- социально-экономическая необходимость и государственная
значимость ипотечного жилищного кредитования;
- субъекты ипотечного кредитования;
- объекты ипотечного кредитования; - финансовый механизм
ипотечного кредитования;
- обеспечение ипотечного кредитования (финансовое, нормативно-
правовое, кадровое, информационное, технологическое, техническое,
программное);
- система отношений, результатом которых является ипотечное
жилищное кредитование строительство
6
.
Систему ипотечного кредитования можно посмотреть на Рисунке 1.
Рис. 1. Система ипотечного кредитования
7
В зависимости от типа приобретаемого недвижимого имущества
выделяют следующие формы ипотечного кредитования:
− Ипотека на договор купли-продажи
− Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
− Ипотека на индивидуальное строящееся жилье
8
.
6
Ваганова О.В. Оценка стоимости недвижимости. Белгород : Белгород НИУ "БелГУ", 2018. – С. 47.
7
Богомолова И.В. Экономика и управление недвижимостью: девелопмент, сделки, налоги. Волгоград
:ВолгГТУ, 2018. – С. 74.
8
Алехина Е.С. Основы банковского дела. Белгород : Издательство Белгородского университета кооперации,
экономики и права, 2017. – С. 104.
15
Каждая из форм ипотечного кредитования напрямую зависит от
стадии готовности и вида жилья, следовательно, отличаются и условия
предоставления кредита.
Наиболее распространенная форма в нашей стране - традиционная
ипотека на договор купли-продажи. В данном случае объект жилой
недвижимости должен быть уже введен в эксплуатацию, иметь все
необходимые для жизни человека коммуникации. Продавец недвижимости
должен быть ее собственником, располагать подтверждающим документом
— свидетельством на право собственности. Обычно в рамках этой формы
ипотечного кредитования предметом становится жилье на вторичном рынке,
а условия кредитования не отличаются от стандартных.
Однако, в отдельных ситуациях, когда заемщик имеет хорошую
кредитную историю, высокий доход, а также если у него оформлена
зарплатная карта в данной кредитной организации или при внесении более
половины стоимости жилья (первоначальный взнос), у заемщика есть
возможность получить более лояльные условия кредитования в виде
сниженной процентной ставки.
Другой формой жилищных займов является выдача ипотечной ссуды
на покупку жилья в строящемся многоквартирном доме. Данная форма
кредитования имеет для кредитного учреждения повышенные риски, что
становится причиной ужесточения условий кредитования для заемщиков.
Так, банк может пойти на сокращение сроков кредитования,
повышение процентных ставок или минимального порога для
первоначального взноса. Как правило, кредитные организации настаивают на
приобретении жилья у аккредитованного банком застройщика, уже
зарекомендовавшего себя на рынке. Кроме того, банк может заключить со
строительной компанией отдельное соглашение, кредитовать физических лиц
лишь в случае покупки квартиры у конкретного застройщика. Вместе с тем,
это становится дополнительной страховкой и для самого заемщика при
приобретении жилья у данной строительной компании.
16
Ипотечное кредитование под залог индивидуального строящегося
жилья представляет собой один из вариантов ипотеки на приобретение жилья
в строящемся многоквартирном доме. Однако, данная форма кредитования
характеризуется тем, что очень сложно получить одобрение у банка,
поскольку все банки предъявляют к данной недвижимости довольно
обширный перечень требований. Например, в качестве залога может
выступать лишь участок, в границах которого будет построен дом, при
соблюдении условия, что такой участок находится в собственности
заемщика. Есть требования в части местоположения постройки: черта города,
определенное расстояние от ближайшего отделения кредитующей
организации. Часто такой ипотечный кредит выдается только на
«недострой», который на 40-50% готов к эксплуатации, имеет подведенные
коммуникации для жизнеобеспечения.
Выделяют следующие формы ипотечного кредитования в
зависимости от условий, на которых предоставляется кредит:
− единовременная выдача ипотечного кредита полной суммой;
− поэтапное финансирование
9
.
Обычно, выдача кредита полной суммой используется для
приобретения готового жилья, а поэтапное финансирование удобно
использовать в случае строительства жилой недвижимости.
