41
вторичный рынок и, как следствие, увеличения его доли»
36
. В достоверности
этих прогнозов можно будет убедиться лишь в конце текущего года.
Таким образом, проведенный анализ позволяет сделать вывод, что
рынок ипотечного жилищного кредитования в России нестабилен, причина
спада - ухудшение экономики страны, связанная с падением цен на нефть и
санкциями, несмотря на это ипотечный жилищный кредит сегодня является
одним из доступных способов для населения улучшить свои жилищные
условия. Ключевым моментом при принятии решения о взятии кредита
выступают условия кредитования.
2.2. Оценка доступности ипотеки в России
Жилищная проблема несомненно, одна из наиболее острых социальных
и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 40% населения
страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по
данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в
России стоят в очереди на улучшение жилищных условий, в такой ситуации
важное значение имеет доступность ипотечного кредита, а также выгодность
условий ипотечного кредита в целом.
Если сравнивать процентные ставки по ипотеке в разных банках
России, можно увидеть, что они не слишком отличаются друг от друга, и
колеблются в интервале от 11 до 15%. При таком уровне ставок разброс в 1-
3% не так существенен. Гораздо существеннее участие в программах по
ипотеке, исходящих от государства, таких как ипотека с государственной
поддержкой. В этом случае банки заемщиков могут получить
государственную субсидию и могут снизить ставки до 7-8 % и не превышать
13%. Количество банков, имеющих государственную поддержку по такой
ипотеке, ограничено и она распространяется на объекты жилищного
строительства при участии в нем государства. Кроме того, ограничена и
категория граждан, которые имеют возможность получить такое
42
кредитование, первоначальный взнос в 20% от стоимости кредитуемого
объекта может собрать далеко не каждый заемщик. Необходимо учитывать и
тот момент, что привязка заемщика к объектам с участием государственного
софинансирования строительства и строительных организаций, имеющих
договоры с банком-заемщиком, сужает выбор заемщика объектов
недвижимости. В некоторых банках (Сбербанке РФ и других) ипотека по
программе государственной поддержки включает помимо новостроек,
квартиры в строящемся доме, дома или коттеджи с землей и таунхаусы.
Что касается ипотеки на вторичное жилье, она демонстрирует более
высокие проценты от банков кредиторов, в среднем на 2-3% выше, чем на
первичное жилье.
Сравнение процентов по ипотеке банков, не участвующих в
государственной программе поддержки ипотеки, показало, что средний
уровень процентной ставки колеблется от 11 до 15%. Снижение ставок
против 2013 года в них произошло по многим причинам, в том числе из-за
конкуренции с банками, получившими государственную поддержку по
субсидированию процентной ставки. Ниже в таблице 11 приведем сравнение
процентных ставок для банков с государственной поддержкой и без нее.
Таблица 11 – Сравнение процентных ставок для банков с
государственной поддержкой и без нее
27
Банки с государственной поддержкой
Банки без государственной
поддержки
Наименование
банка
Процентная ставка
Наименование банка
Процентная
ставка
Сбербанк
11,4
МТС-Банк
17
ВТБ 24
11,5
Росгосстрах Банк
16,5
Открытие
12
Райффайзенбанк
15,25
Газпромбанк
12,5
Банк Советский
16
Банк Москвы
13,35
ОТП Банк
15,5
Россельхозбанк
13,5
ЛОКО-Банк
15
27
Составлено автором на основе источника http://ipoteka-expert.com/ipoteka-procentnye-stavki-bankov-
sravnenie/
43
Промсвязьбанк
13,8
Собинбанк
15,5
Абсолют-банк
11,25
Банк Возрождение
12,5
АК Барс Банк
11,8
Таким образом, данные таблицы свидетельствуют о том, что наиболее
выгодным по размеру процентной ставки банка является получение
ипотечного кредита в банках с господдержкой, а в этой группе в таких
банках как Абсолют-банк, Сбербанк и ВТБ. Но помимо размера кредитной
ставки, при оформлении ипотечного кредита значение имеет еще ряд
условий: срок кредитования, размер первоначального взноса, размер
выдаваемого кредита, валюта, возможности досрочного погашения кредита.
