2. Признание острой необходимости в улучшении условий жилья.
3. Наличие прав на льготы, бюджетники.
4. Постоянное трудоустройство.
С материнским капиталом. Семейные пары, у которых родился 2-й
ребёнок, могут рассчитывать на материнский капитал. По данным
статистики, в 2019 г. на эти цели государство заложило 453026 руб.:
− на внесение 1-го взноса;
− на погашение части долга.
Ипотека с использованием материнского капитала имеет свои
особенности, особенно важные, если семейная пара решила взять кредит с
залогом. Далеко не каждый банк принимает маткапитал, но есть множество
банков, которые идут навстречу таким заёмщикам, предлагая стандартную
ставку – 9-14%.
Заёмщики должны соответствовать требованиям банка, которые
являются стандартными.
1. Стабильный и достаточный доход («белая» з/пл.). Стаж –
минимум ½ года на настоящем месте работы. Общий стаж – 1 год и более
(посл. 5 лет).
2. Клиент не собственник.
3. Приобретённое жильё распределяется на всех членов семьи
(доли).
4. Положительная кредитная история.
Ипотечные программы «Молодая семья». Семейные пары участвуют в
госпрограмме «Жилище» или в программах банков, помогающих молодым
семьям. Величина субсидии зависит от цен на жильё в конкретном регионе.
Размеры выплат по ипотеке для молодой семьи составляют
− 30% от цены жилья – семья без детей;
− 5% на каждого ребёнка – семья с детьми.
Оставшуюся сумму покроет заём в любом банке, работающем по
программе с молодыми семьями. Нелишним будет поинтересоваться
25
подробностями программы на местных онлайн-форумах или официальных
сайтах.
Финансовые организации, участвующие в программах для молодой
семьи, в частности Сбербанк, строго подходит к параметрам самих
заёмщиков.
1. Возраст – не более 35 лет.
2. Наличие детей или документа о регистрации брака.
3. Наличие достаточного дохода для внесения платежей (возможны
от 1 до 4 созаёмщиков).
Сбербанк проводит акции для молодых семей, когда оформление
ипотеки онлайн дает 10,2%.
Семейная ипотека под 6% с господдержкой. «Детская» ипотека — это
один из этапов государственной демографической политики. В программе
принимают участие семьи, у которых с 01.2018 г. по 31.12.2022 г. родятся
вторые дети (или будут усыновлены).
Условия такой ипотеки:
− деньги можно получить на счёт в банке или наличными;
− покупается новое жильё;
− заёмщики – граждане РФ;
Семьям выдаётся ипотечный кредит — 6%:
− на 3 г., если у них родился 2-й малыш;
− на 5 лет – 3-й;
− на 8 лет – родился 2-й и 3-й малыши (с 2018 -2022 гг.);
− далее %% — стандартные.
В последнее время обсуждается вопрос о бессрочном продлении
льготных условий на такой кредит.
Деревянная ипотека. Позволяет приобретать бюджетные дома из
древесины или бруса. Ранее сроки программы были ограничены 30.11.2018
г., но затем — продлены до 2020 г.
Предусматриваются следующие условия.
26
1. Срок – 15 лет.
2. Залог – объект кредита, любое имущество в собственности.
3. Поручители.
4. Первый взнос – не менее 10%.
5. 5% госсубсидии.
6. Передача застройщик-покупатель – 4 мес. с подписания договора.
Дополнительные требования:
− земельный участок оформлен в собственность;
− размер займа не более 3,5 млн. руб.;
Военная. Государство перечисляет на счет военнослужащего
ежегодно 268 465,6 руб., что является базовым фактором программы. Через 3
года службы можно рассчитывать на жильё.
Условия программы таковы.
1. Перечисленные государственные средства могут использоваться,
как первый взнос.
2. Погашение за счёт государства происходит, пока гражданин
служит в ВС.
3. Залог отсутствует.
Кроме обычных ипотечных продуктов, существуют программы для
узких групп клиентов, например, корпоративная ипотека с
льготными условиями для сотрудников с определённым стажем работы в
компании.
