4
Содержание
Введение ............................................................................................................ 5
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования ................. 7
1.1. Исторические этапы развития рынка ипотечного кредитования ........... 7
1.2. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования ................... 10
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования ........ 16
Глава 2. Оценка развития рынка ипотечного кредитования в
Российской Федерации .......................................................................... 21
2.1 Факторы оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации ............................................................................. 21
2.2 Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования .... 27
2.3 Характеристика государственной поддержки ипотечного кредитования
40
2.4 Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской
Федерации ................................................................................................. 45
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования в
Российской Федерации .......................................................................... 56
3.1 Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования в РФ .................................................................................... 56
3.2 Оценка эффективности предложенных рекомендаций .......................... 63
Заключение ..................................................................................................... 71
Список использованных источников ....................................................... 76
Приложение .................................................................................................... 81
5
Введение
Жилищная проблема в России является одной из острых социально-
экономических проблем, поэтому роль ипотечного кредитования нельзя
переоценить. Необходимость в жилье важнейшая потребность людей, так как
именно жилье создает условия для достойного проживания и развития человека.
В России оно является дорогостоящим, поэтому из-за отсутствия сбережений и
возможности их накопления большинство людей не в состоянии купить жилье.
Рынок ипотечного кредитования для многих россиян это единственный шанс
улучшить свои жилищные условия.
Актуальность работы обусловлена значимостью ипотечного жилищного
кредита в решении важнейшей проблемы социально-экономического развития
России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны.
Поэтому, в настоящее время в России одной из первоочередных задач
социально-экономического развития является задача формирования рынка
доступного жилья посредством создания условий для развития рынка
ипотечного кредитования. Несмотря на наличие ряда программ развития
жилищного строительства, необходима разработка ряда конкретных
рекомендаций по совершенствованию и развитию рынка ипотечного
кредитования в России с целью активизировать решение столь насущной для
граждан и государства проблемы.
Объект исследования рынок ипотечного кредитования Российской
Федерации
Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в
процессе ипотечного кредитования
Цель исследования: изучение состояния рынка ипотечного кредитования
Российской Федерации и анализ мер по его совершенствованию.
Исходя из поставленной цели были поставлены и решены следующие
задачи:
6
- рассмотреть исторические этапы развития рынка ипотечного
кредитования
- раскрыть понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования
-необходимо показать нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования
- раскрыть факторы оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации
- проанализировать современное состояние рынка ипотечного
кредитования
- дать характеристику государственной поддержки ипотечного
кредитования
- рассмотреть перспективы развития ипотечного кредитования в
Российской Федерации
- дать рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования в РФ
- дать оценку эффективности предложенных рекомендаций
При написании выпускной квалификационной дипломной работы
использовались следующие методы исследования: методы экономического и
статистического анализа, наблюдение, сравнение, обобщение, метод экспертных
оценок. Исследование конкретных проблем достигалось с помощью методов
сравнительного анализа, статистического и графического анализа.
Практическая значимость работы заключается в возможности
использования предложений представленных в работе как меры по
совершенствованию рынка ипотечного кредитования Российской Федерации.
Структура работы включает в себя следующие элементы: введение, три
главы, заключение, список использованной литературы, приложение.
7
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. Исторические этапы развития рынка ипотечного кредитования
Формирование и становление ипотечного кредитования является одним
из важных направлений не только банковской, но и государственной политики
любого государства. Развитие ипотечного кредитования в России условно можно
разделить на пять этапов (табл. 1).
Таблица 1
Этапы развития ипотечного кредитования в России
Этапы
Годы
Характеристика этапа
1
До 1754
Зарождение ипотечного кредита в России
2
1754 г.-
сер. XIX в.
Становление Дворянских банков. Развитие ипотечного кредита
в России
3
Сер. XIX в.
- 1917 г.
Становление Земельных банков. Рост ипотечного кредита в
России
1917-1919
гг.
Сокращение объемов ипотечного кредитования в России и его
прекращение в результате смены общественно-экономического
строя в стране после Октябрьской революции 1917 г.
4
1998 -
2008 гг.
Возрождение ипотечного кредитования в России
2009 г.
Рост задолженности заемщиков по ипотечному кредиту в
результате влияния мирового экономического кризиса 2008-
2009 гг.
5
2010 – по
настоящее
время
Рост объемов ипотечного кредитования в России на фоне
возрождающейся экономики
Первый этап. До 1754 года в России не существовало ни казенных, ни
общественных кредитных учреждений, которые выдавали бы кредит под залог
недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах,
закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты.
Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признали нормальную ссудную ставку в 20 %
годовых
1
.
