 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РА
ЗВ
ИТИЯ
ИПОТЕ
ЧНОГО КРЕДИТ
ОВА
НИЯ В Р
Ф
3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ
При взлетах и падениях ключевых экономических показателей, частых
кризисах устойчивость теряется не только в экономической ситуации в
стране, но и в финансах отдельно взятых заемщиков.
Люди легко теряют работу и начинают допускать просрочки по
ипотечным платежам. В итоге не погашенные ипотечные займы порождают
проблемы в денежных ресурсах банка, который также кредитуется для
развития своей деятельности.
Государство порой не успевает должным образом реагировать на такие
изменения кредитного рынка и начинает принимать специальные законы уже
тогда, когда последствия кризисный явлений наносят существенный ущерб
хозяйствующим субъектам и населению.
В кризисном 2015 году программа субсидирования ипотечных ставок
от государства значительно помогла восстановить былые обороты
жилищного кредитования.
Государственная программа субсидирования процентных ставок
позволяла заемщикам брать ипотеку по фиксированной ставке.
В России большая часть работающего населения получает такие
уровни дохода, которых порой не хватает просто на жизнь, а уж тем более о
взятии многомиллионных кредитов речи здесь быть не может.
Даже если обратиться к статистическим данным в стране в регионах
средняя зарплата немногим превышает сумму в 30 тысяч рублей.
Обслуживать ипотечный кредит, платёж по которому может составлять
15-30 тысяч рублей, такой заёмщик просто не в силах. В Москве, казалось
бы, с доходами дела обстоят лучше. Средний уровень в 2019 году установлен
в размере 80-90 тысяч рублей, но с учетом цен на жильё в столице, это
соответствует доходу в регионах.
57
Для оформления ипотечного займа клиент должен располагать
определенной суммой свободных денежных средств, которые могут быть
использованы в качестве первоначального взноса.
Банки просят при заключении договора оплачивать 15-30% от общей
суммы стоимости жилья. Кредиты без первоначального взноса тоже
существуют, но в очень немногих банках. Если кредит берет молодая семья с
двумя или более детьми, они имеют право в качестве первого взноса вносить
средства материнского капитала.
Ещё одной не менее важной проблемой в этом отношении считается
проблема серых доходов. Для получения ипотеки банки требуют
предоставление справки 2-НДФЛ и подтверждение официального
трудоустройства. Немногие заемщики могут похвастаться высоким размером
официального дохода. Есть банки, которые выдают ипотеки по двум
документам без подтверждения дохода, но при этом они требуют высокий
первоначальный взнос.
Сегодня с экранов телевизоров постоянно говорят о том, что уровень
инфляции стремительно снижается, что таких показателей не было
зафиксировано за всю историю страны. Возможно снижение в правда
присутствует, но его динамика ещё не достаточна для действующих реалий.
В России всегда уровень роста инфляции был выше уровня роста
доходов населения. Из-за инфляционной динамики обесцениваются
денежные средства.
Для банка этот процесс означает отток депозитных вкладчиков и, как
следовательно, дефицит финансовых ресурсов. Граждане не желают хранить
деньги в банке, ведь процент по вкладам не покрывает даже роста цен на
товары и продукты.
Сегодня строительством многоквартирных домов занимаются
монополисты. Это несколько компаний, захвативших весь рынок,
искусственно создающих высокие цены на жильё. Конкуренция на рынке
попросту отсутствует. Застройщики создают лишь ее видимость, создавая от
58
имени своих юридических лиц дочерние компании, которые действуют в
интересах своих руководителей.
При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Сроки постройки
некоторых домов настолько сжатые, что застройщики заставляют работать
строителей на износ.
На материалах строительства происходит жесткая экономия ради
последующей высокой прибыли. Из-за низкого качества используемых
материалов дома имеют сниженный срок эксплуатации, стены трескаются,
случаются аварии на теплотрассах.
Однако, самой острой проблемой на рынке ипотечного жилья остаётся
проблема обманутых дольщиков. Каждый год объявляют о прекращении
строительства крупные фирмы-застройщики, многие из которых долгое
время успешно функционировали на рынке и были аккредитованы банками.
