34
Данные рисунка 8 показывают, что в период с 2014 по 2019 гг.
максимальное значение средняя ставка по ипотечным кредитам имела в 2015 г.
– 13,35% годовых. Это стало последствием значительного повышения ключевой
ставки Банка России в декабре 2014 г. Такое значение ставки было запредельным
для рынка, поскольку с 2009 г. не имело столь резкого повышения. Это
отрицательно сказалось на объемах ипотечного кредитования.
С 2016 г. отмечается снижение средней ставки по ипотечным кредитам до
12,48%, а в 2017 г. – до 10,64%. В 2018 г. снижение ставки продолжилось, и она
составила 9,56% годовых. Однако, в 2019 г. ставка несколько выросла, составив
в среднем за год 9,94%. Это связано с тем, что в конце 2018 г. Банк России
несколько раз повышал ключевую ставку, что соответствующим образом
приведет и к росту процентных ставок по ипотечным кредитам.
Ипотечное кредитование в стране развивается в национальной и
иностранной валюте. В таблице 6 представлен его объем по видам валют.
Таблица 6
Объем ипотечного кредитования по видам валют в РФ по
итогам 2017-2019 гг., млн. руб.
21
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение (+/-)
Темп прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Кредитован
ие в рублях
РФ
2 021 402
3 012 702
2 847 517
991 300
-165 185
49,04
-5,48
Кредитован
ие в
иностранно
й валюте
544
413
675
-131
262
-24,08
63,44
Всего
2 021 946
3 013 115
2 848 190
991 169
-164 925
49,02
-5,47
На рисунке 9 представлена структура ипотечного кредитования по видам
валюты.
Согласно представленным данным, более 99% всего ипотечного
кредитования в стране происходит в национальной валюте – в рублях РФ.
Кредитование в иностранной валюте имеет очень низкие показатели: в 2017 г. –
21
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
35
544 млн. руб., в 2018 г. – 413 млн. руб., при снижении на 24,08% или на 131 млн.
руб. По итогам 2019 г. объем вырос на 63,44%, составив 675 млн. руб. Его
удельный вес в структуре кредитования не достигает и 0,05%.
Рисунок 9. Структура ипотечного кредитования по видам
валют в РФ по итогам 2017-2019 гг., %
Сегодня валютная ипотека в РФ превратилась в крайне
узкоспециализированный сегмент рынка для обеспеченных заемщиков,
приобретающих элитное жилье. Это произошло после кризисных явлений в
экономике 2014 г., когда курс рубля РФ по отношению к мировым валютам очень
сильно снизился, и это привело к росту долгов по ипотечным кредитам у тех
заемщиков, которые получали их в долларах США и евро. Тогда органами
государственной власти во главе с Банком России проводились мероприятия по
изменению условий валютной ипотеки, а большинство банков отказалось от ее
выдачи. Этим объясняется низкий показатель количества выдаваемых
ипотечных кредитов в иностранной валюте в 2017-2019 гг., рассмотренный ранее
на рисунке 6.
99,97
99,99
99,98
0,03
0,01
0,02
99,96
99,96
99,97
99,97
99,98
99,98
99,99
99,99
100,00
100,00
100,01
2017 г. 2018 г. 2019 г.
Объем ипотечных кредитов в
иностранной валюте
Объем ипотечных кредитов в
рублях
36
Данные таблицы 7 характеризуют общий объем задолженности по
ипотечному кредитованию в стране.
Таблица 7
Объем задолженности по ипотечному кредитованию в РФ по
итогам 2017-2019 гг., млн. руб.
22
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение (+/-)
Темп прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Задолженно
сть в рублях
РФ
5 144 935
6 376 845
7 470 183
1 231 910
1 093 338
23,94
17,15
Задолженно
сть в
иностранно
й валюте
42 529
33 564
21 328
-8 965
-12 236
-21,08
-36,46
Всего
5 187 464
6 410 409
7 491 511
1 222 945
1 081 102
23,58
16,86
На рисунке 10 представлена структура задолженности.
Рисунок 10. Структура задолженности ипотечного
кредитования в РФ по итогам 2017-2019 гг., %
Согласно представленным данным, в стране происходит увеличение
общей суммы задолженности по ипотечному кредитованию. По итогам 2017 г.
22
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
99,18
99,48
99,72
0,82
0,52
0,28
98,60
98,80
99,00
99,20
99,40
99,60
99,80
100,00
100,20
2017 г. 2018 г. 2019 г.
Задолженность в иностранной
валюте
Задолженность в рублях РФ
37
ее объем составил 5 187 464 млн. руб., в 2018 г. вырос на 23,58%, а в 2019 г. на
16,86%, составив 7 491 511 млн. руб.