Ипотечный рынок велик и имеет широкие перспективы развития
именно потому, что жилая недвижимость является удобной формой
обеспечения займа, связанное с удобством и оценки, не может быть
перемещено или скрыто должником. Займы, которые имеют качественное
обеспечение, представляют для ипотечного рынка интерес, прежде всего, как
средство регулирования кредитного процесса, независимо от возможного
полезности для покупки жилья как такового. Ипотечное кредитование
выступает существенным фактором экономического и социального развития
страны. Его роль особенно заметна в период выхода из экономического
9
Волкова А.В.Проектное управление развитием регионального рынка жилья . Курск, 2020. – С. 51.
17
кризиса. Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса двумя
путями.
Во-первых, развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается
на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада
производства в ряде отраслей промышленности.Ипотечное кредитование
помогает реализовать построенные объекты недвижимости, а значит
происходит непрерывность строительства, что препятствует банкротству
строительных компаний. Рост строительства вызывает оживление в
производстве строительных материалов и конструкций, строительного и
дорожного машиностроения, производстве мебели, обоев,
электрооборудования и т.д.Получает развитие и транспортная
инфраструктура.Развитие системы ипотечного кредитования помогает
преодолеть кризисные явления в экономике страны.
Во-вторых, развитие ипотечного кредитования положительно влияет
на преодоление социальной нестабильности, которая обычно возникает в
период экономического кризиса. С одной стороны, достижение социальной
стабильности обеспечивается удовлетворением потребностей населения в
жилье, а также улучшение их жилищных условий. Это, в свою очередь,
приводит к улучшению здоровья нации, увеличение продолжительности
жизни, в свою очередь повышает работоспособность населения. С другой
стороны, вследствие жесткой территориальной привязки строительства к
производству привлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы, что
способствует развитию ипотечного кредита, а также препятствует развитию
безработицы
10
.
Таким образом, ипотечное кредитование должно быть включено в
число приоритетных направлений выхода из экономического кризиса, а
также преодоления последствий кризисных явлений в экономике. В
современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации
10
Давлетшина С.М. Экономика недвижимости : краткий курс лекций. Уфа : Уфимский государственный
авиационный технический университет, 2019. – С. 46.
18
экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, развитие
системы ипотечного жилищного кредитования остается одним из
приоритетных направлений государственной политики и развития общества.
Правовые основы ипотечного кредитованиясоставляют
основополагающиепринципы, проводимые в жизнь нормами права, в
которых они закреплены, посредством толкования и реализации.
К основополагающим принципам ипотечного кредитования относятся
принципы: возвратности; платности; обеспеченности; срочности;
специальности; обязательности (внесения); гласности (публичности);
достоверности; приоритета (старшинство); бесповоротности;
дифференцированности
11
.
Принципы возвратности, платности и обеспеченности. Возвратность
предполагает обязательное погашение заемщиком суммы задолженности
кредитору. На практике этот принцип выражается в постепенном погашении
ипотечного кредита посредством перечисления определенной суммы на счет
банка или через внесение наличности в кассу кредитной организации.
Платность подразумевает обязанность заемщика выплатить кредитору
за использование его денежных средств и определяет их цену в форме ставки
или ссудного процента, определяющего возмездность и доступность
кредитных ресурсов.
Принцип платности кредита становится для заемщика стимулом к
более продуктивному его использованию и своевременному возврату.
Обеспеченность подразумевает предоставление ипотечного кредита
под залог прав на недвижимое имущество или собственно недвижимости,
который является предметом ипотеки. Посредством этого принципа
обеспечивается защита интересов кредитора в случае возможного нарушения
заемщиком принятых обязательств.
Принципы срочности, специальности и обязательности. Срочность
11
Лассен Тим. Банковские ипотечные ценные бумаги (coveredbonds) в России и за рубежом. М.: Статут,
2019. – С. 42.
