45
внедрения их среди населения, тем более конкурентоспособной становится
кредитная организация.
Проанализировав динамику ипотечного кредитования в РФ, рассмотрев
основные тенденции, складывающиеся на данном рынке, можно сделать вывод
о том, что, несмотря на существование определенных проблем, ипотечное
кредитование развивается на рынке банковских услуг. В свою очередь, на
дальнейшее развитие ипотечного кредитования оказывают влияние следующие
факторы: цены на рынке недвижимости, доходы и расходы населения, состояние
жилищного фонда страны, величина ключевой ставки, наличие конкурентов на
рынке ипотечного кредитования, степень законодательного обеспечения и
наличие государственных программ. В отдельную группу выделим факторы,
находящиеся на уровне самих кредитных организаций, это: структура и объем
ресурсной базы кредитной организации, уровень квалификации персонала, а
также способы и пути продвижения банком ипотечных продуктов
2.2. Анализ современного состояния рынка
ипотечного кредитования
В последние два-три года на рынке жилищного строительства
наблюдается инвестиционный бум, который спровоцировал увеличение объема
предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.
На рисунке 6 представлена динамика объема ипотечного жилищного
кредитования 2014-2019 гг.
При анализе динамики объема ИЖК необходимо отметить, что для рынка
ипотечного кредитования характерна ярко выраженная сезонность:
минимальный объем, выданных ИЖК, приходится на 1 квартал, а максимальный
на 4 квартал.
46
Рисунок 6. Динамика объемов банковского ипотечного жилищного
кредитования в РФ, 2014-2019 гг.
Кроме того, на графике хорошо представлено снижение объемов
кредитов, которое началось в январе 2015 года и продолжалось вплоть до
февраля 2016 года. Это снижение было вызвано прежде всего экономической
ситуацией в стране, а именно снижением доходов населения, введением
антироссийских санкций, низкой ценой на нефть, стагнацией рынка. В этот
периоды темпы роста объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов
по отношению к аналогичному периоду прошлого года варьировались от минус
11,09 до 50,18%
29
.
Однако, в начале 2016 года на рынке ипотечного жилищного
кредитования вновь наблюдается рост, который продолжается до текущего
момента. Темп прироста на 01.01.2019 по сравнению с аналогичным периодом
предыдущего года составляет 13,54%, однако на 01.03.2019 года наблюдается
снижение темпов прироста до 4.44%. За исследуемый период максимальное
значение темпов прироста по отношению к аналогичном периоду предыдущего
года наблюдалось в январе 2018 года и составило 108,64% — это обусловлено
29
Кокин А.С., Шумкова К.Г., Власова В.К. Анализ развития ипотечного кредитования в России//Финансовая
экономика. 2019. № 2. С. 621
47
рядом факторов, в том числе снижением процентной ставки по ипотечным
кредитам.
Интенсивное увеличение объемов денежных средств, выданных в рамках
ипотечного жилищного кредитования, дало ожидаемый эффект. Спрос на
строящееся жилье вырос - одновременно расширилось предложение новостроек.
В первом полугодии 2014 г. девелоперы активно спекулировали темой высокой
волатильности валютного рынка и неустойчивости банков, предлагая
вкладчикам кредитных учреждений конвертировать свои сбережения в
квадратные метры.
Ситуация на рынке недвижимости резко изменилась во второй половине
2015 года. После повышения Центральным банком учетной ставки и обвала
рубля банки взвинтили ставки по ипотеке с 11 -12% годовых до 1520% годовых
и ужесточили условия выдачи займов (повысили минимальный первоначальный
взнос, отменили программы, позволяющие оформить кредит по сокращенному
пакету документов, пр.). Темпы роста ипотечного жилищного рынка в 2015 году
резко замедлились под влиянием не только произошедших изменений, но и под
влиянием ситуаций в экономике страны в целом. Так, по итогам 2015 года
ипотечных жилищных кредита было выдано сумму 1 764 126 млн. рублей, что
уступает значению за 2014 года на 34,14%.
