37
Продолжение таблицы 6
1
2
Промсвязьбанк
Военная ипотека - от 8,8% сроком до 25 лет, первоначальный
взнос 10%. Кредитование первичного жилья - от 9,05% без
комиссии за оформление кредита, первоначальный взнос - 10%.
Ипотека на вторичное жилье - от 9,55%. Ипотека без
первоначального взноса - от 11,6% на весь срок кредита
29
Агентство
ипотечного
жилищного
кредитования
(АИЖК)
Социальная ипотека по стандартам АИЖК. По программе получить
ипотеку можно в агентстве, акции которой полностью
принадлежат государству. Цель организации состоит в создании
лучших условий для получения ипотеки гражданами Российской
Федерации. Государственный контроль за АИЖК. Индивидуальные
ипотечные программы и выкуп жилищных кредитов у банков за
счет государственных средств. Ипотечные кредиты до 50 лет
лицам от 18 до 65 лет. Кредитование на первичном и вторичном
рынке по стандартной ссуде - от 9 до 10%, первый взнос - не
менее 10% от стоимости жилья. Военная ипотека - от 9,75 до
10,75%. Кредиты на квартиры в новостройках, построенных не
ранее 2007 г., по ставке от 7,9 до 11% на срок до 50 лет с
первоначальным взносом - не менее 20%, возможно
использование материнского капитала. Льготная ипотека для
получателей «дальневосточного гектара». АИЖК планирует к
2020 г. повысить доступность жилья до 40%, для этого доля
ипотечных ценных бумаг, выпущенных с поддержкой АИЖК,
вырастет как минимум до 45% от общего объема ипотечных
кредитов
30
Объемы выданных ипотечных кредитов по ТОП-10 банкам представлены
в таблице 7.
Таблица 7
Объемы ипотечного кредитования у ТОП-10 ипотечных банков
в 2017-2018 гг.
Место в
рэнкинге на
01.01.2019
Наименование
банка
Номер
лиценз
ии
Объём
выданных
ипотечных
кредитов
в 2018 г.,
млн. руб.
Объём
выданных
ипотечных
кредитов
в 2017 г.,
млн. руб.
Темп
прироста
в 2018 г. к
2017, %
1
2
3
4
5
6
1
Сбербанк
1481
1 615 174,6
1 121 342,3
44,0
2
Банк ВТБ
1000
589 797,0
394 172,7
49,6
29
Сайт Промсвязьбанка. URL: https://www.psbank.ru/Personal/Ambitions/Mortgage;
30
Сайт АИЖК. URL: http://www.realtypress.ru/company/company_7.html.
38
3
Газпромбанк
354
152 719,9
83 176,8
83,6
39
Продолжение таблицы 7
1
2
3
4
5
6
4
Россельхозбанк
3349
127 613,1
72 813,0
75,3
5
Дельта Кредит
3338
70 581,9
52 924,9
33,4
6
Абсолют Банк
2306
48100,0
7 696,0
84,0
7
Открытие
2209
38 826,0
14 707,3
164,0
8
Райффайзенбанк
3292
37 458,8
31 079,8
20,5
9
Альфа-Банк
5338
32 858,9
11 262,1
191,8
10
Уралсиб
2275
31 050,1
27 788,1
11,7
Объемы выданных кредитов Сбербанка за 2018 г. составили 1 615 174,6
млн. руб., ВТБ – 589 797,0 млн. руб., Газпромбанка – 152 719,9 млн. руб.
Анализируя данные, представленные в таблице 7, можно прийти к выводу, что
бесспорным лидером на рынке ипотеки является ПАО «Сбербанк России».
Рассмотрим минимальные ставки по ипотечному кредитованию ведущих
российских банков по состоянию на декабрь 2018 г. (табл. 8).
Таблица 8
Обзор минимальных ставок банков РФ в области ипотечного
кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости
в 2018 г.