19
подразумевает своевременность возврата кредита в заранее оговоренный
срок, который зафиксирован условиями кредитного договора. Если
установлены сроки возврата кредита, то ипотечный кредит должен быть
возвращен частями, причем для каждой из них определяется конкретный
срок. При невозврате кредитных средств заемщиком в установленные сроки
кредитор вправе предпринять предусмотренные законом и договором меры
для ликвидации перед ним задолженности заемщика, а также потребовать
компенсации за незаконное использование денежных средств.
Согласно принципу специальности, предмет ипотеки — это
определенный объект недвижимости или же права на него. Так, ипотека
устанавливается только для конкретной недвижимости и в заданном объеме.
Это подразумевает точное описание и достоверное обозначение объекта
недвижимости кроме того должны быть обозначены доли совладельцев и
сервитуты. Принцип обязательности заключается в том, что информация об
ипотеке должна быть обязательно внесена в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В некоторых странах, в
качестве такого реестра выступает специальная ипотечная книга
12
.
Принципы гласности, достоверности и приоритета. Согласно
принципу гласности, предусмотрена возможность доступа к данным
ипотечной книги любых заинтересованных лиц, которые из информации о
записях в части его интересующего объекта недвижимости, могут узнать его
технические характеристики и права на эту недвижимость иных лиц.
Принцип достоверности значит, что записи ипотечной книги принимаются
достоверными, иными словами в отношении этого имущества нет других
прав и ограничений, помимо обозначенных. Поэтому к ведению реестра и
ипотечной книги предъявляются достаточно строгие требования. Согласно
принципу приоритета, предыдущая ипотека имеет приоритет над
последующей, одно закладное право имеет преимущество перед другим
12
Перекрестова Л.В. Финансы, денежное обращение и кредит. М.: Академия, 2017. – С. 110.
20
согласно времени внесения его в ипотечную книгу
13
.
Принципы бесповоротности и дифференцированности. С помощью
реализации принципа бесповоротности обеспечивается стабильность ипотеки
и возможность ее прекращения только в случаях, предусмотренных
законодательством или договором. Так, запись об ипотеке имеет силу при ее
оспаривании, она может быть опровергнута лишь по решению суда.
Дифференцированность предполагает наличие индивидуального подхода со
стороны кредитора к разным потенциальным сегментам заемщиков в рамках
ипотечного кредитования. Соблюдается данный принцип при разработке
банком собственных методов оценки кредитоспособности заемщика
14
.
Некоторые виды кредитования (например, ипотечное кредитование
жилищного строительства) подразумевает обязательное соблюдение
принципа целевого назначения, согласно которому кредит может быть
предоставлен заемщику на конкретные цели (на строительство конкретного
объекта недвижимости). Принцип целевого назначения обеспечивает целевое
использование полученных от кредитора средств.
Таким образом,ипотека благодаря наличию указанных принципов
лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем
любые другие предусмотренные действующим законодательством
способы.Она является для кредитора самым верным средством
получить«обеспечениепо долгам»,не принимая в свое владение имущество
должника и не опасаясь конкуренции со стороныдругих кредиторов.
1.2. Особенности ипотечных программ российских банков
Проблема приобретения жилья является для многих граждан
ключевой. В этих условиях ипотечный кредит – это самое доступное
решение проблемы. Большинство будущих заёмщиков слабо разбираются в
13
Синиченко О.А. Организация кредитной работы в коммерческом банке. Таганрог : Издательство
Таганрогского института управления и экономики, 2019. – С. 49.
14
Федотова М.А. Девелопмент в недвижимости. М.: КНОРУС, 2017. – С. 83.
21
особенностях и нюансах, которыми изобилует ипотечное кредитование.
Этот вид банковских услуг интенсивно развивается, что в
значительной степени расширило возможности заёмщиков, однако и
усложнило выбор вида ипотеки. Зачастую граждане обращаются в банк за
информацией об условиях кредита, не имея четкого понимания об ипотечных
программах, их различиях и выгодах.
Кредитование с помощью ипотеки в России развивается и
видоизменяется с каждым годом. Доступные гражданам, желающим
приобрести квартиру или иную жилую недвижимость, виды ипотечного
кредитования можно квалифицировать по нескольким признакам.