В начале 2016 года наблюдалось постепенное увеличение темпов
прироста объемов, выдаваемых ИЖК, которое продолжается вплоть до текущего
момента. Так по итогам 2017 года было выдано ипотечных жилищных кредита
на общую сумму 2 021 947 млн. рублей, а в 2018 году рост рынка ипотечного
жилищного кредитования еще более укрепился и составил 49,02% в денежном
выражении
30
.
Средняя ставка по кредитам за последние года имела максимум в I
квартале 2015 года и составила 14,5% годовых (Рисунок 7).
30
Столбовская Н.Н., Петрусевич А.В. Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитование
населения российскими коммерческими банками// Инновационные технологии в машиностроении, образовании
и экономике. 2018. Т. 14. № 1-2 (7). С. 107
48
Рисунок 7 Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным
жилищным кредитам в рублях, накопленным итогом
на начало года, 2014-2019 гг., %
По мере нормализации ситуации на финансовых рынках и снижения
стоимости фондирования снижаются и ставки по ипотечным кредитам. По
данным Банка России средневзвешенная ставка по выданным ипотечным
кредитам в рублях составила 12,9% в октябре и 13,3% в IV квартале 2015 года.
Таким образом, лишь дважды в 2015 году месячная ставка выдачи ипотечных
кредитов опустилась ниже 13%. Начиная с начала 2016 году происходит
постепенное снижение средневзвешенной ставки по ипотечному жилищному
кредитованию. Так на 1 января 2019 года средневзвешенная ставка составила
9,56%.
В общей структуре выданных кредитов превалируют рублевые. Доля
валютной ипотеки в 2018 году составила 0.02%, что объяснялось объективными
причинами - рост курса доллара, неустойчивая экономическая ситуация в стране
(Рисунок 8).
49
Рисунок 8. Структура выданных ИЖК,
2014-2019 гг.
На банковское ипотечное жилищное кредитование влияет ряд внешних и
внутренних факторов, определяющих его развитие в современных условиях
страны. Одним из самых влиятельных факторов является динамика.
действующих кредитных организации и доля кредитных организаций,
предоставляющих ипотечное жилищное кредитование, динамика представлена
на рисунке 9
Рисунок 9. Динамика количества действующих кредитных
организации и кредитных организаций, предоставляющих
ипотечное жилищное кредитование
Тенденция характеризуется снижением кредитных организации и
снижением кредитных организаций, предоставляющих ипотечное жилищное
кредитование, есть взаимосвязь. Однако, если пронаблюдать темпы снижения
количества действующих КО и КО, предоставляющих ИЖК, можно заметить,
что эти темпы различны. Это говорит о том, что на рынке банковского
50
ипотечного кредитования существует ряд проблем, факторов, которые
оказывают влияние на КО заставляя покидать этот рынок
31
.
Степень развития банковского ипотечного кредитования зависит от
степени влияния этих факторов и, таким образом, степень доступности жилья
для населения, а также прибыль, полученной всеми участниками ипотечного
кредитования, в том числе коммерческими банками, строительными
компаниями и государством также зависит от влияния вышеуказанных
факторов.
Рассмотрим подробнее объем жилищных ипотечных кредитов выданных
с 2017 по 2019 год (включительно октябрь)
Рисунок 10. объем жилищных ипотечных кредитов выданных
с 2017 по 2019 год
Как видно из графика несмотря на падение процентных ставок по ипотеке
не наблюдается роста объема выданных ипотечных кредитов, что уже связано
как уже отмечалось с уменьшением реальной покупательной способности
населения.
В первой половине 2020 года ставки по ипотечным кредитам в России
впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9 процентов, а во
втором полугодии достигнут 8,7 процента. Ставка в 8,7 процента — это целевой
показатель, предусмотренный национальным проектом «Жилье и городская
31
Хузина А.Ф., Исламов Ф.Ф. Ипотечное жилищное кредитование в РФ//Экономика и социум. 2018. № 2 (45).