В середине XVIII в. Государство, пытаясь предотвратить переход
дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского со-
словия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В указе от 23
июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую
1
Боровский В.Н., Андреева Е.С. Ипотечное кредитование и его развитие в
России//Экономические исследования и разработки. 2018. № 9. С. 76
8
процентную ставку - 6 % годовых. Кроме того, в данном Указе сообщалось об
организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем
государстве процентных денег». С
Второй этап. До отмены крепостного права банковская система России
состояла в основном из дворянских банков. Государственный банк для дворян-
ства, учрежденный в 1754 г по указу Елизаветы Петровны, создал основные
конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенаторской конторе - для
дворян. В 1786 г. Банк был преобразован в Государственный заемный банк.
Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I в
1797 г., отличался тем, что он занимался выдачей долгосрочных ипотечных ссуд
не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет
2
.
Итогом функционирования «казенных» банков являлась огромная растра-
та денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд
крепостникам - помещикам было роздано 425 млн р., по залог 7 млн крепостных
душ. Во-вторых, 521 млн р. был позаимствован в казначейство на покрытие
бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга.
Назрела необходимость радикальных общественно - политических, экономиче-
ских и правовых реформ, в том числе преобразование казенных кредитных
учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную, на принципах
частного кредита.
Третий этап. С 60-х гг. XIX в. В России стали учреждаться акционерные
коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. XIX в.
Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные банки,
предоставлявшие кредиты под землю и другую недвижимость, и городские
банки, находившиеся в ведении городских управлений. В 1896 г. в России был
принят закон об организации мелкого кредита. Массовый характер приняло
возникновение ссудно-сберегательных товариществ. В 1905 г. существовало
2
Хузина А.Ф., Исламов Ф.Ф. Ипотечное жилищное кредитование в РФ//Экономика и социум.
2018. № 2 (45). С. 493
9
более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 г. - уже 15 450. К 1917 г. в России
существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела
законодательное обеспечение и была хорошо организована.
После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы
ипотечные кредитные организации, так же и само право на частную собствен-
ность.
Четвертый этап. До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически
не рассматривалось банками как перспективное развитие бизнеса, жилищные
кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1 -3 года, под заоблачные про-
центные ставки. С 2000 года банки стали активно входить на рынок ипотеки,
увеличивая сроки кредитования до 10-15 лет, а в рамках отдельных региональ-
ных программ - до 20-25 лет. Снизились процентные ставки до 10-15 %. За 2001-
2002 гг. было предоставлено более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов. К
2002 году данная сумма удвоилась. В 2003-2004 гг. происходило дальнейшее
увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования. Начиная с 2005-
2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы,
принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение до-
ступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и
рост реальных доходов населения
3
.
В 2009 году экономический кризис оказал существенное влияние на пла-
тежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием
увеличение доли просроченных ипотечных кредитов. Основными причинами
такого роста является сокращение рабочих мест, перевод работников на непол-
ную занятость, снижение уровня дохода у заемщиков.
Пятый этап. Ипотечный рынок на протяжении с 2010-2014 гг. являлся
одним из основных источников роста жилищного строительства в России. На
3
Зотова Е.О. Ипотечное кредитование: динамика ипотечного кредитования в России//В
сборнике: державинские чтения материалы XXII Всероссийской научной конференции. 2017.
С. 146
10
первичном рынке в данный период не менее 30-50 % сделок с жильём совер-
шалось с привлечением кредита. Развитие ипотеки было одним из определяю-
щих факторов для рынка жилья и вносило ощутимый вклад в рост ВВП.
Однако девальвационный и инфляционные шоки декабря 2014 -2015 года
привели к изменению положительного тренда. Девальвация вызвала всплеск
инфляции, а подъем ключевой ставки - рост ставок на рынке. В результате
существенно сократились объемы выдачи за первые восемь месяцев 2015 года
Перелом тренда произошел в 2017 с которого фактически произошел взрывной
скачок ипотечного кредитования.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования за всю историю свое-
го развития претерпевает как рост, так и падение.
1.2 Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования
Понятие «ипотека» появилось в Греции в 594 г. до н.э. и было
использовано архонтом Солоном для обозначения камней или столбов, которые
устанавливались на краю заложенного земельного участка либо дома с записью
о том, что владелец этой недвижимости взял деньги в долг под ее залог и
обязуется вернуть деньги в указанный срок. Если ссуда не погашалась, долг
покрывался из средств, полученных от продажи заложенного земельного
участка. На столбе отмечались все долги собственника земли, а позднее эту
функцию стали выполнять ипотечные (или земельные) книги. Ипотека широко
использовалась в Древнем Риме, средневековой Европе. В настоящее время
ипотека применяется практически во всех странах с рыночной экономикой.
В широком смысле под ипотечным кредитом понимают долгосрочную
ссуду под залог недвижимости, например земли под производственными
зданиями и сооружениями и т.д.