При покупке квартир в новостройках в ипотеку, банки позволяют
покупать квартиры только у тех застройщиков, которые получили у них
аккредитацию.
Таким образом кредитные учреждения оберегают себя от
сотрудничества с ненадежными застройщиками, ведущими не прозрачную
деятельность и готовыми в любой момент обанкротиться.
Сегодня государство активно борется с такими строительными
компаниями и помогает обманутым дольщикам получить своё жильё. В 2018
году о прекращении строительства заявила компания Урбан Групп,
оставившая тысячи людей без жилья и денег. Государство взяло на себя
решение этой проблемы и пообещало всем заемщикам получение квартир.
Но даже при сильном развитии строительства очень малая часть
населения имеет возможность купить себе жильё. По данным статистики
только 10% граждан имеет в собственности по 18 квадратных метров на
каждого члена семьи. И лишь 1% может позволить себе купить жильё на
личные сбережения или доходы.
59
Остальные испытывают сильную потребность в жилье. И даже
несмотря на введение огромного количества государственных программы
поддержки ипотеки, они все равно остаются без заветных квадратных
метров.
Ипотека – это долгоиграющая история для кредитного учреждения, на
окупаемость такой сделки уходит огромное количество времени. Поэтому
банки не активно идут на развитие ипотечных продуктов в своём арсенале.
Потребительские кредиты, к примеру, приносят прибыль в куда более
короткие сроки. Кроме того, банки могут преумножать свои средства за счёт
фондовых инструментов, покупки ценных бумаг и других выгодных
операций. При этом вышеобозначенные операции имеют высокие риски для
банков.
Для того, чтобы начало развиваться ипотечное кредитование, нужно
создать хорошие и безопасные условия для этого. Сегодня Россия для
большинства государств мира является агрессором, страной с высоким
военным потенциалом. В связи с вероятной боязнью России другие страны
мира вводят против нас санкции, которые сильно ухудшают наше
финансовое состояние.
Кроме санкций существуют и другие негативные мировые тенденции, в
частности:
1) Ведение активных военных действий в других странах, на развитие
которых уходят огромные суммы из бюджета страны;
2) Обустройство Крыма – новой территории, на которое также тратятся
внушительные суммы денежных средств, отдача по которым пока не
наступает;
3) Падение курса рубля, влияющее на увеличение ставки
рефинансирования по ипотеке.
Пока в нашей стране органы государственной власти по большей
степени занимаются развитием внешней политики, отчего вполне логично
60
страдает внутренняя политика, в том числе и развитие ипотечного
кредитования.
Россия – огромная страна, в которой в каждом регионе и городе живут
по-разному. Сегодня наблюдается сильный отток трудоспособного и
образованного населения из отдаленных территорий в столицы и крупные
промышленные и экономические центры.
Молодежь стремиться переехать в Москву или Санкт-Петербург.
Именно из-за такой миграционной составляющей цены на жильё в Москве
стоят заоблачно высоких цен. Высокий спрос порождает высокое
ценообразование.
Если бы все регионы страны были приблизительно одинаково развиты,
никто бы не стремился переезжать столицу в поисках лучшей жизни. Если
бы государство занималось решением этой проблемы, ипотечное
кредитование бы развивалось нормальными стабильными темпами во всех
территориях страны.
Государство, безусловно, участвует в развитии ипотечного рынка,
старается помогать заемщикам, но поддержка все равно не отвечает тому
уровню проблем и ожиданий, которые имеют место быть.
Сегодня государство реализует следующие меры ипотечной
поддержки:
Военная ипотека;
Ипотека под материнский капитал;
Семейная ипотека при наличии двух или трёх детей;
Ипотека для молодых семей и молодых специалистов.
Кроме того, в условиях падения уровня дохода граждане могут
воспользоваться государственной программой помощи погашения
ипотечного займа.
В целом, государственные программы помогли многим категориям
граждан приобрести жильё на выгодных условиях. Но в условиях очень
низкого уровня жизни такая помощь все равно лишь капля в море проблем.