С. 490-495
51
среда». Уменьшению стоимости жилищных кредитов в конце 2019-го — в 2020
году будут способствовать постоянное снижение стоимости фондирования,
падение инфляции и ключевой ставки Центробанка.
Сокращение ставок стало ключевой тенденцией российского рынка
ипотеки в последние месяцы. Ставки по фактически выданным кредитам в
августе 2019-го г. впервые оказались ниже 10 процентов и составили 9,91
процента, а ставки выдачи по кредитам на новостройки — 9,35 процента. По
данным статистики ЦБ РФ, всего в период с января по август 2019-го г.
российские банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,6 триллиона
рублей, что выше показателя за аналогичный период 2018 года на 4 процента.
Речь идет только о кредитах, выданных на приобретение жилья (без учета
средств, предоставленных на рефинансирование ранее взятых кредитов)
32
.
Снижение Центробанком ключевой ставки может стать одним из главных
стимуляторов как к более высокому спросу на жилье, так и активизации
рефинансирования кредитов, выданных ранее по более высоким ставкам.
Причем ставки должны быть снижены таким образом, чтобы провал
одной части спроса компенсировался ростом другой. Можно ожидать, что к
концу года ипотечный рынок может перейти к росту, который продолжится в
2020 году. Его будет поддерживать снижение процентных ставок:
средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам к концу
2020 года может оказаться несколько ниже 9% годовых. Но при этом, динамика
рынка ипотеки с начала 2019 года уже пять месяцев подряд был негативным: по
итогам июля объем ипотечного кредитования в годовом отношении сократился
на 9,9%, количество выданных ипотечных кредитов - на 17,6%. По итогам семи
месяцев 2019 года объем ипотечного кредитования сократился на 4,5% по
сравнению с соответствующим периодом 2018-го.
32
Горохова А.В. Итоги развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования 1998-2018 гг//В
сборнике: Цифровая экономика в социально-экономическом развитии России: взгляд молодых сборник статей и
тезисов докладов XV международной научно-практической конференции студентов, магистрантов и аспирантов.
2019. С. 102.
52
Также стоить отметить, что с 1 октября 2019 года многие ведущие банки
на рынке ипотеки объявили о снижении процентных ставок на ипотечные
жилищные кредиты, что является очень важным. Главной причиной снижения
ставок коммерческих банков является снижение ключевой ставки. В Сбербанке
ставки кредитов на покупку готового и строящегося жилья, загородной
недвижимости, гаража и машинно-места, а также на строительство жилого дома
и нецелевых кредитов под залог недвижимости уменьшились на 0,3 процентного
пункта (п. п.), а на рефинансирование ипотечных кредитов других банков - на 0,6
п. п. Минимальная ставка ипотеки на готовое жилье теперь составляет 8,8%
годовых для зарплатных клиентов Сбербанка при участии в акциях «Молодая
семья» и «Скидка 0,3% на ДомКлик», на покупку квартиры в новостройке в
рамках программы субсидирования с застройщиками - 7,3%, на
рефинансирование - 9,5%. Такие ставки действуют при наличии полиса
страхования жизни, при отказе от него действует надбавка в 1 п. п.
В Газпромбанке ипотека подешевела на 0,5-0,6 п. п. Минимальная ставка
опустилась до 8,7% годовых - столько заемщики будут платить по кредитам на
сумму от 10 млн. руб. с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости
квартиры при оформлении страхования жизни и здоровья, если они являются
зарплатными клиентами или приобретают квартиру у партнера банка.
Альфа-банк снижает ставки ипотеки на новостройки, вторичное жилье и
рефинансирование на 0,4-0,8 п. п., минимальную - до 8,49% годовых. Под
минимальный процент Альфа-банк обещает кредитовать покупки на первичном
рынке жилья у партнеров банка при подписании кредитного договора в течение
30 дней после одобрения заемщика и при страховании жизни и титула.