В экономическом понимании ипотека не является по своей сущности
самостоятельной экономической категорией ввиду нижеследующего:
11
1) служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита как
самостоятельного экономического отношения;
2) опосредует движение ссуженной стоимости в процессе
кредитования;
3) является инструментом долгосрочного размещения капитала,
позволяющим получать стабильный доход
4
.
Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее
актуально в сфере жилищного строительства.
В зависимости от объекта кредитования могут браться ипотечные
кредиты на:
-приобретение земли под строительство;
-строительство и реконструкцию недвижимости;
-приобретение недвижимости
5
.
Благодаря механизму ипотечного кредитования ссудный капитал
попадает в сферы, испытывающие потребность в кредитных ресурсах. Посредст-
вом кредита накапливаются временно свободные денежные средства для их
последующего направления на удовлетворение потребностей юридических и
физических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию или
приобретение недвижимости. Ипотечное кредитование позволяет расширять
границы индивидуального накопления через создание кредитных институтов,
осуществляющих операции в данной сфере деятельности. Ипотечный кредит
оказывает влияние на регулирование экономики и служит одним из инструмен-
тов экономического развития страны. Ипотечное кредитование оказывает
положительное воздействие на развитие реального сектора экономики и
приводит к росту инвестиций в строительство и модернизацию производства.
В экономической литературе не сложилось однозначного подхода к
определению понятий «ипотека», «ипотечный кредит» и «ипотечное
4
Калимуллина Г.Р., Полюшко Ю.Н. Ипотечное кредитование в России//Форум молодых
ученых. 2017. № 5 (9). С. 946
5
Лепехин И.А. Ипотечное кредитование как важный элемент государственной жилищной
политики: понятие и сущность//News of Science and Education. 2018. Т. 3. № 1. С. 76
12
кредитование». По мнению Мещеряковой О.К. и Мещерякова М.А. «ипотека —
сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения
денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную); ипотекой
называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в
залог, а также на долг по ипотечному кредиту»
6
.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека рассматривается через содержание договора о
залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), согласно которому «одна
сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом»
7
.
Веремейкина В.Д. определяет ипотеку как форму обеспечения денежного
требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) из
стоимости заложенного недвижимого имущества
8
.
Определение «ипотечное кредитование» не регламентируется в
законодательных и нормативных актах, но в экономической литературе данное
определение рассматривается. Так Глоян Р.Р. определяет ипотечное
кредитование в более широком смысле и говорит, что это совокупность
действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком
(иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с
использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое
6
Мещерякова О.К., Мещерякова М.А. Ипотека как инструмент реализации доступности
жилья на рынке ипотечного кредитования//ФЭС: Финансы. Экономика.. 2017. № 9. С. 64
7
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)"(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)//"Собрание законодательства РФ",
20.07.1998, N 29, ст. 3400
8
Веремейкина, В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный
и российский опыт организации) //Банковские услуги. - 2015. - №5. - С. 7
13
имущество) — ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств
9
.
И в первом, и во втором определении наблюдается общее: обязательное наличие
залога недвижимости при предоставлении ипотечного кредита.
Необходимо заострить внимание на том, что сама ипотека не является
кредитом, а служит лишь залогом недвижимого имущества, который в свою
очередь позволяет ипотечный кредит получить.
К сущности ипотечного кредитования существует несколько подходов:
1. общетеоретический подход, основанный на общей теории финансов
(согласно нему ипотечное кредитование представляет собой совокупность
экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог движимого
и недвижимого имущества);
2. банковский (инфраструктурный) подход, основанный на стандартах
ведения ипотечной практики (в данном случае под ипотечным кредитованием
понимается процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости;
3. институциональный подход, основанный на институциональной
теории в части исследований процедуры обременения прав собственности
(данный подход подразумевает собой восприятие ипотечного кредитования как
экономико- юридического инструмента, с помощью которого сданное в залог
недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата
клиентом полученных кредитов банку, то есть происходит обременение
имущественных прав собственности на объект недвижимости)
10
.
4. Исходя из данных подходов к пониманию ипотечного кредитования
следует заключить, что оно имеет несколько граней, каждая из которых
раскрывает данное понятие с определенной стороны. И, хотя само понятие
9
Глоян Р.Р. Сущность и значение ипотеки//В сборнике: Материалы межвузовской научно-
практической конференции "Современные научные достижения и инновационные технологии
в гуманитарной и технической сферах" Под ред. А.Ю. Яковлевой-Чернышевой. 2017. С. 112
10
Ленковская Р.Р. Ипотечное кредитование в Российской Федерации: правовое регулирование
и перспективы развития//В сборнике: Частное право России: проблемы и перспективы
развития Сборник научных трудов юридического факультета Российского государственного
социального университета. Москва, 2018. С. 49