25
-с употреблением жилыми помещениями жилищного фонда, находяще-
гося в частной собственности;
-с употреблением общего имущества собственников помещений;
-с причислением помещений к разряду жилых помещений и устранению
их из состава жилищного фонда;
-с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помеще-
ний;
-с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
-с управлением многоквартирными домами;
-с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных
кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением
обязанностей и прав их членов;
-с предоставлением коммунальных услуг
14
.
6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» основной правовой документ, который регулирует ипотечные
основы возникновения, порядок оформления и юридические последствия их
возникновения
15
.
Рассматриваемый закон признается специалистами как первый
специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в
связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий
приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством
предоставления кредита.
Россия переняла зарубежный опыт, позаимствовав механизм рефинан-
сирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано АО
«АИЖК» и принят в 2003 году ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
16
. Закон
14
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от
26.07.2019)//Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
15
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) Об ипотеке (залоге
недвижимости)//Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400
16
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ(ред. от 02.08.2019)Об ипотечных ценных
бумагах//Собрание законодательства РФ, 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448
26
имел множество изъянов, часть из которых была со временем ликвидирована.
Тем не менее, для дальнейшего формирования института приняли отдельный
закон о секьюритизации - ФЗ от 21.12.2013 «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты РФ», которым включаются в действие существенные
законодательные новеллы:
-нормы, которые регулируют процедуру секьюритизации активов разно-
образных видов;
- правила открытия и совершения операций по номинальному счету и
счету эскроу; новые правила осуществления нотариальной деятельности,
включая процедуры регистрации залогов движимого имущества.
С повышением объемов кредитования банки энергично начали исполь-
зовать механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам - так
называемым «коллекторам». Тем не менее, до последнего времени продажа
кредитными организациями просроченной задолженности в основном не
касалась не обеспеченные залогом кредиты. В меньшей степени это затрагивало
ипотеку, так как у банков больше шансов вернуть выданные им средства по
обеспеченным кредитам, а также механизм ипотеки с правовой точки зрения
очень сложен.
Но банки все активнее начинают сотрудничать с коллекторскими
агентствами по ипотечному кредитованию. Поэтому был принят ФЗ «О защите
прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по
возврату просроченной задолженности» и о внесении изменений в Федеральный
закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от
03.07.2016 г., который с позиции развития ипотеки надлежит рассматривать в
позитивном ключе
17
. Если отношения между банками и коллекторами начали
распространяться на ипотечное кредитование, то для защиты того кто имеет
17
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ(ред. от 26.07.2019)"О защите прав и законных
интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной
задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой
деятельности и микрофинансовых организациях"//"Собрание законодательства РФ",
04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4163
27
ипотеку необходимы правовые механизмы и нормы для переуступки ипотечного
долга.
Кроме таких нормативно-правовых и законодательных актов, которые
регулируют процесс ипотечного кредитования, есть региональные законо-
дательные акты, принимающиеся в регионах РФ в области ипотечного
кредитования. Во многих субъектах Российской Федерации принимались такие
законы, целевые программы, различные положения о развитии системы
ипотечного кредитования на территории субъекта. Муниципалитеты тоже могут
принимать различные нормативно-правовые акты по урегулированию процесса
ипотечного кредитования, но понятия и способы урегулирования отношений,
которые возникают при ипотечном кредитовании, значительным образом
различаются.
1.3. Модели ипотечного кредитования: российский и мировой опыт
Организация ипотечного кредитования отдельных государств обладает
значительными характерными чертами, из - за разной степени их
экономического развития, финансово - кредитной системы, исторического и
современного банковского законодательства и др. Отмеченные характерные
черты определили формирование разных моделей ипотечного кредитования.
Существует несколько суждений в связи классификации моделей ипотечного
кредитования в цивилизованных государствах. Выделяют:
-сбалансированно - автономную (ссудо - сберегательную) модель,
применяемую в Германии;
-усечено - открытую модель, применяемую в странах с развитой
рыночной экономикой;
-расширенно - открытую модель («американская модель ипотеки»).
Рассмотрим более детально каждую из моделей, выделим плюсы и минусы;
28
-каждой и проанализируем возможно ли существование этих форм
ипотечного кредитования в условиях российской экономики.
Сбалансированно - автономная либо ссудо - сберегательная форма
ипотечного кредитования - это независимая сбалансированная форма ипотеки,
основанная на ссудо - сберегательном принципе функционирования согласно
типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret
Epargne Logement, американских Savings & Loans (рис. 2).
Рисунок 2. Схема автономной модели контрактных сбережений
Строительная сберегательная касса, являясь закрытой финансовой
структурой, начинает собственную работа с формирования уставного капитала,
который становится собственным источником средств с целью выдач ссуд и
кредитов. Все без исключения ресурсы сберкассы применяются только лишь с
целью ведения уставной работы
18
.
Наиболее часто и успешно данная форма применялась и применяется в
Германии. В течение периода от двух до десяти лет до момента получения
жилплощади либо здания кредитор обязан начать совершать целевые
накапливания в специальных банках либо сберкассах.
