СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИИ ............................................................................................................... 9
1.1. Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие,
сущность и классификация ................................................................................. 9
1.2. Особенности ипотечных программ российских банков ......................... 21
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
Российской Федерации ...................................................................................... 30
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
(на примере ПАО «Сбербанк РОССИИ») .......................................................... 37
2.1. Общая характеристика деятельности ПАО «Сбербанк России» ........... 37
2.2. Анализ современного состояния российского рынка ипотечного
кредитования ...................................................................................................... 42
2.3.Анализ и оценка рисков рынка ипотечного кредитования Российской
Федерации ........................................................................................................... 49
2.4. Анализ программ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»
.............................................................................................................................. 55
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ........................................................................ 58
3.1. Прогноз развития российского рынка ипотечного кредитования ......... 58
3.2. Предложения и рекомендации по развитию системы ипотечного
кредитования в ПАО «Сбербанк России» ....................................................... 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 80
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................... 88
5
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время главной цель ипотечного кредитования является
формирование эффективной системы обеспечения жильём граждан нашей
страны, которое должно быть доступно для людей со средним заработком.
Приобретение собственного жилья – является одной из самых важных
потребностей каждой семьи, так как за неимением такого блага все нельзя
говорить ни о каких занимаемых социальных статусах.
До перехода на рыночные дела ключевыми источниками пополнения
жилого фонда государства считались государственное жилищное
строительство и строительство квартир предприятиями и организациями,
кооперативное и личное строительство играло дополнительную роль.
В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и
обеспечения населения жильем, основным источником средств для
приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также
кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых
стран мира.
При минимальном финансировании жилищного строительства спрос
на жильё становится только выше, исходя из чего возрастает спрос на
получение долгосрочных кредитов, которые бы были минимально
подвержены росту инфляции и максимально обеспеченных современным
возвратом. Именно этим требованиям, перечисленным выше, отвечает
ипотечный кредит, который обеспечивается залогом товарно-материальных
ценностей.
Навык множества многих иностранных государств говорит о том,
собственно что при верной организации и ведении взвешенной гос
политические деятели ипотека помаленьку модифицируется в
самофинансируемую систему, которая гарантирует и в значимой степени
определяет функционирование рынка квартир.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в
6
национальной экономике. Ипотека позволяет привлечь значительную часть
сбережений населений и средств инвесторов и направлять их в важнейшие
отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.
Актуальность темы исследования обоснована тем, что в современном
мире ипотечное кредитование является эффективным инструментом решения
жилищных проблем граждан. Это обусловлено тем фактом, что в связи с
ростом цен на жилье и весьма ограниченными финансовыми возможностями
населения, лишь долгосрочное кредитование в банке может способствовать
решению жилищных проблем. В связи с этим проблема жилья — это не
только частная проблема отдельного гражданина или семьи, это также
проблема государства.
При написании работы были использованы труды широкого ряда
российских ученых, в частности: Юровой Е.А. Сошниковой В.С., Синчугова
Б.К., Прохоровой Д.А., Патлатенко А.А., Никонец О.Е., Слюсаренко Д.В.,
Лавровой М.И., Худорошковой М.А., Кузьминой М.И., Калачевой А.В.,
Ужеговой А.М., Дарбека Е.М., Шушуновой Ю.В., Гудковой О.В., Дедовой
О.В., Ермаковой Л.В., Бондарьковой О.А., Бекреева А.Д. и др.
Целью настоящей работы является анализ современной системы
ипотечного жилищного кредитования, выявление основных проблем и
разработкарешений проблем ипотечного рынка РФ.
Для достижения цели выпускной квалификационной работы ставятся
следующие задачи:
− рассмотреть сущность, виды и участников ипотечного
кредитования, раскрыть принципы и организация ипотечного кредитования;
− рассмотреть особенности ипотечных программ российских
банков;
− изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в Российской Федерации;
− провести Анализ рынка ипотечного кредитования в России (на примере
ПАО «Сбербанк»);
7
− дать характеристику деятельности ПАО «Сбербанк»;
− провести анализ современного состояния российского рынка
ипотечного кредитования;
− представить прогноз развития российского рынка ипотечного
кредитования;
− дать предложения и рекомендации по развитию системы
ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк».
Объектом исследования выпускной квалификационной работы
является ПАО «Сбербанк». Предметом исследования являются
организационно-экономические отношения, возникающие в процессе
ипотечного кредитования и механизмы их реализации.
Методологическую базу изучения составили: системный расклад к
заключению трудности, способы финансового анализа, способы научного
сопоставления сравнения.
Практическое значение исследования состоит в том, что полученные в
ходе работы предложения и рекомендации по развитию системы ипотечного
кредитования в ПАО Сбербанк, могут быть непосредственно использованы в
банковской системе ипотечного кредитования.
При выполнении работы использовались действующие
законодательные и нормативно-правовые акты в области ипотечного
кредитования и организации банковской деятельности, учебная и научная
литература, статьи из периодических изданий, ресурсы сети Интернет.
Информационной базой исследования являются аналитические
материалы по рынку ипотечного кредитования РФ.