№
Банк
Вторичный рынок
недвижимости
Первичный рынок
недвижимости
Минимальные
ставки, %
Минимальные
ставки, %
1
Сбербанк
8,6
7,10
2
ВТБ
8,9
8,90
3
Россельхозбанк
8,85
8,85
4
Банк ДельтаКреднт
8,25
8,25
5
Банк Уралсиб
8,9
8,90
6
Альфа Банк
8,99
8,99
Анализируя показатели минимальных ставок по ипотеке ведущих банков
РФ, можно сделать вывод, что наименьшую ставку по ипотеке на первичном
рынке недвижимости предлагает Сбербанк, на вторичном рынке недвижимости
предложение данного банка также входит в число минимальных. Ставка 7,10%
распространяется на кредиты для приобретения новостроек у определенных
застройщиков, первоначальный взнос по ипотеке составляет 15%, срок
кредитования – до 7 лет. Такая ставка предлагается для клиентов, получающих
40
зарплату на счет карты/вклада в Сбербанк, либо в случае, когда приобретаемый
объект недвижимости построен с участие кредитных средств Сбербанка.
Необходимым условием считается обязательное подтверждение дохода
заемщика, заключение договора страхования, а также при выполнении
электронной регистрации сделки с недвижимостью.
Ставка 8,60% годовых доступна заемщиков, приобретающих
недвижимость в рамках акции «Витрина» с первоначальным взносом от 15%,
для зарплатных клиентов банка, при условии того, что клиент является
участников программы «Молодая семья», при страховании имущества и жизни,
а также при электронной регистрации сделки.
Все ипотечные программы банков РФ, присутствующие сегодня на
рынке, условно можно разделить на следующие группы:
кредиты на приобретение квартир на первичном рынке недвижимости;
кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;
кредиты на приобретение загородного жилья;
нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости;
кредиты на приобретение нежилых помещений для бизнеса
рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов.
Рейтинг крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов в
2018 г. представлен в Приложении 1. Структура ипотечных кредитов банков – в
Приложении 2.
Отдельно можно выделить ипотечные программы банков, рассчитанные
на заемщиков – представителей отдельных категорий граждан: работники
бюджетной сферы; члены молодых семей; работники социально-значимых
профессий; военные; заемщики, в чьих семьях родился второй или третий
ребенок с января 2018 г.
Так, в рамках программы поддержки молодых семей, в которых в 2018 г.
родился второй (третий и т. д.) ребёнок, за банками было зарезервировано 600
млрд. руб. лимита бюджетных субсидий на возмещение доходов,
41
недополученных в связи с применением льготной ставки 6%. Из всей суммы в
2018 г. было освоено 75,6 млн. руб. Банки при этом выдали 4,4 тыс. ипотечных
кредитов на 10,7 млрд. руб., из которых 1,7 тыс. кредитов на сумму 4,1 млрд.
руб. были направлены на рефинансирование ранее взятых ипотечных ссуд.
Всего по данной госпрограмме в 2018 г. оплачено 164,1 тыс. кв. м жилья в
новостройках. Средняя стоимость квартиры составила 3,8 млн. руб. Средняя
сумма выданных кредитов — 2,4 млн. руб. Кредиты были выданы при
рождении 4 556 детей, из которых 3 556 — вторые в семье, 947 — третьи, 43 —
последующие. Больше всего бюджетных средств получил «Сбербанк» —
22 млн. руб., за ним следует «ВТБ» — 12,6 млн. руб. Сумма выданных
ипотечных кредитов составила 2,4 млрд. руб. у «Сбербанка» и 2 млрд. руб. у
«ВТБ» (см. таблицу 9).
Таблица 9
Банки — получатели бюджетных средств
Банк
Размер субсидии,
млн. руб.
Сумма выданных кредитов,
млн. руб.
Сбербанк
22,0
2 375,5
ВТБ
12,6
1 998,4
АО «Дом.РФ»
12,5
1 797,4
Россельхозбанк
6,0
787,8
Райффайзенбанк
4,4
606,6
Банк «Дом.РФ»
3,6
1 101,0
Дельта Кредит
3,1
420,9
Абсолют
2,6
433,1
Возрождение
2,0
268,4
Транскапиталбанк
1,8
235,3
Газпромбанк
1,3
220,7
Другие банки
3,7
440,4
Всего
75,6
10 685,5
Льготные программы по ипотеке предусмотрены также в отношении
госслужащих и военных. Для молодых семей действует одноименная
госпрограмма, в соответствии с которой родители имеют право на субсидию в
размере до 35% от стоимости приобретаемого жилья.
