выступает государственная поддержка.
2.4. Анализ программ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк
России»
Относительно молодой рынок ипотеки РФ имеет отправной своей
точкой 1995 год, когда ДельтаКредит и Сбербанк начали выдачу ипотечных
займов населению. Именно с этого периода начинается поступательное
развитие рынка, его взлеты и падения.
Рассмотрим структуру розничного кредитного портфеля (Группа
Сбербанк, МСФО), данные представим на рисунке 3.
Анализируя данные, представленные на рисунке 3, мы видим, в
структуре кредитного портфеля ПАО «Сбербанк» наибольший объем
занимают жилищные кредиты, также они имеют тенденцию роста.
Рис. 3. Розничный кредитный портфель ПАО «Сбербанк»
По мнению автора, рост объемов жилищного кредитования, связан со
снижением ставок по кредитам. Данные объемов, количества выданных
Сбербанком жилищных кредитов сведем в таблицу 14.
Таблица 14
Объем, количество, доля Сбербанка на российском рынке
жилищного кредитования, средневзвешенная процентная ставка
по ипотечному кредитованию по годам
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2015 2016 2017 2018
потребительские кредиты
кредитные карты
автокредиты
жилищные кредиты
55
2015
2016
2017
2018
Доля Сбербанка на российском рынке
жилищного кредитования, %
50,4
53,0
55,0
54,6
Объем выданных Сбербанком
кредитов, млрд. руб.
638
661
722
1 082
Количество выданных Сбербанком
кредитов, тыс. шт.
451
589
439
632
Средневзвешенная процентная
ставка по ипотечному кредитованию,
%
15,0
12,0
9,4
8,6
Жилищное кредитование оставалось приоритетом Сбербанка в
отчетном году. Всего за 2018 год Сбербанком было выдано 632 тыс.
ипотечных кредитов на сумму 1 082 млрд. рублей.
Таким образом, доля Сбербанка на Рынке ипотечного кредитования в
Российской Федерации растет с каждым годом, кроме того, является
наибольшей по сравнению с его позициями в других сегментах деятельности.
Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования представлена в
таблице 15.
Таблица 15
Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования
Кредитование на рынке, по состоянию на
01.01.2019 года:
Доля Сбербанка
физических лиц около
40%
юридических лиц около
30%
вклады населения около
45%
привлечения средств организаций около
20%
Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного
банковского кредитования для ПАО «Сбербанк» является международный
опыт и его адаптация к отечественной законодательной базы с учетом
условий, присущих современной экономике России, в частности недостатка
долгосрочных ресурсов и повышенных рисков.
Для ПАО «Сбербанк» ипотечное кредитование физических лиц –
очень доходный бизнес, и он не собирается уступать его другим кредитным
институтам. Однако в этой сфере банковского бизнеса также существуют
определенные проблемы: – во-первых, это существенное снижение
56
платежеспособности и благосостояния граждан; – во-вторых, наличие
монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная
большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного
продукта; – в-третьих, недостаток доступных социальных ипотечных
программ с государственной поддержкой, которые бы реально работали.
Современная российская практика ипотечного кредитования требует
своего совершенствования, как с точки зрения расширения объектов
кредитования, так и дифференциации условий предоставления ссуд.
Необходимо развивать комплексное банковское обслуживание населения.
Расширять кредитные взаимоотношения с населением. Ипотечное
кредитование всегда будет стоять на первом месте, так как это удобно и
надежно.
57
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3.1. Прогноз развития российского рынка ипотечного кредитования
Ситуация с кредитованием понемногу улучшается с середины 2019
года: количество кредитов сократилось на 15% в августе по сравнению с
пр
едыдущим месяцем и на 13% в сентябре против 27% в мае и 20% в июне.
По мнению НКР (ООО «Национальные кредитные рейтинги»), до конца года
число регионов с положительной динамикой ипотечных выдач продолжит
расти в ответ на устойчивое снижение ставок. Согласно прогнозам до 8,5%
опустятся средние ипотечные ставки в 2020 году.
Ожидается сохранения тренда на смягчение денежно-кредитной
политики (ДКП) Банка России в среднесрочной перспективе в ответ на
замедление инфляции. До конца 2019 года не исключено ещё одно снижение
ключевой ставки, однако, по нашему мнению, оно не превысит 0,25 п. п. НКР
ожидает, что средние ставки по новым ипотечным кредитам продолжат
опускаться весь IV квартал, и по его итогам достигнут 9,2−9,3%.