− Залог.Для обеспечения обязательств по займу гражданин
предлагает в залог своё имущество, собственником которого он является, или
недвижимость, которую он покупает. Кредитор может реализовать его
(залог), если заёмщик не выполняет кредитные обязательства.
− Объект.Заёмщик может строить жильё или приобретать
недвижимость нескольких видов:
− готовый дом за городом или его строительство;
− новую квартиру в новостройке.
В зависимости от уровня недвижимости и его ликвидности, банки
устанавливают условия кредитования.
− Социальный/коммерческий кредит.В первом случае
кредитование происходит напрямую, во втором – с участием государства,
обеспечивающего заёмщикам выгодные условия кредита.
− Платеж:
− аннуитетный, когда основной долг и проценты по нему делится
на суммы для оплаты в течение всего срока;
− дифференцированный – снижает платеж.
− Целевая направленность.Целевая ипотека берётся на конкретные
цели – получение определённого объекта.
− Нецелевая– позволяет тратить деньги на любые цели.
22
Ипотечные кредиты разнообразны, но наиболее распространены
стандартные программы, отличающиеся лишь объектом, выбранным
заемщиком.
На вторичную недвижимость. Это наиболее распространённый вид
ипотеки, т.к. выбор недвижимости на рынке весьма обширен. Одобрение и
оформление не занимает много времени.
Параметры займа:
− хорошая процентная ставка;
− первый взнос минимален;
− банки лояльны к таким клиентам;
− страховка — сразу.
Проценты у кредиторов меняются от 9,1 (Сбербанк, ВТБ, Банк
Москвы) – 10% (ФК Открытие, Банк Центр — Инвест, Газпромбанк) до 13,25
— 13,75% (Транскапиталбанк, Банк Зенит).
На новостройку. Такой тип ипотечного кредитования даёт
возможность осуществить покупку еще строящейся квартиры по малой цене.
Цена на жильё повышается только после его сдачи. Эта недвижимость
является «рискованной» зоной для банка, и он требует обязательную
аккредитации застройщика.
Ставки по процентам начинаются с 9,1% (Сбербанк, ВТБ, Банк
Москвы), 9,45% (Россельхозбанк), 9,5% (Газпромбанк), 9,99
(Райффайзенбанк) – 10,9% (Абсолют банк, Банк Возрождения,
Промсвязьбанк), до 13,25% (Транскапиталбанк) и 14,25% (Банк Зенит).
Под залог собственного жилья. Если заёмщик готов отдать
собственную недвижимость, как залог, он получит выгодную процентную
ставку и сможет использовать деньги так, как хочет. Если такой
недвижимости нет, то в залог банк оформит приобретаемую квартиру/дом.
Этот вариант ограничивает заёмщика покупкой недвижимости,
согласованной с кредитором.Хотя первый вариант выглядит гораздо
выгодней, в случае невыплаты банку долга клиент может лишиться и
23
залогового имущества, и купленной квартиры.
На дом и землю. Обладатели личных земельных участков могут в
ипотеку построить там дом. Тогда не только земля будет залогом, но и все
постройки на участке.
Кредит имеет стандартные условия, а земельный участок должен
отвечать требованиям.
1. Расположение участка недалеко от населённого пункта.
2. Наличие разрешения использования земли для стройки.
3. Соблюдены требования СНиП по размеру участка.
Такой вид кредитования дает возможность купить участок и в
дальнейшем построить на нём дом, если заемщик может обеспечить для
банка залоговую недвижимость, равную размеру кредита.
Виды ипотечных кредитов включают большую группу социальных,
подразумевающих вложение госкапитала в оформлении ипотек «льготных»
групп населения:
− нуждающиеся в жилье;
− вчерашние студенты;
− военные;
− молодые супруги;
− преподаватели;
− служащие РЖД;
− бюджетники.
Социальная ипотека. Механизмы субсидирования: покупка госжилья
по пониженной цене, дотация на проценты или получение денег на часть
цены недвижимости. Власти на местах иногда устанавливают свои
социальные программы, которые помогают жителям региона улучшать
жилищные условия.
Для участия в таких программах заёмщики должны соответствовать
требованиям.
1. Проживание в регионе — 3-5 лет.
24