42
Ипотека как доступный источник кредитных ресурсов для
финансирования инвестиций в нашей стране набирает обороты. Проведенный
анализ позволяет прийти к следующим выводам:
1) основными факторами снижения ставок по ипотеке являются
планомерное понижение ЦБ РФ ключевой ставки и низкие показатели
инфляции, программы предоставления Правительством РФ субсидий для
ипотечного рынка, а также рост предложения застройщиками жилья эконом-
класса;
2) крупные игроки сократили процентные ставки по ипотеке за последние
несколько лет. Спрос на кредиты в банках за несколько лет увеличился в
среднем на 25–30%, первоначальный взнос для первичного жилья снизился до
15% (Сбербанк) и составляет не более 20% в других банках, предлагается
рефинансирование ипотечных кредитов.
2.2. Анализ показателей российского рынка ипотечного кредитования
Рынок ипотечного кредитования России продолжает расти.
Ипотечный рынок в 2018 г. по сравнению с 2017 г. вырос более чем на
две трети, так как годом ранее было выдано 175 тысяч аналогичных кредитов.
В общей сумме объема ипотечного кредитования также наблюдается рост более
чем на 80%. Средний объем суммы в кредитном договоре также вырос с 1,8
млн. руб. в 2017 г. до 1,94 млн. руб. в 2018 г.
Анализируя данные тенденции увеличения как объема выданных
ипотечных кредитов, так суммы кредитования, можно отметить положительное
влияние главным образом снижения ключевой ставки ЦБ, и, как следствие
снижение ставки по ипотечному кредитованию. Кроме того, положительно
сказался процесс внедрения электронной регистрации сделок, экономя время
клиента, а также возможность выгодного рефинансирования уже действующих
кредитных договоров.
43
По данным Центрального Банка Российской Федерации, на начало 2018 г.
средневзвешенная ставка процента по ипотечному жилищному кредитованию
составляла 10,64%, к концу первого полугодия – 9,66%. Динамика средней
процентной ставки по ипотечным кредитам представлена на рисунке 4.
Анализируя динамику средневзвешенной ставки по ипотеке на российском
рынке, можно проследить четкую тенденцию уменьшения данного показателя с
2016 г. и по 2018 г., на что повлияла грамотная денежно-кредитная политики
РФ, в частности, снижение ключевой ставки процента до 7,5%.
Рисунок 4. Динамика средневзвешенной ставки процента по
ипотечному кредитованию в РФ в 2010-2018 гг.
31
Однако, во второй половине 2018 г. системообразующие банки ипотечной
отрасли повысили базовые ставки по ипотеке с 9-9,5% до 10-10,5%. Столь
резкий разворот в кредитной политике на средневзвешенные ставки по
выданной ипотеке поначалу не повлиял. Однако в ноябре этот показатель
возрос с 9,41% до 9,52%, а в декабре – до 9,66%.
Между тем прирост числа новых заемщиков замедлился практически
сразу. С января по июнь каждый месяц 2018 г. количество выданных
ипотечных кредитов увеличивалось в среднем на 59% по сравнению
аналогичным периодом прошлого года. В августе в годовом выражении было
выдано на 34% больше кредитов, чем в августе 2017 г., и к концу года темпы
31
Объёмы ипотечных сделок в 2018 году: официальный сайт информационного агентства
РБК. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5c498b0c9a79474a1aa144d3 (дата
обращения: 24.05.2019).
44
роста рынка продолжали снижаться. В декабре 2018 г. число выданных ипотек
превысило показатели декабря 2017 г. всего на 4%.
В этот период снижался и темп прироста объема кредитования. С января
по июнь в среднем каждый месяц в России выдавали на 72% больше заемных
средств, чем в аналогичный месяц 2017 г. Во втором полугодии этот темп
снизился до 39%, а в декабре достиг минимального значения – годовой прирост
составил всего 17% (340 млрд. руб.).
Повышение ипотечных ставок во второй половине 2018 г. закономерно
повлияло на активность заемщиков, но в столице высокие темпы прироста
рынка жилищного займа все же сохраняются. Так, в декабре 2018 г. в Москве
было выдано на 30% больше кредитов, чем в декабре 2017. В Москве, где
уровень доходов населения и в целом популярность ипотеки выше, высокий
спрос на жилье в кредит сохранится.
40% всех жилищных кредитов было выдано в 10 регионах России,
лидирующих по число и объему ипотеки. Это Москва (88 тыс. ипотек),
Московская область (82 тыс.), Санкт-Петербург (74 тыс.), Тюменская область
(63 тыс.), Татарстан (56 тыс.), Башкортостан (54 тыс.), Свердловская область
(51 тыс.), Краснодарский край (44 тыс.), Челябинская область (43 тыс.),
Новосибирская область (37 тыс.). В денежном выражении в этих регионах
россияне заняли в 2018 г. 1,48 трлн. руб. – 49% всех выданных в России
ипотечных средств.