Базовый сценарий на 2020 год предполагает инфляцию не выше 3,5%,
что означает дополнительное снижение ключевой ставки по итогам года —
до 5,5−6%. Более существенное смягчение монетарной политики
маловероятно. Во-первых, стагнация корпоративного кредитования в ответ
на последовательное снижение ставок в экономике свидетельствует о
невозможности стимулировать экономическую активность исключительно
методами денежно-кредитной политики. Во-вторых, Банк России может
взять паузу для оценки устойчивости инфляции на достигнутом уровне.
Наконец, падение ипотечных ставок до 8% (целевой уровень, заданный
президентом РФ) возможно и при ключевой ставке около 5,5%, а дальнейшее
смягчение ДКП чревато разгоном необеспеченного кредитования.
Давление на ипотечную ставку окажет и сохраняющийся структурный
профицит ликвидности, что на фоне слабого роста корпоративного
58
кредитования и ожидаемого охлаждения необеспеченной розницы усилит
конкуренцию за ипотечных заёмщиков. Поскольку в ипотечном
кредитовании сохраняется крайне высокая эластичность спроса по цене,
конкуренция продолжит разворачиваться преимущественно в отношении
ставок по ипотечным кредитам.
По базовому прогнозу НКР, уже в первой половине 2020 года средняя
ставка по новым ипотечным кредитам опустится ниже 9%, а по итогам года
достигнет 8,5%. То есть отдельные крупные банки смогут предложить
массовые ипотечные продукты со ставками на уровне 8% и даже ниже.
Дальнейшее снижение ставок могло бы обеспечить более быстрое
развитие рынка однотраншевых ипотечных ценных бумаг (ИЦБ),
реализуемых под поручительство АО «ДОМ.РФ». Доля ИЦБ ДОМ.РФ на
01.10.2019 г. составила 64% в общем объёме выпусков ИЦБ, показав
двукратный рост за последние 12 месяцев. За это же время доли
структурированных и балансовых ИЦБ сократились до 20% и 16%
соответственно (годом ранее — 45% и 16%). Планируется, что к 2021 году
объем рынка ИЦБ ДОМ.РФ превысит 1 трлн руб. (на 01.11.2019 г. — 421
млрд руб.)
34
.
На практике наличие ликвидного рынка однородных бумаг позволило
бы банкам оперативнее передавать риски через выпуск ИЦБ (процентный —
инвесторам, кредитный — ДОМ.РФ) без необходимости закладывать их в
ставки по выдаваемым кредитам. Тем самым стимулировалось бы снижение
ставок для конечного заёмщика.
Вместе с тем, поскольку большая часть мероприятий по развитию
рынка однотраншевых ИЦБ приходится на следующий год, первые сигналы
положительного влияния на рынок ипотечных бумаг мы ожидаем увидеть не
ранее второй его половины. В полной мере оценить эффективность данного
инструмента можно будет в 2021-2022 годах, когда будет исчерпано влияние
уменьшения ключевой ставки на ипотечный рынок. Не менее 2,7 трлн руб.
34
Фальцман В.К.Проблемы экономики России до 2050 года. М.: МАКС Пресс, 2020. – С. 52.
59
новой ипотеки будет выдано как в 2019 г., так и в 2020 г.
Очередная волна снижения ипотечных ставок в сочетании с
усилением конкуренции окажет значительную поддержку ипотечному
рынку. Низкие ставки обеспечат дополнительный прирост
платёжеспособного спроса (в том числе за счёт увеличения средней суммы
кредита без наращивания долговой нагрузки), а также позволят частично
смягчить воздействие повышения цен на жильё. НКР прогнозирует
восстановление объёмов выдачи в большинстве регионов уже в ближайшие
месяцы за счёт реализации отложенного спроса. Однако в полной мере
эффект от снижения ставок можно будет наблюдать в следующем году.
Несмотря на постепенное насыщение платёжеспособного спроса,
видится весомый потенциал роста рынка в среднесрочной перспективе: даже
без учёта эффекта рефинансирования, который неизбежно возникает при
резком снижении ставок, рынок сможет в 2019-2020 гг. показать результаты
на уровне рекордного 2018 года.