Когда накопится сумма средств, составляющая 45% от цены жилья,
покупатель приобретает ещё государственную субсидию в объеме 10% от цены
недвижимости, а кроме того льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части
стоимости жилья. На выдачу данного кредита банк приобретает ресурсы из
18
Аракелян Н.Ф., Караваева Ю.С. Анализ современных моделей ипотечного кредитования//В сборнике: Научная
интеграция в современном мире Сборник статей II Международной научно-практической конференции. Ю.П.
Грабоздин (отв. редактор). 2018. С. 5
29
целевых сбережений собственных клиентов. В настоящий период в Германии
постройка любой второй единицы недвижимости финансируется с участием
сбалансированно - автономной модели ипотечного кредитования.
Достоинства ссудо - сберегательной модели ипотечного жилищного
кредитования заключаются в следующем:
будучи закрытой, она никак не подвергается воздействию перемен на
финансово - кредитном рынке;
заемщику не надо подтверждать собственную прибыли, так как его
платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном
этапе взаимоотношений;
процентная ставка согласно ипотечному кредиту существенно ниже;
модель гарантирует общедоступность кредитов для заемщиков с
различными степенями заработка;
модель обеспечивает значительную результативность строительства и
получения жилья при незначительных расходах
19
.
Недостатки ссудо - сберегательной модели сводятся к следующему:
заемщик обладает возможность купить жилье только лишь после
завершения накопительного периода;
модель содействует лимитированию размеров поступления
финансовых средств в сектор недвижимости из - за ограничения доступа на
рынок ипотеки средств инвесторов;
модель при функционировании создает в глазах вновь прибывающих
потенциальных потребителей эффект финансовой «пирамиды»
20
.
В России реализация сбалансированно - автономной модели в настоящий
период нецелесообразна, так как подобная концепция ограничивает размер
привлекаемых средств только объемам и сбережений вкладчиков. Помимо этого,
19
Кустова А.М. Модели ипотечного кредитования//В сборнике: современная экономика: актуальные вопросы,
достижения и инновации сборник статей XVII Международной научно-практической конференции.
Ответственный редактор Гуляев Герман Юрьевич. 2018. С. 21
20
Колесник И.В. Модели ипотечного кредитования//В сборнике: российская экономика: взгляд в будущее
Материалы V Международной научно-практической конференции. Отв. ред. Я.Ю. Радюкова. Тамбов, 2019. С.
170
30
ключевыми трудностями осуществлении концепции контрактных сбережений в
Российской Федерации считается высокий уровень инфляции и недостаток
законодательной базы. В случае увеличения темпов инфляции и процентных
ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом
сохранения привлекательности контрактных сбережений станет повышение
размеров государственных.
Возможно совершенствовать подобные проекты при помощи страны на
условиях софинансирования. В совершенствовании жилищных условий
нуждается значительная доля жителей нашей страны. Проекты дают не сколько
форм поддержки: неполное софинансирование суммы начального вклада,
частичное субсидирование ипотеки и т.д. Таким образом, материнский капитал,
который выделяется при рождении в семье второго ребёнка, ориентированный
на усовершенствование жилищных обстоятельств, тоже считается
государственной дотацией.
В основе преуспевания германской концепции находится безопасность и
устойчивость экономики Германии. Но в обстоятельствах отсутствия такого
рода устойчивости в России нужные объемы субсидирования имеют все шансы
стремительно увеличиться и достигнуть не приемлемого уровня, или настоящие
платежи согласно процентам попадут настолько невысокими, то что у
вкладчиков никак не станет катализатора с целью исполнения условных
обязанностей.
В отличие от сбалансированной автономии усеченно - открытая модель
является наиболее легкий концепцией ипотечного жилищного кредитования.
Она ограничивается первичным рынком закладных.
Банки, получая от клиентов закладные по выданным ссудам, используют
их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. По этой
причине число субъектов кредитования, другими словами, специализированных
институтов - соучастников рынка ипотечных жилищных кредитов, минимально.
Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Предоставляя долгосрочные
суммы населению, банк в данной модели использует собственный основной
31
капитал и привлекает средства с разных источников, в том числе межбанковские
кредиты, целевые кредитные линии, средства физических и юридических лиц,
которые размещаются на расчетных счетах и депозитах, долговые ценные
бумаги, а так же ресурсы с реализации закладных листов.
Каждая ипотечная организация без помощи иных определяет
характеристики выдаваемых им кредитов, а ставка находится в связи с
нынешной экономической конъюнктурой. Для усечено - открытой модели
свойственно соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании
по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице.
Относительная простота формы ипотечного кредитования в основе укороченно
- раскрытой модели всколыхнула ее широкое развитие (рис. 3). Данная модель
ипотечного кредитования обрела формирование в Англии, Франции, Дании,
Испании, Израиле и ряде иных стран Европы, а помимо этого в Австралии,
Полдневной Америке. За исключением этого, возлюбленная основы популярна
и в развивающихся странах - в Болгарии, Польше, Венгрии и др.