В 2018 г. в топ-10 регионов-лидеров ипотечного рынка преимущественно
вошли те же субъекты РФ, что и в 2017 г. Поменялись местами Краснодарский
край и Челябинская область: Кубань поднялась на седьмую позицию, а
Челябинск опустился на восьмую строчку. Десятое место заняла
Новосибирская область, а Красноярский край выбыл из топ-10 крупнейших
локальных рынков ипотеки в России. В этих регионах рынок ипотеки вырос
заметнее, чем в других. Количество ипотечных сделок здесь увеличилось на
45
37%, а объем выданных кредитов – на 51%, тогда как в прочих субъектах РФ –
на 34% и 47% соответственно.
Платежеспособный спрос на жилье концентрируется в наиболее крупных
и благополучных с экономической сточки зрения регионах. В таких локациях
есть достаточно широкая прослойка «среднего» класса, который и является
основным потребителем ипотеки. Вместе с тем следует отметить, что разрыв в
динамике роста между лидирующими регионам и другими субъектами РФ
нельзя назвать большим. Это значит, что и в менее благополучных регионах
есть потенциал для роста жилищного рынка при условии снижения ставок по
кредитам».
Ипотечный спрос на строящееся жилье заметно различается в
зависимости от региона. Так, в Санкт-Петербурге 44% всех выданных кредитов
направлены в долевое строительство, в Москве – 40%, а в Московской области
– 30%. Впрочем, есть среди топовых по объемам выдачи ипотеки регионов и те,
где заемщики сравнительно редко вкладываются в строящееся жилье: в
Татарстане – 20%, в Тюменской области – 23%, Новосибирской области и в
Башкирии – 24%.
В целом по России в 2018 г. было выдано 368 тыс. ипотечных кредитов
под договоры участия в долевом строительстве на общую сумму 871 млрд.
рублей. По сравнению с 2017 г. количество кредитов увеличилось на 18%, а их
объем – на 32%. Между тем число кредитов на готовое жилье возросло на 42%,
а их объем – на 57%.
Невысокая доля ипотечных сделок со строящимся жильем может быть
обусловлена и относительно низким предложением новостроек в конкретном
регионе. Если местный рынок монополизирован, то нового жилья может быть
немного, соответственно, и количество сделок с ним, в том числе и ипотечных,
невелико. В Москве ситуация иная. Здесь работают свыше 150 компаний, а
объем предложения превышает примерно в 2,5 раза спрос. Поэтому цены на
строящееся жилье здесь на 20-30% ниже, по сравнению с готовыми и
46
вторичными объектами, что и делает популярной ипотеку на строящееся жилье
в столице.
Порядка 6% всех ипотечных кредитов (или 13% от суммарного объема) в
России были выданы в Москве. По сравнению с 2017 г. ипотечный рынок в
столице возрос на 51%. В 2018 г. наблюдался рост доли ипотечных сделок в
структуре продаж строящихся жилых комплексов крупнейших сегментов
рынка. Так, в массовом сегменте столичных новостроек доля ипотечных сделок
в 2018 г. повысилась с 49% до 54%. В еще большей степени данный показатель
возрос в бизнес-классе. Если в конце 2017 г. только 33% сделок заключались с
привлечением ипотечных средств, то в конце 2018 г. – уже 40%. Доля
ипотечных кредитов снизилась только в новостройках премиум-класса с 26%
до 23%.
Повышение доли ипотечных сделок с новостройками бизнес-класса – это
новая тенденция для рынка. В докризисный период в этом сегменте ипотеку
привлекали не больше 15-20% клиентов. Снижение ставок и первоначального
взноса, а также упрощение процедуры получения кредита повысили
востребованность ипотеки среди клиентов. Подавляющее большинство таких
покупателей погашают кредит в сжатые сроки.
По данным Центрального Банка Российской Федерации, на 1 января 2018
г. ипотечное кредитование предоставляли 428 кредитных организаций, на 1
июля – 393. Динамика изменения общего количества кредитных организаций и
количества кредитных организаций, выдающих ипотеку, представлена на рис.
5.