Более чем на 99% структура задолженности представлена ипотечными
кредитами в рублях РФ. Ее объем вырос с 5 144 935 млн. руб. в 2017 г. до
7 470 183 млн. руб. в 2019 г., т.е. в 1,5 раза.
Задолженность в иностранной валюте показывает снижение6 с 42 529 млн.
руб. в 2017 г. до 21 328 млн. руб. в 2019 г., т.е. почти в 2 раза. Это определено
сокращением выдач кредитов в иностранной валюте.
Кроме общих показателей по стране, необходимо представить
распределение ипотечного кредитования по регионам страны. Это покажет, в
каких регионах ипотечное кредитование наиболее востребовано заемщиками
(наиболее доступно им). На рисунке 11 представлена структура кредитования по
федеральным округам на примере 2019 г.
Рисунок 11. Структура ипотечного кредитования в РФ по
федеральным округам итогам 2019 гг., %
23
23
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
32,65
12,88
7,23
2,19
18,54
10,08
10,66
5,77
0 5 10 15 20 25 30 35
Центральный федеральный округ
Северо-западный федеральный округ
Южный федеральный округ
Северо-кавказский федеральный округ
Приволжский федеральный округ
Уральский федеральный округ
Сибирский федеральный округ
Дальневосточный федеральный округ
38
Данные рисунка 11 показывают, что наибольший объем ипотечного
кредитования в 2019 г. произведен в Центральном федеральном округе – 32,65%
от общего показателя. Другие округа в половину, и более отстают от
Центрального округа:
в Приволжском округе выдано 18,54% кредитов;
в Северо-западном округе выдано 12,88% кредитов;
в Сибирском и Уральском округах выдано примерно по 10% кредитов.
Наименьшая востребованность кредитов отмечена в Северо-кавказском
федеральном округе – 2,19%. Такие показатели является отражением не столько
спроса, сколько наличия финансовых возможностей у населения на получение и
обслуживание ипотечного кредита. Поскольку в Центральной федеральном
округе страны уровень доходов населения выше, ипотечные кредиты для них
более доступны с точки зрения возможности погашения.
В таблице 8 представлены показатели, характеризующие параметры
предоставления ипотечных кредитов в РФ – срок и сумма.
Таблица 8
Средний срок и средний размер ипотечного кредита в РФ
по итогам 2017-2019 гг.
24
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение (+/-)
2018/
2017
2019/
2018
Средний срок
ипотечного кредита,
мес.
186,8
195,7
215,3
8,90
19,60
Средний размер
ипотечного кредита,
млн. руб.
1,86
2,05
2,24
0,19
0,19
На рисунке 12 наглядно представлено изменение срока и суммы
ипотечного кредита.
24
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
39
Рисунок 12. Изменение среднего срока и среднего размера
ипотечных кредитов в РФ по итогам 2017-2019 гг.
Представленные данные показывают, что и срок и сумма кредитования
выросли в период с 2017 по 2019 гг. Так, средний срок кредитования вырос с
186,8 мес. до 215,3 мес. Иными словами, получение заемщиками ипотечных
кредитов по срокам выросло с 15,5 до 18 лет. В частности, это связано с
увеличением сумм получаемых кредитов.
Увеличение размера одного ипотечного кредита за два года составило 20%
- с 1,86 млн. руб. до 2,24 млн. руб. Это определено, главным образом, ростом цен
на недвижимость.
Представленные показатели отражают развитие первичного рынка
ипотечного кредитования, в рамках которого происходит предоставление
кредитов от кредитных организаций заемщикам. Но также в стране развивается
и вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором происходит
рефинансирование ипотечных кредитных портфелей за счет продажи пулов
закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг.
В таблице 9 представлены объемы рефинансирования ипотечных кредитов
в РФ.
186,8
195,7
215,3
1,86
2,05
2,24
0
50
100
150
200
250
2017 г. 2018 г. 2019 г.
Средний срок ипотечного
кредита, мес.
Средний размер
ипотечного кредита, млн.
руб.
40
Таблица 9
Объем рефинансирования ипотечных кредитов в РФ по итогам
2017-2019 гг., млн. руб.
25
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Темп
прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
Рефинансирование с продажей
пула кредитов:
81 083
222 166
158 606
174,00
-28,61
- кредитные организации
22 856
14 044
24 788
-38,55
76,50
- специализированные
организации - резиденты
57 456
207 927
133 397
261,89
-35,84
- специализированные
организации - нерезиденты
45
0
0
-100,00
-
- прочие организации
701
39
31
-94,44
-20,51
- управляющие компании
ПИФов
25
156
390
524,00
150,00
Данные таблицы 9 показывают, что в 2018 г. вырос объем
рефинансирования кредитов на ипотечном рынке: с 81 083 млн. руб. до 222 166
млн. руб., т.е. на 174,00%. По итогам 2019 г. объем рефинансирования снизился
на 28,61%, составив 158 166 млн. руб. По мнению экспертов, снижение объем
рефинансирования в этот период определено колебаниями процентных ставок по
ипотечным кредитам, делающее рефинансирование менее выгодным, и для
банков-кредиторов и для организаций проводящих рефинансирование.