НКР ожидает дальнейшего роста доли «семейной ипотеки» (кредитов
в рамках льготной программы с государственной поддержкой) в общем
объёме выдачи после явного улучшения её условий в апреле текущего года, а
также по мере снижения ставок по данной программе в банках-участниках.
Если за февраль 2018 — апрель 2019 года на «семейную ипотеку» пришлось
менее 1% всех выданных кредитов, то в августе текущего года её доля
достигла 4%.
Согласно прогнозам, по итогам 2019 года совокупная сумма новых
ипотечных кредитов (без учёта рефинансирования) составит около 2,7 трлн
руб., что сопоставимо с результатами 2018 года (2,66 трлн руб.). В 2020 году
на фоне приближения ставок к 8,5% объём новой выдачи может вырасти
дополнительно на 5-10% (до 2,8−3,0 трлн руб.)
35
.
Количество кредитов будет увеличиваться менее заметно: в 2019 году
мы ожидаем нулевого роста, в 2020 году — повышения примерно на 5%.
35
Фальцман В.К.Проблемы экономики России до 2050 года. М.: МАКС Пресс, 2020. – С. 185.
60
Более быстрое усиление спроса на ипотеку маловероятно с учётом
прогнозируемого сохранения нейтральной динамики реальных
располагаемых доходов населения. Рост ипотечного рынка в основном будет
обеспечен увеличением среднего размера кредита по мере снижения ставки.
До 300-400 млрд руб. выдачи может обеспечить в 2020 году
рефинансирование ипотеки.
В 2020 году дополнительный импульс рынку придаст новый виток
сделок по рефинансированию ипотечных кредитов. При ставке 9% и ниже на
рынок выйдут заёмщики, получавшие кредиты в конце 2016 года и в 2017
году по ставкам 11% и выше. Ожидается увеличение доли сделок по
рефинансированию уже в IV квартале 2019 года, однако эксперты оценивают
воздействие на рынок по итогам текущего года в 150−200 млрд руб.
(примерно 5−7% от всего объёма выдачи). В 2020 году рефинансирование
может добавить рынку дополнительные 300-400 млрд руб. (10−12% всей
выдачи). В результате совокупный объём ипотечного кредитования (новые +
рефинансированные кредиты) может составить 3−3,4 трлн руб. по сравнению
с 3 трлн руб. в 2018 году.
По прогнозам, ожидаемый рост ипотечного рынка будет, как и в
предыдущие годы, в значительной мере стимулироваться падением
процентных ставок, в том числе за счёт рефинансирования более дорогих
кредитов прежних лет. Помимо прочего, это позволит уменьшить размер
долговой нагрузки текущих ипотечных заёмщиков. Ожидается, что эффект
низких ставок может быть исчерпан в 2021 году, и именно тогда банки могут
пойти на дополнительное смягчение андеррайтинга для стимулирования
спроса. Однако воздействие таких послаблений на рынок будет
ограниченным с учётом того, что Банк России обладает инструментами для
оперативного реагирования в случае роста рисков розничного кредитования.
Ранее, в 2018 году, наблюдали увеличение доли кредитов с небольшим
первоначальным взносом (менее 20%), что привело к заметному росту
средней суммы ипотечного кредита. После введения Банком России
61
повышенных коэффициентов риска по таким кредитам ставки по ним с
начала 2019 года поднимались, а спрос со стороны новых заёмщиков, по
нашим оценкам, сокращался. Наблюдаемый в текущем году рост средней
суммы кредита, как было отмечено выше, в основном связан с увеличением
доли Москвы в общем объёме выдач.
НКР ожидают сохранения тенденции к росту средней суммы кредита,
её основной причиной останется снижение ипотечных ставок. В частности,
уменьшение сред
ней ставки на 1 п. п. (с текущих 9,9% до 8,9%) при
сохранении прежнего среднего срока кредита (218 месяцев по состоянию на
01.10.2019 г.) позволяет повысить сумму кредита на 7% без увеличения
долговой нагрузки заёмщика.
Косвенным образом поддержанию высокого качества ипотечного
портфеля может способствовать и развитие модели однотраншевых
ипотечных облигаций благодаря более строгим критериям отбора закладных
и оценки кредитного риска. В 2016 году, после изменения бизнес-модели
ипотечного кредитования качество ипотечных портфелей на балансах
ДОМ.РФ и Ипотечного агента ДОМ.РФ существенно выросло.Кредиты,
выданные в 2016-2018 гг., характеризуются заметно меньшим уровнем
дефолтности на ранних сроках (1−2 года) по сравнению с выданными в 2014-
2015 гг. При этом по проблемным ссудам в выдачах 2014-2019 гг.