Проведем сравнительный анализ условий ипотечного кредитования (таблица
12) в четырех крупнейших банках России.
Таблица 12 - Сравнительная характеристика условий стандартного
ипотечного кредитования банков в 2019 году
28
Банк
Сумма
(руб)
Ставка,
%
Первона
чальный
взнос
(%)
Срок
возврата
кредита
(лет)
Срок
рассмотр
ения
заявки (в
днях)
Досрочное
погашение
Сбербанк
300 000-8
000
000
13
от 15
30
7
Возможно
ВТБ
500 000-
200 000
000
14
20
30
4
Возможно
Газпромбанк
500 000-
3 000 000
10,6-
11
от 10
30
1-10
Возможно
Россельхозбан
к
100 000-
2 000 000
13,5-
16,5
от 15
30
от 3
Возможно
Данные вышеприведенной таблицы свидетельствуют о том, что в
данный момент выгоднее всего брать ипотечный кредит у Газпромбанка,
поскольку именно у него наиболее выгодные условия по ипотечным
программам. Однако, нужно иметь в виду, что в таблице представлена
28
Составлено автором по материалам http://ipoteka-expert.com/
44
усредненная информация по ипотечным кредитам, и по конкретным
ипотечным программам условия могут значительно различаться, в частности
при приобретении жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Сравним условия ипотечного кредитования при покупке жилья на
вторичном рынке у тех же четырех банков – Сбербанка, ВТБ 24,
Газпромбанка и Россельхозбанка (Приложение 1).
При приобретении готового жилья с помощью ипотечного кредита на
вторичную недвижимость в разных банках условия различаются: процентная
ставка отличается незначительно на 1-3 процентных пункта, но существенно
варьируются суммы кредита и доля первоначального взноса. Наиболее
выгодные условия по ипотечному кредитованию вторичного жилья в
Сбербанке в рамках акции для молодых семей, но здесь необходимо
учитывать ряд факторов, поскольку это может привести к росту процентной
ставки:
• Получение займа, когда нет официального подтверждения
занятости, справки о доходах: +0,5 п.п.
• Заёмщик отказывается от страхования жизни, здоровья: +1 п.п.
• Клиент не получает заработную плату на расчётный счёт, карту
Сбербанка: 0,5 п.п.
Кроме того, необходимо учесть существенно меньший срок
кредитования и довольно большой первоначальный взнос. Безусловный плюс
данного ипотечного продукта - минимальная переплата.
Интересным и доступным ипотечным продуктом является программа
«Жилье военным», предлагаемая Россельхозбанком. Условия в данном
случае стандартны: процентная ставка 10,5-11,5% годовых, кредит может
быть предоставлен в сумме до 2-х миллионов рублей, первоначальный взнос
составляет 10%, выплачивать долг можно до 22 лет. Купить таким образом
получится: квартиру, земельный участок с жилым домом или частью дома.
Специфическими условиями являются возраст заемщика на момент
оформления кредита - от 22 лет, а его стаж участия в ипотечной
45
накопительной системе должен быть не менее 3-х лет. Погасить
задолженность обязательно до достижения 45летнего возраста.
При пользовании ипотечной программой «Покупка готового жилья» от
ВТБ 24 минимальное вознаграждение банка составит 13,5% годовых, если
заемщик имеет активную зарплатную платежную карту, а также реализовал
обязательное и добровольное страхование, кроме того доход претендента на
ипотеку должен быть таким, чтобы ежемесячный платеж не превышал 60%
от него.
«Залоговая недвижимость» - принципиально новый продукт ипотеки на
вторичном рынке, предлагаемый в частности ВТБ 24, который подразумевает
реализацию квартир злостных неплательщиков. Условия по таким объектам
более привлекательны, чем обычные программы жилищного кредитования,
так как предложение ограничивается реестром залогового имущества,
выставленного на торги.
Ипотечная программа «Победа над формальностями» ВТБ 24
предусматривает возможность кредитования по двум документам – паспорту
гражданина РФ (иностранцы и лица без гражданства не рассматриваются) и
СНИЛСу. Необходимо отметить, что условия ипотеки при этом будут
значительно менее выгодными, чем при оформлении ипотечного кредита на
общих основаниях, но данной программой могут воспользоваться лица, не
имеющие возможности (либо желания) оформлять весь пакет документов.