Структура работы поэтапно соответствует выполнению поставленных
задач. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, списка использованных источников и приложений.
8
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
1.1. Ипотечное кредитование: экономическое содержание, понятие,
сущность и классификация
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на
объект недвижимости.
Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два
понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.
«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества
с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).
«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой
инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое
имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке
1
.
Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как
способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения
кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека»)
следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда
предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на
приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное)
кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная
ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося
жилья для приобретения нового
2
. Таким образом, жилищное кредитование и
смешанная ипотека -
это формы кредитования с той лишь разницей, что в
первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может
выступать как залог, так и поручитель. Но следует понимать, что данное
определение не отражает полностью сложность и многогранность всей
системы ипотечного кредитования.
Многие ученые-экономисты занимаются вопросами ипотечного
1
Чумаченко В.В.Основы финансовой грамотности. М.: Просвещение, 2020. – С. 54.
2
Полякова Е.В. Финансы. Саратов :КУБиК, 2018. – С. 26.
9
кредитования и дают различные трактовки понятия ипотеки, что связано с
различными особенностями ипотечного кредитования.Первая группа авторов
принципы ипотечного кредитования как одной из форм кредита (см. таблица
1).
Таблица 1
Трактовки ипотечного кредитования как формы банковского
кредита
Автор Определение
Преимущества
трактовки
Недостатки
трактовки
Федеральный
закон об
ипотеке
Ипотечный кредит –
долгосрочная ссуда,
выдаваемая
коммерческими или
специализированными
банками, кредитно-
финансовыми
учреждениями под
заклад недвижимого
имущества.
Учитывает
субъектов
ипотечного
кредитования.
Не учитывает
принципы
ипотечного
кредитования, не
включает порядок
определения
состояния
владения
недвижимостью.
И.В. Павлова
Ипотечный жилищный
кредит – передача
кредитором ссуженной
стоимости заемщику на
началах возвратности и в
интересах реализации
потребности заемщика в
жилье с
предоставлением жилья
в залог
Учитывает
принципы
ипотечного
кредитования,
а также
выделяет
обязательства
заемщика.
Не учитывает, что
ипотечное
кредитование – это
не только
залоговые
обязательства, но
и система
экономических
отношений.
В.В. Иванов
Ипотечный кредит -
движение ссудного
капитала в сфере
недвижимости,
связанное с
предоставлением
денежных ресурсов на
условиях возвратности,
срочности и платности.
Делает акцент
на сущности
ипотечного
кредитования и
его принципах.
Не отражает
сущность
ипотечного
кредитования с
точки зрения
системного
подхода, не
выявлены
основные
элементы ипотеки
и взаимосвязи
между ними.
Данная группа ученых акцентирует внимание на том, что ипотечное
кредитование –это банковское кредитование со всеми присущими ему
свойствами и особенностями только под залог
10
недвижимости.Залогодержатель (кредитно-финансовое учреждение) является
кредитором, обеспечением по кредиту которого является обязательство
залогодержателя. Кредитор имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к заемщику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества залогодателя.
Вторая группа ученых берет за основу сущности ипотечного
кредитования отношения, складывающиеся между кредиторами и
заемщиками (Приложение 1).
Данная группа ученых ставит акцент на том, что система ипотечного
кредитования рассматривается как совокупность отношений,
обеспечивающих прохождение финансового потока от инвестора на
вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке
ипотечных кредитов.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
1) низкий риск при выдаче кредитов, так как обеспечение –
недвижимость;
2) долгосрочность кредитования освобождает банки от частых
переговоров с клиентами;
3) ипотечные кредиты обеспечивают банку стабильную клиентуру;
4) закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что
позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после
выдачи кредит
3
.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
1) необходимость держать в штате узких специалистов – оценщиков
недвижимости, которую дают в залог, что увеличивает издержки банка;
2) долгосрочное отвлечение денежных средств;
3) большая длительность срока предоставление кредита – большая
угроза предстоящей прибыли банка, так как трудно спрогнозировать
3
Осуществление кредитных операций / под ред. О.И. Лаврушина. М. : КНОРУС, 2017. – С. 65.
11
динамику рыночных процентных ставок
4
.
Третья группа ученых рассматривает ипотечный кредит с точки
зрения механизма функционирования ипотечного рынка (см. таблица 2).
Таблица 2
Трактовки ипотечного кредитования как механизма
функционирования ипотечного рынка
Автор Определение
Преимущества
трактовки
Недостатки
трактовки
П.Н.
Кострикин
Ипотечное кредитование
– институциональная
система
перераспределения
финансовых ресурсов от
конечных инвесторов к
заемщикам ипотечных
кредитов.
Отражает сущность
ипотечного
кредитования как
системы,
учитывающей
элементы рынка
ипотечного
кредитования и
взаимосвязи между
ними.
Не учитывает
принципы
ипотечного
кредитования
и залоговые
обязательства
заемщика.
И.В.
Довдиенко
Ипотечный кредит-
кредит, предоставляемый
в денежной форме или в
форме ипотечных
облигаций под залог
объекта недвижимости с
целью покупки данной
недвижимости.