На протяжении всего периода среди основных источников
рефинансирования ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям
выделялись специализированные организации – резиденты: на них приходится
порядка 80% рефинансированных кредитов. Вторыми по значению источником
рефинансирования выступают кредитные организации – на их долю приходится
порядка 15%.
Несмотря на снижение объемов рефинансирования, произошло
увеличение объемов средств, которые кредиторы смогли привлечь в свою
ресурсную базу (Рисунок 13).
25
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
41
Рисунок 13. Объем средств, привлеченных кредиторами в
результате рефинансирования ипотечных кредитов в РФ по итогам
2017-2019 гг., млн. руб.
26
Данные рисунка 13 показывают, что в 2017 г. объем привлеченных средств
в результате рефинансирования составил 117 501 млн. руб., в 2018 г. он вырос на
8,85%, а по итогам 2019 г. на 73,00%, составив 221 270 млн. руб. Это говорит о
восполнении ресурсной базы кредиторов, в том числе для дальнейшего развития
ипотечного кредитования.
Таким образом, состояние рынка ипотечного кредитования
характеризуется высокими показателями ипотечного кредитования. При этом
отмечается нестабильность объемов выданных кредитов в период с 2017 по 2019
гг. В частности, по итогам 2019 г. произошло сокращение объемов кредитования,
что связано с повышением процентных ставок по кредитам в первой половине
года. Общая задолженность по выданным ипотечным кредитам увеличивается.
Большая часть задолженности представлена кредитами в рублях РФ, так как
выдача новых валютных кредитов в стране практически не осуществляется.
Отмечается, что в стране происходит развитие и вторичного рынка ипотечного
26
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
117 501
127 899
221 270
-
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2017 г. 2018 г. 2019 г.
42
кредитования, и несмотря на то, что объемы проданных пулов закладных по
ипотеке в 2019 г. снизились, происходит увеличение объемов средств, которые
кредиторы привлекают в свою ресурсную базу.
2.3 Анализ рисков ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты, как и другие виды кредитов, подвержены рискам.
Главным риском выступает кредитный риск, связанный с невозвратом
заемщиками кредитов в срок и в полном объеме. В таблице 10 представлен объем
просроченной задолженности по ипотечным кредитам и ее доля в общей
задолженности.
Таблица 10
Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в
РФ по итогам 2017-2019 гг.
27
Показатель
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Изменение (+/-)
Темп прироста/
снижения, %
2018/
2017
2019/
2018
2018/
2017
2019/
2018
Объем
просроченно
й
задолженнос
ти, млн. руб.
68 980
72 865
72 555
3 885
-310
5,63
-0,43
Объем
задолженнос
ти по
ипотечному
кредитовани
ю, млн. руб.
5 187 464
6 410 409
7 491 511
1 222 945
1 081 102
23,58
16,86
Доля
просроченно
й
задолженнос
ти, %
1,33
1,14
0,97
-0,19
-0,17
-14,52
-14,80
Данные таблицы 10 показывают, что в 2018 г. объем просроченной
задолженности по ипотечным кредитам вырос на 5,63% или на 3 885 млн. руб.,
составив 72 865 млн. руб. В 2019 г. он остался почти на том же уровне,
снизившись менее чем 0,5% - 72 555 млн. руб.
27
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Сайт Банка России [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/, (дата обращения: 19.02.2020).
43
На рисунке 14 показано изменение доли просроченной задолженности по
ипотечным кредитам.
Рисунок 14. Изменение доли просроченной задолженности по
ипотечным кредитам в РФ по итогам 2017-2019 гг.
Ипотечное кредитование характеризуется низкой долей просроченной
задолженности – в 2016 г. она составляла 1,33%, в 2018 г. снизилась до 1,14%, а
в 2019 г. до 0,97%. Низкое значение определяется тем, что ипотечное
кредитование является обеспеченным видом кредитования в виде залога
приобретаемой недвижимости, что выступает стимулом для заемщиков в
погашении кредитов.
В таблице 11 отражено состояние просроченной задолженности исходя из
валюты, в которой она сформирована.
Представленные данные показывают, что снижение просроченной
задолженности происходит только в части валютной ипотеки. В 2017 г. объем
просроченной задолженности в иностранной валюте составил 14 405 млн. руб.,
в 2018 г. он снизился на 19,72% или на 2 840 млн. руб., а в 2019 г. снизился еще
на 24,72% или на 2 859 млн. руб., составив 8 706 млн. руб.
Таблица 11
1,33
1,14
0,97
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
2017 г. 2018 г. 2019 г.