Отличительной особенностью ипотеки на покупку жилья на вторичном
рынке, предлагаемой Газпромбанком является то, что в большинстве банков
этот тип кредита имеет сниженные процентные ставки, но не в данном
случае. На условия кредитования не воздействуют ни возраст дома, ни его
расположение, ни прочие факторы, которые чаще всего рассматриваются
оценщиками. О сумме оплаты продавец и покупатель договариваются
самостоятельно и только после достижения компромисса следует идти в банк
с заявлением.
46
Интересным предложением Газпромбанка является программа
ипотечного кредитования на приобретение городской и загородной
недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Реализация залогового имущества осуществляется в соответствии с
условиями программ ипотечного кредитования:
• на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости;
• на приобретение таунхауса с оформленным правом
собственности;
• на приобретение апартаментов;
• на приобретение квартиры по программе "Простая ипотека";
• на приобретение гаража / машино-места.
Процентная ставка снижается на 0,5 п.п. от действующей ставки
соответствующей программы.
Таким образом, проанализировав ипотечное кредитование в России на
примере крупнейших банков, можно сделать вывод о том, что несмотря на
некоторые различия в уровне процентной ставки, не превышающие однако 1-
3%, количество и ассортимент ипотечных продуктов, в целом условия
предоставления ипотечных кредитов в банках схожи и для принятия решения
заемщиком о кредитовании или отказе от ипотеки необходима
дополнительная информация, касающаяся вопросов организации ИЖК.
2.3. Риски ипотечного кредитования
Немаловажным фактором эффективности развития ипотечного
кредитования является его организация. Как уже было отмечено выше (п.1.2),
организация ипотечного кредитования это сложный структурированный
процесс, состоящий из последовательных этапов. Поскольку ипотечный
кредит связан с большими деньгами, а возврат данного кредита происходит
длительное время, у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда
очевидны. К ним относят дополнительные расходы при заключении
47
договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с
ипотечным имуществом и т.п.
Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.
Дополнительные расходы могут быть связаны с оплатой за
рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за обмен валюты, за перевод денег
со счета на счет, за выпуск банковской карты. Поэтому, прежде чем подать
заявку на кредит, необходимо выяснить у банка все скрытые комиссии и
дополнительные расходы по его оформлению.
Оплата услуг оценщика. Как правило, оценку приобретаемого
имущества проводит только аккредитованный в конкретном банке
специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать
оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за
нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Если клиент решает
перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему
придется делать по новой.
Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог
банку, является разумным и оправданным. Но часто кредитные организации
выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах
страховки: жизни и здоровья заемщика; права собственности на
недвижимость; риска нарушения условий кредитного договора.
Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является
банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден
оплачивать клиент. В случае отказа от страхования, ставка по ипотеке
увеличивается, например, в Сбербанке в этом случае, увеличат ставку по
ипотеке на 1%.
Ограничение прав заемщика. Заключая кредитный договор следует
различать разумные ограничения, которые защищают интересы кредитора:
запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия
кредитного учреждения, и те пункты, которые ставят заемщика в заранее
невыгодное и зависимое положение от банка.
48
Валютные риски. Колебания курса валют, обесценивание рубля,
изменение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться
любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия и
для клиента банка это может означать увеличение суммы ежемесячных
выплат, превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной
квартиры. Поэтому, для минимизации валютных рисков следует брать
кредиты на покупку недвижимости только в рублях.
29
Утрата имущества. Гибель или существенное повреждение предмета
залога несет крайне неприятные последствия для заемщика, он не только
лишается имущества, но и должен предоставить банку другое обеспечение
кредита, взамен утраченного. Если жилье сильно пострадало, то заемщик
обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки
ремонта. Если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе
потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.
Иски третьих лиц возникают, когда залоговая квартира становится
предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, заявивших на нее
свои права. При этом все риски снова ложатся на заемщика. Банк не
утрачивает права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему
владельцу, обременение на квартиру сохранится.