Без первоначального взноса. Наличие залога обязательно. Такое
ипотечное кредитование оформляется при открытии другого займа под
первый взнос. В этих условиях ипотека имеет менее выгодные условия, т.к.
банки компенсируют риски.
С плохой кредитной историей. Если кредитная история клиента не
идеальна, он все же сможет получить деньги на жильё. К таким заёмщикам
банки относятся насторожено и условия для них будут жесткими:
− первый взнос – не меньше 30%;
27
− ставка по процентам — завышена;
− понадобятся поручители;
− залог в виде покупаемого жилья.
Для иностранцев. Банки РФ предоставляют свои услуги иностранцам
только в том случае, если они работают с ИФНС РФ. Это значит, что они
должны быть трудоустроены в стране не менее полугода.
Кредитор будет лоялен при наличии дополнительных факторов:
− супруг/супруга гражданин/гражданка РФ;
− наличие вида на жительство;
− наличие собственности в РФ.
Многие банки лояльно относятся к жителям СНГ, имеющим вид на
жительство в РФ, ипотека для них реальна на хороших условиях, нежели для
тех, у кого ВНЖ нет.
К таким клиентам банки предъявляют следующие требования.
1. Постоянное проживание в РФ или намерение переехать (срок
нахождения в РФ не менее 183 дней).
2. Постоянная работа в РФ (более ½ года).
3. Уплата всех налогов.
4. Достаточный доход (не более 40% семейного бюджета).
5. Первый взнос не меньше 20%, гарантированная оплата.
6. Хороша КИ и отсутствие долгов.
Без подтверждения доходов по двум документам. Банки идут на риски
и выдают ипотечные кредиты даже тем, у кого нет официального
трудоустройства. Для этого нужен паспорт и любой документ (ИНН, СНИЛС
и др.).
От заёмщика требуется обеспечение по максимуму:
− большой первый взнос;
− созаёмщики и поручители;
− залог покупаемого помещения;
− страхование.
28
На гараж и машино-место. Не каждый банк даёт займы на гараж с
машино-местом. Главным моментом этой ипотеки является необходимость
выделения объекта в самостоятельную единицу собственности с отдельным
свидетельством. Банки не кредитуют долевую собственность.
Если даются деньги на гараж-машино-место, потребуются:
− наличие жилья в доме с паркингом;
− первая выплата – от 30%;
− бумаги о «самостоятельности» гаража, его состоянии.
ВТБ и другие крупные организации закрыли подобные программы,
однако Сбербанк открыл «Кредит на гараж и машино-место» со ставкой 10%,
взносом 30%, на срок 10 лет. Подобные предложения можно найти у
Дельтакредит — 10%, взнос 30%, срок 10 лет и уАбсолют банка – 10,5%,
взнос 20%, срок 10 лет.
На ремонт. Граждане, недавно купившие жильё, могут рассчитывать
на получение денег на его ремонт под залог нового купленного помещения.
Сумма составляет до 70% от цены жилья. Срок — до 25 лет, 13%
годовых.
Для ИП, бизнеса и коммерческую недвижимость. ИП и юрлицам
доступны ипотечные кредиты для покупки помещений для бизнеса: складов,
промышленных участков, офисов.
Стандартные требования кредиторов:
− %% ставки высокие;
− срок — до 10 лет;
− обширный пакет бумаг;
− покупаемое строение – капитальное.
Настороженность банков к таким заемщикам обусловлена вескими
причинами.
1. Нестабильность доходов и всей деятельности.
2. Невозможность четкой оценки кредитоспособности клиента.
3. Недоверие к ИП, который может оказаться мелким торговцем
29
или мошенником.
Важным фактором при рассмотрении заявки от ИП может
оказаться положительная кредитная история, подтверждающая репутацию
клиента.
Для пенсионеров. Главным признаком для кредиторов при
рассмотрении заявления пенсионера на ипотеку является его возраст.
Заёмщик не должен быть старше 75-85 лет на момент окончания срока
кредита.
Такие ипотеки дают лишь несколько банков из-за риска по невозврату
денег.
1. Сбербанк.Ограничение по возрасту – 75 лет, ставка 10%, первый
взнос 15%, неработающие пенсионеры – да.