На 0,8 п. п. подешевела ипотека на строящееся и готовое жилье от банка
Дом.РФ; базовая ставка при покупке новостроек составит 8,9%, для зарплатных
клиентов - 8,5%, отмечается в его сообщении.
В Райффайзенбанке на 0,3-0,4 п. п. дешевеют кредиты на приобретение
недвижимости на первичном и вторичном рынке, рефинансирование, а также на
покупку недвижимости под залог квартиры в собственности. Минимальная
53
ставка кредитов на сумму свыше 7 млн руб. составит 8,99% годовых для всех
категорий заемщиков, на 3-7 млн. руб. - 9,29%
33
После снижения ставок на ипотеку в текущем году в 2019-2020 годах
ожидается продолжение тенденции, что сделает ипотеку еще более доступной.
Кроме того, ключевыми факторами для ипотечного кредитования будут ставка
рефинансирования и уровень инфляции.
Подводя итоги, следует сказать, что ипотечное кредитование является
еще одной ступенью к повышению уровня социального развития населения,
являясь одним из основных факторов формирования среднего класса, так как
ипотечное кредитование предоставляет гражданам возможность приобретения
собственного жилья. Но без государственной поддержки развитие ипотечного
кредитования маловероятно. Чтобы ипотека стала основным инструментом в
решении жилищных проблем в Российской Федерации, должны решиться
многие комплексные проблемы в области экономики, политики, а также в
социальном секторе. Но решить возникшие проблемы сразу не получится,
следовательно, для этого потребуется длительное время, при этом в
сложившихся обстоятельствах ипотечное кредитование - самый действенный
механизм в решении жилищных проблем.
На данном этапе рынок ипотеки в России выходит на новый этап
развития: в обозримом будущем в стране существенно уменьшится число
потенциальных заемщиков, которым банки будут согласны выдать деньги на
покупку жилья.
Сокращение доли «качественных» потенциальных ипотечников
произойдет из-за ужесточения требований к ним.
2.3 Характеристика государственной поддержки ипотечного
кредитования
33
Колесник И.В. Модели ипотечного кредитования//В сборнике: российская экономика: взгляд в будущее
Материалы V Международной научно-практической конференции. Отв. ред. Я.Ю. Радюкова. Тамбов, 2019. С.
170
54
Первоочередной потребностью каждой семьи является приобретение
собственного жилья. При этом конституционно закреплено право каждого на
жилище, что предполагает законодательную гарантированность возможности
быть обеспеченным постоянным жильём. Вместе с тем, реализация
конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как
важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. В настоящее
время более 45% населения желает улучшить жилищные условия, 4,4% семей
признаны государством нуждающимися в жилье
34
.
Понимание потребности многих российских граждан в необходимости
приобретения собственного жилья, улучшения жилищных условий, явилось
основанием разработки и внедрения государственных программ, направленных
на поддержку системы ипотечного кредитования, что оказало положительную
динамику на её объёмах. На данный момент можно говорить о том, что вопрос
ипотечного жилищного кредитования для российских граждан и
предпринимаемые в этой сфере меры государственной поддержки являются
весьма актуальным.
С учетом положений Концепции развития системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации, которая была утверждена
Правительством России, современная государственная жилищная политика
ориентирована на оказание поддержки в решении жилищных проблем основной
части работающего населения, имеющего средние доходы, накопления и
имеющие в собственности жильё, полученное посредством приватизации.
Государственная поддержка граждан в данном направлении
осуществляется в следующих формах:
адресных единовременных субсидий на часть стоимости
приобретаемого жилья в счет первоначального взноса по ипотечному кредиту;
льготной процентной ставки по ипотечному кредиту;
дотирования процентной ставки по ипотечному кредиту.
34
Официальная статистика. Население. Жилищные условия. Росстат. [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://www.gks.ru