Учитывая все нюансы ипотечного кредитования, заемщик делает выбор
в пользу того или иного банка. Существенное значение при выборе банка
имеет возможность предварительного знакомства с условиями и
организацией ипотечного кредитования через информацию, представленную
на официальном сайте банка.
Проведем сравнительный анализ процесса организации получения
ипотеки в крупнейших банках Российской Федерации на основе данных,
представленных на официальных сайтах компаний на примере Сбербанка,
Россельхозбанка, Газпромбанка и
29
Подводные камни и риски ипотеки. [Электронный ресурс] URL: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-
kamniipoteki/
49
ВТБ 24, оформив результаты в виде таблицы.
Таблица 13 - Сравнительный анализ организации ипотечного
кредитования в Сбербанке, Россельхозбанке, Газпромбанке и ВТБ 24 в 2019
году
30
Параметры
Сбербанк
Россельхозбанк
Газпромбанк
ВТБ 24
Способы
получения
ипотеки
Заявка онлайн,
оформление
документов офисе.
в
Заявка онлайн;
Оформление
документов в
офисе.
Заявка онлайн;
Оформление
документов в офисе.
Заявка на сайте
решение онлайн;
Заявка на сайте
— оформление
документов в
офисе;
Оформление
документов в
офисе.
Обязательн
ое
страхование
Страхование
жизни и здоровья
заемщика.
Возможность
онлайнстрахования
Страхование
жизни и
трудоспособност
и;
квартиры и
строения с
отделкой или
без нее.
Страхование
имущества и
гражданской
ответственности
утрата жизни и
трудоспособности
заёмщика
(поручителя);
утрата или
повреждение
приобрет.
квартиры;
прекращение или
ограничение
права
собственности на
квартиру
Количество
страховых
компаний
26 страховых
компаний,
аккредитованны
х в банке
ЗАО СК
«РСХБСтрахование»
23 страховые
компании,
отвечающие
требованиям банка
21 страховая
компания
Оценка
приобретае
мого
имущества
160 компаний
Нет информации
251 компания
292 компания, в
том числе 43
оценочные
компании в СФО
30
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». [Электронный
ресурс] URL: http://rusipoteka.ru/profi/uchastniki_ipotechnogo_rynka/ (дата обращения 15.04.2017)
50
Объем
информаци
и на сайте
Перечень
ипотечных
программ,
условия
кредитования,
процентные
ставки,
требования к
заемщикам,
требуемые
документы,
получение и
обслуживание
кредита,
дополнительные
возможности по
кредиту.
Ключевые партнеры
банка, застройщики и
объекты
недвижимости,
агентства
недвижимости,
риэлторы, объекты
кредитования,
условия
кредитования,
ставки, документы,
требования к
заемщику,
обслуживание
кредита.
Перечень ипотечных
программ,
классифицированн ых
по первичному,
вторичному рынкам
недвижимости и
специальным
ипотечным
программам.
Процентные ставки,
условия кредитования,
способы погашения
кредита.
Перечень
ипотечных
программ;
документы и
бланки для
оформления
кредита по
каждой
программе.
Способ
возврата
ипотечного
кредита
Аннуитетные
ежемесячные
платежи
Аннуитетные
ежемесячные
платежи
Аннуитетные
ежемесячные платежи;
дифференцирован ные
ежемесячные платежи
Аннуитетные
ежемесячные
платежи
Рейтинг
сайтов
3
4
2
1
Анализ информации, представленной на официальных сайтах и
структурированный в таблице позволяет сделать ряд выводов:
- не каждый банк предоставляет полную и подробную
информацию об ипотечном кредитовании;
- поиск необходимой информации на некоторых сайтах требует
значительных затрат времени.
Наиболее подробной и удобно представленной, является информация,
размещенная на сайтах Газпромбанка и ВТБ 24. Эти банки разместили
информацию о способах получения кредита, о страховании: видах, условиях,
страховых компаниях, с которыми у банков заключен договор о
сотрудничестве, размещена информация об оценочных компаниях,
аккредитованных в данных банках, дан перечень ипотечных программ,
представлены документы и бланки, необходимые для оформления кредита.