2. Совкомбанк.Ограничение по возрасту – 85 лет, ставка 10,9%,
первый взнос 10%.
3. Акбарс банк.Ограничение по возрасту – 70 лет, ставка 10,5%,
первый взнос 10%.
Таким образом, ипотечное кредитование в России – это
быстроразвивающаяся область банковских услуг. Разнообразие продуктов
позволяет практически всем гражданам страны рассчитывать на заёмные
деньги, чтобы улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день
ипотека – это единственный способ обзавестись собственным жильём для
молодых и пенсионеров, бюджетников и ИП.
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
Российской Федерации
Одним из перспективных направлений в развитии банковской
системы является развитие института ипотечного кредитования. Ведь даже
при резких колебаниях на фондовом рынке вложение в недвижимость
представляют большой интерес, даже при условиях низкой доходности.
Развитие ипотечного кредитования в значительной степени зависит от
30
адекватного законодательства, которое бы обеспечивало надежные гарантии
защиты прав кредиторов. При его отсутствии практически невозможно
развитие ипотечного рынка, поскольку при таких условиях этот рынок будет
развиваться урегулирован, по своему усмотрению его субъектов, что может
привести непредсказуемость развития и высокой рискованности и на
определенном этапе привести к кризису и к дискредитации проверенных
историей инструментов. Поэтому значение выбора правильного пути при
формировании ипотечного законодательства трудно переоценить
15
.
Предпосылкой для развития ипотеки служат залоговые отношения.
Регулируется ипотечное кредитование следующими законами: Федеральным
Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-
ФЗ
16
; Законом РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральным Законом «О
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21
июля 1997 г., а так же ГК РФ
17
.
Все эти законы создавались с целью регулирования института
ипотечного кредитования. Однако некоторые положения только все
запутали. Так как выше указанные законы не дополняют а противоречат друг
другу.
С точки зрения хозяйственного права под ипотечным следует
понимать кредит, предусматривающий выполнение заёмщиком своих
обязательств за счёт недвижимого имущества, которое и является объектом
кредитования. Некоторые правовые системы рассматривают ипотеку как
разновидность банковского кредита, поскольку его единственным отличием
является гарантированное выполнение заёмных обязательств за счёт ипотеки.
При этом, нельзя исключать другую точку зрения, поскольку обеспечение
кредита за счёт недвижимого имущества определяет ряд принципиальных
15
Актуальные вопросы экономического развития: промышленность, строительный комплекс, жилищно-
коммунальное хозяйство /авторский коллектив: И. В. Анохов, С.А. Астафьев, В.И. Бураков и др.. Иркутск :
Издательство Байкальского госуниверситета, 2019. – С. 128.
16
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Обипотеке(залогенедвижимости)" //
Собрание законодательства РФ. 1998.№ 29.Ст. 3400.
17
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2013) //
Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
31
отличий, что позволяет выделять ипотечное кредитование в качестве
отдельного вида кредитной деятельности банка.
Можно сформулировать и более широкое определение понятия
ипотечного кредита, как правоотношений, возникающих между банковской
или другим финансовым учреждением (ипотечным кредитором), которое
предоставляет кредит физическому или юридическому лицу (ипотечному
заемщику) для удовлетворения определенных его потребностей (целевое
назначение) на основании договора об ипотечном кредитовании или
кредитного договора, обеспеченного ипотекой
18
.
Содержание ипотечного кредита, как социально-экономической
категории, определяется спецификой отношений между главными сторонами
трансакции – кредиторами и заёмщиками, а также рядом вторичных
участников – страховыми компаниями, строительными организациями,
посредниками жилищного рынка и государственных органов, которые
регулируют отношения в указанных сегментах экономики.
Ипотечный залог движимого имущества, основывающийся на общем
праве – это процедура передачи права собственности на определённый вид
движимого имущества от залогодателя залогодержателю на определённых
условиях. Ипотека земельных участков (прав на пользование), основанная на
общем праве оформляется специфическим актом – ипотечным залогом. При
этом, ипотека земельного участка, унаследованного без ограничений, может
осуществляться в виде передачи её на фиксированный срок или путём
установления обременения с соответствующим примечанием в тексте
документа.