Рисунок 3. Схема усеченно - открытой модели
Усеченно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка)
представляет собой полностью рыночную систему ипотеки, однако не является
оптимальной для введения в России. Присущая отличительная черта данной
модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от
общего состояния и стабильности развития экономики государства,
оказывающая значительное воздействие на масштаб, динамичность и
результативность в области ипотечного кредитования.
На практике, используя эту модель, крайне редко ориентируются на какие
- либо образцы установления ключевых характеристик ипотечных кредитов. При
32
ограниченном объеме ипотечных услуг, стандартным считается монопольное
увеличение ставок согласно кредитам при небольших сроках займов.
Таким образом, к минусам этой модели можно отнести следующее:
непосредственная взаимозависимость модели от рыночного уровня
ставки процента;
отсутствие строгих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
ограниченное число привлекаемых кредитных ресурсов
21
.
Расширенно - открытая либо, «американская модель ипотеки»,
подразумевает применение двухуровневой модели рынка (рис. 4).
Рисунок 4. Схема расширенно - открытой модели
Первичный рынок - это кредитование конечных заемщиков, а внутри
вторичный - рефинансирование банков - кредиторов с поддержкой специально
созданного для данной цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными в
недвижимое имущество. Из числа участников этого рынка выделяют институты,
которые осуществляют функции инициаторов ипотечного кредитования,
21
Черкесова З.Н. Зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и применение их в России//В
сборнике: Финансовая политика России: тенденции и вопросы развития сборник научных статей. Владикавказ,
2017. С. 185
33
инвесторов, посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита,
посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
Банк дает ипотечный кредит заемщику в замен на обязательство в течение
фиксированного времени каждый месяц перечислять банку конкретную сумму
денежных средств. Это обязанность заемщика обеспечена задатком покупаемого
жилья. Банк продает ссуду одному из ипотечных агентств, совместно с
обязательствами по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку
уплаченные заемщику деньги, банк в обмен переводит получаемые с заемщика
каждомесячные выплаты за минусом собственных доходов в агентство.
Величину каждомесячных выплат, то есть ставку, согласно которой агентство
обязуется приобретать залоговые суммы, определяет агентство на основе
требований
22
.
Агентства, купившие некоторое число ипотечных кредитов у
коммерческих банков, концентрируют их в пулы и формируют на базе каждого
новую ценную бумагу, основой выплат согласно которой считаются платежи
заемщиков. Данные выплаты гарантированы далеко не задатком недвижимости,
а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные
бумаги на фондовом рынке и уже после этого также выступают как посредники,
отдавая инвестору, который приобрел ценную бумагу, выплаты агентству от
банка за вычетом собственной маржи.
Такая форма ипотечного кредитования исторически сформировалась в
Соединенных Штатах Америки. Ипотечные кредиты в США дают в главном
ссудо - сберегательные ассоциации, взаимно - сберегательные банки и
небольшие фермерские банки областного значения. Тут основную роль играет
ипотечное кредитование, ссудой получателем по которому выступают домашние
хозяйства. Подобная обстановка связана с двумя факторами.
22
Усманова Е.Г. Сравнительный анализ зарубежных практик и российской модели ипотечного кредитования//В
сборнике: закономерности и тенденции формирования системы финансово - кредитных отношений сборник
статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2017. С. 279
34
Во- первых, в жилищной сфере США личная собственность домашних
хозяйств на жилые дома полностью доминирует. Практически 65% абсолютно
всех домашних хозяйств в США имеют собственный личный дом.
Во - вторых, цена собственных домов существенно превосходит
ежегодный доход их собственника.
В подобных обстоятельствах получение семьей ссуды в банке для
покупки либо строительства дома считается почти единственным методы
кредитования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом
кредитования населения для банков либо иных кредитных институтов. При этом
собственно строительство кредитуется коммерческими банками, и
предприниматель погашает ссуду за счет продаж.
Методика оформления ипотечных взаимоотношений, наиболее развитая
в США, подразумевает наличие двух документов:
-долгового обязательства;
-договора об ипотеке.
Такое распределение предоставляет возможность банку реализовать
данный заем, то есть гарантирует вероятность повторного обращения закладной,
под которую могут быть выпущены другие ценные бумаги, к примеру
облигации. Непосредственно именно в этом и заключается главное отличие
американской концепции ипотечного кредитования, которое дает возможность
привлекать с целью ипотечного кредитования значительные ресурсы, в первую
очередь мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым считается
недвижимое имущество.
Американская форма ипотечного кредитования предназначена для
поступления на рынок ипотечных кредитов наиболее дешевых и долгосрочных
средств. Подобными средствами обладают пенсионные фонды и страховые
компании. То есть решается основной вопрос жилищного финансирования -
вопрос развития долговременных кредитных ресурсов.
Реализация расширенно - открытой модели возможна при условии
формирования разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, а так же при