сохраняется невысокое соотношение кредита и первоначальной стоимости
недвижимости (LTV) — менее 60%, что позволяет компенсировать
кредитные потери за счёт продажи объекта недвижимости.
Принимая во внимание высокое качество текущего портфеля, а также
поддержание достаточно высокого уровня андеррайтинга по новым выдачам,
частичное ослабление требований к заёмщикам приведёт лишь к умеренному
росту кредитного риска. Более того, по оценкам НКР, реализация стрессового
сценария на ипотечном рынке, аналогичного кризису 2014-2015 гг. и
предполагающего двукратный рост доли NPL90+ (с текущих 1,8-2% до 4%),
может снизить показатели достаточности капитала в рамках банковской
62
системы примерно на 0,3-0,4 п .п. Однако с учётом существенного запаса
капитала (нормативы Н1.0 и Н1.2 по системе на 01.09.2019 г. составили
12,4% и 9,4% соответственно) данные потери не отразятся на устойчивости
банковского сектора.
3.2. Предложения и рекомендации по развитию системы ипотечного
кредитования в ПАО «Сбербанк России»
Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов
кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для
заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные
страховочные меры.
Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно
недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми
учреждениями снизить собственные риски.
Рассмотрим пример сделки секьюритизации, имевшей место в 2014 г.
Сделка, рассмотренная в работе, была осуществлена ПАО «Сбербанк
России».
Схема выпуска ипотечных облигаций в кредитной организации
следующая:
1. Формирование пула ипотечных активов.
Для того, чтобы появилась возможность реализовать процесс
секьюритизации, в течение нескольких лет банк создавал пул активов из
ипотечных кредитов, выдаваемых клиентам, а также покупаемых у
сторонних банков.
Непосредственно подготовка к секьюритизации началась в 2013 г.
Ситуация в 2013 г. выглядела таким образом, что самым дешевым способом
фондирования банков являлись операции рефинансирования с ЦБ. При этом,
облигации, входящие в Ломбардный список, являлись наилучшим
обеспечением по кредитам ЦБ. В такой ситуации банк был готов сам
выкупить большую часть ценных бумаг, выпущенных в рамках процесса
63
секьюритизации, для их дальнейшего использования в операциях РЕПО.
2. Выбор формата сделки.
В ходе подготовки к процессу секьюритизации банку необходимо
выбрать формат сделки – выпускать облигации непосредственно с баланса
банка (балансовые ипотечные облигации) или же с помощью SPV
(внебалансовые ипотечные облигации). Оценка риска балансовых ипотечных
облигаций производится с помощью не только рейтинга непосредственно
облигаций, но и рейтинга эмитента, в то время как риск внебалансовых
облигаций оценивается с помощью исключительно рейтинга самих
облигаций. Учитывая, что рейтинг ПАО «Сбербанк России», присвоенный
международным рейтинговым агентством Moody’s, составляет В2, вариант
выпуска облигаций с баланса банка был отвергнут. Соответственно, было
принято решение зарегистрировать ипотечного агента для осуществления
сделки секьюритизации.
3. Выбор организатора и спецдепозитария сделки.
Организатором и спецдепозитарием сделки был выбран Sberbank CIB.
Данный организатор является лидером на российском рынке, по данным за
2014 г. объем выпуска ипотечных облигаций составил 27 444 млн руб., а доля
на рынке – 33,28%.
4. Выбор юридического и налогового консультанта.
Юридическим и налоговым консультантом была выбрана
компанияBaker&McKenzie. На рынке секьюритизации России по итогам 2014
г. сделки проводились с привлечением только двух юридических
консульнтов – Baker&McKenzie и АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и
Партнеры». На долю первой компании пришлось 10 сделок, второй – 7. Всего
на данном рынке компания Baker&McKenzie имеет более широкий опыт, из-
за чего выбор ПАО «Сбербанк России» пал именно на эту компанию.
Управляющей и бухгалтерской компанией была назначена «Тревеч Групп».
5. Выбор структуры сделки между двухтраншевой и
однотраншевой.
64