Ипотека, основанная на нормах права справедливости, представляет
договор, создающий обременение имущества, который при этом не
предусматривает передачу залогодержателю интереса или титула,
основанных на общем праве. Подобное обременение предоставляет права
кредитору, основанные на нормах права справедливости, что и является
18
Афанасьева О.Н. Современная инфраструктура кредитной системы. М.: Русайнс, 2017. – С. 53.
32
ключевым отличием между двумя видами ипотечного залога
19
.
По мнению ряда ученых, ипотечный кредит является имущественной
формой кредита, поскольку предоставленные кредитные средства
направляются не на вторичный (фондовый) рынок, а в реальный сектор
экономики. Значение ипотечного кредита возрастает в условиях переходной
экономики, поскольку в этот период наблюдается наличие существенных
ресурсов (в том числе – трудовых), которые не используются в процессе
производства общественного продукта
20
.
В этом своем качестве ипотечное кредитование способствует
решению социально-экономических проблем.
Во - первых, имущество, которое заложено по ипотечному договору,
на которое наложено взыскание (решением суда), будет реализовываться
через продажу на публичных торгах. При этом стоит отметить, что нормы в
процессуальном законодательстве, касающиеся порядка проведения
публичных торгов разработаны поверхностно, что в свою очередь сильно
осложняет реализацию имущества. К тому же согласно нормам нашего права
оформить залог недвижимости возможно исключительно через договор о
залоге. В зависимости от условий договора возможно составление закладной.
При этом при наличии закладной передача прав может осуществляться
исключительно по ней.
Во - вторых, недоработан закон, в части применения прав на объекты
незавершённого строительства. Основные вопросы здесь возникают в
отношении оборотоспособности земельных участков. Не могу не отметить,
что в Законе «Об ипотеке» не говорится, об способах использования
земельного участка. Таким образом нет четких предписаний использования
участка в соответствии с назначением, что в свою очередь может привести к
нарушению гражданского законодательства, в части земельных участков.
Данное положение нашло свое закрепление в ст. 40 Закона «Об ипотеке», в
19
Касьяненко Т.Г. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере
недвижимости. М.: Проспект, 2017. –С. 127.
.
20
Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. М.: КноРус, 2017. – С. 47.
33
котором говорится о возможности передачи прав пользования имущества под
залогом третьим лицам, не по назначению.
В - третьих, одним из основных принципов ипотечной системы
является принцип бесповоротности, однако противоречит этому принципу
норма закона, согласно которой залог прекращается в случае виндикации.
Это означает, что предмет ипотечного договора можно изъять у
залогодателя сославшись на то, что собственник имущества иное лицо, а
значит и ипотека в отношении такого имущества должна быть прекращена.
При этом залогодержатель вправе истребовать исполнить
обязательство, обеспеченного ипотекой, досрочно.
Такая ситуация в российской действительности может возникнуть из-
за ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ, согласно которой запись о праве собственности
залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить при
возникновении виндикации, ипотека при этом немедленно прекращается
21
.
Отсюда вытекает противоречие с принципом «прозрачности» в
ипотечной системе. Таким образом, лица, которые опираются на публичные
данные не имеют реально достоверной информации, а их права оказываются
не защищены. Так как при принятии недвижимости в качестве обеспечения
обязательств, кредитор считает, что в ЕГРП указаны все права на данный
объект недвижимости, а так же на достоверность сведений ЕГРП.
Таким образом, российская модель виндикации противоречит одному
из основных принципов системы ипотечного кредитования, что в свою
очередь приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Некоторые юристы утверждают, что при построении модели
виндикации в российском праве нашла свое применение теория
«наименьшего зла». Суть теории заключается в том, что принятое решение в
пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне,
21
Стратегия государственного управления в обеспечении социально-экономического развития России в
условиях неопределенности / Лытнева Н. А., Базарнова О. А., Горбова И. Н. и др. Орел : Среднерусский
институт управления – филиал РАНХиГС, 2019. – С. 96.
34