Рассматривает
сущность
ипотечного кредита
в его целевом
использовании, т.е.
приобретении или
строительстве
недвижимости.
Не учитывает
такой важный
аспект как
принципы
ипотечного
кредитования.
В.А.
Горемыкин
Ипотечное кредитование
- процесс выдачи
долгосрочной ссуды под
залог недвижимого
имущества, включающий
в себя.
Отражает сущность
ипотечного
кредитования как
системы,
учитывающей
элементы рынка
ипотечного
кредитования.
Не учитывает
такой важный
аспект как
принципы
ипотечного
кредитования.
М.П. Логинов
Ипотечный кредит –
отношения, цель которых
приобретение жилья, в
процессах
предоставления
кредитов, займов,
обеспеченных залогом
жилых помещений,
исполнения договорных
обязательств, обращения
взыскания на предмет
залога.
Дает подробное
описание залога, а
также обязательств
участников
ипотечного
кредитования.
Не учитывает
такой важный
аспект как
принципы
ипотечного
кредитования.
4
Мавлютов Р.Р. Экономика недвижимости. Волгоград :ВолгГТУ, 2018. – С. 65.
12
Данная группа ученых акцентирует внимание на том, что система
ипотечного кредитования рассматривается как совокупность механизмов,
обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных
кредитов, рынка ценных бумаг. Четвертая группа ученых рассматривает
ипотечный кредит как кредит с залоговыми обязательствами. Юридическое
содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав на объекты
недвижимости при их залоге (см. таблица 3).
Данная группа ученых акцентирует внимание на том, что ипотечное
кредитование трактуется как форма залога, при которой заемщик не
сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый
объект. Предметом ипотечного кредитования является недвижимость,
остающаяся во владении залогодателя.
Взаимосвязь ипотечного рынка и рынка жилья обусловлена тем, что
при ипотечном кредитовании залогом является недвижимое имущество,
которое служит обеспечением исполнения основного денежного
обязательства заемщиком перед кредитором, который, в свою очередь, имеет
право взыскать с должника сумму долга за счет реализации заложенного
недвижимого имущества, в случае неисполнения должником обеспеченного
залогом основного обязательства.
Ипотечный кредит как метод финансирования недвижимости
обеспечивает выполнение условий: 1) достижение прибыльности и
возвратности средств; 2) сохранение денежных средств кредитора от
инфляции; 3) защита от рисков; 4) доступность заемщику условий
предоставления кредита
5
. В большинстве определений системы ипотечного
кредитования отсутствует обоснование работы системы на основе
определенного механизма.Основным элементом системы ипотечного
кредитования с экономической точки зрения является финансовый механизм,
который определяет всю совокупность финансовых отношений при работе
системы ипотечного кредитования.
5
Иванова Е.Н.Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач. М.: КНОРУС, 2017. – С. 63.
13
Таблица 3
Трактовки ипотечного кредитования как залогового
обязательства
Автор Определение
Преимущества
трактовки
Недостатки
трактовки
О.И.
Лаврушин
Ипотека – рыночный
инструмент оборота
имущественных прав
на объекты
недвижимости в
случаях, когда другие
формы отчуждения
юридически и
коммерчески
нецелесообразны, и
позволяющий привлечь
дополнительные
средства для
реализации различных
проектов.
Предлагает в
ипотечном
кредитовании
различать два
аспекта:
экономический
и юридический.
Не выделяет прямо
такой аспект
ипотечного
кредитования как
залоговые
обязательства
заемщика.
И.О. Лютый
Ипотека - передача в
залог земли и другого
недвижимого
имущества с целью
получения кредита,
называемого
ипотечным.
Учитывает
залоговые
отношения
между
участниками
ипотечного
кредитования.
Является неполной
поскольку ипотека
предполагает не
только залог
имущества, а
представляет собой
целую юридически-
правовую систему,
включающую порядок
определения
состояния владения
недвижимостью и
долгов по нему
последовательно на
каждый конкретный
момент.
А.Т. Евтух
Ипотека – залог
недвижимого
имущества, который
осуществляется без
передачи этого
имущества во
владение залоговому
кредитору.
Не учитывает,
что предметом
ипотечного
кредитования
рассматривается
недвижимость,
остающуюся во
владении
залогодателя.
Г.Н.
Белоглазова
Ипотечный кредит –
кредит, обеспеченный
залогом недвижимого
имущества
Не учитывает
залоговые
обязательства
заемщиков.
Не дает конкретных
указаний на виды
залогового
недвижимого
имущества.
Б.А.
Райзберг,
Л.Ш.
Лозовский,
Е.Б.
Стародубцов
а
Ипотечный кредит –
кредит, в качестве
долгосрочных ссуд под
залог недвижимости:
земли,
производственных и
жилых зданий,
сооружений.
Не учитывает
главную
особенность
ипотечного
кредитования –
залоговые
обязательства
заемщиков.
Упускает из виду
экономическую
сторону ипотеки как
эффективного
механизма
обеспечения
обязательств.
Ведущими взаимодействующими и взаимообусловленными
веществами системы ипотечного жилищного кредитования считаются:
14